グランスイート六義園

ここも山手線沿線物件でしょ。駒込駅まで１０分かからないですよ。

駐車場が3台分しかないのが気になりますが。

109です。

周辺の方々の側に立った書き込みは執拗に攻撃されていたので、ドキドキしつつ気になって覗きに来ました。

以前文京区に住んでいましたし、六義園にも何度も行っているので、周辺環境についてはある程度わかります。
交通の便もよく、落ち着いていて住みやすい街だと思います。

予算についてもおそらく問題ないと思います。

しかし、ここにも書いてありますが売り主さんには全て「問題ないです」ですまされてしまいそうですし、
周辺の方々への対応を拝見しても（ブログなどは当事者の方々の意見であるということを差し引いても）、
アフターについてもきちんとしてくれないのではと感じてしまいます。

>115

都バスのアキバ、お茶の水行きは５年位前に本数が減らされて迷惑しています。
石原慎太郎のしわざです。
御徒町へのバスは混みあっていて、ジジババが多く、ほとんど座ったことがありません。
ラクラクじゃありません。

>124
著しい誤解があると思いますが・・
計画道路部分も容積率や建ぺい率の計算上の敷地面積に算入することは認められています。
もし仮に計画道路が事業決定され、計画道路部分が買収された場合、
容積率をオーバーする既存不適格という状態になります。
この段階では違法という訳ではなく取り壊し等を求められることはありません。
ただ、将来、建替えをする場合には計画道路部分の敷地が買収されてしまっているので、
容積率等に算入することができず、結果低い建物しか建てません。
また、私の知る限りですが、計画道路が買収されるに際して、
行政側が容積率を緩和(増加)したり、既存不適格にならない部分しか用地買収をしないことはありません。
粛々と計画道路の全てを買収するだけです。

反対派プログを読むと
赤旗を読んでいる錯覚に陥る。。

本駒込6丁目のマンションとはいえ、外観は高級感と言うか重厚なイメージは感じられないので
お手頃価格で提供してくださることを期待してますが。。

ここは『大和郷』と呼ばれる地域と少しだけはずれるので、強気価格にはならないと思いますが。

平均でブリリアが坪330、ブランズが坪340くらいだったよね。ブリリアは市況が上がる前の価格だから、今売り出すなら350だな。

グランスイートは計画道路等を考慮しなければ坪330-340。あとは既存不適格リスクをどこまで織り込むか次第かと。

そんな高いかなあ。
六義園に隣接しているわけでもないし、
外観も団地風で安っぽいし、
ブリリア、ブランズよりは安価と思います。
そうでなければ、うちはパスですね。

ブリリア北側と南側でかなり価格差があった。
もちろん北側の方が高かった。
ここも南側価格ですよね。

>141
最上階でその価格では周辺物件に比べて安過ぎですよ。
千石3丁目とか4丁目の物件で平均坪300万円を超えるのですから、
本駒込6丁目のこの物件は、計画道路リスクを考慮しても、平均300万円は軽く超えるのでは。
戸数が少なく、需要の強い地域ですのでデベも強気に出るでしょうから。

平米単価90-100万円ということは坪単価300-330万円ということですよね。
最上階は坪単価が最も高いので、最上階坪単価300-330万というのは安過ぎかと思います。

最上階で坪単価３５０万円が私の予想。

ブリリアとブランズは最上階の六義園向きは坪400を超えてましたよね。
ただ、この物件はリビングは南向きで、隣のビルカワはそこまで高くは無いので、
高層階ならば寝室から六義園を見ることが出来るのでしょうか。
そうすると、六義園を見られる高層階と、低層階で結構価格にメリハリがつきそう。
低層階は坪280-290からスタートし、1フロア上がるごとに坪5-10万ずつ上がり、
六義園を見られる高層階は坪350万円オーバー、最上階で370万円とか。
それで平均坪320-330万円。

ビルカワが建て替えられるとしたら何階建てまでＯＫ？

今公開されている間取りでは、Dタイプが高層階の千石寄りの間取りですよね。
そうすると洋室から六義園が見えませんかね？

>149
建ぺい率80%、容積率400%、35m高度地区ですので、高さの上限は35mです。
階高が3mから3.5mの間として10階建てか11階建てくらいでは。
もちろん建ぺい率と容積率の制限もあるので、
11階まで建てるなら、敷地にゆとりを持たせるか、高層階を細くする等の工夫が必要かとは思います。

どうやら丸紅耶蘇の関係者から相当な圧力がかかったか、
重要な広告主に遠慮した自己規制でしょうか。

>153
そうかもしれませんし前面道路の広さはわかりませんが、
並びのマンションは軒並み10から11階建てですので、おそらく前面道路規制による容積率の縮小は無いかと。

一般論では、北側住戸はデメリットになるので
デメリットのない住戸は無しってことか。

気にすることも無い？
ここのＭＲに行った時、営業さんに直接聞いてみると良いですよ。
そう答えてくれるかどうか。

売主様

本日、本物件のチラシが届きました。まったく接触したこともなく、また、まったく関心もない私になぜ送られてきたのでしょうか。留守勝ちの郵便受けには迷惑千万なことです。チラシを送り、その後一定期間、例えば2週間の後、反応がない場合、2回目の送付は止めるような社内ルールを作って頂きたい。

文京区内の物件を求めて大手不動産会社 N、T、T に資料請求したことがあります。ヨコの連絡で名簿を交換しているのですか。いくら「蛇の道は蛇」といっても、個人情報守秘義務のなかで、どうして私に送ってくるのでしょうね。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　興味　零より

計画道路が実行されれば3割強の敷地が削られ既存不適格になる。
直ちに取り壊しが求められる訳では無いが、建替時には建物面積や高さが削られるし、
建替え前でも資産価値(リセールバリュー)はかなり悪影響が予想される。

これらを気にするか否かは個人の判断・自己責任でしょう。

勿論、計画道路といっても数十年前に指定されたもので実現性は低いと見る考えや、
問題になるのは建替時で50-60年先で生きていない可能性が高く気にしても仕方ないという考えもあるでしょう。

これらを否定するつもりはありませんが、自己責任ですので、もし計画道路が実行される場合には反対等したりデベに文句を言うことなく、粛々と受け入れるべきかと。

私個人としては本件は仮に実行された場合の損害が大き過ぎる為、
可能性の高低で割り切るような話ではなく、リスクを取るべき事項では無いと考えています。

丸紅の管理がいいというのはうそっぽいですよ。
2005年竣工の文京区の丸紅のマンションですが、
管理があまりにずさんで、
2年くらいで管理会社が三井に変わっちゃいました。
丸紅がいいのは安かろう悪かろうの、
安かろうが極端に安いので、
リセールバリューにすぐれているところ。
大通り沿い、計画道路の二重苦ですから、
相当な安値を期待しています。
管理会社が三井に変わった上記マンションも、
リセールはプラスです。

実現していない計画道路なんて日本中にたくさんあります。
高度成長の時に広げまくった風呂敷ですので本当に優先されるものしか実現しませんよ。
（マッカーサー道路とか。）

第三次に選ばれてるから優先道路なんですよ。
残念ながら。
東池袋とか現在用地取得しているのは、
このマンションにかかっている、
第三次の道路なんです。
だから怖いんです。

1億円はしようという高い買い物で、このリスクを取る話ではないと思うが。
マンションはこの物件だけではないので・・

商店街で有名な大山町の方では拡張された計画道路があり、
新築マンションも更にその道路が商店街をぶち抜いて拡張される前提で建てられていたが。

>171
計画道路上に建築物が有ろうが、反対しても最終的には強制収容により強制的に買い取りがされます。

強制収容に至るまでに十分な協議がされ、それでも合意に至らない場合の強制措置ですが。

事業化されてしまえば買取り額の交渉はあっても、買取るか否かの交渉にはならないと思います。

完成は来年3月と早いですが、すでにもうある程度できているのですか？

ここは、南向きと言っても、
グリーンコートの陰になってしまうのでは？

グーグルアースで見ると、完全にグリーンコートの影になっていますね。

>>181のような書き込みを見ると、この方のような配慮ない発言をする人と一緒に住みたくない…
と心から思います。。

何故ここまで周辺住民をたたくのでしょうか？
デベの工作にしても、このような悪意ある書き込みに驚かされます。
住民がそんなに悪でしょうか？
私も確かに住民ブログの「損害賠償請求」にはドキッとしましたが、そこまで言わせるくらい生活環境を変えられてる背景があるからではないでしょうか？
「うざい」「幼稚」「キチガイ」とはさすがにそこまで思えません…。

むしろ、ここまで言えてしまうここの書き込みの方々の方が悪に思えてきて
購入の検討すらしたくなくなります。

お互い様精神…
それならどう考えてもデベが考慮すべき精神では…？
ここの方々が本気で言ってるなら、非常に怖い。

プラウド小石川も反対されたけど、あっというまの完売でしたね。
いいものはすぐに売れますから、ここも楽しみです☆

>そこまで言わせるくらい生活環境を変えられてる背景があるからではないでしょうか？

道路拡幅後に合わせた建築と現行の敷地に合わせた建築でどのくらいの差があるのですか？

唯一の売りの南向きもグリーンコートの陰になるなら厳しいですね。

真南はけっこう抜けるんじゃないですか？
真南はピーコックの棟なので高さは１５ｍくらいですかね。それに奥まった
ところにありますし。問題のビジネス棟は南西だから西日が遮られて丁度いいかも。
南東の医師会がちょっと邪魔かな。

いままでロムっていましたが、なんでこんなに反対派住民を貶めるような悪意に満ちた書き込みばかりなんですか？
そもそもこの物件は販売開始前で、さらにはモデルルームも未公開なんですよね？

購入検討者にここまで粘着して意地悪な書き込みをする理由があるとは想像しがたいです。
都内の新築マンションはここだけじゃない。
ここにこだわる理由って、現段階でありますか？
だって申し込み前ですよ。ローン組む前ですよ。
価格だって未定なのに、毎日毎日飽きもせず罵詈雑言のオンパレード。

この物件が魅力的なら、反対派がいようがブログがあろうが、放っておけばよいだけのこと。
それから、損害賠償の下りをブログ読みましたけど、そういったケースもあるってことしか書いてなかったし、それでも請求されそうで怖いと思うなら、違う物件探せば良いじゃないですか。
さっきも書きましたけど、都内の物件なら腐るほどあるんだから。

私も文京区でマンション探す身ですけど、この物件には思い入れもないですから、速攻候補からはずしました。
ロジカルに考えていくと、ここに粘着してる人は検討者とは思えない。
そうとう面白がってる単なる荒らしか、そうでなければ売れ行きが心配なデベ関係者なのでしょう。

マンコミュは様々な情報が得られて楽しいけど、たまにこういったヒドイ書き込みがあるから困りますね。
ついつい自浄作用を期待して、お節介な書き込みをしてしまいました。
またロム専にもどります。

真南が抜けるとしても、上層階だけですよね。
医師会も邪魔となるとなると、マイナスイメージが大きいかもです。

あと気になるのは幹線道路沿いですし、バス停も近いそうで、騒音と排気ガスの影響が大きいと思いますが、
そのあたりはどうなのでしょうか？

知人が同じような立地条件のマンションに住んでいて、
とてもじゃないけれど窓は開けられないと申しておりましたので。

ロムってるって、他のスレッドも含めてのことなんで。
私がこのスレッドに張り付いているわけではないです。
では今度こそ失礼しました。

反対住民がここの購入者に対して脅しのような文言をネット上で公開している以上、このサイトで購入希望者がそれに対する意見を書き込むのは至極当然だろう。

せっかくの長文申し訳ないが、194は全然説得力ないよ。

ネット社会は、誰でも思ったことをブログなどに書ける。
でも、それを見た何十万、何百万という人が、それに対してやはり思ったことを自由に書ける。
根拠がある内容なら名誉毀損は成立しない。
反対住民のブログの内容をみれば、彼らがいくら被害者面してもなかなか世間では通用しないかもしれませんね。

＞損害賠償とか言われてるとこをあえて買おうとする行為の方が説得力ないよね。

結局これが言いたいんでしょうかね。

うーん

どう考えてもデベが反対運動をやめさせたくて書き込みしているんじゃないの？
多くの人が書き込んでいると見せようとしているけれど、視点が同じだもん。

違和感しか感じない。

まあでもブランズの方々の落胆もわかりますよ。
ここのブランズのスレみても、当時契約者の皆さん「いいとこ買った。ここ買った人は見る目があった」とか、大満足でしたもんね。
天国から地獄って感じなんでしょうね。

でもここは以前から駐車場でしたからね。潜在的に建物が建築されて日照に問題が生じるリスクはわかっていた筈。
また、計画道路が通っているのだから何か建築されるとすれば北側寄りになることも想像が付いたと思うけどな。

1フロアあたり2-3戸数、マンションでありながら自分の家って感じの静けさがありそうですね。もちろんエレベーターの心配も無し。

かなり標高の高い場所にできるんで良かったですよ、これだけ小型マンションだとちょっと大規模が近くにできるだけで圧迫される恐れあり、だから土台が最初から高いならある程度はその心配が無くなると思います。

>202さん

でも、既存不適格なるものが立つことは予想できなかったから、びっくりということなのでは。
デベさん的にはアタリマエのことなのかもしれませんが。


あと、Googleでみると、ここは駐車場ではなく住居だったみたいです。
それと、グランスイートの横が結構な台数が入る駐車場です。
ここに何か建つ可能性も考えられますが、これもリスクとして検討材料に加える必要はありますね。

都心は難しいですね。

やっぱり反対住民さんかな。。。
しつこすぎ。

残念でした。反対してんのにスレ伸ばすようなこといちいちするかっての。ちょっとは考えたら？
そっちこそデベかなにかじゃないの、206。しつこい性格でごめんね。
あとさ、事実を書いてるからって名誉棄損に当たらないというのはでたらめって書いた理由だけど、「事実が真実であっても、終始人を愚弄する侮辱的な言辞をこれに付加摘示した場合には、公益を図る目的に出たものということはできない」んだってさ。
団体を名指しで誹謗中傷するときも名誉棄損は適用されるらしいじゃん。
こわいこわい。
自重した方が良いんじゃないの。つかまりたいんだったら勝手にすれば。