シティタワー蕨

土地が安いのは再開発だからじゃないのかな？

＞579さん

土地が安いということは、固定資産税なども安いということですか？

579さん こんばんは 576です。
蕨を検討しているのですが、他の京浜東北沿線の駅前に同じ程度のｸｵﾘﾃｨとかの大手デベマンション（希望条件は長くなるので576を読んで下さい。) ありますか？

蕨だからこそ私にでもｸｵﾘﾃｨの高いマンションが買えるのです。※うわべだけとは、思えません。

579さんが、うわべと評価しつつも、蕨タワーの高いｸｵﾘﾃｨと安さを認めていらっしゃるので、やっぱり蕨なんだと思いました。それに管理面もセキュリティーも特段問題無いみたいだし、蕨駅西口での、あの立地は、まあまあ良いと感じます。仮に川口駅前と比較なんてしたら無い物ねだりで、何も買えません。
そもそも、私にはお高いですし満足できるｸｵﾘﾃｨのマンションがありません。

579さんは蕨のタワー以外なら、 どのマンションがよいですか？どちらを検討中ですか？
参考まで教えてください。

580さん あとから、いくらでもリフォームするほど、お金に余裕があればよいですけどね。
ｸｵﾘﾃｨの高い設備へのリフォーム工事代金もきっと高いですね…。
私には、無理です。

576さんはそこまで気に入ってるのなら、もう契約なさったらいかがですか？
それともまだここで相談したい不安要素が何かおありなのですか？

同感。契約しちゃえば。576さん。
579は、このタワマンが売れては困る不動産屋。
まともに相手にしたら、駄目です。579がこれ見て、むきになり、不動産屋ではありません。とぬかしつつヘンチクリンな持論を語る事でしょう。
俺なんて、自宅を売らないと買えないから、即検討できる人達が羨ましいです。いま自宅売ると一年間入居時期まで賃貸に仮住まいです。

576さん　577投稿のものです。


> 都内の京浜東北線とか山手線の駅２分で最低限、
> 蕨のタワーと同じ仕様・広さ・価格・日当たりの良い新築マンションがあったら教えて下さい。
> 大手デベ限定（東急・野村・三井・三菱・住友・東京建物)※できたらタワーで…

広さがどれくらい以上必要で、出せる金額がいくらかが分からないので何とも言えないので
サイトで検索すれば、新築・中古含めて簡単にさがせますよ。
タワマン専用中古価格のサイトなんかもあります。

価格を気にするのは、当然だと思いますが、
単に物件価格よりも、金利、優遇金利率、ローンの組み方、ローン控除でどの程度戻るか等で、
支払い額は全く変わってくるのでそちらをもっと気にした方良いと思いますよ。

このマンション含めて大手デベの新築の優遇金利率 と、
中古、その他マンションでも変わるので、調べてみてください。


リフォームの話がでてますが、
リフォームもどこをリフォームするかによりますが、
１００～２００万もあれば目で見える箇所は十分過ぎるほど変えられます。

それより、変えるのが難しい設備を見た方が良いです。
例えばディスポーザなんかは、マンション全体での処理槽が必要なので後付は不可能です。

あまりする人いないでしょうが、
ミストサウナに変更などもＴＥＳが入っていれば比較的楽に変更できます。
ＴＥＳが入ってないと凄く高くなります。

当然共用施設も変えられないので、ここは低層階に保育園が付いてるので、
小さいお子さんがいたら大きなメリットでしょうね。


回し者では無いので、購入を煽るつもりは無いですが、
上記それぞれを考慮した上で、私は購入予定なので、
もし購入されたら住民板でお話しましょう。

>586 さんへ

　はじめまして、いつも質問がありまして伺いたいですが

先日第一期の二次販売のチラシをもらって気になった物件がありました

それで月曜日に尋ねたところ先着予約があって申し込めない状態になっているですが、

この場合はキャンセル待ちしかないでしょうか？

　あと申し込み金に関して尋ねたところ物件の10％の頭金を支払う必要ですが、

一応相談可能ですけど、1/3まで下げることが難しいということで、僕の考えでは

来年部屋入るまで前期費用を用意すれば、あと頭金は１０~２０万ぐらい考えてますが

やはりこの物件を申し込んだ方は頭金として10％支払っていますか？申し込んだ方是非教えてください。

よろしくお願いします。

>京浜東北線では蕨駅と西川口駅が一番の低値です（川口駅とは明らかな差があります）

マンションＤＢの「駅力」という駅による京浜東北沿線駅の坪単価情報によると
西川口は坪単価154万円　→　ダントツの底値＝ビリ。
　　蕨は坪単価163万円　→　ビリ２。与野164万円のビリ３とほぼ同価格。
　川口は坪単価167万円　→　蕨と４万違いのビリ４、ですよね。どんぐりの背比べ？

地価ではなく、マンションの坪単価においては、西川口は確かに断トツの底値ですが、
西川口と蕨の差と比べると、川口と蕨の差はそこまでないようですね。

申込金の10%って普通じゃないでしょうか？
どこのデベでも同じだと思います。
10%用意できないと後々大変ではないでしょうか

地価には実勢価格（実際に取引された価格）、国土交通省が公表している公示価格などいろいろありますが
国税庁が公表している路線価が今の場合はわかりやすい指標でしょう
これはすべての道路一本いっぽんに値段が決まっているもので
相続税を計算するときに使うのですが
その目的により、できる限り公平になるように決められています

最新の平成２１年分によると

浦和駅西口（伊勢丹前）　１３８０千円／平米
蕨駅東口（ロータリー）　５１０千円／平米
蕨駅西口（ロータリー）　４９０千円／平米
シティタワー蕨の前の道　２２５千円／平米
西川口駅東口（ロータリー）　６１０千円／平米
オーベル川口並木の前の道　３００千円／平米
川口駅東口（キャスティ前）　１５７０千円／平米
イーストゲートタワー川口の前の道　７２０千円／平米

こう書くとまるで三井の営業みたいですが
これは不動産を売買する時にみんな使っている指標で、公平なものです
そして、安いことは別に悪いことではないので、これも踏まえた上で買いたいというのなら、それはいいと思います

路線価表は国税庁のホームページで公開されていますし、税務署に行けば教えてくれます
http://www.rosenka.nta.go.jp/

担当営業さんに事情を説明し相談しましたら、手付金が最低５%以上でよいそうです。５%以下は無理みたいです。
私の場合4000万位の部屋です。別途かかる諸費用分も含め350万しか預貯金が無かったので、５%200万を手付金として引渡時に諸費用に相殺充当してもらいローン3850万と預貯金残150万で支払う予定です。引越代金と家具や家電品の購入資金や雑費は、あと一年の貯蓄でまかないます。今、10%無くても相談すれば、５%でなんとかなるかもです。10万や20万の手付金は、完成して売れ残りマンション会社なら可能性ありかも。むりかなぁ…。最低100万位は必要かも知れませんね。
親から引渡まで一時的に手付金分を借りたりする事も考えました。587さんの参考になれば幸いです。私は586さんではありません。

591 様

　大変参考になりました、ありがとうございました。手付け金５％ならなんとかなりそうです

早速担当と連絡して再度相談したいと思います、ありがとうございました。

586です。

すでに解決しているようなので、蛇足かと思いますが。

手附金は、契約の締結力の強化という意味合いです。
要は、手附金を放棄して契約を解除するのを防ぐ為のものなので、
特に何％とかの規定はないので、各デベでの決まりのはずです。
なので、相談次第で手附金額が下がる事は十分有り得ます。
（おそらくデベ内で稟議等を通す必要はあるはずですが。）

特に物件の引渡しまで１年以上あるので、色々目移りして契約の解除の可能性があるので、
５％の手附が限界だという事なんでしょうね。

物件完成後にすぐに引き渡せる状態でしたら、手附額はさらに下げてＯＫの可能性はありますね。

土地の評価についてですが蕨駅前は、再開発がこの物件から始まり３工区まで計画されているようです。すべてが完成すると土地の評価はかなり変わると思いますよ。
ちなみに、私は、関係業者ではないです。

587さん手付金ですが、私は10%で契約しましたが、資金相談したとき、5%以上かつ200万円以上と説明をうけました。なので5%用意しても200万円以下だと×駄目だと思います。4000万円台のタイプでギリ○ですね。

590さんの路線価のご説明は勉強になりました。三井さんだろうが誰だろうが、ありがとうございます。
イーストゲートの北側の交通量の多い道路の評価とシティタワーの北側の細い道路の評価は、差があって当然ですね。イーストゲートの北側道路幅、交通量のボリュームとシティタワー北側の細く交通量が少ない道路を路線価上で優劣を見極めるのは、如何なもの？イーストゲートの立地が優位なのは、皆さんが認めてますから安心してください。
おそらく、イーストゲートの立地にシティタワーのｸｵﾘﾃｨと価格があればイーストゲートを契約するかなぁ…。立地はイーストゲート。建物と価格はシティタワー。って感じですよ。迷いましたがシティタワーを契約しました。シティタワーだと＋眺望のおまけ付きです。

590です
私は路線価で優劣を決めるつもりはありません
安いことにも高いことにもメリット・デメリットがあります
蕨駅と川口駅の地価の差が話題になっていたので、地価はこのように簡単に調べられますよ、というだけのことです
路線価は土地の売買をする際の目安にできるので、不動産屋さんはみんな知っています
595さんの言うように一本奥に入っただけで大きく変わりますから
一本の指標だけで比べずに、自分で色々な道を確認してみてくださいね
まあ川口駅近辺の方が地価が高いのは明らかですが、高いからどう安いからどう、ではなく
皆さんが価格に納得した上でマンションが買えれば良いと思います

595さんはご契約おめでとうございます
素敵な新生活が送れると良いですね！

５９３です。

路線価の話が出てるので、物件価格等の鑑定をしていた事がありますので
おせっかいまでに記載しますと、
土地購入の際には、確かに大きく影響するのですが、
購入後の物件の価値にはそこまで影響しません。
（買う時では無くて、購入後に売る時の価格に影響という意味）

収益還元法と言って、[賃貸に出した時の家賃]Ｘ[物件の耐用年数]が、
今は、一番物件の価値に影響します。
（取引事例比較法、原価法と言った方法とを勘案して価格を出しますが、
　今は収益還元法が一番影響するという意味です）

要は、路線価が物件の価値に正比例する訳では無いという事です。

１００年コンクリートを使ってるかどうかは、遠い将来で考えると良い可能性があります。

590です
説明不足だったかもしれませんが、物件の価値は土地の価値に正比例するわけではありません
593さんのおっしゃる通りです
そもそも物件価格のうち土地代が占める割合は普通２割程度で、５割程度が建築費用です（残りがデベロッパーの利益になります）

シティタワーを契約したものです。私も５％ぐらいで契約できればと思い営業さんに相談したのですが手付金10％以上を強く言われましたよ。複数の親戚に掛け合ってなんとか集めましたが、5％という方もいらっしゃるんですね。

営業マンとして手付金をできるだけ多くとろうとする立場は理解しつつも、なんかだまされた気分です。
些細なことですが、このマンションに対する気持ちが少し冷めました。

>593 さん　＞595　さん

　大変参考になりました、ありがとうございました。

599様 595です。
私の書込見て、誤解をされていらっしゃると、いけないので再度、登場しました。
599さん手付金10%でしたよね。
私は親族に借りたりしないでギリギリなんとか用意できましたが、５%手付金は、親族からも借りれない、全く用意を出来ない人向けの特例中の特例で、との説明がありました。

簡単には、５%は無理で、特別な理由が無いと駄目との説明がありましたよ…。

だから、私はかき集めて10%にしました。営業さんは、しっかり説明してくれましたよ。誰でも５%でＯＫしている訳では、なさそうです。
言葉不足と軽率な書込で599さんに、ご迷惑をおかけして申し訳ございませんでした。

＞595さん

おそらく、あなたの書き込みを見て値下げ交渉をした契約予定者が何人もいるはずです。

手付金は、契約者の都合で万一来年の入居時に入れなかった場合に変換されない保証金のようなものですから、支払う側にとっては安いに越したことは無いからです。
仮に4000万の物件で、5％の差はとても大きいですよね？
特例中の特例であっても差を付けるべきではないと思います。

あなたの軽率な書き込みで契約者の印象を悪くしたのでは、今後駐車場や駐輪場などの抽選に響いてこないか心配です。

かくいう私も、あなたの書き込みを読んで交渉してしまいました。
今思えば、手付金は準備できていたのですが安いに越したことは無い、という理由で交渉したわけですが、早まったな～と思いました。

今後、このような書き込みはやめてください。

＞602さん595です。
ごめんなさい。
たくさん払いたく無い人が、いるとは想定外でした。払いたくても用意出来ない人を前提に…。の特例中の特例で、手付金の出し惜しみ。など、考えもしませんでした。
悪意は全くありません。しかし用意出来るのに出したく無い人も居る事を知り、軽率でした。

>>602

595さんではありませんが。
＞今後、このような書き込みはやめてください。
契約者にとっては有意義な情報ですし、荒らし投稿でもないのに随分勝手なことをおっしゃいますね。
この情報を知ったところで、実際に手付金の引下交渉をするかしないかは個人の判断です。
貴方は「万が一の場合に備えて」と思い交渉して５％しか支払わなかった。
それによって（無いとは思いますが）駐車駐輪場の抽選結果が不利に働いても、それは貴方が自分でまいた種です。
595さんは引下げ交渉は可能だと知っていながらも普通に１０％支払っていますよね。
自分の判断を人のせいにするのはやめましょう。

まったく同意見です。
真摯な記載を批判しだしたら何も書けません。
実際の購入者の意見は非常に有益です。

そんな事より訳の分からないスレ違いの内容を批判した方が、よっぽど皆の為になります。

また、この掲示版を見てどうするかも最後は自己責任です。

関係者も見てる可能性も心配になりませんか。602が10%用意できる人なのに、用意したくなくて5%交渉したのが事実なら、関係者にバレバレではないですか？あえて602を心配してあげます。批判も肯定もしません。

それも自ら書き込んで公表しているのですから、特定されるの覚悟の上ですよね。

気になるのなら本人が削除依頼を出せばいいだけですよ。

というか払えるなら、今から残りの５％も払えば不利になることも無いのでは。

まぁそんな事で抽選結果に影響が出るとはとても思えませんが、心配ならそうしたら？

602です。
みなさん、私の書き込みで不快な思いをさせてしまい、本当に申し訳ありませんでした。

599です。私は595さんの書き込みはプラス情報として参考になりましたよ。とりいそぎお礼まで。
売主を含めいろいろな立場の人が見る掲示板ですから批判意見があるのも仕方ないんでしょうね。

一次で契約しました。
ワラビは3年住んでみて不動産を買うには問題ないと判断し、
都内（特に東京、銀座など）への利便性も圧倒的なので決めました。
角部屋が先に埋りそうな感じですね。
現在21階で工事一旦とめてるから20階以上のオプション締め切り待ちかな。
13－4階以上であれば眺望も問題ないとおもう。
地元の連中の話を聞いている限り川口みたいにタワーだらけになる可能性は低そうです。

ちなみに駅前でカルデロン（仮名）父親から直接ビラもらったこと歩けど丁重にお返ししておきました。

ストリップ劇場があるけど治安は大丈夫ですか？
たまに聖水（おしっこ）ショーや黄金（脱糞）ショーを開催しているようですよ。気持ち悪いです。

治安は都内と大差ないですね。
最近外国人による殺人事件が多発している板橋よりはいいでしょう。
聖水（おしっこ）ショーや黄金（脱糞）ショーを開催しているかどうかは存じ上げません。
というかワラビにストリップありましたかな？

ストリップ劇場は、かなり前に閉館していますよ。

蕨ミニ劇場が閉館？
昨日見てきたのはなんだったの？
昼間は『銀座』いう本番有りのカラオケスナック、夜はストリップ小屋。
このスタイルは２５年前から変わらないけど。

2年前財閥系タワマンを一次で契約しましたが、頭金1割用意できず３％未満でしたが通りました。抽選の部屋じゃなかったこととマンション1戸持ってたことと一部上場勤務だからかな。

また手付金の話ですか？もう解決済ですよ。他の会社の事だし無駄な情報ですよ。

皆が君みたいに常駐しているわけでは無いし、皆が解決している事実も確認しようが無い。
君個人宛てに書いたつもりもないし、君個人のご機嫌を伺う理由も無い。
君個人の判断を押し付けるのは異常だと思うよ。

これ君が書いたんじゃね？カッコつけの出任せか？
>この情報を知ったところで、実際に手付金の引下交渉をするかしないかは個人の判断です。
>この掲示版を見てどうするかも最後は自己責任です。

よっぽど頭にきたんだね。よかった、よかった。引用までして必死さがカワイイです。

残念ながらちがいます。 それ書いた人程、私は利口ではありません。
あんたみたいに、めんどくさいから全体の流れを読まないで、書込してるので、いい加減な奴だなぁ。無責任な奴だなぁ。と、呆れただけ。バイバイ

誰かさんの想像や思惑に関係なく事実あったことを提供しただけ。流れなんてのも君個人の感じ方。押し付けに過ぎない。100人のうち一人でも参考になればよい。変な妨害するほうが個人的意図を感じる。
カワイがってくれる素敵な女性が傍にいるから君にカワイがってもらう必要もない。
さようなら

私も↑この人、頑固なアホだと思います。かわいいですね。

手付金やらの件は、「質問者が解決しました。ありがとうございました。」と完結してるのにね…。
常駐でないから、この文章は読んでもらえないかも。私も呆れました。完成まであと一年、楽しみです。

>この情報を知ったところで、実際に手付金の引下交渉をするかしないかは個人の判断です。
>この掲示版を見てどうするかも最後は自己責任です。

↑
これ読んでるなら最近のレスは大体読んでることがうかがえるのにね。
文章も支離滅裂だし、カワイイっていうより下らなすぎて笑える。

どっちもバカっぽいな。
駅のホームで喧嘩してるバカみたいだな。

大人なのにね・・・。

営業ではありません。

イーストゲートとシティタワーの両方を検討されてどちらかに決められた方の書き込みは面白いですね。
あちらの掲示板で、その関連でけっこう盛り上がった形跡もありますし。

両方を検討されてシティタワーを選ばれた方、内装はどのあたりがシティタワーが良かったですか？
良ければ教えてください。

あちらとは、シュワッチ！みたいな名前のところですよね？

そうです、シュワッチのイーストゲート掲示板でした。

両方見ていると、どっちの情報かわからなくなりますね（笑）

近頃、路上駐車のクルマが凄く目立ちますね。
来客駐車場が少ないからみんな困ってる様子といったところでしょうか。
バスの邪魔にもなっています。
迷惑なはなしです。

バス通り沿いでしたっけ？ここのモデルルーム。
奥に引っ込んだTSUTAYAの先だし、駅前にしては、来客用駐車場はしっかりありましたけど？３回行きましたが、駐車できなかった経験はないですよ。

治安の悪さが購入を躊躇させる要因
街が汚いことが二番目
スーパーが遠すぎることが不便が三番目