ザ・ライオンズ大宮ウェリスレジデンス

>>258さん
グランドミットタワーも容積率等はウェリスと同じはずだったと思うので、
設計の時期も同じくらいなら既存不適格の可能性がかなり高いです。

>>263さん
土地はプチバブルの時の仕入、タワーの建設費は普通のマンションよりもコストかかるということを考えると
安くなる理由はちょっと思いつきません（赤字でデベが売りますか？）。
部屋によってかなり価格に差は出てきますが、全体的には高くなるでしょう。
戸数が多い分管理費が安くなるというのも、共用施設が多い場合だと相応になります。
価格と管理費は良くも悪くも完売した大宮タワーズに似てくるかもしれませんね。
（あそこも土地の仕入値は高いという話がありました。）
設備が豪華なのと規模が大きい分上乗せをしてくると考えてます。

なので、私は逆にこっちに流れようかと真剣に検討中です。

グランドミッドタワー、２６３さんの言うように、売り切るために安くなる向きや階数が出てくれれば、とてもうれしいのですが。
眺望などにはこだわらず、グランドミッドタワーに暮らすことを最優先に考える、それでもいいんですが。
でも、今のところ、ウェリスレジデンスよりもかなり高値になるという予想が大方ですね。

既存不適格、ウェリスレジデンスの場合、このケース？
>都市計画道路の拡幅や新設が予定されていても、それが事業化されるまで （計画決定の段階） は敷地面積に算入
>できるため、容積率をフルに使って道路計画にかからない部分の敷地にマンションを建てたようなケース

万が一途中で売却する事になれば、この立地とは言えやはり資産価値に影響があるのでは？と
考えてしまいますが、中古の場合、既存不適格についての告知義務はないそうですね。

一番、日当たり眺望の良いＢ練が完売した様ですが、Ｃ、Ｄ、Ａ、練は、今の世情を考えると
相当安く（具体的に坪単価１６０万円位～）しないと難しそうですよね！

＞268さん

Ｂ棟のみならず、Ｃ棟、Ｄ棟も即完売ですよ。

かなり値段がリーズナブルで販売されているので、現状の販売価格でも十分やっていけるようです。

???
物件ホームページでも、SUUMOでもD棟まだ販売中って感じだけど？

販売開始したテラス大門もあるし、これから出来るグランドミッドタワーも有るしジックリ検討比較したほうが得策ですよ！

BとCは完売（低層階は数部屋まだ残ってるかも？）
Dは上層と中層の一部（？）完売で今は中層～低層を販売中

今までのパターンだとこんな感じでしょうか。
Dからは少しペースは落ちてる感じです。
BとCの売れ行きが良すぎてDもあまり変わらない価格で出してるせいでしょうか。

テラス大門町は販売はここより前で最近になって低層階を中心に値引きで売りつくそうとしている感じかな。
グランドミッドタワーの販売開始が5月下旬なのでその頃にはここは全部完売していそうなペースではあります。
Aの値付けをBとCと変わらずにズルズルといかなければですが・・・
グランドミッドタワーが高くなりそうなので、Aも強気で来て5月にぶつけるような気がします。
結果として、BとCはかなりのお買い得だったのではないかと個人的に思います。

No.272 by 購入検討中さん
高値誘導の販売関係者の匂いがしますね！
マァ！どっちみちその時期の世情が、懐具合を左右すると思いますので余裕のあるデベは、
長期戦で望めばよいのではないでしょうか。
世情は、まだ二番底を打っていないし、購買予定者は懐具合と相談し焦ることなく検討したいと思います。

追伸
不動産も異性と同じで、惚れてしまったら即買いですね！

目の前の公園がイメージ図と違って寂れてる…
公園も整備してくれてたら良かったのに。

入居後の固定資産税、駐車場の費用がかかりそうですが庶民には無理ですかね～

購入されている方の年収っていくらぐらいなんでしょう？

公園って公共性が高いものだし、完全に市や県に依存するものではなく
近隣の住民達みんなである程度育てていくものだと思いますよ。

確かにちょっと小さめではりますけどね～

テラス大門とグランドミッドタワーズとこことでじっくり検討中です。
第3期は全戸即日完売したとのことでしたが、「既存不適格」の話を聞いて
キャンセルされた方も多いのでしょうか。公式HPを見てみたところ、
第3期2次の事前案内会が今週末にありますね。今回の販売戸数に14戸とありますが、
どうなんでしょうね。

グランドミッドタワーズの坪単価も220万円くらいではないかと予想されていますね。
一時期280～300くらいと予想されていたのに比べ落ち着いた価格に感じます。
はー悩みますね＾＾；

既存不適格は告知義務だから契約前に必ず説明があります。
契約時にもね。

だから既存不適格でキャンセルってのはあり得ないね。
納得できない、理解できないで購入する人は居ないでしょ。
明らかに入居者都合のキャンセルになっちゃうしね。


グランドミッドタワーズの坪単価220万は実現不可能でしょう。私は降りました。
テラス大門町はアドレスはいーんだけどね〜、ちょっと息苦しそうかな〜
という私も未だ決めきれていません。。。確かに焦ります。

キャンセルでは無く数期に分けているからでしょう。

今回完売しても次期の戸数も有ると思います

既存不適格だと、中古で売りたいときは不利になりますか？
過去にそういったケースってありますか？

某掲示板によると、Ｄ棟の幕が外されたようですね！
写真もアップされてました！

重厚感あって落ち着いた佇まいって感じです。色目がいいと思います。

既存不適格建造物って、建物の修繕をする必要になったときに、本来であれば建物の一部を修繕すればすむところを、建物全体が法的基準を満たすように改築しなければならない規則があるって聞いたんですけど本当ですか？
そうなると、金がかかりすぎて通常の修繕積立金では足りないので、結局修繕自体を断念してしまうケースもあると。

実際のところどうなんでしょ？
詳しい方、教えてくださーい！

お買い得な価格の裏にはそういう事情があったのね。

なるほど、納得です。

ただ単に建て替えの時に法的基準を満たさなければならないのでは？
修繕でいきなり合わせろということはないでしょう。

<既存不適格建築物に対する勧告・是正命令制度の創設（法第10条第1項及び第2項）>
　特定行政庁は、一定の用途及び規模の既存不適格建築物について、劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認めるときは、当該建築物又はその敷地の所有者等に対して、必要な措置をとることを勧告することができるものとするとともに、その勧告に係る措置をとらなかった場合において特に必要があると認めるときは、その勧告に係る措置をとることを命ずることができるものとした。
　今後国土交通省では、現場の特定行政庁においてバランスのとれた円滑な運用がなされるよう、勧告・命令の目安等を示すガイドラインを、特定行政庁の意見を聞きながら整備する予定であり、その中で、耐震性・防火性等に関する危険性の判断方法、ひび割れ、錆等の劣化の状況の判断方法、図面がない場合の建築物の現況調査の方法などを定めることとしている。

<罰則の強化（是正命令に従わない場合の法人重課等）（法第98条から法第105条まで）>
　違反建築物に関する是正命令違反について、行為者に対する罰則を引き上げるほか、多数の者が利用する建築物又は当該建築物の敷地に関する是正命令違反のうち特に生命又は身体に重大な危害を及ぼすおそれがあるもの（構造耐力規定、防火関係規定、避難関係規定、居室の換気のうち一酸化炭素中毒にかかわる規定及びシックハウスに関する規定）について、その違反に係る是正命令に従わない法人に対して1億円以下の罰金刑を課することとする等、罰則の引上げ及び罰則規定の整備を行うものとした。

建築基準を満たすように国土交通省から“勧告”があった場合、すみやかに改修しなければ、国土交通省から“命令”がきます。それに従わない場合、1億円以下の罰金が課せられます。
国土交通省から改善命令があり建物の改修が必要となった場合、当然建築基準法をみたすように建物全体を改修する必要があります。法律が変わっていなければそういう決まりだったはずですが？？？
まあ、改修が必要になるのは何年も先の話ですから、何年か住んでから転売してしまえば問題ないでしょう。ただし、当然中古価格査定はそういったことも含めた値段になるでしょうね。

グランドミッドタワーズも既存不適格ならば、ひょっとしたら思ったより坪単価低めで出してくるかもしれませんね。

勧告・命令がくるデベとそうでないデベがあるでしょう。

国土交通省に顔が利く議員とつながりがあるかー。大京ってどうなんでしょうね？

三井とか大規模開発する財閥系デベは当然つながりあるでしょうね。

なにか勘違いしているような人がいるようだけど、ここの既存不適格は容積率の制限をオーバーしてるものだよ。
都市計画事業などで敷地の一部が収用された結果として、容積率を超えることになるというよくあるパターン。
上に書いてあるように構造自体がアウトなわけじゃないから改修はまったく問題なし。
お隣のグランドミッドタワーズもおそらく設計時期が同じくらいなのでここと似たようなことになるはずです。
建替の場合にだけ影響が出てくると言うお話です。
他の掲示板にもこの話はありますし、ここでも過去に話題になっています。
わざと話を拡大解釈されているような気がしてなりませんが・・・

289さん
ご指摘の通り、問題になるのは建て替えのときのみです。賃貸に出す場合も問題ないでしょう。しかし数十年先のことになりますが建て替え時に問題が出てくる可能性はあります。それに30年後に中古物件として売りに出すときはどうでしょう？建て替えが近くなる時期には確実に価格に影響が出ると思いますよ。その話を購入希望者に重要事項説明時までやらないデベの姿勢には問題があると思います。お隣の物件ではどんな話になるんでしょうね。

ここの既存不適格は容積率の制限をオーバーしてるものではない・他の構造的な問題で既存不適格になっているなどといった内容は、上記記載内容において一言も書いておりません。

現時点での話をしているわけではありません。将来的に問題がおきると言っているだけです。
将来的に劣化が進み改修工事が必要になったときに、本来であれば建物の一部のみ改修工事すれば済む問題なのに、建物全体が建築基準法をみたすように改修工事しなければいけなくなってしまう。そうなると、とても今までに蓄積した修繕積立金だけでは足りないので、改修自体を断念せざるえなくなってしまった（要はデベが負担するのか、住人が負担するのか、争う危険性があるのではないか）。そういったケースの話を、以前はよく耳にしたものですから、大きなお世話かなとも思いつつ指摘してみました。

小さな親切、大きなお世話ってやつかもしれませんね。失礼いたしました。

つまり、改修という行為は、なにも建て替えのみに限らないということです。

>>291,>>292
建替えではない改修って、たとえば外壁にクラックが入ったり外壁タイルが浮いて落下の危険性があるときって改修工事しますよね？あとは、防水が劣化して一部に浸水が認められたときも防水工事が必要ですよね？

そういったこともできないってことですか？もし現実にそんなことがあれば大問題になってしまうと思うのですが・・・。

あのー、容積率ってなんで決められた容積率以上で建てたらいけないんですかね？

なにが問題になるんですか？

291さん
それって本当なんですか？
将来的に壁が古くなった場合、本来外壁の修理だけで済むものが、
全て改修工事しなければならないなんて、常識的に考えてもさすがにありえないと思うのですが…。
昨年9月に制限が緩和されていますが、この緩和された規定を適応しても291さんの
おっしゃる通りなんでしょうか？

＞将来的に劣化が進み改修工事が必要になったときに、本来であれば建物の一部のみ改修工事すれば
＞済む問題なのに、建物全体が建築基準法をみたすように改修工事しなければいけなくなってしまう

そんなことしていたら、都内の築10年以上のマンションのほとんどが改修できないまま
放置されていくってことでしょうね。
現実にそういうことは起きてないですよ。
身内の所有していた旧耐震規格のマンションも大規模修繕工事、問題なく実施しましたけど…？
容積率も足りなくなってましたけどね～。別に減築とかしませんでしたよ。

小さな親切、大きなお世話=ネガ？
すでに結論が出てる話ですし、なぜわざわざここで風呂敷を広げたのか疑問です。
営業さんに聞けばすぐ答えてくれることですよ。

291さん
>現時点での話をしているわけではありません。将来的に問題がおきると言っているだけです。

「一部のみ改修工事すれば済む問題なのに、建物全体・・・」
これって既存不適格に関係のあるお話なんでしょうか。また将来的にというのは具体的にどれくらい先の話をされているのでしょうか？数年ですか？それとも数十年ですか？既存不適格というのは建て替え時の時に問題になるかもって言われている話ですよね？建て替え時の話を今持ち出しても仕方がないように思います。

たしかに建物全体を改修しなければいけないといった法律があったようですが、建築基準法が改定になって耐震基準や耐火基準をみたさなくなったケースの話みたいですよ。

しかも、法改正でそういったことにも緩和措置がとられていますね。
例えば、エキスパンションジョイントで構造上分離していても全体を改修しなければいけなかったのが、エキスパンションジョイントで仕切られた部分までを考慮すればよいとか。
耐震改修と耐火改修を同時に施行しなければいけなかったのが、やると約束すれば工期をわけて実施してもよいとか。そうすることで、費用がかかりすぎてできなかったのができるようになった。

法改正は指摘のあった内容を救済するために改正された意味合いもあるようです。

しかし、既存不適格建築物はちまたにあふれていますからね。一件一件駄目出ししていったらきりがない気がします。結局、公共性が高い建築物以外は、野放し状態にするしかないんじゃないですかね？

なにより、ウェリスレジデンスが将来的に、耐震・耐火基準で不適合になる可能性なんて極めて低いはず。

まあ、技術は進歩しますから、絶対ってことはないとは思いますが。
現に今世の中には、前は建築基準を満たしていたのに満たしていない建築物があるのですから。

仮に１００歩ゆずってそうなるとしても、一体何年先の話だよって感じです。

既存不適格はかなり遠い将来の話であるので、
「良い話（適格）」でも法改正や道路計画によって急に悪い話になる可能性も十分ありますし、
今は「悪い話（不適格）」でも数十年後には良い話に変わっている可能性もありますよね。

グランドミッドタワーズ大宮でもさんざん話題になっていますが、
元々既存不適格でなかったマンションの大半が「既存不適格」になっている現実を考えると
私の場合、「気にしたらきりがない」と割り切って両物件を比較検討しています。

マンションの場合、どうしても好立地（駅近など）に建ちやすいので、どのマンションであれ
今後も新しい道路建設や拡張等、整備計画はあると思いますので。
戸建ならまだしも、マンション検討者は今後も避けて通れない宿命的なものだと思いますよ。

>ウェリスレジデンスが将来的に、耐震・耐火基準で不適合になる可能性
そんな話どこに書いてあるんでしょうか。話がどんどん違う方向にいっているようですが。
ここの「既存不適格」って道路の拡張うんたらの計画の話からきていて、
実際問題、ここは「既存不適格」って言われているんですよね？
モデルルームに行けば、営業マンさんが詳しく説明もして下さるとの話です。
将来マンションを売ることになった場合に、多少影響あるかもしれませんが、、、

>>302
299、300の書き込み内容十分理解できるけど。このマンションに対するネガレスじゃないでしょう。
話がそれているというより、今までの話に対する明確な回答になっているんじゃない？

いままでの話を勝手ながらまとめると・・・
①道路拡張によって容積率を満たせなくなった既存不適格建築物が、建物の一部ではなく全体を改修しなければならないと言った建築基準法は、改定前の古いバージョンの基準の話だった（書き込んだ人の知識が古かったと推測される。年配の方？）。
②しかも、それは耐震・耐火基準を満たしていないケースの話であった。ここで注意すべきは、言いだしっぺの人はウェリスレジデンスが既存不適格になった理由が、耐震・耐火基準を満たしていないためだとは言っていない。
（多分、言いだしっぺのひとは建物の一部だけでなく全体を改修しなければならないといった話が、耐震・耐火基準を満たしていないケースに限定した話だということを知らなかった？しかも、法改正があってそれら問題点が是正されたことも知らなかった？）
③302さんが、“ウェリスレジデンスが将来的に、耐震・耐火基準で不適合になる可能性”という文章を引用して、あたかも“耐震・耐火基準で不適合になる可能性があると言っている人がいる”かのように書いてありますが、299、300の書き込みでは、むしろ“可能性は極めて低い”と否定している。

せっかくいままでの疑問に対する回答があったのに、それを攻撃するのはいかがなものかと思います。

購入を検討中です。以前のスレでも書かれていましたが、「既存不適格」を織り込んだ上でこの価格、と割り切ればいいのではないでしょうか！南向きのＢＣ棟でも低層階や中層階は、坪２００万円を下回っていました。このあたりの相場が、坪２００万であれば、その分購入時に安く買っている事になります。また、「既存不適格」になってしまった直接の原因の「西側の道路」も、拡張されて一方通行が対面通行になる上に、今はありませんが歩道ができれば便利・安全になります。グランドミッドレジデンスも北側にできますから、この道路の周辺が再開発され、便利になれば将来資産価値が上昇する事も期待できるのでは？（地価高騰は、固定資産税が上がるので手放しには喜べないでしょうが）

これかなあ？
既存不適格　建築基準法　改定　でググったらでてきた。

http://www.tokyokenchikushikai.or.jp/51_kaihou/2005/03/ugoki200503.pdf...'既存不適格 建築基準法 改正'

周りの環境が寂れてて候補から外れました。
南銀に近いのもイヤですね

北銀に近いよりはまだましかも。。。

私もそう思いますが、購入されるかたは、それは承知のようです。

参道が近いのはいいと思います。
新緑の時期はうっとりするほどきれいですよ。

南銀も探すと美味しい小料理屋なんかがあったりしてなかなか楽しいところなんですがね。

そうですね。南銀も探せばいいお店があるのでしょうね。
でも私は、歩くのはちょっと厳しくて、そこまで到達しません…。夜の旧中仙道（吉牛の辺り）も南銀の影響があって辛かったです。
こういうのは、個人差があるんでしょうね。

最近近くに越してきたばかりで知識がないのですが、
南銀って何か問題ありの場所なんですか？
大宮駅東口の近くにある商店街の事なんですよね？
参考までに北銀についても教えていただけると嬉しいです。

南銀は商店街なんですが駅に近い側は歓楽街と化してます。
飲み屋、小料理屋からキャバクラ、パチンコ屋まで様々な店があります。


北銀はタクシーの近道でしか通らないので詳しくは知りませんが
キャバクラよりもディープな店がある地域です。
私は30年大宮に住んでごく最近その存在を知った位なので縁のない人にはほとんど影響ないかと思います・・・。

南銀も北銀も似たような雰囲気でありながら、ちょっと違う。南銀は飲み屋さんにパチンコ店やキャバレーで賑やか。北銀はソープ街といわれるくらいソープやヘルスが密集している。賑やかな感じではない。両方とものんびり商店街を散歩しようかなーなんて思えるようなところではないですよね。

3月13日（土）・3月14日（日）には価格発表会と3期の2次の登録が開始しますね。14戸。人気の程はいかがなんでしょう。ちょっと既存不適格のことも気がかりだったりで悩み中ですが。