パンテオン常盤・北浦和公園

今日は埼玉県民の日で北浦和公園にいってきました。学校がおやすみなので子供がたくさん遊んでいて、とってもにぎやか。
秋が深まって紅葉がとてもきれいでした。うちの子も友達と木の葉やどんぐりを一生懸命集めていましたよ。
かなり暖かかったので、ジャブジャブ池に入っている子もいてとても楽しそうでした。
このあたりは子育てするのにとてもいいところですよ。

↑何だか業者の宣伝っぽいなあ。

たしかにそれっぽいですね。
いくらなんでも池にジャブジャブ入るほど暖かくはなかったと思う。

なぜ、全部西向きにしなかったのだろうか？
東向きにあるおまけ西向きバルコニーは、前半分が壁だから
圧迫感が強すぎる。

その割には値段が高い

いいのは間取りだけだな・・・

デベのレベルの低いですよ、この物件は。

北浦和駅にいたホームレスを最近めっきり見かけなくなりました。

寒さが応えてしまったのかな?ご老体だったからね。

あと中国人のおネエさんのマッサージのポン引きもなくなりました。

いかがわしいお店はこのあたりでは流行らないみたいです。

夜でも塾に行く子供がとても多いので、安心かも。

この価格と環境（西がＲ１７）であれば、同じ駅近、常盤学区の近隣の比較的築浅の（築10年ぐらい）中古マンションが買いだと思います。問題は、そういう物件が少なくなかなか売りに出ないことです。レクセルとかルピナスは、売りに出てもすぐ売却済みになってしまいます。狙いは、そういうマンションの低層階や南向き以外の部屋です。約８０平米でも３千万台で売られています。

このあたりは中古が出ても借り手がすぐ付くのですね。エキチカで３０００万円台は魅力。
学区人気に対して新築供給量の少ない地域だからそうなるのでしょう。

この物件の評価ポイントは北浦和公園の眺望価格をどう見るかですね。
Ｒ１７に面していない西向き住戸は魅力ですが、どのぐらい売れているんでしょうか？

１３２さん

平成１９年１０月の浦和区の新築マンション平均坪単価は２１７万円になっているのだそうです（大宮区の方が上でしたが・・・）。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

これをタイプ別に当てはめてモデル価格を出すと、

Ａ：７５．２㎡　　４９４０万円
Ｂ：８３．２㎡　　５４７０万円
Ｃ：６４．８㎡　　４２６０万円

となります。

この数値を見ると上層階の割高感はあるけど、駅近を考えれば中層階以下ならそこそこ妥当ラインに見えてきます。
やっぱり浦和区のエリア人気は相当高いということを再認識させられる結果ですね。

こう考えると中古価格はお手頃で、すぐ売約になるのも頷けます。

パンテオンの南側、同じＲ１７沿いに１８階の高層マンションを三菱地所が建築することが確定しました。敷地は狭いので各階２戸のエンピツ型マンションですが、少なからず日照に影響はでてきますね。現地に建築計画の看板が立っています。

三菱地所のマンションは建築確定では無く、既に建築中ですね。
パンテオンとは相当離れているので日照には関係無いでしょう。逆にパンテオンの南側（＝三菱の北側）にマンションが建てづらくなったということでは？
近隣のダイヤパレスなどはかなり影響を受けそうに思います。

素朴な疑問。なぜ、南向きの部屋がないのですかね？西向きは北浦和公園の眺望だけ、日当たり悪く、冬寒く、夏熱い。東はR１７に面して騒音、排気ガスで窓も開けられない。すぐ、南側にマンションが建つのでしょうか？

南向きの部屋が無いのは、南側は近い将来、まとまった土地（織物会館オーナー）として売りに出るのを想定してとの事らしいです。
また、常盤８丁目のＪＲ社宅は、東京建物さんが落札したらしいですが、かなり高いとの事らしいです。これから募集をしたとしたら、浦和駅前のエイペックスやコスタタワー以上の価格になるらしいです。当分、塩漬けかな？

子育てしていると住まい選びと平行して学校選びもセットで考えてしまいます。
このあたりは学校の評判が良いと思いますけど、公立学校の成績ランクと親世代の年収水準がリンクするようこともあるそうです（塾の月謝とか結構掛かりますからね）。
もしかしてこのあたりは所得水準の高いお金持ちが多い地域でしょうか？少し身構えてしまいそうな感じですけど、親同士の付き合いで特別なことなどありますか？
あと、学校の雰囲気とか分かるとありがたいです。

北浦和はノーマルで住みやすい町ですね。常盤小も普通だと思いますが、安心して通わせられます。
ここは小学校や塾に近いし、公園前なので子育てするには抜群だけれど、高いし売れ行きはどうなんでしょう？さいたまでも駅に近いと５０００万円超えって多くなりましたね。

バルコニーから公園が一望できるの爽快感いっぱいですね。そろそろ値引きなどないでしょうか？

完成して半年近くも経って第二期販売中とは、変な感じですね。入居している人もいるのに、マンションエントランス正面にたくさんノボリをたててモデルルーム公開中というのも、異様な感じがします。値引きしてでも早く完売させればいいのに。

北浦和公園からもでっかい横断幕がよく見えますよ。やっぱり価格がネックでパスされちゃうんだよ。
公園隣接の希少立地はいいけど、西向きだからあと１割安いと手を出したくなる物件です。