広島市内でマンションの購入を考え始めたのですが、そこで皆様にお聴きしたいのが各デベロッパーやそのマンションシリーズのランク(価格帯−入居者層、各企業の実績などなども含め）を、教えていただけないでしょうか。
だいたい章栄、信和はお手ごろ、大京、三井あたりが高級という感じがするのですが、その他はどんな感じなのでしょうか。
アーバン、藤和、下岸、穴吹工務店、穴吹興産、NIPPO、住宅生協、セントラル総合開発、あたりでランクの違いってあるのでしょうか？
よろしくお願い致します。
[スレ作成日時]2006-11-16 13:51:00
>>67
駐車場0円のからくりなんて、インターネットしている人であれば全員知ってるのかと思ってた…
説明不足ですいません。
結局、管理費に上乗せされてるだけでしょｗ
大手のデベロッパーで駐車場0円のところあります？
駐車場の収入はどこに入るか考えればすぐわかることだと思いますけど。
駐車場0円って広島の業者のみがやっていると思ったら最近は穴吹もやり始めましたね。
平面自走式なら管理や修繕に必要なお金は微々たる物。
広島にある駐車場０円の物件って、平面自走式が多いんじゃない？
機械式で駐車場０円とかあったら、凄く怪しいけど。
広島以外から来られた人で章栄もしくは信和の物件を買われた方いますか？
立地がよくて駐車場ゼロというとこはないでしょうね。
駐車場ゼロのマンションですと戸建を買ったほうが良くないですか・・。
あくまで売りやすくするための手立てと友人から聞いたことがあります。
私は転勤により山口より広島でフローレンスのマンションを買いました。
やはり財力ある事業主が何かと安心！とツウカン。
安いものは安いですから、どこぞのＨ社（耐震偽造）と同じ原理原則ですね。
文句言えませんよ。
立地がいい場所で、全戸分の平面駐車場が完備できるような土地はもうないと思う。
逆説的に、立地がいいところは機械式駐車場になり、駐車場代がかかるようになる。
立地条件を少し譲歩すれば全戸分の平面駐車場を確保できるようになる。
都心では戸数分の駐車場のないマンションも多いですよね。
平地の少ない広島もこれからは機械式でさえ、数なくなってしまいそうです。
ところで話変わりますが、高圧線なども気になります。
良い物件だなぁ、と思いつつも現地にチェックに行ってみたら
ということもあります。
駐車場０円の事ですが・・・
根本的に今まで、平面式に限りますが、駐車代があるのがおかしくありません？
自分達の土地に自分達の車を止めて、なぜ料金が掛かるのか？
固定資産税も持分に応じて払っているわけですから、平面式ではアスファルトの
やり変えくらいしか、メンテナンス費掛かりませんし・・・
私は、駐車場代金を管理費に上乗せという考えではなく、今まで管理費を安くして
駐車場代金をとっていたと、考える方が妥当だと思います。
ですので、0円というのはからくりではなく、今までが間違っていたと考えます。
ちなみに、これは、平面式に限りますけどね・・・
集めたお金（管理費、修繕費、駐車料）は結局自分達の為に使います。
少しづつ集めるか、必要な時に集めるかの違いですね。
駐車場0円でたちまち1ヶ月の支払いが少ないのも魅力的ですよね。
ただ、駐車場代を明確にして修繕費などにつかうのであればその方がいいですよね。
大規模修繕のときに足りないからお金出してといわれると困りますよ。
実際それで揉める事もあるみたいだから。どっちがいいかは個人の意見で違いますよね。
駐車場代０円で平面自走式。
これで、アスファルトの整備や境界線や番号の引き直しなどが修繕計画に組み込まれている（つまり毎月の修繕費で積み立てられている）、というのが一番安心も出来るし便利でもあるのではないでしょうか。
>76
それは全戸の住民がみんな駐車スペースを持っていて、かつどの駐車スペースにも優劣が
なくという状態で初めて成立する理論ですよ。
なぜなら無料で駐車すると言うことは、みんなの持ち物である土地の一部をタダで
他の人より優先的にあるいは占有的に使用することになるからです。
税金はあなたが言うように
>>固定資産税も持分に応じて払っているわけですから、
です。
その持分に駐車場の広さは含まれません。
だから、全ての住民の持ち物は平等にその利益を分け合うと言う意味で、
周辺エリアと同等の駐車場代を取り、その利益は管理あるいは修繕積立金に
入れることで住民全体の財産とするのです。
あくまで駐車場はマンション住民全体の財産なのですから！
>>81補足
>周辺エリアと同等の駐車場代
の意味。
もし誰も駐車場を使わないと仮定して、それを別の第三者に貸し出すとした場合、
それによって上がる駐車場代収益がその財産（この場合駐車場スペース）の
市場価値である。
よってその仮定の下駐車場を持つことで本来得られるであろう収入の目安を
周辺エリア駐車場相場で仮定していると言うことです。
早い話、駐車場を無料で使用することは、それだけでみんなの財産から理由もなく
一個人が収入を得ていると言うことになるのである。
NO７６です。
NO８１さん、あなた、ちょっと難しく考えすぎなのではないですか？
駐車場は持分割合に準じていないとおっしゃいますが、例えば持分で駐車場の広さを
割ったとして、敷地によりますけど、ほんの何センチかでしょ？？？
それと、第三者に貸し出すのは、一般的な管理会社の管理規約では禁止されてますよ。
そんな事も知らずに能書きをダラダラ書くのは、恥ずかしいですよ。
もっと、見てる人が納得する理由で簡潔にお願いします。
補足ですｗ
駐車場には、必ず優劣はあるものです。
でも、組合によっては、3年もしくは5年単位で抽選し、場所を変えたりしてますから、
そこらへんも、住民全体の協議で、やっていく訳ですから、それで全体が納得すれば、
いいんじゃないです。
あなたみたいな、かた〜い考え方に人も中にはいますが、ごくごく少数の為、
賛成派の人数には到底及びませんので、駐車場無料で屋内・屋外で差があるマンションの
ほとんどは、数年に一回のサイクルで場所を変えたりしてますよ・・・。
>それと、第三者に貸し出すのは、一般的な管理会社の管理規約では禁止されてますよ。
駐車場の市場価値を割り出す為の過程の話に対して、管理規約を持ってこられてもね〜
この家は持ち主が売らないと決めているから、市場価値はありませんと言ってるようなものだよね〜
↑
×過程
○仮定
でした。
すみません。
第三者に貸し出しが不可能な物に対して、市場価値を割り出す意図がわかりません。
駐車場がいらない方に対しては、はっきりいって、無料は不利益ですよね。
でも、親戚や客が来た時に、来客用の駐車場がないマンションなどでしたら、
たまにでは、ありますが必要な時もあるかと思います。
無料なので、借りとけばいいんじゃない？
まだ 駐車場 ０円のデベの策略を 議論してるの 結果でてるでしょ・・・
>第三者に貸し出しが不可能な物に対して、市場価値を割り出す意図がわかりません。
だから、客観的に駐車場をただで使用する場合に、使用しない人よりどれだけ
得をするかの目安を出すという意味です。
>駐車場がいらない方に対しては、はっきりいって、無料は不利益ですよね。
>でも、親戚や客が来た時に、来客用の駐車場がないマンションなどでしたら、
>たまにでは、ありますが必要な時もあるかと思います。
>無料なので、借りとけばいいんじゃない？
ほんとに自分のことしか考えない人ですね。
必要ない人はまったく必要ないものなのです。
（特に都心とかで車の必要ない生活をしている人には）
必要ない人にいつ使うか分からないモノを無理やり割り当てられるよりは、有効に使って
収益が上がって、管理会計の財政上潤う方が良いに決まっています。
（それが共有者全ての利益になるのだから）
駐車場とはあくまでマンション住民みんなの持ち物であって、割り当てスペースが
あなた個人の持ち物というモノではないのですよ。
法律上の連帯所有の原則を把握されているのですか？
↑
また間違えました。
×連帯所有
○共有所有
すみません。
（債務の場合とごっちゃになっていました）
通りすがりのものです。
駐車場使用料を取るのは、昔のマンション（今もたまにありますが）では、
総戸数に対して7割とか8割とかしか駐車場が無かった場合、管理費を徴収する方策として、
敷地内の駐車場に使用料を課すことで、駐車場を使用しない方の管理費負担を軽減していた
ことによるものです。
要するに、駐車場を使用しない方への管理費負担優遇措置みたいなものです。
今の時代、大抵の世帯が自家用車を所有しており、かつ大抵のマンションが総戸数分以上の
駐車場を確保していることから、駐車場を使用しない方への管理費負担優遇措置があまり意味を
為すものではなくなったため、駐車場使用料の設定を無料とし、駐車場の使用のあるなしに
関わらず持分割合に応じて管理費を設定するようになってきています。
要するに、駐車場を使用する方への管理費負担優遇措置みたいなものです。
ですから、今でも総戸数分の駐車場がないマンションでは駐車場使用料の設定を無料とする
ことはありません。
81さんの言われるとおり、あまり難しく考える必要は無いと思います。管理費負担の優劣は
たとえばエレベーターの保守点検費用にしても、１階や2階の住戸の方も負担していることと
なるわけですし、考えだしたらキリが無いことです。だからそういうことを一様に決めている
のが管理規約であるわけですし、その管理規約も区分所有者から成る管理組合で、区分所有法
をはじめとした法の範囲内でどうにでも変更できるわけですから、理事会や総会で議題として
提言しては如何でしょうか。
>今の時代、大抵の世帯が自家用車を所有しており、かつ大抵のマンションが総戸数分以上の
>駐車場を確保していることから、駐車場を使用しない方への管理費負担優遇措置があまり意味を
>為すものではなくなったため、駐車場使用料の設定を無料とし、駐車場の使用のあるなしに
>関わらず持分割合に応じて管理費を設定するようになってきています。
おそらく、1台目の駐車場付物件のことをおっしゃられていると思われます。
（駐車場無料の次の世代？の設定物件）
ただそれすらも次のブームである都心の便利なマンションでは、状況が合わなくなってきている
気がします。
話がちょっとずれますが実際、老後の生活で理想とされる物件は徒歩圏内に生活に必要なものが
全部揃い最寄り駅から徒歩10分以内という本来のマンション利点に立ち返ったものです。
そしてこれは私の経験ですが、そういう物件では総戸数70件中10件以上が駐車場が必要ないと
したという状況もありました。
しかもその半分が、88さんのいうような目的で借りていたのですが、やっぱり必要ないってことで、
組合に駐車場解約を申し出てきました。
まあこれは私が東京に住んでいたときの例なので、広島とはちょっと状況が異なるかも
しれませんが。
広島のような車社会でかつ住民のほとんどが車を所有されているマンションでは、92さんの
言うように理事総会で規約を変えるのも一つの方法でしょうね。
ですから、東京の話を、広島にこじつけするのは違うと思います。
実際に、広島の中心部で無料はあまりないですよ。
今は、郊外でよくある、無料駐車場の事を話してるんですよ。
>今は、郊外でよくある、無料駐車場の事を話してるんですよ。
いつからこんな限定条件の話になったの？
>ですので、0円というのはからくりではなく、今までが間違っていたと考えます。
に対して色んな意見が出ていたのでは？
すごいですね。
みなさん建設的な意見でびっくりですわ。
まあ、実際駐車場がゼロだったから購入の決め手になった、とかいう買い方をする方はいないと
思います。それだけを前提に購入することはあまりにも危険ですよね。
業者業者の単なる売り方による、と私は思います。。。。
無料にできてもわざとせず修繕費に充てる業者もあれば、
早く売って小銭を稼ぎたいから無料駐車場を武器に中間層にマンションで売る、と。
でいかがでしょうか。
ただ、本スレで言うと、
結局大手デベは立地の悪い郊外マンションを建設はしていないので、
Ｐ無料マンションは信和・大和・フローレンスと広島小規模デベの話になりますね。
Ｐ無料マンションとかにすると、やっぱり入居者もそれなりの質だと思います。
以前分譲したマンションがそうでした・・・・
マリモのマンション、ポレスターシリーズは広島には出来ないのでしょうか？
数ヵ所のＭＲ見学をしましたが、一度も話題にならなかった、
広島市の「都心居住ガイド」
http://www.city.hiroshima.jp/www/contents/0000000000000/1170063526938/...
これって、どうしてなんでしょう？
↑
何を根拠に？
マンションの質はデベよりも施工業者（ゼネコン）ではないでしょうか！
みなさんはどう思います？やはり施工業者の自社の基準がランクが低くなればなるほどガサツな傾向があります。（下請け業者のレベル低下）
清水、飛島、竹中なんかであれば
安心しやすいのではないでしょうか。所詮デベは企画力、デベの物件の中でもレベルの高い建設業者に委託したときは出来が他と差があります。
ｇｇｇｇ
建物だけで考えるとデベよりも施工業者が大事と思う。ゼネコンでもスーパーなんかの物件は安心できる傾向がある。なんたって下請けが現場で作業だから金を払えば良い下請けがついてくる。デベでも施工業者で出来の差があり傾向あり。
某デベ＆某管理会社に元勤めていたものです。
地場デベと大手デベの違いは殆んどないと思います。
でも、三井・三菱・大京はやっぱりいいもん作ってるなぁって思います。
高いだけある・・・。
地場でいうと・・・、
アーバンは、渚ガーデン＆グランドタワー建設以降だいぶ変わってきてると思うけど、ゼネコン力が弱い分、設計担当・アフター担当を社員として雇っている分でカバーしてると思います。ただ、経営者が大京の元スーパー営業マンなんで、基本的には営業会社です（ただ売れば良いじゃないけど・・・。）
下岸は、中山の方の物件で自社施工で失敗してるから最近は、他社施工になりつつありますね。悪くないんですが、やっぱりコンクリ打ちっ放しの外壁がきになりますね・・・。
章栄は、フローレンスの初代物件(口田)の頃から考えると、段々良くなってきてると思います。しかも、どんどん勢力をあげて、高立地に物件を建ててるってのも魅力ですね。
でも、管理会社が章栄管理ってのが微妙。
だって自社じゃん。（中身はアーバンの名残が・・・）
信和不動産は、僕的には好きな物件が多いですね。外装はちょっと奇抜ですが、中身はいいと思いますね。だけど、デベ自体の評判はあまりよろしくないですね。訴訟の噂も聞きますし・・・。
トータテは、僕的には一番のオススメですね。
結構良いの建ててると思いますよ。ガーデンガーデンは、蓋を開けてみないと判らないですが・・・。
ただ、管理会社を自社でつくってて（トータテコミュニティっていうんですが・・・）、その社員は２名しかいなくって経験者だけど、まだまだシステムが出来てないので、最初はトラブルが多いかも・・・。
全国展開のデベでは・・・
穴吹工務店は、昔っから普通のマンションです。良くも無く悪くも無くって感じです。でもアフター対応は素晴しいと思います。全国展開で、各県に事業所があるってのも魅力を感じますね。
穴吹興産は、上記工務店と昔は同じ会社でした。やることも同じですね。
個人的には興味はありません。
セントラル総合開発は、最近広島にも物件が年３棟位ずつ建てられてますが、立地が悪いし、近隣と揉めてるし、その住宅環境の景観を損ねる建物が多いと思います。
大手デベは・・・
三井は、やっぱり広島での開発の歴史が古いことが魅力。
３３年前からやってるし、アルパークとかも開発・運営してるから、東京の会社だけど地場って感じもする。
作りは、内装は正直普通です。施工も殆んど三井住友建設ばっか。設計も毎回同じ会社ってことで変わり映えしない普通な建物です。
でもしっかりしてます。
１０年経ったらはっきり判ります。傷みが少ない。
三菱は、三井と同じ感覚でいます。イメージは井口台です。
大京は、やっぱ何だかんだいっても日本一のデベですね。供給棟数のランキングですが・・・。
あのライオンは、やっぱり格好良いですね。
個人的には、昔のライオンズマンションの重厚感と高級感が好きでした。
まぁ個人的な思いですから、ご参考までということで、長くなりましたが、失礼します。
私は多くのマンションを見て回りましたが・・・
センスの良さはアーバンですね。小町の物件は抜群のセンスですが、ご理解頂けるセンスの良い方が広島には少ないようですが。概観はフランスの如くシンプルな石造り、中はホテルのような豪華さ・・・やはり設計者のこだわりでしょうか。以来、アーバンの物件を見て来ましたがセンスではNO1ですね。只、高価ですが。安かろう悪かろうは住宅の購入では遠慮したいところです。
よい子さんのセンスではアーバンですか。
なるほど・・・・
＞ご理解頂けるセンスの良い方が広島には少ないようですが
それって広島ではセンスが無いって事ですよ。
広島にフランスの外観は必要ないでしょう。
そんな、良い子にはここがお勧め
http://www.ns-jisho.co.jp/tmp/iogi/concept/index.html
小町の物件って定借なのでは？
ほんとだ、よい子さんにぴったりの物件ですね。
アーバンの全部の物件を見てないからわからないけれど
白島のアーバンは主婦の視点から判断して
明らかに使いにくい物件だったよ。
狭くて収納が少ないし。
リビングが北側だったり、全面ガラス窓で
公園から明らかに丸見え。
かなり売れ残っていたみたいだけど、値引きしまくって
もう売れたのかな？ 500万は値引きしますって
言われても買う気になれなかった
らいおんはずは歴代の店の責任者がしょぼいらしい。人材不足だよね。
アーバンの概観＝市営・県営・エメラルドマンションって感じ。
↑
外観でした。ミスです。
