パンテオン常盤・北浦和公園

８２さん

ＪＲ東日本常盤町社宅はかなり老朽化しているので近未来的にデ
ベによる用地買収の可能性はあると思います。
現状居住者もいる様なので、売却はしばらく先の話かも知れません
が、大手デベの垂涎の的に違いはありません。
あれだけしっかりした地歴と環境でまとまった用地もなかなか無い
ですから、実現すれば応札価格は相当な水準でしょう。

一方、ＪＲ常盤８丁目社宅（仲町小学校前）が既に解体工事中で、
こちらが先行してマンションになると思います。
ただし、北浦和駅からの距離を考えると前者が徒歩６〜７分に対し
て、後者は１１〜１２分程度なので利便性が著しく異なります。
両者とも分譲価格はとんでもないことになりそうですが、当座は常
盤８丁目社宅の動向を注視すべきでしょう。
（それにしても、ＪＲの含み資産ってすごいですね！）

具体的な近隣物件では東京海上跡地の三菱地所の物件がありますが、
こちらもかなりのお値段になりそうに思います。
こう考えると常盤エリアのＭＳ販売競争はこれからますますヒート
アップするのでしょうか？

こう見ても駅徒歩３分、公園前のパンテオンの立地は魅力的です。
今はやや高額イメージですが、将来的には割安感が出るかしら？

この物件、前評判を含めて近所では噂のマンションですが、内覧するとトーンダウンする部分はあります。
南面バルコニーが無いし、国道17号沿なのでちょっとという人がいるみたい。
その辺を気にされる方は厳しいかもしれませんね。
ただ、間取りはなかなかリビングアクセスがいいし、周辺環境としても非常に優れていますので、周辺住民としてはお奨めといえます。
高いという指摘がありますが、割高と感じるか納得レベルと感じるか・・・。

ＪＲ常盤社宅の売却なんて未定の話、あってもずいぶん先の話でしょ。
三菱にしても３０数戸の小規模だし、ここらへんでの大量供給は有り
得ないんで、過当競争はきっと無いですよ。

だから、良くも悪くも住環境の急激な変化も考えにくい。
だから、周辺の大規模開発地域（浦和、武蔵浦和、さいたま新都心）
より落ち着いた住環境を求める人にはいいところだとは思うよ。

でも文教地区って言う割には、不思議と西口に図書館や有名書店（丸
善、紀伊国屋クラス）が無いんですよね。
図書館は東口まで行くにしても、皆さん地元で本を買ったりしないの？
今度浦和パルコに紀伊国屋が入るみたいだから、そっちに行くしか無
いのかな？

確かにサティの本屋さんはイマイチだし、まともな書店が無いですね。
浦和の須原屋、新都心の紀伊國屋、北与野の書楽あたりを適宜利用するしかないでしょう。
ところで、２年ほど前に東口の洋々堂書店さんが焼失しました。それはそれは大変な火災事故でしたが、その後どうしているのでしょう？

周辺に住む者です。
　ここでお話に挙がっているような大きな本屋はそれほど近く
(自転車でいける範囲）にないと困るのでしょうか？
中途半端な大きさの本屋は人が入らないでしょうし、
大きな本屋は大規模な商業施設か大規模な駐車場が
隣接していないと難しいように思います。

　人がたくさん集まる施設はこのエリアに向いていないように
個人的には思っています。便利になると逆にここのエリアの
良さが失なわれることになるのでは・・・と少し心配になります。

　ちょっとした本は浦和か新都心とかで十分探せますし車や電車で
直ぐなので不便に感じた事は無いんですけど慣れの問題かもしれない
ですね。

それから図書館はもう少し近くにあってもいいかもしれませんが、
足りないとまでは感じませんでした。

　他のエリアから移ってこられる方とは感じ方が少し違うのかも
しれませんね。

なるほど。セカセカしないのが北浦和流なんですかね?
でもブラっと何気に本屋に立寄るっていうのもいいもんですよね。

クレアの板で１７号沿の安楽亭が９月１７日で閉店したっていう情報が出ていました。ＨＰで確認したらその通りでした。
安楽亭系列の「書楽」なんかが出店したら素敵だなって思ったのですが、
いかがでしょう。

８９です。
書楽は安楽亭系列なんですね。本屋は作らないと思ったのですが
確かに説得力のある説です。
　
　ただ、車で来る客を見込んでいるとすると集客の面で、場所的に難しい
ように思います。同じ１７号でも、他の商業施設のあるもう少し北か南
だと可能性があると思うのですが・・・。
　
　個人的にはマンションがもう一つできるのでは？と予想してます。
住む場所としては良いエリアだと思いますから。問題は、上昇していると
いわれている土地の価格を販売価格に転嫁できるかという点ですね。

安楽亭の土地はきれいな形をした角地だから、マンションになる可能性は十分ありそう。

でも、ちょっと南に「コンフォート浦和常盤」ってマンションが建設中。で、その南側隣接のセレモニーホールも建替予定があるみたい（8〜11階建になるって噂です）なんで、かなり影響を受けそう。
それで、さらにその向こうには１５階建のクレアシティがそびえ立っています。

ん〜、南北に長い敷地だから西向きにするかも。でも西側の常盤小〜北浦和公園の眺望も１８階建の地所のマンションでシャットアウトされるしな。１７号挟んで真ん前なんで超圧迫感ある筈だよ、こりゃ。

こんな感じで眺望に難点がある上に１７号沿じゃ販売にはずいぶん苦労しそうだと思いません？。
やっぱり「書楽」にするのが一番いいんだけど。。。☆

あまり注目しておりませんでしたが、どうやら北浦和１７号はＭＳ建
設花盛りですね。丸紅さんのグランスイートも完成間近の様ですし。
そうするとこの辺はやや人口増加しているんでしょうか？
生活環境が整備される上では地域に活力が生まれることは必要なこと
ですから、安定的に人口増加することは良いことです。

ところでパンテオンさんはマンションズなどにもＰＲしてない様子。
価格が高い分じっくり売っていく方針なんでしょうか？
駅近と北浦和公園の借景価格をざっと合計５００万円ぐらいと見積も
って、これを払える余裕のある人が買う物件でしょう。
このぐらい出せばプラウドタワーぐらい買えてしまうけど、タワー生
活を好まない方や教育環境を優先する方もいるし、この辺は価値観の
相違というところになるのでしょうか？

タワーどうこうというよりプラウドは埼京線と武蔵野線が遣い易いと思う人、通勤で使う人が選択する物件で、こちらは京浜東北線が使用主要路線の人の検討物件でしょう。
それと腐っても野村（＝一応大手）の安心感が欲しい人はこちらは絶対選ばないでしょう。

デベの体力勝負では野村の横綱相撲に決まってるじゃん。都銀と信用金庫の比較論とレベルは同じなんで、わざわざ言及するに及びません。
もちろん、中古市場ではパークホームズ、プラウド等のブランドマンションの方が人気あるんで、リセールバリューも高く付くと思いますよ。
中古物件のチラシにもプラウドォ〜！ってデカデカと露出してるし、やっぱり腐っても野村だね。響きもいいし、憧れます。

一方、埼京線と京浜東北線の比較では、京浜東北線の資産価値が上ですね。
特に浦和区常盤周辺は沿線の中でも古くからブランドエリアとして不動産価値が高く評価されてるよね（所詮さいたまだが、やっぱり腐っても常盤ってか・・・）。
都内アクセスは特に便利ではないんですが、落ち着いた環境は魅力的。妙にお年寄りが小ぎれいにしているイメージがあるかな（気のせい？）。
因みに、プラウドタワー武蔵浦和は沼影なんて低地に立ってるんで、浦和の高台から見ると全然タワーに見えなかったりする。周りも工場が多いな。通勤のためと割り切って住むイメージ。

まあ、ブランドマンションやブランドエリアをどう評価するかは個人の価値観次第だよ。
私？今は武蔵浦和のローカルブランドＭＳ住まいなんでどちらも羨ましいです（泣笑）。

落ち着いた雰囲気の場所が好きで、この物件は検討しているんですがね。
小規模マンションでいいのか迷いますが、どこがいいんですか？

大規模、小規模で一長一短あります。小規模のメリデメは、

【メリット】
○建物内の移動距離が短くて住む。
○住戸数とエレベータ台数のバランスが良く、スムーズに利用できる。
○駐車場との距離が短く、荷物の運搬が楽。
○管理組合への参加率を高めやすく、纏まり易い。
○入居者と部外者の識別が付きやすく、犯罪抑止力が高まる。

【デメリット】
○共用施設、サービスが乏しい（庭園、植栽、体育館、キッズルーム、プール、耐震構造、２４時間有人管理、コンシェルジュサービス　等）。
○スケールが乏しい分、管理費、修繕積立金が高くなりがち。
○敷地が狭く、駐車場・駐輪場が確保しづらい。
○管理組合の役員が回ってきやすい。

ってところ。
ただ、同じ小規模であっても住民層の違いや立地条件などで個別事情はずいぶん違ってきくるので、こればかりは住んでみないと何とも言えないところです。

大規模は概ねこの逆ですが、「地域内で目立ちやすくステイタスを感じる」といったメリットや「共用施設部分のメンテナンス費用が予想外に高くつく」、というデメリットも考えられるところ。

まあ実際に購入する場合は、これらに加えて周辺環境、利便性なども考え合わせてトータルで判断するので、大小どちらがいいなんて答えはありませんよね。

以前、北浦和に住んでいたころは「北浦和公園」と言ったら危険な場所として有名で学校でも危険なので近くを通らないで下校するように言われてたのですが最近は変わったのでしょうか？

でも常盤は好きなので気になります…。
安楽亭の跡地が何になるか早く分かるといいなぁ。

公園って色んな人が出入りするからたまには変質者情報が流れたりします。緑が多いってことを悪用して子供を茂みの中に連れ込んでイタズラしたりとか。女の子が夕方以降の時間帯にひとりで遊んだりするのはやめた方がいいです。深夜は大人の女性が歩くのもどうかと。
ただこれは他の大型公園にも共通して言えることで、北浦和公園だから特別に気を使う部分ではないと思います。逆に絶対安全な公園って無いですからね。

私は毎朝ウォーキングで公園を利用していますけど、とてもさわやかです。音楽噴水周りでのラジオ体操（まるで中国のような光景！）や犬の散歩など皆さん一日のスタートを思い思いに過ごしています。
昼間はとてものんびりした感じですね。幼稚園児のお散歩なんかも多くてかわいいです。お疲れモードのサラリーマンが昼寝したりとかも。
ここは美術館やテニスコートもあるんでちょっとハイソな気分にさせてくれますね。

実はこのあたりの賃貸に住んでいるのですが、この辺の住環境がいいので「駅近、公園至上主義」の丸紅の物件を購入し、現在入居待ちです。
北浦和公園に愛着があるので、ついつい書き込みしてしまいました。
タイミングでパンテオンさんは比較できなかったけど、同時の検討なら相当迷ったことと思いますが、立地はどちらも満足度の高い物件だと思います。

わたしも常盤や北浦和公園は大好きですが。
駅前と公園の治安は…

北浦和の治安って悪くないと思いますよ。変な風俗店とかも無いし。
駅から離れた夜の住宅地でもひったくりとか痴漢があるから、駅前の治安が悪いと一概に言えないと思うけど。

公園内の近代美術館１Ｆのイタリアンレストランはおすすめですよ。
天気のいい日にママ友たちと木立のテラスで気持ちよく食事しちゃいます。昼間でもついついアルコールが欲しくなってしまうんですけどね〜。
金欠のときはおむすび持参で公園ベンチやシートの上でのんびりです（笑）。

公園前は開放的な反面、子供の声がうるさいとか土埃りで洗濯物が汚れるってことを聞きました。ここは非常に大きな公園がまん前だけにその心配も大きくなるのではないかと。
一応マイナス面も考慮して検討した方がよさそうです。

ここは、でも埼京線のマンションと違って水害の心配がないらしいじゃないですか！

従来、浦和駅界隈の物件を中心に考えていましたが、子供の就学環境は北浦和の方が良いと思い、物件見学をしました。
ここは駅前なのに、ベランダから眺めた北浦和公園は「素晴らしい！」の一言で、ちょっと他物件にはありえない眺望でした。時折樹木の中から鳥の鳴き声が聞こえてきて、心地良く過ごせそうな感じです。
駅近、公園、小学校、買い物と家族みんなで満足できる条件が整っていると思い、とても心惹かれているところです。
ここのネックは国道隣接と値段ですね。駅前だからしょうがないのでしょうか・・・。

私は過去に比較的大きな公園前のマンションを「緑が豊富で環境抜群！」
と購入しましたが、実態は虫で悩まされ、逃げ出す羽目になりました。
あくまでも個人的な経験で、このマンションをけなすものではありませんが、ご参考になさってください。

106>さんに質問です。
たまには虫が入ってくると想像しますが、高層階（１４階位）でも悩まされるのでしょうか？

106です。私は11階でした。要は、公園＝高い木がある＝それを伝って虫が上がって来る、と私は解釈していました。10階以上→虫と無縁、と思ってましたので、ショックでした。

夏虫は灯り目がけて飛んでくるんで高さは関係ないです。また、かなり距離も飛ぶので、公園の周辺だけではなく広範に飛んでいきます。
カナブンとかセミがマンション共用廊下の蛍光灯に飛んでくるのが一般的な光景ですね。
見沼のマンションには、カブトムシなんかが良く飛んできます。お腹を上にしてもがき苦しんでいる姿をよく目にしますよ。
因みにバルコニー側はカーテンを閉めて暗いのであまり飛んできません。

こちらの物件は共用廊下が内廊下になっているので、一般のマンションと事情が違うかも知れませんね。

106です。説明不足で申し訳ありません。私の書いた虫＝蚊です。
また、どうやら廊下でなく、ベランダから来た様でした。
カーテンは・・・恐らく開けていたでしょうねえ。でもこのマンションでカーテンを閉めてしまうと、折角の公園ビューが望めなくなってしまう
かもしれませんね。

蚊は網戸でシャットアウトですよね。カーテンは夜しか閉めませんが、開けても真っ暗なので残念ながら公園ビューは望めませんよ（笑）。

3年前まで北浦和公園の南側に住んでいました。

気になったのは、季節を問わず夜になるとしょっちゅう公園からロケット花火の音が聞こえてくることと、救急車の音くらいでした。
確かに虫も多かったですが…。

>>112様
北浦和公園内を歩いて通勤していますが、最近は夜の公園内でのロケット花火はやってないですよ。
たまにフルートやラッパ（トランペット？）などを吹いている人がいますが、音色が幻想的に響きわたっています。
社会保険病院があるから救急車は良く走っていますね。

棟内モデルを見ました。感想は・・・良かったです。
公園眺望に圧倒されました。室内もチェリー材を使ったリッチ仕様だし、駅にも近いということで心に響くものがあります。
正直、資金計画次第という感じですが、この価格帯だと相当選択肢も広がるので結構迷うところです。しかし、なかなか捨てがたい魅力はあるなと思っています。

以前都内に住んでいた頃は緑地公園がたくさんあって良かったのに、埼玉は郊外の割りにいい公園が少ないって感じですね。
その中にあって、北浦和公園は落ち着いていて上品な感じだから、いい場所に立ってると思います。
園内にいると空気がおいしいと感じますので、このマンションで窓を開けるとかなり爽快感が感じられるのではと思って見ています。

物件自体は間取りなども良く考えられていますが、商業地で敷地ギチギチで東西向きの割には価格が高く、もう少し下がればと思っています。
細かい点はいろいろありますが、価格以外の要素はかなりバランスが良い物件なんで、思い切って営業さんに値引きを聞いたものの、「ウチは値引きしません」とキッパリでした。いまどきなかなか強気だなって印象です。駅に近いので値引きしなくても売れると考えている様ですね。
ローン減税優遇の年内決着が得なのか只今思案中です。

本当に気に入って買う気があるのでしたら、こういうところにほめ言葉を並べて書き込みすると、ライバルを増やしてしまって、ご自分の希望のところを購入できなくなってしまう可能性が高くなってしまうと思いますが。

117サンに同感ですね。
このスレのまとまった書き込み内容には正直閉口。。。

所詮無名なデペで、こういうところで宣伝するしかないようにみえるけど、
営業トークを永遠につづくのも程度があるということか！

ここのデベの販売員って本当に品が無いですよね。買わなくて良かったと思います。いい加減に逆効果だってことに気づいて欲しいです。

週末に3度目となるモデルルーム見学しました。常盤地区のマンションはこの半年ぐらいで見尽くした感があります。
公園ビューの部屋であれば、17号の騒音・廃棄ガスもほとんど気にならないことを確認し、あらためて魅力を感じて家路に着きました。
しかし、いかんせん欲しいと思う部屋（階層・タイプ）は価格設定が高い！！
6000万近く払うのなら、狭くても北浦和駅から徒歩可能なエリアに土地を買って、自分で自由に気にいった家を作ろうという結論に達しました。

はじめての当サイトへの書き込みが終了宣言となってしまいました。

１２１さま

マンションと戸建ってライフスタイルが全然違うから大幅な方針転換ですよね。価格が高いから戸建にするっていうのも意外な感じがします。
このあたりのマンションを検討している人は、駅近の便利なバランスのいい生活を求めている人が多いと思いますし、私もその一人です。

戸建だとプライバシーが守られる上に月々のランニングコスト（管理費、修繕積立金、駐車料金等）がいらない点は魅力的ですけど、北浦和徒歩圏の戸建でリーズナブルな価格となると駅からはそれなりに遠くなってどうしても不便になってしまうと思うのですが・・・。
（子供がいれば学区のことも大きな問題になります）
私は戸建を全く想定していなかったんですけど、北浦和周辺で魅力的な戸建物件は結構あるものでしょうか？それとも１２２さんの通り親御さんの土地などがあるんでしょうか？
また、マンションは最終的にパンテオンに絞っての検討だったんですか？ここよりも価格が安い北浦和徒歩圏内の他のマンションもありますけど、他物件はダメなんでしょうか？
戸建を含めていろいろご覧になられている様なので、差し支えなければ教えていただけませんか？よろしくお願いします。

一戸建てですか、昭和30年代まではこの近辺でも敷地面積50坪以上・駅か
ら1㎞圏内の土地も多く供給されてましたね。今は、地価が高くなりすぎま
した。普通の庶民が資金援助なしで、駅近の普通の戸建てを購入するの
は、本当に難しくなってしまった。

この頃はまだ建売住宅は特殊な例で、一般には土地を購入後、大工さんに
頼んで家を建ててもらうのが普通でした。それも平屋建てが多かったんで
すよ。洗濯物は、庭に物干し竿を使って干すお宅が多かったのです。

昭和38年の我が家の記録では、旧浦和市の常盤・高砂・仲町・別所・前
地・岸町・領家・元町で土地の坪単価2万円くらいで分譲されてましたよ。

補足しますと、当時の南浦和駅近辺はは非常に不便な場所で、区画整理も
未完成な為、土地の分譲価格はかなり安かったです。

今日は埼玉県民の日で北浦和公園にいってきました。学校がおやすみなので子供がたくさん遊んでいて、とってもにぎやか。
秋が深まって紅葉がとてもきれいでした。うちの子も友達と木の葉やどんぐりを一生懸命集めていましたよ。
かなり暖かかったので、ジャブジャブ池に入っている子もいてとても楽しそうでした。
このあたりは子育てするのにとてもいいところですよ。

↑何だか業者の宣伝っぽいなあ。

たしかにそれっぽいですね。
いくらなんでも池にジャブジャブ入るほど暖かくはなかったと思う。

なぜ、全部西向きにしなかったのだろうか？
東向きにあるおまけ西向きバルコニーは、前半分が壁だから
圧迫感が強すぎる。

その割には値段が高い

いいのは間取りだけだな・・・

デベのレベルの低いですよ、この物件は。

北浦和駅にいたホームレスを最近めっきり見かけなくなりました。

寒さが応えてしまったのかな?ご老体だったからね。

あと中国人のおネエさんのマッサージのポン引きもなくなりました。

いかがわしいお店はこのあたりでは流行らないみたいです。

夜でも塾に行く子供がとても多いので、安心かも。

この価格と環境（西がＲ１７）であれば、同じ駅近、常盤学区の近隣の比較的築浅の（築10年ぐらい）中古マンションが買いだと思います。問題は、そういう物件が少なくなかなか売りに出ないことです。レクセルとかルピナスは、売りに出てもすぐ売却済みになってしまいます。狙いは、そういうマンションの低層階や南向き以外の部屋です。約８０平米でも３千万台で売られています。

このあたりは中古が出ても借り手がすぐ付くのですね。エキチカで３０００万円台は魅力。
学区人気に対して新築供給量の少ない地域だからそうなるのでしょう。

この物件の評価ポイントは北浦和公園の眺望価格をどう見るかですね。
Ｒ１７に面していない西向き住戸は魅力ですが、どのぐらい売れているんでしょうか？

１３２さん

平成１９年１０月の浦和区の新築マンション平均坪単価は２１７万円になっているのだそうです（大宮区の方が上でしたが・・・）。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

これをタイプ別に当てはめてモデル価格を出すと、

Ａ：７５．２㎡　　４９４０万円
Ｂ：８３．２㎡　　５４７０万円
Ｃ：６４．８㎡　　４２６０万円

となります。

この数値を見ると上層階の割高感はあるけど、駅近を考えれば中層階以下ならそこそこ妥当ラインに見えてきます。
やっぱり浦和区のエリア人気は相当高いということを再認識させられる結果ですね。

こう考えると中古価格はお手頃で、すぐ売約になるのも頷けます。