広島のマンション（デベロッパー）のランク

３９２さん、ヴェルディ大芝も販売代理はトータテですよね。

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＞トータテを甘く見ていらっしゃるようですが、
見てます。

＞白島の郵政跡地（マンション建設地）は三菱、住友、三井、その他数社の競合の中でトータテが購入したことをご存じですか？
当たり前。企画力も無いのにバカみたいな数字で落札するからシワ寄せは建物に・・
トータテがバカみたいな数字で落札さえしなけりゃ今頃ランドマークにふさわしい建物になったであろうに、なんと！ただのヨーカン型。まさかあの立地にヨーカン型廉価マンションで検討するなんて芸当はトータテぐらいしか持ち合わせてない。

わかる？
建築費を安物に抑えて検討したから土地値を高く落札できたのです。
売れ行きも良く、事業としては大成功なんでしょうが、千田に続いて白島にもダサいマンション建てられたんじゃ、広島県民として恥ずかしい。

グランドタワーやザ・広島タワーと比べてみ。
一瞬見ただけでガーデンは安っぽさを感じます。

安い価格だったからというのと、時代の後押しがあったというのがラッキーだったんでしょうが、あれが広島のタワーかと思われると情けない。岡山や福岡の方が魅力的なタワーマンションをよく見かけます。

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>>398
ごもっともです。
グランドタワーとガーデンを比べたら、グランドタワーの方が古いにもかかわらず圧倒的に魅力的だと思う。
地場デベにはもはやアーバンほどの計画を立てれる会社はどこにもないんじゃないかと思う。
ゴミみたいなマンションばっかりパカパカ建ててほんとうんざりしますね。
白島をトータテが建てると聞いた時のガックリ感は忘れられないですよ。
あんな場所に市営アパートみたいなマンションを建てるなんてありえないですね。

魅力的ねえ。なんの魅力？投資？風景？
広島タワーが話題にならないのはなんでかね？ 三井や三菱がなかなか首都圏レベルの物件を作らない理由も考えなくっちゃね。マーケティングしたら、まあ当然なんじゃない？それとも高いこころざしで、広島の風景を俺が変える！的な物件を住友さんに託しますかな？
トータテの物件は、地場企業らしい、堅実なものだと思うよ。超ダサいけど、そんなもんさ。まあ森ビルさんとかに期待しましょうや。駅前をどうやってくれるかな。京橋の物件みたいに高齢者賃貸とハイブリッドしますかね。

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ごめんなさい、このスレッドの本質的なところへの疑問なんですが、
『デベロッパーのランク』
とは、一体何なのでしょうか。

仕様グレードの良し悪しならば、高額物件イコール高グレードとなるが、果して中心部の高額物件を供給すればランクが高いと言えるのか？

例えば広島デベに限ると言うことでしたら、
クラース広島ザ・マークの日本アイコムは今から八丁堀にも新規物件が供給される予定ですが、当然両物件ともに高額物件です。
中町のアイレストホームは久々のマンション供給ですが、これも高額物件となるでしょう。

さて、日本アイコムやアイレストは、
『ランクが高い』と言っても差し支えないのでしょうか？

その辺にちょっと疑問を感じました。
ランクの定義はどういうことで判断すべきでしょうか？

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私も401さんと同じく、ランクの定義って何だろうと思いました。
特に389さんや392さんのスレを見て…。
財閥系でなく地場となると難しいですね。

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実績や供給戸数、事業規模ならランクは付けられると思いますが、
そうしたところを考慮せずに、
また立地条件も影響してくると思いますが、
それも考慮せずに、
単純にマンションの建物(基本構造や設備仕様、間取りプランやその他共有設備)だけを見て魅力あるマンションを造るデベロッパーはどこでしょうか？
当然広島地場です。

ランキング可能でしょうか？

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地場限定だったら純粋に仕様で見ればポレスター
とかかな　他の地場デベだと今時シングルガラスで
供給してるのとかそんなのもあるよね

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シングルガラスはベルデーだけだと思いますが、ほかのデべもシングルガラスのところありましたでしょうか？

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アルファステイツもそうだった気が。
今は知らないけど。

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アルファステイツやヴェルディよりもサッシの標準仕様についてはポレスターの方が上位グレードということですね。

それでは、
デベロッパーによって、標準仕様の天井高って異なりますか？
低くてどれくらいで高くてどれくらいが基準になるのでしょうか？
普通が2.5ｍくらいかなと思いますが。

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天井高は物件によって結構違うからなぁ。
しかも天井高が高ければランクが高いとも言えないし。

空間利用って点で言えば住戸の四隅の柱が専有面積から
全て外に出ている「アウトフレーム」かどうかがむしろ大事かと。

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>>408さんの
添付写真でいうと、

■従来の工法
→近年の新築分譲マンションでは見かけません。

■アウトフレーム工法
→一番よく目にする工法。

■アウトフレーム逆梁工法
→ハイサッシが使える工法。廉価マンションにはあまり採用されない。

一般にアウトフレーム逆梁工法が最も高級感があると言われているが、
立地条件によってはこの工法でないと容積消化が厳しいという理由や、
構造的に有利であるとの理由で採用されることもある。
・ハイサッシの場合エアコンの設置場所が限られる。（天カセならOK）
・バルコニーが狭い。（街中で広いバルコニーを売りとしない物件には有効）
・建築費が高い。
などの理由により、賛否は分かれる。

以上の様に思います。

これこそ立地によって変わる仕様ですから、デベのランクの指標とするのは難しいかも知れません。
好き好きもありますし。
私は個人的には真ん中のバルコニーが広いタイプが好きです。

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>>409
アウトフレームはバルコニー側のみならず玄関側もなってるかどうかだな。
となると意外に少ないぞ。

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アウトフレームは室内に柱型が出ないというのがそのメリットと言われていますが、柱型のみならず梁型も室内に出ない方がスッキリして良いと思います。
逆梁アウトフレームでも一部物件には角部屋の天井にはでっかい梁型が出てきてるようで、中には上幟三菱のDタイプ洋室(2)のように部屋の天井のど真ん中を梁が突き抜けることもあるようです。
要は、デベがプランを決める際にどれだけ柱型や梁型への配慮をしているかということだと思います。
梁型があっても、圧迫感の無いようにクローゼットの上を通してみたり、カーテンボックス風にしてみたり、梁を無くすことは無理ですので、なるべく目立たないように配慮しているのが、こだわった間取りなんでしょうね。

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手っ取り早くマンションのグレードを見る方法があります。
その1つが「外壁タイル」です。
廊下の玄関ドア廻りの壁の仕上げが、
吹き付け＜タイル
です。
これはバルコニーに面したサッシ廻りの壁の仕上げも同じ事が言えます。
例えば、最近バルコニー手摺りをガラス手摺りを採用しているサーパスは、殆ど外壁にタイルを使っていません。吹き付けだらけです。
最近建築費は随分とハネ上がってきましたが、利益確保のために真っ先に削られるのが正に「外壁タイル」です。
ですから実は建築士は外観を見ればマンションのグレードのおおよその判断が出来ます。

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412さん
教えてください

上記の観点から見ると
中区平野町の藤和平野町ホームズ緑風邸はどの位のランクなのでしょうか？

バルコニーの外壁は 道路側はタイル貼りで
メインの南側バルコニーは道路に面していないせいか吹き付けです

玄関周りも吹き付けとなっています

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スペースウィングのマンションはまるで売れないがグレードは高いのか

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>>414
地場デベの物件では圧倒的に豪華な仕様ですよ。
グレードの高さとセンスの悪さは全く別の問題です。

あれで財閥系みたいなセンスのマンション建ててたら即完売だったでしょうね。
本当に勿体ないなぁ。

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ま、場所がイマイチでセンスが最悪、
事業主がいかがわしいの三重苦で売れる要素が見つからない。
2丁掛け総タイル貼りって広告に載ってるけどウソだし、兎に角設計がシロウトの物件ですね。
見に行きましたが、外壁は畝ってるし駐輪場は開けっぴろげで駐輪場や駐車場の壁はコンパネ剥がしてそのまんま、ベニヤのカケラが張り付いて、1階の外壁側面もコンクリート剥き出しでタイル貼って無いし、もう無茶苦茶。
アレ売る営業は良心が咎めないのかと思う程ヒドイ出来でした。
確かにタイルやフローリングや建具やクロスは良い物を使ってましたが、そんなもので誤魔化しが利かないそれ以前の問題が感じられました。
大体あのシリーズって好調の物件は過去存在してないですよね。
イメージが悪い。

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＜広島のマンション（デベロッパー）のランク＞
とは、
①広島でマンション供給しているデベロッパー
②広島本社のマンションデベロッパー
のどちらでしょうか。
①なら、財閥系や大手も含める事となるんですけど、どうでしょう。

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三井・大京・三菱・穴吹・あな興・マリモ・信和・トータテ・菱重・GAP・アイコム・アクティブ・IDO

以上13社のうち、企業の規模は無視して、『広島のマンション』でこだわりを持っている上位5社を挙げるとしたら？

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>>419
セントラル総合開発や東亜地所とか泉都なんかが抜けてるよ。
かのスペースウイングも入ってないのは如何なものか。

>>420
それら入れても上位5社に影響ないと思います。

三井・三菱・大京・トータテ・穴吹
上位5社。因みに順不同です。

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こだわりなら、皆あると思います。

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そのこだわりが、
自己満足に終始しているか、
顧客満足に達しているか
ということだと思います。
例えば信和はあちこちで同じようなモノを造ってるイメージですが、
三井は物件の立地によって仕様を変えるところはこだわってるように思います。大京は間取りの使い廻しは滅多にやらないイメージで、これもトータテや信和よりも消費者に与える魅力ではないでしょうか？

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三井・大京・菱重・アイコム・アクティブ
の5社だと思います。
GAPはアーバンの時代は良かったと思いますが、最近はそうでも無いと感じます。中町に期待ですが。


ここまできて章栄の名前すら出て来ないなんて、かつての時代の寵児も今では細々ですね。ノウハウを持った社員はもう居ないのでしょうか。

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前社長が今でも暗躍していて、残っているのは少人数のイエスマンのみ。
仕事が出来るスタッフはとっくの昔に見限ってますから、今ではヘンな土地しか手を出せてない。

↑ 多分こんなところです。

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章栄の話はどうでも良いです。

広島地場の新興マンションデベはどこもパッとしませんね。

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このマンションは三菱の名前を外せばただの田舎マンションですな。

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↑誤爆ですな。

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供給個数は、結構マリモって上位なんですよね。

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広島地場ののマンションデベなら、やっぱり菱重興産かトータテじゃないでしょうか？
マリモは全国でたくさん供給しているようですが、広島ではマイナーですしサーパスレベルの仕様みたいで高級感に乏しいです。
あと、今の注目株はアイレストですねっ！

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アイレスト・・・どうもセンスが怪しい。
戸建ては評判良いのにですね。

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クラースの日本アイコムは、大京の流れ、
コンツェルトパークのアクティブは、大京の流れ、
ソシオのGAパートナーズは、元アーバンだから大京の流れ、
アイステージのIDOは、ダイア建設の流れ、

トータテ・東亜地所・アイレストは、戸建て本業のマンションデベ。

広電・広発・日吉海運は、片手間の副業でマンションデベ。

その他の地場デベの元の流れってどうなんでしょう？

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ベルディ・フローレンス・ポレスター
は？

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ローカルのデベ（Ｐは違うけど）

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フローレンスの今の社長は、元ダイア建設ですよ。

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>>432
下岸と八谷は地場の建築屋ですね。
マリモは、元々設計会社
スペースウィングも、元々設計会社

マンションデベもルーツは色々ですね。

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ベルディ・サーパス・フローレンス
この3つをランク順に並べるとどうなりますか?
人それぞれだとは思いますが、理由も合わせて教えてくれると助かります。

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その3社でのランクってのがよくわかんないけど、
要は「引っ越しましたハガキ」が来た時にイケてる感じがする順ってこと？

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>>437
グランフロントかなと思います。
私も欲しいなと思っていましたが、気付いた時にはすでに完売していました。

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>>438
ソユコトです。

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土建屋目線で見ると、コンクと鉄の塊なんだけどな～
デベは企画屋だから、安価で仕入れて利幅をとる。
買う側はデベに踊らされるが、自分の価値観で納得し
て買う。
何処のデベでも大なり小なり土建屋は原価を叩かれる。
昔は手抜きもあったが、昨今は○ねは事件でうるさい。
土建屋の下請けは辛い。。。

で、デベのランクは、金払いの良いとこ。
地方は割と良い。消えるリスクはあるが。
全国ランクは結構厳しいぞ。でも地方よりか安心。

夢が無い事かいちゃったかな。。

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なるほど。どうでもいい情報でしたね。
ありがとうございます。

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結局、
ベルディ・サーパス・フローレンス
の順は？

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それもどうでもいい。

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どうでも良いなら黙ってろ！！

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イケてるマンョンシリーズのランクは？
広島地場ローカルな。

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実際に購入した方々の満足度評価や、住んでみての不満な点等、入居済の人の感想等を確認できる情報源はありませんか？

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>>448
なりすましが出来る掲示板なので、あまり信用性がないような気もします。
仮に良い事ばかり挙げると業者または関係者、悪い事ばかり挙げるとアンチ。
必ずこのような結果になってしまいます。
中には、本当に住まれている方もいらっしゃるのでしょうけど、見分けがつかないのが残念です。

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＞449
448ですが、仰る通りですね。
ご指摘ありがとうございました。

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地場ではクラースがイケてると思うんだけど。

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クラース同感です。あと地場ならコンツェルトパークも気になるデべです。

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ベルズやヴェルディと比べるとクラースやコンツェルトの方が・・・
というのは頷けます。

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いやいや、今、広島でのランクでしたら、トップはガーデンのトータテでしょ。

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どんぐりの背比べしたって仕方がない。

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マンションの比較とデベの比較は全く意味が違います。デベが一流でも施工会社が二流ならダメマンションです。一流のデベはそのマンションに似合った施工会社をつかいますからね。二流マンションを建てるのに一流の施工会社はつかわないでしょう。デベが二流でも施工会社が一流なら一流マンションですよ。あまり財閥系のデベにこだわらない方が無難ではないでしょうか。

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財閥系じゃない二流のデベが
一流の施工会社遣って一流のマンション建てる。
ちなみに価格はどの程度なんでしょうか。

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施工会社が一流だからって言ったって、
その図面はデベが書いてるんだからどこでもその図面通りに作るだけ。

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自分の会社に自信を持とうぜ！

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なっ！トータテ！

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図面を作成するのはデベではなく施工会社です。（構造設計に関しては設計会社で行います）
だから施工会社が重要なのです。

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施工会社に全て図面丸投げしてるってそれどこのマンション？
デベロッパーに全く企画提案能力がないってこと？

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頑張っても二流は二流

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一流マンションとは施工会社が一流であることが絶対条件ですよ。

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よってデベも一流の…筈

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スレ趣旨と離れてるぞ。
あくまで広島地場のデベのランクだぞ。

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トータテ・GAパートナーズ・菱重興産

ランクを順に並べることが出来る人います？

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自分とこは敢えて下位に

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地場最大手のデベが西白島のプレミアム立地にスーゼネ鹿島を擁して建設する免震タワーマンションを、一流マンションと言わないならば、それは自動的に広島には一流マンションなど存在しないということを言っているに過ぎない。

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財閥系で大手ゼネコンが建てた一等地のマンションでも安物臭いのが日本全国に山ほどあるけど、それも一流なんだろうか。

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今現在、都心でいう一流マンションとは、コンシェルジェ、セキュリティー会社による２４時間有人管理、ゲストルームの３点が備わっていることが絶対条件だそうですよ。

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広島のマンョンデベロッパーのランクについての板で、得意気に
＞都心でいう一流マンションとは
とか、小鼻膨らませたいならヨソ行け。
スレ違い過ぎる。

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こちとら二流でも一流掲げてんだしな！

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デベのランクは良く判りませんが、マンションのランクでいえば、Ｎｏ１はガーデン白島でしょう。
ガーデン白島は一流マンションの証を全てを兼ね備えていますし今の広島で他に対抗できるマンションは無いでしょう。

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＞475
家のドア開けて、車をマンション敷地外に出すまで、一体どのくらい時間がかかるんだろ？

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良く判りませんが、ガーデン白島の場合は自走式駐車場ですからタワーパーキングと違って待ち時間が無い分、早いんじゃないでしょうか。タワーパーキングの場合には朝の混雑時は出庫までに１５分程度は必要ですからね。

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いま建設中のなかなら上幟の三菱が一番いいじゃないですか。
何でトータテなんかを一流って言うの？

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それは、このスレが広島のマンョンデベロッパーのランクについてだからじゃない？

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今建設中の中ならライオンズ銀山町ディスポーザーが一番でしょ。
上幟町の三菱に負けずとも劣らない豪華な作りに加えて三菱にはない設備（キーレス、ディスポーザー、二重床）がありますから。
広島のデベならトータテのガーデンが一番でしょうけどね。

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違）ライオンズ銀山町ディスポーザー⇒正）ライオンズ銀山町リバーサイドレジデンスでした。

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財閥系デベを含めても今の広島ではガーデン白島がＮｏ１でしょう。
他にコンシェルジェサービス、２４時間有人管理、ゲストルーム等の共用施設、自走式駐車場まで備えたマンションありません。今後、期待できるのが八丁堀シャンテ跡地に建設予定の三菱レジデンスのマンションでしょう。ここはコンシェルジェサービスもあると思います。ただ敷地が狭く緑が少ないことと駐車場がタワーパーキングになる点が唯一の欠点です。

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『「コンシェルジュ」についてですが、外来語用例 集に追加掲載することで、総会前に既に小委で合意 をみております。その際、表記については「コン シェルジュ」か「コンシェルジェ」とするか議論し ましたが、フランス語原音の「コンシェルジュ」を 採用しようということになりました。各種辞書の表 記も統一されている上、社団法人「日本コンシェル ジュ協会」も「コンシェルジェ」は使わないことを 申し合わせていることが理由です。英語発音として も語尾は「ジュ」となると思います。確かに「コン シェルジェ」という表記も日本ではかなり使われて いますが、ソムリエ、パティシエ、エトランゼなど との類推で生まれた誤用ではないかと思われます。 また「コンシュエルジュ」という表記は仏語からも 英語からも生じないと思います。』

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４８３さんへ
ありがとうございました。一つ賢くなりました。

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駐車場の数が住戸数に満たないマンションは売却が難しいって本当ですか？
駐車場の必要ない方もいらっしゃるのでは？

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簡単な話です。
中古を売ろうとしたとき、
＜駐車場有り＞
と
＜駐車場抽選＞
というマンョンじゃどっちが売りやすいか。という事ですね。
そのとき中古をたまたま探している買主で且つ車を必要としない人を探さなければ売れません。

満たなくても、売却のとき、駐車場が余ってたらラッキーですけどね。

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マンションの王道はシンプルな共用施設に
モダンな内外装デザイン。

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No487さん
それは大衆向けマンションのことですか？
マンションのレベルを管理費で比較するのも一つの方法です。
高級マンションは管理費も高い。

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４８８さん
すばらしい視点ですね。
マンションの比較は個々人の趣味が違うことで中々難しいと思いますが、高級マンションはハード面、ソフト面共にサービスが行き届いていることが条件です。行き届いたサービスを提供するためには当然こと管理費は高額になります。
したがって管理費を比較すればそのマンションがどの程度のレベルなのか直ぐに解かります。

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管理費での比較？
なんとナンセンス！

デベと管理会社の良いカモになってるだけ。
それよりも、マンョン自身の蓄えとなる修繕積立金の額で比較する方が正しい。
財閥系や大手はトータテやヴェルディと比べて明らかに修繕積立金の額が違いますね。

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文言は手厳しいですが、>490さんのとおりです。

ただし、管理費について、財閥系や大手でも高額でカモにしているところがあり、組合で要検討だと思います。

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修繕費はマンションの老朽化に伴い徐々に上がってきます。
最初、安いからといって安心したら痛い目に遭います。修繕費は比較の対象になりません。

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財閥系のマンションの管理費はべら棒に高いのが普通です。
財閥系でも広島市内のマンションの管理費が安いのは、
①コンシェルジュサービスがない
②セキュリティー会社による24hr有人管理になっていない
③共用施設が少ない
等、大衆向けのマンションになっているからでしょう。

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>492
修繕費が、ほぼ均等額なのか、経年上昇なのか等を確認すれば、当然、比較が可能です。

ただ、
　　管理費が高い＝優越感＝高級マンション
のイメージであるお方は、管理費のみを比較すれば十分だと思いますよ。

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共用施設が満載なところはその維持管理費用が
かさんで困ってるところも多いですからね。
そもそもマンションで色んな施設を抱える必然性が
あるかどうかという考えもあるのでしょう。

通はシンプルなマンションを選ぶのが普通のようです。

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管理費も修繕費も最初はデベが決定しますが、以降は出費の実態に合わせて管理組合（入居者）で決めるものです。
管理組合のしっかりしているマンションでは、頻繁に発注業者をかえているマンションもあります。

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