戸数は40〜60戸ぐらいが丁度良い

管理費滞納とかって一定の割合で発生する。
例えば１％が滞納するのであれば１０００戸だったら１０戸、１００戸だったら１戸。
３０戸だったら１戸もいないかもしれない。
だけど運悪く滞納者がいたら本来確率的には１％の未集金が３％になってしまう。
戸数が大きいと統計的にリスク管理できるが戸数が少ないと統計的な予測がつきにくい。戸数が多いといろいろなものが平準化されるので対応しやすい。

ただ一人でもいたら困るって感じの住民がいるかもしれないリスクは当然大規模のほうが高いよね。

>240
大規模マンションに住んだことのない貧相な発想だね。
大規模だとね、例えば500戸のマンションであれば、５億近い
工事費になるんだよ。
業者を公募すれば、大手ゼネコンを中心にわんさか集まってくるよ。
割安になることはあっても、割高になることはないよ、それがスケールメリットというもの。

賃貸の問題は、あまりに稚拙で話しにならない。
もっと勉強しなさい。
学歴が分かるよ。

大規模でも小規模でも理事長は１人。
業務の多くは理事長を抜きにしては無理だ。
トラブルの発生割合が同じだとしても大規模だと
理事長が処理する事案が膨大。

ということは理事長の目が細部まで届かない。
結果、なし崩し的に団地化するマンションも
少なくない。

コストパフォーマンス、つまり割安さを求めて
大規模を買ったつもりが、コストは確かに安かった
が管理パフォーマンスが追い付いてこないことも。

丁度よくないかもな。

小規模マンション推薦派の者の発想は貧相だねえ。
大規模マンションは一般的に積立金に余裕があるためか
いつまでもきれいだよ。
大規模だとね、理事長一人ではなく、理事の中に協力者が出てくるよ。
理事が３０人とか４０人いれば、全員がでくの坊ではあるまいし。

大規模マンションは広い敷地が必要だし、一低などの規制が厳しい
エリアには建てにくい。
世の中に３～４０戸のマンションが数多くあるのはその戸数が別に
管理上適切だからではなく、単に建てられる土地が数多く存在して
おり立地からマンションを選択する消費者のニーズに答えているから
だと考える。

なので大規模マンションと３～４０戸のマンションが隣り合って
いる場合は小規模マンションを選択するメリットはほとんどない。
（価格が安いとかなら別だけど）

逆に言えば小規模マンションを選択するときは近くに大規模マンション
が存在せず、将来にわたってできないことを確認する必要がある。

３０戸～４０戸のマンションは、管理員も殆どおらず、集会室や宿泊施設、
プールとかもないからね。
隣にそういう施設があったら、特にプール等があれば小規模マンションの
子供がかわいそうだよね。

プラウド大都会　50戸
プラウドシティ大都会　200戸
プラウドタワー大都会　500戸

例えばこれだったらどれ選ぶかなってことですね。

立地にそれほどのこだわりがなく（例えば沿線は同じだけど駅が変わっていいとか、同じ区内ならいいとか）だったら立地に納得できる範囲でできるだけ規模の大きいものを選んだほうがいいと思う。

立地に強いこだわりがあるなら小規模でもやむなし。
ただしその場合は近隣に大規模物件がないことが条件。
そしてそのこだわりにどの程度意味があるのか、単に今だけの衝動に過ぎないのではないかなどはきちんと検証すること。

パークコート大都会50戸を選びます。

今時、金食い虫のプールを有り難いとは笑止

プールを有り難っている人はまさか立体駐車場が金食い虫なんて言う人じゃないよね。

プールは維持するのにお金はかからないよ。
あれば子供たちが喜ぶし、親も安心という訳。
ないよりあった方がいいね。
ゆとりというか余裕だよ。
土地があるから有効活用しただけのこと。

プールなんか不良債権になるのでは？
そもそも実質的に有効活用されてるタワーパーキングなんかと
比べても投資回収率や住民全体の活用度の点でもはるかに下だし。

都心にあるラグジュアリーな物件ならいざ知らず、
普通の街や郊外のプールって大規模物件をなんとか売り切りたい
がためのデベロッパーの戦略の一貫に過ぎないと思うぞ。

定期的な防水加工も大変だし。

屋内外のどっち。屋内は金かかるぜ。

さらに壊れた時にどうするかだな。
そもそも金食い虫だった上に、さらに壊れたとなるとその膨大な修繕費
をどうするか理事会が総会に上程しないといけないな。

共用施設の修繕費は全員で負担することとなるから、
紛糾したりするかもな。

理事長の立場から言わせると余計な共用施設は金食い虫＋住民同士の火種
になるからない方が良い。そもそも大規模は管理運営が大変なのに。

何も付いてないスレタイ物件が丁度良いのでは？

中古マンションの購入を考えて探していますが、郊外の大型マンションで仕様の割に格安物件が見つかり独自で調査したところが管理費が修繕積立金の３倍位でしたのでさらに調査しました。自主管理でマンションの屋内に温水プールがあり燃料費が高く使用料は無料であり管理費が高くつく原因を発見。それでも合計すると駐車場代も含めると少し割高ではあるから購入を考えオープンハウス時に専用部を調査したらベランダの修繕に手抜きを発見した。購入意欲がなくなり断った。現在も検討中だが時々同マンションを検索すると売り出し物件が日々多くなり安くなっている。この物件はおそらく修繕費を節約したために目に見える所だけを繕っているマンションであると認定して購入はやめました。

フィットネスやホテルのプールなら入る気するがマンション管理会社の衛生管理じゃ……

温水プールは機械式駐車場より始末が悪い。廃止できても後日に問題を残す。購入しないで良かったですね。今後売る逃げで価格は下がるでしょう。組合員がどう対応するか。救世主は大変だよ。出てこないと確実にスラム化する。

そもそも大規模は共用施設満載だからスレタイ物件にメリットない、
みたいな主張を毎日してる人がいるけど、それらの高額共用施設を
運営してるのは素人の輪番理事ってことわかっていってるのかな？

修繕費用や改装や廃止などある種の経営判断を求められるよ。
永久に新品じゃないんだし。

プールはいらねえな。
でも１０００戸くらいあるマンションだと一戸あたりの維持費はたいしたことないのかもね。

ドムスは１５戸くらいでプールあるけど管理費は月３０万とか超えている。プール、ジムだけで１０万くらいだったかな？

規模が大きい≠共用物件満載

規模が大きい＝予算規模が大きい

予算規模が大きくても使う人もたくさんいるから
それがどうしたの？って話でございます。

まったく小規模マンションにしか住んでいない者の発想だよね。
大規模だと、施設の管理に対する経費はたいした額ではないんだよね。
施設はないよりあった方がいいのは間違いないよ。
プール、宿泊施設、集会室、研修室（書道教室やパッチワーク、コーラスのクラブの者が使用）
ストレッチの部屋、公園等）殆どが有料だが格安。

>256さん
管理費が高くて修繕積立金の安い物件は要注意ですよ。
積立金は読んで字のごとく、自分たちのための積立金です。
管理費は、毎年使って消化されるものです。
駐車場の収入を一部積立金に回しているとこもありますが、それがなければ、
積立金は、1戸当たり月の徴収額は１３，０００円程度は必要です。
それより多ければ、今後のマンションの維持は十分賄えます。
但し、１０，０００円を下回るようなマンションは大規模修繕工事等が大変ですよ。
勿論、マンションの規模にもよりますが、１００戸～２００戸程度を参考にしました。
小規模マンションではかなり割高になります。

２５６です　私は出来るだけ大型物件派ですが、温水プールに反対です。見える所だけの繕い方に管理組合が自主的に管理している割にはおそまつである。これは将来のマンションの最大のスラムかを意味しております。気がついた賢い区分所有者が区分所有権の譲渡に拍車が掛かりだしたのではないか。大型物件の自主管理の難しさと理解している。

郊外で周囲に何もないから月に13.000円払って
自らが各種施設を運営してるってことですね。

管理の実態を取引業者に調査依頼しても管理組合及び管理会社は情報公開は閉鎖的であり限界があるので自ら調査するしかない。マンションは管理の有り方も含めてを買はないと後に遺恨を残す事になる。２５６ですがプールの管理は当番制にして無料です。

>265
うちは別に郊外でもないんだけどね。大規模マンションではあるが。
修繕積立金の額を13,000円と書いたけど、これは多ければ多いほど
いいんだよね。
無駄な工事とぼられたりしなければ。
大規模修繕工事も、12年でやるとこと20年でやるとこでは住み心地が違う。
工事内容も見える部分は全てやりかえて新しくするとかね。
お金をかければ、グレードアップも図れるし、いつもきれいなとこに住めるからね。
自分の部屋で考えてみると良く分かるよ。
タタミとか壁紙だけの改修工事にするのか、カーテンや照明器具、水回りの改装等
までやるのかで費用は全然違ってくるよね。勿論取り替え次期も影響大だよ。
風呂場をバリアフリー化したり、リビングセットを買い替えたりも。
全てお金次第でなんとでもなる。

>>267
それは丁度良いとは言わんでしょ。
スレタイをよく見てレスしたらどうか。

小さいマンションは大規模修繕工事をするにしても
積立金が少ないのと絶対額が小さいので満足いく工事は
できない。
12年程度で買い替えて新しいマンションに引っ越しするのであればいいけど。

なぜ小規模マンションは積立金が少ないって
理論になるの？工事費は概ねわかってるわけだから
逆算して修繕積立金として回収してるだけでしょ？

逆に大規模は要らない共用施設満載で回収費用が
雪だるま式に膨らむし、デカイから管理は行き届かず
住民の入れ替えもありクオリティ低下が進み、
最終的には未納問題が頻発してやるべき工事も
出来ず、巨大なスラムとして終焉を迎えるのです。

大規模マンションは物一つ買うにも、修理一つするにも色々意見がでて大変。

>270
滞納金が発生するのはどちらも同じこと。
積立金が少ないというより、同じグレード、規模・修繕個所の工事をする
場合は、小規模の方がかなり割高になるということ。
いらない共用施設なんてないよ。
集会室、趣味の部屋（習字とかパッチワークとかの）、管理員室、宿泊施設等
はあった方がいいし、ないのはかんがえられないよ。
小規模の方が、将来的には問題があると思うけどね。
人的にも費用面でも。

>>270
さっきはあったプールは無かったことにするんですね。
しかも宿泊施設ってあんなもん不良債権でしょ。
駅近マンションだったらビジネスホテルとか徒歩圏にありますけどね。

マンションの宿泊施設なんて人の家に泊まってるみたいで
全く落ち着きませんけど。

これが宿泊施設が直ぐみすぼらしくなるんだよ。大体５年程度であちゃーって感じになる。

>>273は>>272向けでした。

宿泊施設も温泉もプールもジムも要らないよ。
キッズルームぐらいはいいけど。

とにかく築年数が古くなったらそんな大規模マンションを
中古で買おうかという人でプール入る人なんておらんよ。
何時の時代の？って感じの古びた宿泊施設も利用しないよ。

>273
プールもあった方がいいよ。
そういうマンションに住んだことないだろう。
宿泊施設は、子供の家族が帰ってきた時とかに、寝る時だけ
宿泊施設に泊まるという施設だよ。テレビや冷蔵庫も当然ついているよ。
当然、風呂とかはついているし、フトンや毛布も買い替えているしね。
シーツ等は当然その都度クリーニングに出しているよ。
こういう便利な施設のあるマンションに住んだこともない者がいくらいってもねえ。

>>276
因みにそれどこのマンション？？

>277
そんなに珍しい物件でもないし、大規模マンションなら
どこもそれぐらいの施設はあるよ。
小規模だと管理員もいなかったりするからね。あ～やだやだ

50戸前後で管理員いないマンションの方が
珍しいでしょ。住んだことないのでは？

>279
小規模マンションでは管理員がいなかったり、いても休みが多かったりとか
勤務時間が短かったりのとこ多いよ。
集会室さえないとこあるからね。
理事たちはいつもどこで打ち合わせしてるんだろう。喫茶店だったりしてね。
カラーコピー機とかもないんじゃないの。

やっぱり小さいマンションは大規模には劣るようだな。

>>280
スレタイ物件なら普通は管理員室が広めに作られてるか
別に打ち合わせ出来るスペースがあるぞ。
理事会っても4〜5名だしね。

ところで大規模さんは総会って会場どうしてんの？
アリーナとか国際会議場とかでやるの？

それとも大規模ゆえに参加意識が薄いからあんまり来ない？

>282
総会での出席者は100人程度だから、集会室で十分対応できてますよ。
もし、150名とか200名とかになれば、会場を借りるけどね。
大きいということはいいいですよ。
いろんな施設があったりして困ったことはないからね。

２３区内でも、管理員のいない小規模マンションってあるよ。
昔はつけてたみたいだけど、管理費が不足したのでつけられなくなったとかね。

小規模マンションに住んでいる者に悪いから
小規模マンションがちょうどいいということにしときますよ。

小規模マンションに住んでる者をいじめるなよ。

話しを聞いてたら、
大規模さんって都心のメガマンションじゃなくて、
郊外の団地型大規模マンションみたいだね。

役員経験ないんだろうな、大規模くんは。

大規模が丁度良いって、
そりゃ周りに何にもないからリスク取ってプールだのホテルだのなんだのと、
大規模複合共用設備施の運営してるんだろうから、
よくわかってない住民には物があって丁度よく感じるのかも。

一応ここは管理板だからね。
そういう側面にも精通した人がレスした方がいいかも。

>287さん
一応２３区の大規模マンションだけどね。

お荷物になって理事会が大変なことを役員経験ない大規模くんには難し過ぎたね。

大規模を烏合の衆が運営するのは難しいことで、共用設備満載物件の怖さがわかりました。

２９２さんへ私は大型物件派ですが共用設備満載物件はの怖さがありますので避けて購入を考えております。今検討中の物件は市の住宅供給公社の分譲で管理棟が別棟にあり、余計な共用設備はショッピングセンターが一棟の地下にあり組合に所有権があり廃止すれば駐車場等にも利用できる設計になっていてその棟だけは１４階で免震構造になっております。分譲時は買戻し特約付き登記がなされております。少し高めですが思いきろうとおもいます。

>292
共用設備云々を批判しているけど、小規模マンションには
集会室、宿泊施設、娯楽・教養の部屋とかもないからね。
プールとかゴルフの打ちっぱなしとかまではいらないけど、
前例ぐらいは最低ないとね。
それと機械式駐車場でないマンションがいいね。
ついでにいえば、免震構造のマンションならいうことなし。

>292
集会室とか宿泊施設、娯楽・教養の部屋とかは、別棟にあるんだよ。
３階建とか４階建のね。
小規模マンションでは考えられないことだろうがね。

別棟とは団地型管理規約ですね。
団地管理組合と棟別管理組合の二つの混在ですね。

権利関係とか運営が複雑で大いに面倒臭い。
スレタイ見た？
全然丁度良くないじゃん。

近所でホテルも娯楽も何でも揃うスレタイ物件の
方が丁度良くないかな。
余計な運営リスクも抱えなくていいし。

マンションは住む事が重点　小型でも大型でも余計な設備は不要であると思う。

>296
あのね、団地管理組合と棟別管理組合、分かってるの？
棟別管理組合には役員や理事もいませんし、会議とかもまったくないのですよ。
全て団地管理組合がマンションの管理を携わっているのです。
やり方は、単棟型管理組合と全く変わりませんよ。
もし、何かあるとしたら建て替えの時ぐらいでしょう。
そういう理由で、複数の棟で構成されているマンションであっても
単棟型管理規約で運営されているマンションが圧倒的に多いのですよ。
権利関係とか運営が複雑だとか、全くマンションの管理が分かっていない
者の考え方だよ。もっと勉強しないとね。
宿泊施設は一人1泊1,000円と安いし近いし。
趣味の教室とかをやるにしても、使用料は1時間300円と安いし、子供たちや
親も含め近いし安心だよね。マンションの敷地内にあるんだから。

>297
しかし、快適なマンションライフを送っていくためには、
マンションの管理をする設備とかが整っていないとね。
ただ、住むだけでは、すぐスラム化してしまうよ。

「large-sized condominium complex」

大規模団地型マンションも英語に直すとスタイリッシュ。

ウチのマンションでは、「使いたい時に予約がいっぱいで使えない！」ってのが毎度
のように総会で話題になります。
>>298さんや>>299さんの所では、そんな話題とかでないですか？
どういうルールで共有施設の運営をしているのか知りたいです。

次の総会で、共有施設の内装リフォームの予算計上する予定となっているのですが…
反対者に悩まされそうで不安です。

>301さん
夏休みとかお盆、正月とかはどうしても予約が殺到します。
特に、お盆とゴールデンウィーク、年末・年始については、
予約者を募り抽選としています。
通常の時は、申込み順としています。
他の施設利用者については、申込み順ですが、商売優先の塾や
教室は理事会で検討しています。

↑
宿泊については、最高3日までとしています。

>全くマンションの管理が分かっていない 者の考え方だよ。もっと勉強しないとね。

そのセリフ貴方が一番お似合いだよ。

>304
だったら棟別管理組合が果たす役割を書き込んでみてよ。
管理の何が大変で誰が何をしているのかを。
何の知識もないんだから書ける訳ないけどね。

なんだ、大規模くんは、大規模マンションの理事長が何故有能だとか、プールの維持管理について一切答えず、自分の要求だけは答えさせるつもりかい。

>>306
確かにそうだな。
そもそも棟別管理組合がないってそれもどうかと思うし。

例えばC棟の共用廊下に私物が放置されてるような問題も
A棟・B棟も巻き込んで議論するの？
A棟のエントランスの修繕をB棟・C棟も一緒に議論するの？

なんか効率悪くない？
それぞれ形状から竣工時期から仕様も違ったりするかもだし。

ここに書き込みしている皆さんが、築何年のマンションに住んでるのかを知りたい。

大規模くんのプールは屋内なのか屋外なのかを知りたい。

>307
棟の理事とか役員はいないというのが分かっていないんだね。
まるっきしのマンション管理のど素人なんだ。
そんな初歩的なことも知らずに書いてるとみんなに笑われるよ。
ただ義務違反者の問題については・・・ばかばかしいからやめよう、
説明の無駄。

>309
屋外だよ。
子供用で、夏場だけ活用されている。
プールはなくてもいいけどね。

>>311
なんだよ。プールがないのはかわいそうとまで言ってたろ。
得意の場当たり発言だな。

屋外なのか。すぐボウフラの繁殖池。低層階の方お気の毒。

>312
小規模マンションがかわいそうといったのは、集会場や宿泊施設、
趣味や教養の部屋、宅配ボックス、管理員室、自販機コーナー、
ゴルフの打ちっぱなし、プール、子供の遊び場等がないからと
いったんだけどね。プールだけを取り上げてもねえ。
>313
お生憎様、たまたま僕は、最上階東南の角部屋でルーバル付きの部屋なんだよね。
ルーバルは７０㎡ぐらいはあるけど、あまり外に出ることはないけどね。
最上階は、上からの音はないからね。それに、隣は１つだし。
見晴はいいよ。

自分がプールを出しておいて何を言っているんだろう。

自分さえよければ、同じマンションの人などどうでも良いんですね。さすが大規模くん。
きっと役員もなんだかんだ言って逃げているんでしょう。

ああ大規模さんってあそこのマンションか。

>>317
これだけ言うことがコロコロ変わるんだから大規模くんは自分のマンションを書いていないよ。

小規模マンションは大変だね。
施設なし、人材なし、積立金少なし
ないないづくし
これは全て一般論だからね。
大規模に抵抗しようと必死だけど、どうしようもないよ、現実を知りなさい。

ご心配ありがたいけど今むしろ大問題になってるのは
施設満載の大規模マンションのスラム化。

一度足りてる気がするマンションの修繕費の正確な
試算と、棟別にキチッと理事会があるようなまとも
なシステム作りをしてみてくださいね。

そういう音頭が取れるクオリティの人材が
そのマンションにいたらいいですね。

大規模マンションの管理の複雑さからして管理者の責任が多きいですね。

>320
団地型管理規約にした場合は、棟別管理組合の実態は
ないというのが分からないんだね。
話しにもならないよ。
棟別の理事会なんて、笑っちゃうね。
あなたのとこみたいに、知識のない者の集団ではなんでもありの規約が
つくれるかもね。
作ってもそれでいいと思うだろうから。
あなたに、マン管保有者になれとはいわないが、せめて１回ぐらいは
受験した経験があれば、まともな議論もできるんだろうが。
話しにもなりません。

「団地管理組合と棟別管理組合の関係について」
第１章「建物の区分所有」の規定は、当然に適用されます。その建物並びにその敷地
及び附属施設の管理は、第１章の規定により当該建物の区分所有者全員が団体を構成
して、すなわち各棟の管理組合で行うのが原則です。

ただ、第２章「団地」の規定は、これに対する特則としての意味を持っています。
すなわち、これらの物のうち、第２章の規定によって団地建物所有者の全員で、
すなわち団地の管理組合で管理すべきこととされるものは、各棟の管理組合で管理
すべき対象から除外されるという関係にあるのです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
H16年に団地型の標準管理規約が改正になったんだけど、
未だに大規模さんのように単胸型で運営してる組合が多いのよ。(改正を知らない)

>受験した経験があれば、まともな議論もできるんだろうが。

受験経験だけあっても貴方のように大規模マンションの理事会が分かっていない人もいるんですね。

>323さん
私も3年前にマン管の資格を取ったので、それぐらいは分かってますよ。
棟ごとの積立金の管理も当然棟ごとに行いますよ会計上は。
しかし、それと棟別管理組合で理事を設け、理事会等が行われるというから
おかしくなるのですよ。
棟別の管理組合には理事も理事会もありませんということ。
全て、全体の理事？が全体の理事会？で運営していくのです。
これが分かっていないのですよ。

各棟ごとの理事会や役員会もないなんてどうなの？
小規模のことをいう前に自分の足元から見直したらどうか。

全然丁度良くも何ともないじゃん。

>326
おもしろい人だね。
例えばね、3棟で構成されているマンションであっても、Ｈ16年以前にできた
マンションは単棟型管理規約で運営されているマンションが殆どなんだよ。
別に改正する必要もないからそのままになっているマンションが殆どということ。
団地型にすると、義務違反者で裁判をする場合とか、建て替え・復旧の時ぐらいだからね。
それぐらいしか、団地型にするメリットはない。
しかし、改正しておく必要はあるけどね。

団地型マンションには各棟に独立した独立した管理組合を持つ。〈棟別管理〉
と同時に全体管理組合があり、各棟の理事長・副理事長の2名ずつにより
組織された理事会があり、各棟が持ち回りで、全体理事長・副理事長を兼任する。

>328
もっと勉強してごらん。
いい勉強になるから。
各棟の理事長・副理事長の2名ずつ・・・おかしいぞ

>>329
大規模さん、そろそろ退散した方がいいのでは？
マンションの管理規約にケチつけるのもいいけど、
引き際間違えると傷口を広げるよ。

よくある規約だから。
珍しいことも何ともないよ。
テキストには載ってなかったかもだけど。

ばかばかしいから、お言葉に甘えて退散します。さようなら

と、まあご覧のように大規模さんにかかわらず、
自尊心が高く対人折衝能力に難がある理事長の
場合は、振り上げた拳を上手く下ろすのが
苦手なタイプが多いですから、理事メンバーと
しては彼のメンツを潰さないように優しく配慮
しつつ、周辺理事と入念な根回しを事前にしておく
必要があります。

>>332
団地のマンションの管理組合は、
①単体管理組合として運営されている
②管理運営は団地管理組合だが、棟別に積立金を区分経理している
③棟別管理組合もありかつ団地管理組合もそれぞれ運営されている
の３パターンがあるということですか。

>>330
大規模くんではないらしいが、あなたの書き込みはどれ？
みんな大規模くんに見えてどれを信じていいのかわからない。

大規模くんが引退したので、改めて聞こう。
理事会運営の大変さは、大規模＞小規模だよね。

そりゃそうよ。
小規模マンションの総会並みの人数で
理事会やってるんだから大変でしょ。
内容も音がうるさいとかから、
要るか要らないのかよくわかんない
共用施設の修繕費まで。

特にプールは論外ね。

大して使わない施設に目が眩んで買っちゃったって人多いんだろうな。