マンションに太陽光発電を導入しては？

そうなると、売主が保証するに当たって保証期間内にトップコートを実施するか否かを決めればいいことになる。
管理組合の問題ではなく、売り主の問題で、費用は売主負担になる。

築6年目は鉄部塗装で屋上防水は12年目だよ。
http://www.sumitate.co.jp/kanri/syuzen.html

管理会社は10年保証する売主に提案出来ないから、騙しやすい管理組合に提案するのでは？

>740

保障が無くなるかどうかの話をしている。トップコートを塗っても保障は変わらないってこと。723は、自信満々でうそ書いてましたってことでいいかな。


雨漏り保障については、特に契約で保守することとかなっていなければ基本はノーメンテだ。だが、大事なことは保障じゃなくて保全することでコストパフォーマンスを上げること。

例えば１０年毎に防水工事は１０００万円かかるとする。でも、６年目で１００万円でトップコートを塗ったら１２年目まで保ちました。以後１２年毎に１１００万円になりました。さあどちらが得ですかって話だ。

マンション販売契約だと、保障は自社施工に限るとある

常識だな、手加えられたものの保障はできん。

>744

マンションの保障は、施工者じゃない。ディベロッパーが、購入者に対してするもの。

744のマンションは、何かあったら施工者に直接交渉するのか？
違うだろ。売主が倒産でもしない限り、管理会社を通して売主にクレームを入れているはずだ。

売主が、販売時に修繕計画に組み込んだ工事を実施したら保証が無くなるわけがない。

744は、防水層の上塗りって何をするのか理解していないんじゃない。防水層をいじるわけじゃないから保証とかには影響ないよ。

744の内容だと元施工業者に施工させれば防水層をいじっても保証されるってことになるんじゃない。だから、屋根貸しの条件にすれば保証切れまで待たなくても貸せるってことだよね。

売主が売主の責任でやるのなら管理組合は関係ないだろう。
管理組合が勝手にやれば売主は保証しなくなると思う。
だから管理会社のトップコート提案は、管理組合ではなく売主に対して行うのが筋だと思う。
管理会社にとっては、工事がもらえれば売主発注だろうと管理組合発注だろうと、どちらでもいいはず。

>>746
もともとの施工が保護塗装なしで10年保障だ。
なんで保護塗装する必要があるの？

12年目の大規模修繕の時の屋上防水は、元の防水層はがさないでその上にするだけです。
そうやって12,24,36年とやっていくと屋根重量がどんどん大きくなります。
要するに「厚化粧」で地肌隠すだけですよ。

売主と施工者業者の関係は、普通は管理会社が取り持つ。
だから管理組合は、直接売主と交渉することはまずない。
施工業者が瑕疵の補修工事をしてるから、売主の影が薄くなってると思う。
施工業者が保証するのは売主に対してである。
その売主が分譲して買った人が管理組合員だ。

神奈川のマンションだったかな？
雨漏りの瑕疵担保で管理組合と売り主が揉めてたとこに、東北大震災で施工不良が見つかり
売り主が建て直すことになったマンションあったよね？

>748

すまん、トップコートが塗ってない仕様のマンションがあるなんて知らなかったよ。確かに調べたらオプション扱いのメーカもあった。うちは、最初から塗ってあるから補修項目に入ってるだけだよ。

防水層ムキ出しより防水の耐久性はよくなるから、実施するかどうかは改修周期がどの程度延ばせるかで考えるべきで、何でも管理会社が暴利をむさぼるためと考えるのは愚か者だ。

>750　Ｍｒ嘘ばかり書くなあ。

>売主と施工者業者の関係は、普通は管理会社が取り持つ。
>だから管理組合は、直接売主と交渉することはまずない。

嘘書いちゃだめだぞ。

管理会社は、売主と施工業者の間を取り持ったりしないぞ。
まともな理事会なら売主と直接交渉するぞ。管理会社が、売主との直接交渉を調整するんだよ。

>>752
改修は管理組合ではなく売主では？
保証期間終了までは売主責任だと思う。
そういったものが織り込み済みで分譲価格きめてるのでしょ？
管理会社の提案先が間違ってると思う。売主に提案したらいい。

>747

提案した東急に聞いてみりゃすぐ解決するだろ。
その結果をここに書いてくれると心配している人の助けになるだろう。

　分譲マンション大手の大京（東京）が１９９６年から販売した川崎市川崎区のライオンズマンション京町（７階建て、７２戸）で、柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足など構造上の欠陥が判明し、大京と施工会社が費用を全額負担して異例の建て替えをすることが２７日、川崎市などへの取材で分かった。

　同マンションは川崎区京町２丁目に９７年３月完成。施工は東亜建設工業（東京）だったが、実際は都内の別の建設業者に工事を一括外注。

　大京と東亜建設工業が建て替え費用約１６億６千万円と引っ越し代などを払うことで今年３月に合意。
今後解体し、来年夏に着工、１３年完了の予定

>754

最初の仕様がノンコートで１０年保つなら、売主は保障期間のことだけを考えれば何もしなくていいわけで売主に提案する意味はない。それと、防水に穴が空いても雨漏りしなければ保障はしなくてよいから極力無駄なことはしない。

防水の耐久性を増して更新周期を伸ばして経費削減を行うと言う考えもあるわけだよ。何回も書くが、実施するかどうかはコストパフォーマンスを管理組合が検討して実施するべきこと。

割高なら実施しなければよいだけ。

管理会社が仕事欲しいだけだろ？だから過剰な工事を提案する。
管理会社は管理組合の財布の中身知ってるから。

太陽光発電付マンションは最初から戸別配線で、設備投資は分譲価格に含み入りだから投資回収の必要がない。
あとは、各戸が節電して余剰電力の買取量を増やすだけだ。
ところが、既設マンションに太陽光発電をつける場合、よほどじゃないと戸別配電は無理だ。
各戸の専有部の電気料削減を管理組合費を投じてやる意義があるのか？になる。
これは高圧一括受電の導入の時と同じ議論になる。専有部の電気代を安くするか？それとも共用部の電気代を安くするか？
ただ太陽光発電の場合は、高圧一括受電は「買電」だけど太陽光発電は「売電」という収益化が出来るところが大きく異なる。即ち、太陽光発電は収益事業になる。

管理組合として、この収益事業の配分をどのように考えるか？がポイントになる。

⇧知ったかぶって嘘書いた末話題を替えたいんだと。

占有部に分けるとか売電とか欲張るから訳が分からなくなる。
共用部の電灯代相当の太陽光発電の導入が身の丈に合っている。
もともとそういう話じゃないの？

マンションじゃないけど陸屋根設置の例。
わずかに傾斜させて設置している。
PVモジュールの出力は不明だが、18枚設置。
2年前から設置してるから、当時のPVモジュールから判断して多分4kw未満と思われる。

これはタカラレーベンの「戸別蓄電池付き太陽光発電システム」を取り入れた「レーベンリヴァーレ横濱鶴ヶ峰ヒルズ」(横浜市旭区、総戸数105戸)の例。
各住戸に太陽光発電システム（パネル6枚で1.2kwくらい）と4キロワット時の蓄電池を標準装備したマンション。

>761

自分のマンションがどの位の電気量を年間使っているのか調べてから書いた方がいいぞ。

共用部分の電気代相当を稼ぎ出す為の容量設置なんてまず無理。

うちのマンションの共用部の電気代は年間約1,000万円。
この電気代支出を太陽光発電の売電収入で相殺してゼロにするは、
10,000,000円÷42円/kwh÷1,000h＝238kwの発電出力になる。
238kwの出力を得るためには、2,380㎡以上の屋上面積が必要。
マンション棟の屋根の総面積は3,600㎡ある。
従って、250kw（約3,000㎡必要）の太陽光発電を設置すれば、売電収入で共用部年間電気代が経理的にまかなえる計算になる。
共用部電気代は今まで通り高圧業務用電力契約で買電し、250kwの太陽光発電で売電収入を得て、買電代を相殺してチャラにする。
ただし、250kwの太陽光発電を設置するには、1億近い投資が必要。この回収をどうするか？が問題になる。
修繕積立金から1億捻出しても長期修繕計画には影響はないが、組合員の合意を得るのが困難。

そろそろ、どこの太陽光発電なのか、どこの管理会社が、どこのマンションに設置を薦めているのか具体的にならないのかな？

オール電化マンションは最先端で、エコだ防災だと言ってた人
今はどうしてるのだろう？
転職できたのかな？

１億の投資をしても、年間電気代１千万円の支出がなくなるから、１千万円の収益が得られると考える。
そうなると、この１千万円で１億の投資は１０年で回収できる。
１１年目以降は、この１千万円がまるまる収益になる。

投資を回収するまでの１０年は我慢するしかない。

768さん、どこの太陽光発電を設置した場合のことですか？

こちらでは、中古マンション物に設置して管理組合が収益上げる情報はない

行政が、電力発電会社に太陽光発電に小中学校の屋上を貸し、賃料をとると言うのはニュースで聞いたが、
設置も撤去も電力発電会社持ちだ

>>768

>１億の投資をしても、年間電気代１千万円の支出がなくなるから、１千万円の収益が得られると考える。
>そうなると、この１千万円で１億の投資は１０年で回収できる。

電力を自分のところで使いきるように宗旨換えをしたのかな。

>>769
自分のマンションの検討結果ですが。

>>770
自分の所では使いきらない。あくまでも発電した電力は売電します。
これは太陽光で10kw以上は全量配線しか電力は認めないからです。
だから自分のところで使いきるのではなく、売電と買電の収支バランスで考えるのです。

>771

みらい平の駅前マンションで太陽光発電を導入する場合の資金調達はどうするの？

>765

>250kwの太陽光発電を設置するには、1億近い投資が必要。

一億近いと言う事は、１億円未満と言うことだから1ｋＷ/４０万円以下て何を根拠に計算しているんですか？

どこの太陽光発電を設置するとそんな計算できるのか不明

せめて提案している管理会社名だけでも出せば、確認取れるのだが
絵にかいた餅と言うことだね

>>772
修繕積立金の取り崩しかあるいは金融機関の事業融資。
長期リースも考えられる。

>>774
管理会社の提案なんて期待しないしさせない。
管理組合自身で検討するのが筋。

でも、管理会社が斡旋した太陽光発電設置だろ。

どこの設置は、どこの太陽光発電ならば、絶対儲かると保証があったんだい？

残念ながら、管理会社に再生可能エネルギー発電に関する知識はない。
理事の中に電気のプロ（国家資格保有者）がいるからなせるワザ。
高圧一括受電も管理組合案をまとめたくらいだ。ただし業者に対する信用リスクがあるため不採用にした。

>775

>修繕積立金の取り崩しかあるいは金融機関の事業融資。
長期リースも考えられる。

修繕積立金の取り崩し
みらい平の修繕積立金だと億単位を支出したら大規模修繕時に不足金が生じるだろから無理だろ。
修繕計画の大規模修繕が終わった段階で億単位の余裕があるの？

事業融資もリースも総会を通せるとは思えない。

見通しを持って言っているのか？

こう言うのを絵に描いた餅と言うんだよ。


管理会社を敵視しているって時点でアウトだ。

＞＞７７８
その本人が長期修繕計画書を立案してたらどうする？
会計も押さえての話だと思う。

>>771

>年間電気代１千万円の支出がなくなるから、

再度聞く。支出がなくなるというからには、電力の共有部使用以外にあるまい。違うのか。

だから「何のためにマンションで太陽光発電するのか？」
大義名分がないとだめだろう。

10kw以上は全量買取、だから系統は全量配線で買電配線と別に売電専用配線を敷設する。
従って、従来の買電配線による電気代は管理組合一般会計の支出で、新たな売電配線による売電収入は特別一般会計の収入になる。特別とは税務上分ける必要があるから仮に特別とした。
この支出と収入の会計バランスで相殺できれば、会計上は管理組合の電気代はゼロになる。

余剰買取と全量買取、それに伴う電力会社と系統連係するときの余剰配線と全量配線、これを理解してないとだめだろう。
一度、地元管轄の電力会社支社に行って相談してきたらいい。

>この支出と収入の会計バランスで相殺できれば、会計上は管理組合の電気代はゼロになる。

区分経理だから、相殺できません。

匿名、買い替え中、住まいに詳しい、とわざわざハンドルを変えて書きこむ必要なし

匿名でいいよ

不動産業者さん、サラリーマンさん、銀行関係者さんは違うのか。

総収支決算で相殺という意味だろう。
■一般会計の電気代支出　1,000万円
■特別一般会計の売電収入　1,000万円

リースとのことだけど、リース期間８年が最高では？

それなら割賦にしたらいい。
リースは管理組合の資産にならない。