物件名称 プレミスト琴似スカイクロスタワー
物件の所在地 北海道札幌市西区琴似4条2丁目610番の内
総戸数 263戸
総戸数追記 別途、防災センター1戸、集会室2戸、展望室1戸
売主：大和ハウス工業株式会社、株式会社豊多
施工会社：株式会社奥村組 札幌支店
管理会社：株式会社ダイワサービス
旧称：(仮称)琴似タワーマンションプロジェクト
【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2012.12.12 管理担当】
[スレ作成日時]2012-09-15 16:19:13
262さんの言うとおり。
駐車場代も管理費に運用されるので郊外物件の場合、近隣の駐車場料金に準じた設定になるから
管理費が高くなる仕組み。さらに郊外だともっと駐車料金が安いから管理費が高くなる。
駐車場に空きが出ると赤字になってゆく。
管理するコストは大きくは変わりません、収入が減るから赤字になるだけです。
263さん
以前のコメントで駐車場はマンション以外(複合棟）管理（所属）とありました。
おそらく、駐車場代が「安い」ので収入が少ないのではなく、「ない」ために管理費が高くなるのではないでしょうか。
その分、（駐車場の修理費がかからないので？）、修繕積み立てや一時金が訳すなるとよいのですが、こちら（修繕費）はどうなのでしょうか？
修繕一時金も高いのだから普通に考えて大規模修繕費も高いですよね。
毎月払う修繕費も数年後から普通のマンションに比べると高くなるようですよ。
タワーなら修繕費が高いのは当然のような気がします。
ここの眺望どの方角が良いのでしょう。
西が駄目なのは分かりますが…
やっぱり南東ですかね
豊平川の花火が見えない部屋もあるんでしょうか？（高層階で）
管理費や修繕積立金を考えると、年収1000万円以下の人が買うような物件ではないようですね…
マンションというのは同じレベルの人達が集まった方がいいかもしれません。
管理費・積立金の改定時に値上げはダメ、一円でも余計に払いたくないと揉めます。
先のことも考えずに無理して買った人は、永遠に住めるマンションだと思っています。
いつかは取り壊さなくてはならない。このことを忘れてはいけません。
たった数千円の値上だって誰かが反対したらみんなに迷惑がかかる。
だいたい居住者が３つに分かれる。どこのタワーマンションも同じです
富裕層 月々支払いが多くても、建物を修繕して資産価値を減らしたくない
高層階に多い
中間層 富裕層と節約層の中間
節約層 月々支払いを節約したい、修繕は先延ばししても構わない
低層階に多い
よって、管理組合の意見はまとまらないことが多い
富裕層ってどのくらいの人のことをいうのでしょうかね
自分の感覚的には年収は少なくとも2000万円かなと思いますが
でも、そのような人たちはあえて琴似を選ばないような気がしますね
>だいたい居住者が３つに分かれる。
ここは低層階は広くして、高層階は狭くして価格をそろえているらしい。
>自分の感覚的には年収は少なくとも2000万円かなと思いますが
>でも、そのような人たちはあえて琴似を選ばないような気がしますね
年収1800万円くらいの人が多いのでは？
今使っている財布の価格×200倍がその人の年収。
知ってますか。
知らねーよ
年収800万だが、財布は5000円だぞ。
蛭子能収はATMの紙封筒が財布だと言ってたように、年収と財布は全く関係ないね。いい財布に限って金が無いチーマーも多かったしな。
第一期でどれくらい売れたのでしょうか。
確か263戸中の60戸ほどを第一期として販売したよう。
管理費が高いという意見が多いですが、管理費算出決定プロセスにおいて、駐車場収入を見込むのが一般的ですが、これが本物件では、タワーとオフィス棟との所有権が分離されているため、駐車場収入をタワー所有者が享受出来ない。これが、割高感を創出しているのでしょうが、将来、駐車場のメンテナンスコストはかなりの負担になり、それをタワー所有者達は負担しなくて済む。また、将来、駐車場収入は、減少する傾向にあるのが、一般的。それは、高齢化による車両手放しと、そもそもの車離れ。公共交通機関とのアクセスが良けれ良いほど、将来その傾向は強くなるでしょう。
なので、駐車場収入を過度に見込んで、割安感を売り物にするより、誠実かもしれませんよ。
また、以前、八軒側のタワーに住んでいましたが、夏場に窓開けていると鉄道の騒音で、TVの音はほとんどかき消され結構不快でした。３５F以上でしたが、音は上へ挙がるのでしょうか?酷かったです。
その点、ここは、そこそこ離れていて丁度いいかと思っています。
駐車場が別所有のため、マンション分譲価格は100～200万円ほど
低めに設定されているようですな。
そのため、将来、駐車料金が上がる可能性はあるだろう。
周辺に比べて、駐車料金は約2,000円安めの設定だわ。
273です。
言葉が足りませんでした。
富裕層の方達の財布の金額×200倍がその人の年収に近いそうです。
一般人は当てはまりません。
10万円の財布で2000万円年収。
実際の年収がそれより高い場合は頭打ち、低い場合はまだ年収が上がるという傾向らしいです。
278さん
その財布200倍、ヤフーにでたときもさんざん批判されてましたよね。
稼ぐ人は長財布うんぬん、このマンションスレには関係なさすぎでしょ。
富裕層に琴似って人気あるの？
買う人はいるだろうけど人気があるかというと無い
２７３ 申込予定さん
すっきりしました。ありがとうございます。
>八軒側のタワーに住んでいましたが
ローンは
短期間にして総支払い額を少なくするか、
長期間（月々の額を少なくして）にして賃貸料がローン返済額（月々）より多くするのとどちらよいのでしょうか？
長期で借りて繰り上げ返済を積極的に行い短期で返済。
これが一般的な理想じゃないかな。
短期で借りるのはリスクが大きいですよ。
283の追記です。
我が家は35年ローン10年固定金利で契約し10年以内で返済予定です。
もちろん頭金もそれなりに出してます。
ここのアフターサービスってどんな感じか
ご存じの方いますか？
アイムは結構長期に渡ってアフターサービスが
あるように説明されたのですが・・・
確か、新札幌のプレミストは２年目までが
大和ハウス、５年目以降１５年までは大和サービスが
アフターサービスを行うようにホームページで
書かれていましたが・・・
とにかく、プレミスト琴似のホームページ、情報少なすぎ
のような気がします。
自信ないのかな・・・
自信ないというよりむしろ強気なのかなと思ってました。
そんな懇切丁寧なホームページなんて作らなくても売れるのが当然、みたいな。
結局抽選になったんでしょうか。
抽選はあったようですよ。
我が家はお陰様で抽選なく申込できました。
抽選落ちたら別の部屋、階の打診あるんですかね？
そして、一応は第一期分埋まったんですかね。
こんな大々的に売り出しておいて（ホテルでの事前プロジェクト発表会とか）、抽選ない部屋がでる時点で
大和さんにとっては計算ミスのような気がします。
第２期は第１期の抽選で落ちた人も参加するので、徐々に倍率はあがっていくというような説明だったので、さぞ人気があるのかと思っていました。
発表は第一期完売とするかもしれませんが完売してないと思いますよ。
投稿見る限り人気出そうな部屋は抽選で普通の部屋は抽選なしって感じですよね。
日当たり悪い低層など人気のない部屋は当然空きでしょうね。
HPの情報は第一期や第二期が終わるまで出さないのが普通。
第二期が終わってから情報を出してくるなんて、自ら「売れてません」と言ってるようなものでは？
同じような価格なら大通りや札駅近くがいいと思ってしまうのですが、
琴似の魅力とは何でしょうか？
大通や札駅よりも低価格でタワーを買えるところが魅力だと思ってました。
生活スタイルによると思いますが、地下鉄とJRのダブルアクセスとか、個人的には特に魅力だとは思わないですし。
便利って言いますけど、日常生活ならスーパー、病院、金融機関程度が揃ってればいいと思っているので、琴似じゃなくても条件を満たす地区はありますしね。
ただ、札幌市内で考えると、都会過ぎず田舎過ぎずなところが良いんだと思います。
＞第二期が終わってから情報を出してくるなんて、自ら「売れてません」と言ってるようなものでは？
人気のあるマンションは第一期の販売はほとんどHPには情報は出さない。
事前問い合わせの会員さんで埋まるから。優先販売に近い形にするケースが多い。
最初から全て見せるのは少戸数のマンションや回収を急ぐ会社。
ローン実行12月。
参院選次第では金利が心配な時期ですね。あと半年入居が早ければ…
道内の主要二行は12月でなく申し込んだキャンペーンの時期の金利適用になるはずですよ。第一期の今みなさん申し込むでしょうし、第二期以降が心配という話かな
道内銀行金利そんなに魅力ないですよね。
契約上提携先で事前は通しても本審査は提携外が良いかと思ってます。
No.293 です。
>>No.294さんへ
なるほど～ 納得しました。
ありがとうございました。
確かに北洋の全期間も微妙な金利になってきたし道銀のステップも中途半端ですね。
変動も怖いし３年なら地獄見そう。
この中なら北洋の全期間かな～
提携外の金融機関を使った場合、自分でやらなくてはいけない手間って具体的にどんなことですか？
301
ためしに住信のネットバンクの必要書類のHPでみればいいかと。
北海道は長期35年とかかりるのであれば、金利は全国的にみてもかなり低いですよ。
にしても年末の北洋の全期間1.75まにあわなかったのはおしかった。
このマンションだと、固定三年、残り変動の北洋のプランさらに0.1%優遇金利でたしか0.7でかりれるてそういえば案内されました。
変動にはそんな興味なくききながしたから、うろおぼえです。
301さん
銀行の行き来が多くなる事や抵当権の設定などは多少面倒ですが場合によっては支払い総額が数百万も変わるので面倒でも非提携にする価値はあると思いますよ。
301です
どうもありがとうございました。
数百万も変わることがあるのであれば、少しの楽を求めて提携で妥協するのが馬鹿らしく感じますね。
金融に関して全くの素人なので、提携外を選んで大変な思いをするより多少費用を払ってでも提携の方が…と思っていましたが、もっとちゃんと勉強しなくてはいけないと思いました。
変動と固定でも数百万変わる可能性もありますよ。
ローン返済が必死な人は余裕を持って固定が良いでしょうし、
楽に返せるのなら変動でしょうね。
申し込み終わった皆さんへ
設備の変更（キッチンと洗面所の高さ以外）依頼した方いらっしゃいますか？
どんな内容でされましたか？
最近金利が上がってきていますよね。。。
固定の方が変動よりも今若干高かったとしても
でも数年後には固定の方がよかったと思いそうな感じです。
うちは固定で行こうかと。
はじめまして。
ギャラリーにまともなオプションカタログがおいてなかったのですが、なにかオプションつれられた方いますか？
またそれはどのようにして選ばれましたか？？
契約済んでからでないと、オプション資料ってくれないですよね？
口頭では金額教えてくれますけど。
契約から内覧会の間位でオプション（カーテンや照明等）関係の
業者さんと打ち合わせする機会があるように聞きました。
ギャラリーの各応接テーブルにちょっとだけオプションの
カタログありましたよ。
契約の時も説明あるかもしれませんよ。
今のところ我が家はあまりオプション考えていませんが、
部屋を実際見たら、やっぱり欲しくなるのかも。
食器棚等の造作家具は高そうですね。
309さん、310さんありがとうございます。
そうなんてすね！
次ギャラリー行ったらさがしてみます。
食器棚が種類や大きさ、値段という点でカタログないし表みたなものでよいのでみたかったのです。
オプションは高いイメージはありますが既製品の家具もしっかりとしたものを選べば値段はそれなりにしますしサイズの問題もありますので備え付けるのもありかなって考えてました。
３１０です。
確かに、オプションの家具なら床や壁と調和
とれるので、ちょっとくらいの高さなら・・・って
思いますよね。
予めオプションの値段が分かれば検討したい
ところではありますね。
物件価格が安かったのでオプションで回収しようとしてたり…
なんか高そう。
大和に限らずかもしれませんが、オプション高いですよー！
中古住宅を見ていて、創作家具が付けられていると、
中古だけに、10年前には流行っていた家具だとしても、
返ってセンス悪くて嫌だな～って思う事もあるから、無理につけなくてもいいような・・・。
再び３１０です。
創作家具だと好みの問題が出てくるので
売却を視野に入れたら、やめた方が無難
ですよね。
間違いなく高いし。
３１３さんの意見も同感です。
食器棚はそのいい例かと・・・
タイプによって食器棚スペースの
広さ違うかもしれませんが、
私は担当者から「モデルルームにつけられている
食器棚は２５～３０万かかります。」と
言われました。食器棚は見送った瞬間でした。
まだ資料を取り寄せておりません。
100平米前後のマンションを探しているのですが、
ここのマンション、４LDKは何平米で、階数は何階で、おいくらからの販売ですか？
琴似のマンションは全く考えていなかったのですが、結構もう売れたのでしょうか？
今、販売センターに電話したのですが、今日は定休日みたいです。
明日も定休日です。
今は第一期販売中で、まだまだスカスカですよ。
営業さんには急がないと売れちゃいます！と言われますが、じっくり検討しましょう。
そんなに簡単にここは完売しませんよ。
317さん、ありがとうございます。
タワーは、お値段高めと思い込んでいましたが、
313さんの、物件安めだったのでとのコメントで、問い合わせしてみようと思いました。
3000万後半までの予算なのですが、問い合わせしてみます。
318さん
物件は高くありませんが管理費などは高めです。
月々の支払い考えると抽選覚悟で第二・三期販売まで待って階数と価格を落としてみるのもありかと思いますよ。
３１８さんへ
確か、４LDKだと４０００万円超えていたと
思います。高層階だと６０００万円突入です。
低層階で３０００万円台の４LDKあったかな・・・。
他の方も書いていますが、４LDKは焦らなくても
大丈夫だと思うので、１度モデルルームに
足を運ばれた方がいいかと思いますよ。
昨日のホームページ上、第１期１次販売６５戸で、１４戸残。
さらに第１期２次販売で９戸出るみたいです。
部屋の内訳は分からないですが、４LDKは完売していない
はずですよ。
うちは４ＬＤＫの１１４？平米がよかったのですが、せっかくのタワーなのに11階までのモデルということでやめました。
11階が４３００万円、一階下になるに従いマイナス10（20だったかもしれません）万円低価格になっていたと思います。
なるほどー。
手放すこと考えたらオプション家具は考え物ですね！
ありがとうございます。
〉322さん
高層階も4Ｌありますよ。
95平米前後だった気がしますが。
価格は同タイプであればワンフロア10アップみたいですね。
316です。皆さん、ありがとうございました。
314です。
創作家具屋さんを否定したわけではないのですが・・・。
うちは、創作家具付けますよ。
一面に本棚を作る予定です。
戸建なら書庫が欲しいぐらいだったのですが、
色々なパンフレットをみて、一面の壁が本棚になっているのに憧れました。
売却の際は、リフォームと一緒に取ってしまえる感じで。
314(327)様
本棚いいですね。
どのくらいの幅（横）でどのくらいの予算なのでしょうか？
よろしければ教えてください。
自分たちも検討したいと思います。
314です。
今、案と見積もりを出してもらっています。
デスクと飾り棚で、だいたい40万するみたいです。
物にもよると思います。予算を言った方がいいかもしれません。
本は重みがあるので、しっかりとした材質を探さないといけないので、
デザインよりも丈夫さや材質のような気がします。
色々な業者を探してみるのもいいと思います。
素敵なご自宅作りを！
あれ？
ホームページから第１期２次販売の項目
消えてる。
反響ないのかな？
ギャラリーの来場予約もスカスカですね。
ゆっくり検討しても大丈夫そうですねー。
人気がない理由は、価格？、駅からの距離？、管理費・修積金の高さ？
消費税が上がる前で不動産販売には追い風のはずですけど
わたしも１１月の段階では購入の本命でした。
それから間取り見てあれ？と思い始め、情報が入るたびに魅力感じなくなりました。
そんな人が多いのではないでしょうかね。
もしかしたら、１期の抽選はずれた方だけを
対象にしたのが２期販売だったのでは？
それなら２期だけ完売は考えられますね。
それなら実質第１期で６０戸は売れたことに
なりますね。
１ＬＤＫはほぼ賃貸で決まりですかね。
>ホームページから第１期２次販売の項目
>消えてる。
友人からの話。
第一期（第一次）の抽選でハズレタ人たちのなかで第一期（第一次）以外の第二希望がある人たちに
第二期ではなく、第一期（第二次）募集ということではじめたそうです。
ただし、その募集中に他の人たちがその第二次の部屋を希望した場合は抽選になるということでした。
おそらく、その分が（当然）申し込みがあって、募集が終わったんではないかい？
第二次分で出た部屋まだ残ってますよ(笑)
売れ行きは悪そうですね。
第二期の価格表みたら残ってるの確認できるよー。
抽選があった物件なんでしょ？
抽選が無かった物件よりは人気あるじゃん。
１期販売で60戸以上売れたなんてのはバブル以来なんじゃないの？
どうもここが売れると困る人たちがいて
ネガティヴキャンペーン（売れていないと喧伝している）をしているみたいですね。
ダイワが売れ残して賃貸にまわしてるなんて物件あったら教えて欲しいものです。＞333・336
全然ネガキャンではないのでは？
売れ残りがあることを言っているだけで誰もマンションや大和ハウスさんを否定はしてないでしょ？？
所詮、琴似ですから・・・・
琴似は物件が多くあるからね。特徴の無いマンションは辛そう。
ここが売れて困るメーカーは・・・・
あそことあそことあそこですね。。。。わかります。
３４１＞墓穴
業者でもなんでもなくモデルルーム見に行っただけの者なので、この検討スレ読んでも売れて困るというか、これでも売れるんだという印象。
ここで業者の書き込みってどうせ特定できないんだから、そんな煽り書いてもしょうがないでしょ。
欲しい階がまだ販売になっておらず、販売の時連絡ください、と営業の方に頼んでたんですが、そんな売れてるなら来ないかもな。
ブランズの販売時期もずれたみだいだし、琴似マンション全部出揃ってからの検討考えてたら本当に出遅れますね。
実際後悔しました。
ここを待たずにクレア買っておけば良かったと思います。
ブランズ以降、琴似に新しく建つ予定はないんでしょうか。
地下鉄の方の駐車場の敷地とか、マンション建たないですかね。
実際の建物ですべてのタイプの部屋を見学させて欲しいですね。
平面図でわからないことって結構ありますよね。
まだクレーンがすえつけられているのですぐには無理かもしれませんが・・・。
全タイプの見学は相当先になるのではないでしょうか。
実際契約した人でも現地を見れるのは引き渡し（１１月予定）の
１ヶ月位前のようです。
それにしてもあと２００戸は売らなきゃならいわけで、
無事売れることを期待するだけです。
〉349さん
一ヶ月前なんですね。
オーダー家具を入れたいけど実寸が計れないのはキツいですね。
納期一ヶ月前後なんでギリギリになりそうです。
空室が出たら管理費とか修繕費とかって変化するのですか？
空室が出た場合の管理費は当初１年間は
大和さんが空室分を持つみたいです。
修繕費も確かそうだったと思います。
それ以降は入居者の負担になるんでしょうね・・・
怖い、怖い。
あと、内覧会まではモデルルームで似ている部屋を測って
イメージするしかないのかな。
オーダー家具を希望するなら、予め採寸、見積をお願いしたら
どうでしょう。
せっかく住むんですから、素敵な部屋にしたいですよね。
現段階で６０戸売れたんですね。
近隣の新築マンションの販売戸数が
クレアが３９、アイムが４４ですから、
そこがまだ完売してないんだから
６０戸売れたらまずまずと考えるのかな。
と言ってもあと２００以上は売る必要が
あるのだから、全く楽観的にはなれない
ですよね。
６０売り出して１４売れ残りじゃないですか？
ホームページにも販売戸数１４って書いてますよ
たぶん第１期２次販売の９戸が消えてるので
それが売れたのではないかという計算です。
６５戸＋９戸－１４戸＝６０戸と思っていました。
追加で９戸売れたんだ。まずまずでしょうね。
今は一番売れる時でもあるので二次販売以降の売れ行きが気になります。
管理費と修繕費がこれ以上あがるのは辛いので営業さん頑張ってください！
一期で売れ残った間取りは二期三期でも苦戦するんでしょうね。
何期まで販売するんですか？
個人的には１LDKは売れるのか最初から疑問です。
話では来月第二期開始らしいです。
売れるまで何期でも出すでしょうけど、
夏頃には空いている部屋から早いもの順で
埋めていくんでしょうね。
勝手な想像ですけど。
352
>空室が出た場合の管理費は当初１年間は
>大和さんが空室分を持つみたいです。
>修繕費も確かそうだったと思います。
>それ以降は入居者の負担になるんでしょうね・・・
契約書によると
空き部屋（売れないでいる部屋）の修繕費と管理費はずっとダイワが払うとのことでした。
「当初１年間」というのは
空き部屋が一年以上ある場合には修繕一時金（毎月のではなく契約時に一気に払う高い方）を
ダイワが払う時期のことです（それ以降入居した場合はその入居者がもちろ払って、ダイワが払った分を回収する）
ですので修繕費や管理費については完売しなくても問題はないようです。
でも、やはり空き部屋はない方がよいですよね。
３５２です。
３６０さんありがとうございます。
私は、修繕費に関しては３６０さんと同じ見解だったのですが、
管理費は１年間限定で大和負担だと認識してました。
とにかく、仰るとおり完売してくれるのを期待するばかりです。
売れ残ったら、こっそりダンピングして業者に転売するから。そして、業者が賃貸又は廉価販売すると。
