23区内の新築マンション価格動向(その61）

東京都人口予測　最新版
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky12ra0301.xls

城南・城西は比較的早く人口減少に転じる予測です。

盤石なのは都心3区+新宿、文京区。

西側近郊の住宅地化が始まったのは1955年以降。

逆算すればいつごろから家余りが始まるか分かるよ。
家を買った時に奥さんが25歳だったとすれば、今何歳でしょうｗ

城南・城西は今がピークなのかも。

今買ったら高値づかみ間違いなし。

都心の売れ残りぶりが、ここの必死さで伝わるよ。

城南・城西の凋落ぶりが、ここの必死さで伝わるよ。

まあ都心は
住みたい街スレではランキング外といわれ
高級住宅街スレではレベルが低いといわれ
このスレで必死に頑張らなきゃと思うのは痛いほどわかる。
だけど、需要の割に供給が多いから、価格が下落するのは間違いない。

>662 空き家になるのかね、やっぱり。
ブランド住宅地だったら需要は残るだろうけど。

今一番ピークなのは城東埋立地でしょ。

かたまって住む時代は昭和で終わったんだよ。

城東埋立地って具体的にはどの地名の話だい？

長距離通勤の時代も終わりつつあるよね

これが今年東京都の出した人口予測。住宅の需要予測と言ってもいいと思います。
西側だと世田谷練馬が増える予想になっていていますね。
江戸川が増える要素ってなんでしょう？

>>673

江戸川区が増える要素は昔から同じ

・ギリギリ東京
・他の城東外周区（葛飾区、江戸川区）に比較して都心への
　交通の便がよい
・世田谷、杉並に比べると都心までの通勤時間のわりに
　価格が手ごろ
・イオン等ロードサイド的巨大商業店舗が充実している
・基本若い子育て世代が多く流入してくるのと出生率も
　23区の中でも高い

９０年代バブルのころは都心部からどんどん人口が減っていったが
２３区で歴史上唯一人口が減っていないのは練馬区と江戸川区だけ。

一般に地価が下がると都心回帰し地価が上がると郊外に人口は分散
していくわけだが、県境にある外周区はバッファの役割を果たすため
地価の上下にかかわらず人口が増える傾向にある。

地価・賃料が下がると今まで都内に住むのをあきらめていた層が
流入し、地価・賃料が上がってもなんとか都内にとどまりたいという
層がいるわけだ。

バブルで人口が減ったのは
地下高騰で住民が高く土地を売却して郊外に買い換えたからだろう。
で、跡地は土地投資の対象となり、なかなか人が住めなかった。

なので、土地投資の対象にならない街が人口の減らなかった街。
自慢にはならない。

価格は、需要と供給で決まる。
供給数が多いエリアは、価格が下がりやすい。

人口が増えるのは、新規マンション供給数が多いから。
どんなに人気エリアでも、新規マンション供給数が少ないと人口は増えない。
人口の増減と価格動向は関係ない。

そりゃそうだね。
でも、少なくとも人口の減るエリアで価格が上がる要素は無いように思えるけど・・・
どやって価格を維持していくのでしょうか？

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区の規模にしては供給数が多い江東区、港区あたりが下がりやすい？

>675さん
2000年以降に外周区の人口が増えたのは、
地方からの上京者が増えて、そのままアパート暮らしする人が増えたからだよ。
それほど地方に仕事が無いってことだね。
首都圏が少子化で人手が不足しているのも要因だけどね。
この傾向はまだまだ続いて、少子化も相まって、
地方の人口減少に拍車がかかるね。

逆に世田谷区あたりの人口は増え続けて100万人に達するかもね。
待機児童も増え続けそう。

城東の安いエリアは増加ですね
それだけ景気が悪いことが証明された感じかな
いつ起こるかわからない震災より安さが勝った

外周区でも東側は人口増えていないよ。
飲食、小売り系に勤めるには西側外周区のほうが便利。
アパート経営するなら西側外周区だよ。

都心8区の8月の販売戸数は計1044戸
契約率は平均86.5%で好調を維持している模様です。
都心部居住が基本の流れであるのは変わりない様です。

常識的には千代田区を中心に時計回りの8区だよ。
順番に言うと、
①千代田区②中央区③港区④新宿区⑤文京区⑥台東区⑦墨田区⑧江東区
いわゆる旧東京市を指します。

文句は国土交通省に。

国土交通省は
都心機能を有している、現状に即した都心としての都心8区として
千代田区、港区、中央区、新宿区、文京区、渋谷区、豊島区、台東区の8区を
都心区と位置づけているのでしょう。

静かに住みたいところに都心機能なんて迷惑だよ。
わかってないね。

自分の好みを主張したってしょうがないんですよ。

何年も前からの都心論議で言われているが、
国土交通省の都心は便宜上のものであり
日本国政府が定めた定義ではない、とサイトに書かれているはずだよ。

都心の千代田区とかただのビル街で
大気汚染ランキング全国一位で
住みたい街ランキングにもかすりもしない。

ここは価格動向のスレで
○区が都心かどうかなんて
はっきり言ってどうでもいいから
いい加減うざいのでやめていただきたい。

江東区の8月実績
252戸販売
契約率98%
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

いいよいいよ。
江東区に住みたい人は住んだらいいよ。
坪３００もだせば江東区だったら選び放題だろ？

もっとも住みたい場所＝江東区

本気でそう思うなら実に幸せな人生じゃないか！

渋谷区や文京区は都心区だ！って主張したり渋谷区は副都心であって都心区でない！
と主張する人はほとんどいないのになぜ江東区はののしりあいが起きるの
でしょうか？

>696
出る杭は打たれる
業界の秩序維持の為ですよ。

城南、城西って業界用語使ってうるさい人がいるでしょ(笑)

まあ時代とともに変わって行きますが、
困る人が多いってことだよ。

発売戸数ランキング
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
契約率ランキング
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

>>697

つまり江東区の場合、杭は深く打つ必要があるってことでしょうな。

城南って言葉はまあ城南には他エリアに比較すると高級エリアが多いわけですが、もちろん別に高級ではないエリアもたくさんあるわけです。

ただそういう普通のエリアも城南エリアというくくりの中であまり根拠のない高値をつけられてきたわけで、城南という言葉を明確にしたり、はずされると困るわけですね。

まあ結局、街ごとに考えないと意味ないよね。
これからはこのスレも、都心や郊外や城○や○区ではなく、街ごとに語るようにしようよ。

自由が丘は
住みたい街ランキング23区1位で、マンション需要は最強レベル
マンション供給数はほとんどない
つまりマンション価格維持力は23区最強レベル

街ごとに語るとよくわからんよね？

今適当にgoogle map開いてクリックしたら偶然墨田区文花って地名が出てきたけどだれも知らないよなそんな街。
オレもずっと生まれてこのかた東京に住んでいるけど初めて知ったよ。

最寄り駅は「東武亀戸線小村井駅」

みなさん知ってますか？スカイツリーから１キロくらいの
場所なんだけどね。

山手線の中でもやってみたけど新宿区戸塚町ってのがポイントされた。新宿区民以外だと早稲田大学関係者くらいしかイメージできる人いないのでは？

城南でもやってみた目黒区東が丘、大田区中央。
地元以外で街の場所とか最寄り駅とか雰囲気とかイメージできる人いる？

例えば大田区中央と墨田区文花の中古マンションの坪単価がどっちが高いかとか即座判断できる人いる？
少なくともオレはわからん。なんとなく大田区が高い気がするけどスカイツリーまで１キロとなると墨田区もいい値段がついている気がするしね。

結局は業界のイメージ操作に踊らされて高値づかみする人が出てきます。

実際に自分の目で見て費用対効果を考えて判断すべきですね。

良くわからない人は勉強すれば良い。

城南は高くて当たり前と業界が一般人に刷り込んでいるからなあ。

この秩序が壊れると業界としては困る(笑)

城南と聞くと蒲田のイメージが・・・

イメージ操作というか今までは不動産市場って一部の業者のみ情報を持っていて一般人に対しては見える化されてなかったわけだよね。
まあ基本なじみののある場所、土地勘のある場所で探すことがおおいから、せいぜい同じ沿線で比べることはあっても例えば江東区と目黒区とか離れた場所でどっちにしようかと比べる
人はあんまりいなかったのではないかと思う。

だから狭いエリアで優劣はあったとしても広域で比較されることが少なかったから
マーケットは分断され、割高、割安はそのまま放置されていた。

今は思い立ったら素人でも東京中の不動産相場を即座に比べることができるから
割高、割安は今後さらに是正されていくのではないだろうか。

城南というと一般的には大田、品川、目黒、世田谷なわけだが
目黒、世田谷は単独でブランドなので城南とことさら強調する
必要もない。城南ブランドを強調するのは品川、大田であろう。
品川はそれなりに知名度があるのでまあ城南城南いうのは大田区
なんだろうな。

確かに業界のイメージ操作にも関わらず
ネットが進んで都心部湾岸に住む人が増えましたね。
購入者も賢くなったのでしょう。

首都圏に地縁が無い上京者が購入主体になる2015年以降は、
虚構のブランド地域が次々と凋落して行くでしょう。

2015まで巨大地震こないといいな

>>713
地方出身者は眺めの良い湾岸が大好きだよ。
埋立地だろうが平気で買う。

という夢を見たのか？

せっかく東京に上京してきたんだから田舎にはない高層ビルがたくさんあるところに住みたいよそりゃ。

所詮私鉄沿線でしょう？
ブランドのあるところでないと、廃れ朽ちていくリスクが相当あるね。
若い人は合理的な思考するし。

最低限、公的な将来人口予測を考慮することは絶対に必要でしょう。

将来人口も内訳が大事だね。人口が増えても江東区みたいに高齢者ばかりが増えていく予測があるようなエリアは避けたい。

まあ家族４人だったら１２０平米とかはいわないけど最低でも８５平米
くらいはないと２０年も３０年も住めないよね。

７０平米以下のマンションに家族４人でで住んでいる人って断捨離家族なんだろうか。それとも将来引っ越す予定なのかな。

子供が独立するまで何とかしのぐとかか？

>人口が増えても江東区みたいに高齢者ばかりが増えていく予測

何かそういう資料あるの？

>>723

ありますよ。６５才以上の人口増加率は２３区平均で５年間で約１４％くらいなんだけど２０％を超えている区は江戸川区、江東区、足立区の３区です。

おっとデータが古かったね。

Ｈ２４／１とＨ１９／１で比較してみた。ソースは東京都発表の区町村別年齢区分表。住民基本台帳だからホームレスとかは入ってないｗ

２３区だと６５歳以上の人口増加率は１１％だけど区別に見ると一番多いのは江戸川区の１７．４％、江東区は１６．８％で２位だったね。

老人増加率が少ないのは渋谷区の５．１％、文京区の６．３％、中野区６．３％。

>>724
それって、単なる区民の増加率に比例してるんじゃ．．．．ともあれ他の区も含めてソースちょうだい。

自分でみつけた。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2012/jy12000001.htm
いろんな資料があるので、興味ある人みてください。

私はあまり興味ない(笑

２４/１だと、
震災地から東京都が受け入れた老人の避難民が多かったんじゃないの？

>>726

江東区は区民の増加率は７％なんだけど子供（０～１５才）と老人（６５歳以上）の伸びがそれぞれ１４％、１７％と突出していて１５～６４才のいわゆる生産年齢人口は４％しか伸びてないんだよ。

豊洲とかみてると爆発的に若い人が増えている気分になるが江東区全体でみるとそんな感じだよ。
湾岸エリアだけ見ていると全体を見誤るよ。江東区は急速に老化が進んでいます。

将来人口の予測ならこの辺じゃない？中身あんまり見てないけど（笑
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/dyosoku/dy-content.htm

ただ数字だけここに並べても自然に数字のマジックになっちゃうことがあるから注意ね。
数字出すならちゃんとしたソースつけるべき。

>>728

食い下がるねｗ
震災前のH23.1-H19.1の４年間のデータで比べたが老人増加率は14.2%で江戸川区の14.9%に続きトップだったよ。

トップじゃないな２位
ゴメン

データ公表されてるのは分かってるんだから、そういうのはどこからどの数字を
引用したのかソースを付けないとダメ。

>>733

ほれ

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/jy-index.htm

現在老人人口増えているにしても、現在より将来動向の方に当然ながら着目すべき。
ゆえに>730の数字で議論すべき。

数字上は都心5区が良いということになってしまうのだろうが。

江東区も中央区もそうだけど湾岸エリアの新興住宅地が
人口の伸びを牽引しているわけで特定のマンションに注目
した場合、そのマンションに住む人の平均年齢は基本的に
年とともに上昇していく。

戸建ても基本的には同じだが建設時期や入居時期がばら
ばらなので緩やかに世代交代していくが、マンションの
場合似たような世代が一気に入ってくることで、世代交代
がなかなか進まない懸念がある。

ちなみに江東区に転入してくる人は震災前のＨ２２年の
データだと年間約２．８万人。

そのうち２万人が一都三県からの転入者。
２３区内からの転入者は１．２万人だが一番多いのは
江戸川区の２千人と墨田区の１３００人、中央区の１１００人と
隣接自治体当然のごとく多い。

上京者が江東区に殺到してマンションを購入しているという
仮説はどこから出てきたのだろうか？

それは、下町の古い戸建てに老人が多い現実と矛盾するなあ。
古い戸建てに若者は同居したがらずに独立したがる。

＞上京者が江東区に殺到してマンションを購入しているという
＞仮説はどこから出てきたのだろうか？
そんな事実はどこにもないですよ。
そういうことにしておかないと埋立地マンションが売れないからです。
デベ営業と高値掴みさせられた住民が困るでしょ？

>>737

老人が多いのは下町の古い戸建てというのはイメージとしてはそうなんだけど実際に多いのは集合住宅。

http://www.city.koto.lg.jp/kusei/tokei/862.html

に江東区の町別の年齢分布のデータがあるが江東区全体では６５歳以上の人が約２０％いるが、豊洲では１０％以下しかいない。

ところが辰巳では３２％もいる。辰巳というのは都営住宅だらけの街だ。あと江東区東砂２丁目は老人比率が４０％を超える超高齢の街だ。

豊洲や有明のタワーマンション街は江東区でも異色の街なんだ。こういう貧しい老人たちに江東区政は引きずられる。

城南、城西の業者も必死ですなあ(笑)

過去の遺産を持ち出して懸命のネガキャン。

それよりアパート地帯の将来のスラム化の心配をすべきじゃない？

>736は純増がどこから発生しているかの発想が無い（大笑）

>736
上京者の購入本格化は2015年以降。
それまでは首都圏出身者の単なる都心部志向で増えただけ。
まだ序章と考えたほうが正しい。

真の意味の都心部居住と郊外近郊の衰退、
そして近郊アパート地帯のスラム化ははこれから始まるのです。

江東区は元々が町工場地帯だったから団塊の世代が多いよ。
居住は公団、都営の賃貸が多い。お金のない人が多い。
だから高齢化も一時的に高率で上がる。

過去の負の遺産ですなあ。

まあ、これから買う人は団塊の世代がいなくなった後の事を考えて買うべきだね。

739
辰巳の都営住宅群は大規模に建て替え予定。
建て替えれば年齢層が変るだろう。

建て替えてもよそから低所得者がやってくるだけ。
都営住宅は貧困層の救済のためにあるんだから。

所得が低い人は近郊のアパートで一生独身ってパターンがほとんどになるから、都営住宅の需要は少なくなるんじゃない？
貧乏でも家庭を持とうと考える人が少なくなって、個人主義だからね。
昔とは考え方が変わっちゃったね。

江東区は今のところ地場の需要が弱いからかなり割安で買えるよ。
地場の人は坪250万円前後が高いと感じて、千葉県とか城東に流出している。

将来的には、
昨今増えたマンション住民の子供たちが購入者になるから上がっちゃう。

区によるメリットあるでしょ。港区とか高校生まで医療費無料だし福祉はやり過ぎ感すらある。

都営住宅は所得制限がありますが？
貧困層救済が主目的なのは間違いないですよ。

所得が高い高齢者によって支えられているような区は将来危うい。

例えば目黒区、杉並区あたり。

>750
貧困層は一生独身のアパート暮らし。
所帯は持たないよ。
団塊Jrあたりからそうで、近郊のアパート暮らしは40代前半からめちゃくちゃ多くなってる。

人口ピラミットの形が変わらないエリアがのいいね！
住み着いてそのまま年取って建物も人も古くなるなるのがさ最悪。

湾岸エリアが独立するならいいと思うが江東区はお荷物大杉。年収１０００万だけど家に要介護の老人を扶養している感じ。

>>752

印象操作ですか？何かエビデンスは？

例えば世田谷区
2000年の人口81万5千人が現在は88万5千人。
7万人増えて、ほぼ同数のアパート居住者が増えている。

所得が低いとそもそも結婚もしなくなったから、都営住宅はあまりいらなくなる。
代わって需要が増えるのは単身者用のアパート。
アパート経営は良いんじゃない？

都営住宅は生活保護受給者用に必要だよ。
現状では都営じゃない集合住宅に住まわせて、家賃５万ちょっとをそれぞれに払っている方が税金の無駄なんだし。

なんだか、今の日本の現状を知らぬまたは遠く離れた発想の方々が多い気がしますね．．．
756さんのように根拠も提示されてるのは、まだ信頼できるし意見としては尊重しますけど、
「アパート居住者」の数の公表はみたことありません。

>>758
いや場所によるでしょ。
目黒駅徒歩物件の都営住宅でタワマンやぼろくないのあるし
賃貸で借りようとすると20万近い物件が都営ってだけで激安で入居できるし。
もっとまともなところに税金は使って欲しいよ。