阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

>>269

頭が悪すぎるね。

同じ価格で坪数増やせなんていってる奴などいない。

坪数が大きければ、需給関係から（顧客層が出せる金額には限りがある）坪単価が下がるから、坪数に比例した価格上昇にはならないという常識があるだけ。

50坪強の土地が坪48万で分譲できる場合、70坪で区割りすれば、大雑把に坪40万ぐらいでないと販売できない。

割高な坪単価で分譲したいが為に敷地を法令で可能な限り小さくするのは悪徳業者の常套手段で、阪急も開発経緯の約束より利益をとり悪徳業者に倣いそれを行ったにすぎない。

近鉄や積水ハウスは、150㎡の区割りにしたら坪70～80万で売れる場所でも、あえて環境に配慮したまともな開発で社会的責任を果たす為に220㎡にして坪50～60万で分譲しているんだよ。乱開発した場合と比較して、大幅に儲けが減るにも関わらずね。

そもそも阪急は、開発当初、南部は平均70坪（これは守った）、より景観配慮がより求められる山の上の北部はそれ以上の区割りにして緑地回復させる事を示して、山林破壊して開発の手を入れたわけだからな。

阪急グループは宝塚サングリーン（山手台）開発において、宝塚の住宅文化をリードする
理想を追求した開発をやり遂げる事で、地元や市に貢献すると断言していました。

もともと開発が禁止されている区域で大規模森林破壊を伴う開発が許されるのか否か
という審査の時点で、平均かつかつの開発とは正反対の、環境や景観にじゅうぶんに
配慮した平均を遥かに超える理念ありきの開発をすると確約することで、開発許可を
とりつけ、開発可能な区域に編入させたのです。

ちなみに宝塚の山手の斜面地（第一種低層住居専用地域）は、平均70坪台です。

＞開発許可条件は、じゅうぶんな自然環境への配慮と緑地、景観回復だったわけです。

まさにそこがポイントですな。そこに全てが集約されている。

大規模山林破壊の条件は、平均水準を遥かに超える環境と景観への配慮だった。

法令に違反していなければ何をやろうが勝手だの、開発時の経緯なんて時効だなどと

ぬかして乱開発に走るのは、社会的責任を果たさない社会悪業者のやり口そのもの。

どれだけ屁理屈をこねて阪急（利益追求コストダウン乱開発売り逃げ路線）を擁護したところで、山手台は自然環境と景観に最大限に配慮する事を条件に開発許可（開発区域に編入）された場所である事は覆りません。

毎度毎度自演連投ご苦労様。

その約束を破った？事について、何かペナルティなり制裁を受けてるの？
本当に約束を反故にした開発をしてるなら、行政なり、地元自治会からとかクレームが出るんじゃないの？
そういうの実際あるのですか？
多分、そんな、話ないんでしょうね。流石に阪急もそういう動きを受けたらそのまま続行とはいかないでしょうからね。
だから、そもそも約束を破ったてのは勝手なあなた基準の中での話ではないの？

>>275
約束（地元との合意内容、開発理念）は、宝塚市議会の議事録にも出ていますよ。
幸福銀行が破綻して阪急の単独事業になった時に、阪急に受け継がれている事も確認されています。

全体の開発内容を変更する内容をデベロッパーが申請してそれが委員会、議会で可決されているのです。

殆どの住民や市民は裏で何が行われているかなど知らないし行政のチェックなどできるわけがないので、いつのまにか変更されていて反対するタイミングも無いのです。

>276
平均６５坪にして擁壁もこれまで通りにして、
坪単価をいくらに設定するつもりですか？
土地取得コストや造成コストを知らない人が、
事業として成立云々言うのは、無責任極まりない。

例外的にジオグランデ開発の際に阪急が約束（開発当初は集合住宅は低層しか建てないと言っていた）
を破った開発をしようとした時には、日当たりや眺望などの影響が大きい事から周辺で反対運動が
起きてたな。
しかし山手台北部開発は、南部と離れた立地である事から、殆どの住民は変更を知りえなかった。
都市計画変更の縦覧があったから、住民が賛成とみなしたってのはいくらなんでも無理がある。
そんなの誰も見てないっての。

>>279
土地取得コストが遥かに高い場所（一般的なミニ開発業者なら、150㎡じゃないと事業が成り立たないと
わめきちらして行政に圧力をかけて開発協定書を結ばせる立地）ですら、積水ハウスが最低区画面積ではなく
65坪平均のまともな開発をしています。

山の上で50坪じゃないと無理などというのは、とんでもない悪徳業者の理屈です。

駅前でも安易なコストダウン乱開発（最も儲かる 基準ぎりぎりの狭敷地×区画数最大化 ）に走らず、
将来の景観と街並みと100年の街づくりを見据えて平均80坪超（70坪～130坪）の開発をする近鉄＆奈良市。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3474016.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120615.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120413.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120113.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html

開発する際には別荘地と同等の景観配慮や環境保全が求められる市街化調整区域の山麓グリーンベルト部を、政治的に線引き変更させて大規模森林破壊してコンクリむきだし平均55坪の乱開発に走る阪急。ファミリーランドの跡地でもグダグダの安易な開発をする阪急＆宝塚市。

数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3～8分の一等地（大手銀行の保養地の跡地）で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです（近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように）。

阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。

40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って環境を犠牲にして売り逃げで利益の追求だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。

そもそも山手台の北部は、山手南部以上にゆとりある区割りにより開発後にじゅうぶんに緑を回復させる事で、山並みグリーンベルトと家々が一帯化した、宝塚市の住宅文化を象徴する素晴らしい美しい街にするといって、本来景観保全対象で開発禁止の場所だった山林の開発許可をとって森林破壊した場所です。

このような場所で、乱開発路線に変更する事は、モラルハザードとしかいいようがありません。

>>279
六甲山系や長尾山系の標高が高い山の中腹分譲地で、平均50坪台（平均的な130㎡ほどの
注文住宅建てて、駐車場2台とったら、猫の額ほどの庭も無しなので殆ど緑地が回復しない）
の異常な区割りなんて山手台北部だけなんだから、それが当たり前などと抜かすのは無責任きわまりない。

昭和40～50年代に開発された宝塚市の既存の標高200m前後の大手分譲地（桜台、逆瀬台、光ガ丘、青葉台、ゆずり葉台etc）は、平均65～100坪以上あります。

そして山手台は『平均』以上に環境と緑地回復と景観に配慮して開発するとされた場所です。

平均182㎡（55坪）では事業として成立するけれども、平均214㎡（65坪）では
事業として成立しなくなるなどという詭弁は、現実的にはありえません。

なぜなら65坪は55坪の1.18倍ですが、造成コスト、土地原価は1.18倍にはならず
（ガスや電気や排水設備などのインフラは面積あたりではなく区画あたりに
かかってくるので大きい区割りほど土地原価に占めるインフラコストの負担は
軽くなる）、せいぜい1.1倍ぐらいです。擁壁工事も面積に比して1.18倍にはならず
せいぜい5%未満のアップです。

そして区画割が大きめになる事により、街区全体に対する道路割合が少なくなり
宅地面積割合が大きくなるので、宅地効率が良くなり、この点でもコストは
下がります。

また、擁壁の仕上げや電線地中化などは、原価以上に売価に転嫁できる事が
過去の実例で証明されているので、事業の採算性とは関係ありません。

つまり土地が大きくするなる事により、売却可能坪単価が数パーセント下がった部分を
コスト減少で相殺できる部分が大きく、区画あたりの利益はあまり変わらないのです。

それでも業者が土地を小さくしたがるのは、分譲地全体の総区画数を増やせるからです。

訂正

つまり区画割りが大きくなる事により、売却可能坪単価が数パーセント下がった部分を

たいして儲からなかったか知らんが、東3丁目がちゃんと平均70坪で擁壁もちゃんとして分譲が成立してたから、55坪の区割りじゃないと事業が成り立たないからやむをえない説は、この時点で完全に破綻しているわな。

そもそも当初の約束や理念を真正面から破って乱開発しないと事業が成り立たないと主張するのなら、事業じたいをやめて山に戻すのが筋。

大阪平野に面した貴重な山並みを大規模破壊するからには、じゅうぶんに緑地回復に配慮して広めの区画にして、街路や擁壁等も景観に配慮して分譲するといって、もともと開発禁止の場所で開発許可を得る

↓

採算とれないから（嘘）、土地は極力小さくして、無仕上げ（コンクリむきだし）に変更します


こんなアホな話はないやろ。採算とれんなら（嘘だが）、約束を守り開発じたいをやめればいいだけ。