阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

正に正論

まさにぐうの音も出ない正論だな。

地区計画や最低限度の基準は、東3丁目もビューノも全く同じですよ。
しかし東3丁目では、きわめてまともな、街並みにも景観にも豊かな緑地環境の復元にも配慮された開発が行われています。
業者は利益の最大化のみに走るのは当たり前だ、基準をぎりぎりパスする開発で何が悪いという言い分は、悪徳業者のそれです。

積水ハウスなどは、宝塚市内で、ミニ開発すれば一瞬で売れる（利益を最大化できる）駅徒歩圏ですら、最低基準である150㎡にはせずに平均220㎡程度の景観や将来の街並みや緑にじゅうぶん配慮したまともな開発をここ10年の間に3箇所ほどでしています。積水ハウスにできて阪急にできない理由はありません。
やらないのは儲けだけに走っているからです。

いちばん重要なポイントは、山手台開発の正当性、倫理観、大義名分は、

平野に面した自然環境保全上きわめて重要な山肌（グリーンベルト）を大規模森林破壊するかわりに

じゅうぶんにゆとりある区画の理想の開発をすることで、平均を遥かに上回る緑地回復と、景観を約束するとしていた点です。

○　大きめの区割り（平均65坪～）はニーズが無し

×　大きめの区割り（平均65坪～）にすると明らかに美しい街並みやゆとりある環境や緑地回復が実現するけれども、うちが想定する割高坪単価では分譲できないので儲けが減る

本来、行政が、標高100m以上は山並み保全の為に平均65坪以上の区割りしか認めないなどの対策が必要でした。

悪徳ではなく、まともな倫理観とモラルをもったデベロッパーであれば、山のてっぺんで

売却坪単価をあげるために小さく区割りにするなどの暴走乱開発には走らず、

坪単価が30万円台後半になる事を許容して70坪クラスの開発したでしょう、阪急とは違って。

景観を守る為に、標高100m以上の山肌を開発する際には、風致地区と厳しい建蔽率と厳格な開発指導で、大きい区画での開発しか認めなかったのが西宮市。

ブランドにあぐらをかいて利権欲しさと業者と癒着して、さんざん山肌を破壊しまくって乱開発を誘導して凋落したのが宝塚市。

正論相手に連投しても無意味

動き方を間違えている

資産価値的にも逆効果

ネットで愚痴ってる暇あったら足で動け


by 匿名　2012-10-05 18:33:37

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。

阪急は儲けだけになど走ってないよ


失敗頓挫プロジェクトの足抜けを早くしたいだけ

十分配慮してくれてるってことさ阪急さんは。

普通なら見切って即終わりだろ。

悪魔に魂を売ったとかさぁ、、、

頓挫プロジェクトを大昔買った人間が何言ってんのって感じ。

いくら珍論を正論ですねと自演で擁護した所で、本当の正論がどこにあるかなんて誰も理解していますよ。

山手台は、必要の無い時代に大規模自然破壊をする変わりに、「金儲け第一」ではなく平均以上の理想の開発をして、じゅうぶんな緑を回復させ景観にも環境するとして、開発の手を入れた場所であり、その理念を掲げ続けてきて今も掲げている分譲地です。

開発禁止の保全対象の山林を開発する為に、家が不足しておらず、住宅開発の必然性が全く無い時代に山を破壊するからには、安易な開発はしない事をコミットしていたのです。

これが全てです。

最低敷地面積は、分譲地の区割りがその面積ぎりぎりになる事を想定して設定されているものではなく、あくまで「最低」です。
最低敷地面積を逆手にとって悪用し、基準ぎりぎりの水準で区画数を最大化する事で利益の極大化（割高坪単価での販売）のみを追及する行為は、ミニ開発業者や建売業者と全く同じです。

>>262さん
都市計画を審議する委員（議員）などは、開発や景観に興味も無く無知な素人が殆どで、行政が出してきた案に
そのまま賛成するだけですから、チェック機能など働きません。
ようするにデベロッパーは、チェック側ではなく担当課・行政（当局）さえ説得できれば開発内容は自由に
後から変更できるのです。市民はどうしようもありません。
行政（首長、当局）が乱開発に寛容であれば、防ぎようがないという事です。

売れるなら何をやろうが勝手だの、販売続けているだけでもマシだなどという詭弁は、論理的に破
綻しています。

阪急は山手台事業を一時中断してから再開後も、東1～3丁目など、景観に配慮してまともな開発を
していました。それ以上の景観配慮や緑地回復が求められる、高標高部を、山の緑をじゅうぶんに
回復させるとしていた開発経緯を反故にして、小さい区割りで景観にも配慮の無いコストダウンに
する事に正当性は全くありません。

景観や環境を犠牲にすればミニ開発で簡単に大儲けできる駅徒歩圏ですら、ミニ開発やぎりぎりの
区割りに走らず、平均65坪や70坪の開発をして大企業として社会的責任を果たしている会社（積水
ハウスや近鉄）もあります。

最大限の景観配慮と緑地環境保全が求められている大阪平野に面した標高150m以上の山肌ですら、
50坪台じゃないと事業が成り立たないと変更を押し通すのは、「割高坪単価で販売して利益を最大
化したい」だけが理由です。平地で敷地を法令ぎりぎりに細分化し区画数を最大化して儲けようと
する、ミニ開発業者と全く同じレベルのモラルだという事です。

山手台北部を、東3丁目と同様に平均70坪で擁壁もきちんと仕上げして分譲すれば、じゅうぶんに緑
も回復し環境にも配慮された美しい街並みになりますが、50坪で区割りした場合と比べて、売却可
能坪単価の低下と区画数の減少で、阪急の利益は減ります。阪急は、この住宅地の開発経緯や開発
理念や社会的責任を放棄して、売り逃げ開発、一代限りの使い捨て開発、コストダウン開発（利益
のみの追求）に転じたという事です。

もともとは保全対象で開発禁止区域の山林を大規模に削る開発をするが故に阪急が掲げた理念

『日本中がお手本とする美しいまちづくり』

『いつまでも色褪せない、世代を超えて愛される美しい街』

景観や街並み重視の開発をする事、平均以上の開発をする事を明確に謳っています。

山の上で50坪やコンクリ打ちっぱなしは、日本どころか宝塚市内のバス便NTの中でも平均以下どころか単なる自然破壊のワースト開発です。

どこがチン論ですか？

>250　さんは、正論極まりないよ

具体的反論できないじゃん

キミのいつものコピペのような連投自作自演の方が余程チン論だよ

分譲価格同じで坪数増やせとかさｗ　本当に病気なのか？

途中から環境犠牲にしたコストタウンの手抜き開発になったのは
市民がチェックしなかった責任って全く理屈が通っていませんよ。
山手台開発は、行政にも地元にも最大限の環境配慮と景観配慮を条件に、
開発禁止区域から開発可能区域に変更させて開発許可を得た場所です。
大前提であり一番重いのはそこです。

開発許可条件は、じゅうぶんな自然環境への配慮と緑地、景観回復だったわけです。

変更になったのは市民や住民が開発に無関心で放置したせいだってのは、
悪質な論点のすり替えであり全くの筋違いです。