23区内の新築マンション価格動向(その61）

>>620

好みは人それぞれですからね。江東区に住んでいる人も江東区が大好きでほかには引っ越したくない人も多いと聞きますが、私はしんでもいやですね。

＞619
港区で満足できるならそれでいいと思うが
港区が住みやすいというデータは見たことないね。
世の中上には上がある（西側近郊）。

>>622

港区の区民向けアンケートによれば

ずっと住み続けたい　５５．１％
当分は住んでいたい　３０．４％

で定住意向としては８５．５％が港区に当分住みたいと思っているようです。

一方近い将来を含めて港区から転出したいと思っている人は

しばらくは住むつもりだが将来は転出したい　７．１％
近いうちに転出したいが具体的計画はない　　１．３％
近く転居予定　　　　　　　　　　　　　　　２．０％

で合計１０．４％です。

ほかの区はどんな感じかは知りませんが、居住者の８割以上がずっと住み続けたいと思っており、出て行きたい人は１割程度なので区民の多くは住みやすいと思ってるんじゃないでしょうか。

以下ソース
http://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/chosa/yoronchosa/document...

港区といってもエリアによって違うので
街名を出してください。
区で語ろうとするのはいい加減卒業してください。

自由が丘は、
最新のメジャーセブンの調査で、
住んでみたい街23区1位
実際に住んでみてよかった街23区2位

街名ですか？
現在住んでいるのは高輪です。住んだことがあるのは三田（実家がある）ですが、もう少し都心よりにも住んでみたいですね。

今住んでいるマンションは新築で購入しましたが、中古で転入してくる人は同じ高輪か白金の人とかが多いですね。
戸建ての建築看板とか見ていると建築主の住所として芝浦アイランドとかの人もいますけど。

高輪って
交通の便
日常買い物の便
住環境（住宅地の容積率、大気汚染）
全てイマイチな気がするけどね。

そんなの個別の生活スタイルで変わってくる。何を重視するかだよね。
自分好みの生活スタイルをここで主張しったてしょうがなと思う。

>>628

ま、私にとっていいってことですよ。
でも港区は同じ区でもエリアによって個性があるのでほかの街も住んでみたいですよ。

>>628さんも自分の好みの街に住めばいいのでは。というか賃貸なんすか？

■ 住宅ローン「フラット３５」、２カ月ぶりに金利低下　2012.10.2 16:58
　http://sankei.jp.msn.com/economy/news/121002/fnc12100216590011-n1.htm
住宅金融支援機構は２日、長期固定金利型住宅ローンの１０月の適用金利を発表した。返済期間が最長３５年の「フラット３５」は、返済２１年以上が１・８８～２・８３％で、２０年以下が１・６０～２・５５％。最低金利はいずれも２カ月ぶりに低下した。取扱金融機関は３３４。
返済期間が最長５０年の「フラット５０」は２・７９～３・５４％で、取扱金融機関は８４。
----
ま、本当の購入検討者なら、この手のニュースには敏感で、転載する必要もないけど。

業者の目論見は思いっきりハズレましたね。

だから、、蒲田を忘れるなって！！

板橋区前野町に大型のブリリアができます。
この立地だと4000万前後が妥当でしょう。買いやすいですよ。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=5367

大規模は>>498要注意。

甘い、たぶん4500前後が中心だと思います。

東京・大手町のJAビルや経団連会館、日経ビル解体跡地で開発が進められていた複合施設「大手町フィナンシャルシティ」がこのほど竣工した。大手町連鎖型都市再生プロジェクト第2次事業である大手町一丁目第2地区第一種市街地再開発事業。約1万4100平方メートルの敷地に、地下4階地上31階建ての「ノースタワー」と、地下4階地上35階建ての「サウスタワー」が並ぶ。
　同地区は都市再生機構が代表施工者。ノースタワーは、機構から選定されたNTT都市開発と三菱地所、東京建物、サンケイビルの4者が、サウスタワーは三菱地所が共同施工者として建設した。
　ノースタワーには、地権者として参画した日本政策金融公庫本社機能が移転するほか、特定建築者などが事務所や店舗の一部を賃貸スペースとして取得して運営する。
　サウスタワーには、地権者として参画した日本政策投資銀行が本社機能を移転し、三菱地所などが賃貸事務所・店舗を運営するほか、大手町の国際金融機能強化に向けた業務支店施設を整備する。

＞＞636
シティテラス板橋蓮根とかもそんなものだから
＞＞634　
ぐらいなんじゃないの？

６３４
恥ずかしいから板橋物件なんて出さないでくれる（笑）

自分は634じゃないけど、その感覚はないわぁ。
むしろ価格動向スレなのに価格に関する話題が少なすぎる。
640こそスレ違い。

上京者のマンション購入が本格化するのは2015年から。

それまでは閑散状態が続くでしょう。

対象となる上京者の数は年間で6万人。
その内の3割が5千万円以上のマンションが買える人たち。
従って6万人Ｘ3割÷2＝約1万戸が
2015年以降の都心部マンションに対する年間需要となるでしょう。

テレアポには関係ないだろ

640は埋立地の営業なんだろ、どうせ。
都内でも一番の売れ残りエリアだよね。

本当は4500万も厳しい客に5000万のマンションを売りつけるのがデベ営業。
こいつらの口車に乗ったら破滅だよ。

いくら23区の外れとは言え、4500は出せないと満足いく買い物は出来ませんよ。

そもそも地方から出てきて頭金をどうやったらたまるか、誰か教えて？

結婚して社宅に入れば貯まるのでは？
家賃が激安の社宅を持ってるような会社じゃないと無理だがね。
零細企業では永遠に23区に家は買えません。

それより、消費税が倍になったからマンションを買おう！
にはならんだろうな。

年収の10倍がどうのこうのって、なにか根拠あんの？


公務員でさえ毎年のように年収下がってるご時勢にさ。

>651
１５歳から２０歳を見ても意味ないよ。
昔は大勢の人が田舎にＵターンして東京には残らなかった。
今はほとんどがそのまま残る傾向。
１５歳から３０歳で見て見なさい。
全然違うから(笑)
それにしても何回言っても分からないんだね。

地方、郊外は家余り。

国土交通省はこのほど、2008年度平均を100とした「不動産価格指数(12年5月分)」を発表した。
それによると、全国のマンション指数は106.0で前年比0.9ポイント上昇。
更地・建物付き土地は88.5(前年比3.8ポイント下落)だった。
両方を合わせた住宅総合指数は91.1(同3.1ポイント下落)だった。

651さんは世田谷区の人口が2000年以降何万人増えたか調べてみなさい。

巨大なアパートストックが上京者を吸収しているんだよ。

理論的な話をすべき。
価格は、需要と供給で決まる。

城南城西
供給少ない
需要多い（住みたい街ランキングエリア）
価格維持力高い

都心湾岸
供給多い
需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
価格下落

>>655
まるで、都心は余ってないとでも言いたそうだねw

>657
そんなこと言っても首都圏出身者の需要が終わって家余り。
後は2015年以降から本格化する上京者需要なんだから。
古くからの住宅地で価格も割高な城南城西は常識的にはかなり下げるんじゃない？
上京者は地縁が無いから合理的に考えるからね。

学生向けアパートでさえ余る時代に、上京者増える計算してるって、かなりオメデタイ。

東京都人口予測　最新版
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky12ra0301.xls

城南・城西は比較的早く人口減少に転じる予測です。

盤石なのは都心3区+新宿、文京区。

西側近郊の住宅地化が始まったのは1955年以降。

逆算すればいつごろから家余りが始まるか分かるよ。
家を買った時に奥さんが25歳だったとすれば、今何歳でしょうｗ

城南・城西は今がピークなのかも。

今買ったら高値づかみ間違いなし。

都心の売れ残りぶりが、ここの必死さで伝わるよ。

城南・城西の凋落ぶりが、ここの必死さで伝わるよ。

まあ都心は
住みたい街スレではランキング外といわれ
高級住宅街スレではレベルが低いといわれ
このスレで必死に頑張らなきゃと思うのは痛いほどわかる。
だけど、需要の割に供給が多いから、価格が下落するのは間違いない。

>662 空き家になるのかね、やっぱり。
ブランド住宅地だったら需要は残るだろうけど。

今一番ピークなのは城東埋立地でしょ。

かたまって住む時代は昭和で終わったんだよ。

城東埋立地って具体的にはどの地名の話だい？

長距離通勤の時代も終わりつつあるよね

これが今年東京都の出した人口予測。住宅の需要予測と言ってもいいと思います。
西側だと世田谷練馬が増える予想になっていていますね。
江戸川が増える要素ってなんでしょう？

>>673

江戸川区が増える要素は昔から同じ

・ギリギリ東京
・他の城東外周区（葛飾区、江戸川区）に比較して都心への
　交通の便がよい
・世田谷、杉並に比べると都心までの通勤時間のわりに
　価格が手ごろ
・イオン等ロードサイド的巨大商業店舗が充実している
・基本若い子育て世代が多く流入してくるのと出生率も
　23区の中でも高い

９０年代バブルのころは都心部からどんどん人口が減っていったが
２３区で歴史上唯一人口が減っていないのは練馬区と江戸川区だけ。

一般に地価が下がると都心回帰し地価が上がると郊外に人口は分散
していくわけだが、県境にある外周区はバッファの役割を果たすため
地価の上下にかかわらず人口が増える傾向にある。

地価・賃料が下がると今まで都内に住むのをあきらめていた層が
流入し、地価・賃料が上がってもなんとか都内にとどまりたいという
層がいるわけだ。

バブルで人口が減ったのは
地下高騰で住民が高く土地を売却して郊外に買い換えたからだろう。
で、跡地は土地投資の対象となり、なかなか人が住めなかった。

なので、土地投資の対象にならない街が人口の減らなかった街。
自慢にはならない。

価格は、需要と供給で決まる。
供給数が多いエリアは、価格が下がりやすい。

人口が増えるのは、新規マンション供給数が多いから。
どんなに人気エリアでも、新規マンション供給数が少ないと人口は増えない。
人口の増減と価格動向は関係ない。

そりゃそうだね。
でも、少なくとも人口の減るエリアで価格が上がる要素は無いように思えるけど・・・
どやって価格を維持していくのでしょうか？

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区の規模にしては供給数が多い江東区、港区あたりが下がりやすい？

>675さん
2000年以降に外周区の人口が増えたのは、
地方からの上京者が増えて、そのままアパート暮らしする人が増えたからだよ。
それほど地方に仕事が無いってことだね。
首都圏が少子化で人手が不足しているのも要因だけどね。
この傾向はまだまだ続いて、少子化も相まって、
地方の人口減少に拍車がかかるね。

逆に世田谷区あたりの人口は増え続けて100万人に達するかもね。
待機児童も増え続けそう。

城東の安いエリアは増加ですね
それだけ景気が悪いことが証明された感じかな
いつ起こるかわからない震災より安さが勝った

外周区でも東側は人口増えていないよ。
飲食、小売り系に勤めるには西側外周区のほうが便利。
アパート経営するなら西側外周区だよ。

都心8区の8月の販売戸数は計1044戸
契約率は平均86.5%で好調を維持している模様です。
都心部居住が基本の流れであるのは変わりない様です。

常識的には千代田区を中心に時計回りの8区だよ。
順番に言うと、
①千代田区②中央区③港区④新宿区⑤文京区⑥台東区⑦墨田区⑧江東区
いわゆる旧東京市を指します。

文句は国土交通省に。

国土交通省は
都心機能を有している、現状に即した都心としての都心8区として
千代田区、港区、中央区、新宿区、文京区、渋谷区、豊島区、台東区の8区を
都心区と位置づけているのでしょう。

静かに住みたいところに都心機能なんて迷惑だよ。
わかってないね。

自分の好みを主張したってしょうがないんですよ。

何年も前からの都心論議で言われているが、
国土交通省の都心は便宜上のものであり
日本国政府が定めた定義ではない、とサイトに書かれているはずだよ。

都心の千代田区とかただのビル街で
大気汚染ランキング全国一位で
住みたい街ランキングにもかすりもしない。

ここは価格動向のスレで
○区が都心かどうかなんて
はっきり言ってどうでもいいから
いい加減うざいのでやめていただきたい。

江東区の8月実績
252戸販売
契約率98%
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

いいよいいよ。
江東区に住みたい人は住んだらいいよ。
坪３００もだせば江東区だったら選び放題だろ？

もっとも住みたい場所＝江東区

本気でそう思うなら実に幸せな人生じゃないか！

渋谷区や文京区は都心区だ！って主張したり渋谷区は副都心であって都心区でない！
と主張する人はほとんどいないのになぜ江東区はののしりあいが起きるの
でしょうか？

>696
出る杭は打たれる
業界の秩序維持の為ですよ。

城南、城西って業界用語使ってうるさい人がいるでしょ(笑)

まあ時代とともに変わって行きますが、
困る人が多いってことだよ。

発売戸数ランキング
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
契約率ランキング
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

>>697

つまり江東区の場合、杭は深く打つ必要があるってことでしょうな。

城南って言葉はまあ城南には他エリアに比較すると高級エリアが多いわけですが、もちろん別に高級ではないエリアもたくさんあるわけです。

ただそういう普通のエリアも城南エリアというくくりの中であまり根拠のない高値をつけられてきたわけで、城南という言葉を明確にしたり、はずされると困るわけですね。

まあ結局、街ごとに考えないと意味ないよね。
これからはこのスレも、都心や郊外や城○や○区ではなく、街ごとに語るようにしようよ。

自由が丘は
住みたい街ランキング23区1位で、マンション需要は最強レベル
マンション供給数はほとんどない
つまりマンション価格維持力は23区最強レベル

街ごとに語るとよくわからんよね？

今適当にgoogle map開いてクリックしたら偶然墨田区文花って地名が出てきたけどだれも知らないよなそんな街。
オレもずっと生まれてこのかた東京に住んでいるけど初めて知ったよ。

最寄り駅は「東武亀戸線小村井駅」

みなさん知ってますか？スカイツリーから１キロくらいの
場所なんだけどね。

山手線の中でもやってみたけど新宿区戸塚町ってのがポイントされた。新宿区民以外だと早稲田大学関係者くらいしかイメージできる人いないのでは？

城南でもやってみた目黒区東が丘、大田区中央。
地元以外で街の場所とか最寄り駅とか雰囲気とかイメージできる人いる？

例えば大田区中央と墨田区文花の中古マンションの坪単価がどっちが高いかとか即座判断できる人いる？
少なくともオレはわからん。なんとなく大田区が高い気がするけどスカイツリーまで１キロとなると墨田区もいい値段がついている気がするしね。

結局は業界のイメージ操作に踊らされて高値づかみする人が出てきます。

実際に自分の目で見て費用対効果を考えて判断すべきですね。

良くわからない人は勉強すれば良い。

城南は高くて当たり前と業界が一般人に刷り込んでいるからなあ。

この秩序が壊れると業界としては困る(笑)

城南と聞くと蒲田のイメージが・・・

イメージ操作というか今までは不動産市場って一部の業者のみ情報を持っていて一般人に対しては見える化されてなかったわけだよね。
まあ基本なじみののある場所、土地勘のある場所で探すことがおおいから、せいぜい同じ沿線で比べることはあっても例えば江東区と目黒区とか離れた場所でどっちにしようかと比べる
人はあんまりいなかったのではないかと思う。

だから狭いエリアで優劣はあったとしても広域で比較されることが少なかったから
マーケットは分断され、割高、割安はそのまま放置されていた。

今は思い立ったら素人でも東京中の不動産相場を即座に比べることができるから
割高、割安は今後さらに是正されていくのではないだろうか。

城南というと一般的には大田、品川、目黒、世田谷なわけだが
目黒、世田谷は単独でブランドなので城南とことさら強調する
必要もない。城南ブランドを強調するのは品川、大田であろう。
品川はそれなりに知名度があるのでまあ城南城南いうのは大田区
なんだろうな。

確かに業界のイメージ操作にも関わらず
ネットが進んで都心部湾岸に住む人が増えましたね。
購入者も賢くなったのでしょう。

首都圏に地縁が無い上京者が購入主体になる2015年以降は、
虚構のブランド地域が次々と凋落して行くでしょう。

2015まで巨大地震こないといいな

>>713
地方出身者は眺めの良い湾岸が大好きだよ。
埋立地だろうが平気で買う。

という夢を見たのか？

せっかく東京に上京してきたんだから田舎にはない高層ビルがたくさんあるところに住みたいよそりゃ。

所詮私鉄沿線でしょう？
ブランドのあるところでないと、廃れ朽ちていくリスクが相当あるね。
若い人は合理的な思考するし。

最低限、公的な将来人口予測を考慮することは絶対に必要でしょう。

将来人口も内訳が大事だね。人口が増えても江東区みたいに高齢者ばかりが増えていく予測があるようなエリアは避けたい。

まあ家族４人だったら１２０平米とかはいわないけど最低でも８５平米
くらいはないと２０年も３０年も住めないよね。

７０平米以下のマンションに家族４人でで住んでいる人って断捨離家族なんだろうか。それとも将来引っ越す予定なのかな。