23区内の新築マンション価格動向(その61）

六本木ヒルズレジデンスや住友不動産のラトゥールシリーズ
などの高級賃貸は競争力維持のためホテルのように何億円も
投資して共用部も定期的にリニューアルするけど、単なる
修繕ではなくバリューアップするような大規模改修を定期的
に行うには修繕積立金の額もそうとうなものになる。
自分が住んでいるうちに大規模改修がされるならよいが、
将来売却する予定の人は修繕積立金の値上げに賛成しない
だろう。

最後まで残った人が損を引き受ける仕組みだから自分の年齢
やライフステージのタイミングをエグジットのタイミングを
よく考えたほうがいい。

>379

再建築不可の理由は技術面じゃなく金銭面だよ、もちろん。

極端な話、解体費再建築費に二度の引越し（出て戻る）費用に
仮住まい費用全部持ち出し、かつ還元率30％でもいいです、
って区分所有者ばかりなら建て替えられない物件はほぼ存在しなくなる。
けど、現実的にそんな話は口にするだけキチ○イ扱いされるのがオチ。
区分所有者の誰ひとり得しないから。喜ぶのは仕事もらった業者だけ。

タワマンに限らず、大多数が十年一度程度の大規模修繕で
金かかる前に売り抜けして費用負担逃れ考えるから、
結果的に残るのは経済的に出られない、物件内でも所得の低い層に集中する。
売り抜けした奴の物件を中古で買った奴も同様。
段階的にダンピングされて最後残るのは行き場のない独居老人や生活困難者。

そういう輩に追い銭払う余裕あると思う？
千里ＮＴや桜上水みたく、ボロでもいいからここで死なせてくれって奴が大半だよ。

>380

地震で半全壊しても所有しちゃったら逃げられないよ。
個人的に賃貸＜定借の優位性って何ひとつ見出せないんだが。
期限が来たら出なきゃならない持ち家に税金払うより、
賃貸サーファーの方がはるかに負担が少ない。もちろんキャピタルロスも。

>個人的に賃貸＜定借の優位性って何ひとつ見出せないんだが。

うーん。
反論しようとおもったがその通りだなw

おいらは分譲サーファーで１件目の物件は中古だったけど買値（リフォーム代服務）の＋２００万で売れたので、仲介手数料考えるととんとん。まあ家賃換算すると安くてよかったって感じだけど、運がよかっただけだな。

>382
郊外のマンションは買い手がつかない可能性が大きいから建て替えは難しいでしょうね。
やっぱ、東京駅から半径５ｋｍ圏内だね。
将来需要が鉄板だから安心。

また話を戻す。

余剰床の作れないタワマンが建て替え成功する根拠は？持ち出しばかりで金銭的なメリット何もないんでは。
東京駅５km圏内物件が老朽化する頃には東京も人口減少本格化なことお忘れなく
（万一余剰床作れても今度は売る相手がいない）。

鉄板なのは、住宅地として一定の評価があるエリアの
建蔽率容積率が余ってるすでに老朽化（築30年以上）物件だけ、と言ってもいい。

都心部の場合は建て替えの権利を売ってその利益で老夫婦に適した広さの中古に移れるね。

例えば、70平米マンションの権利が5500万円だと、
解体＋建て替え費用が3000万円で2500万円手元に残る。
これを元手に50平米の都心部中古マンションを買う。

まあ、将来にわたって需要がある地域のマンションを買うことだね。

建て替えの権利って誰が買うんですか？

それは権利の売買ではなく築５０年の中古マンションを２５００万円で売却するってだけの話ではないだろうか？

管理組合なりデべ。建築許可出る直前に建て替え計画織り込み済価格で普通に売り出す奴もいる
（桜上水団地は建て替え後に住まない場合、平均6,000万くらい払われたらしいが
それに多少の色つけた値段で売りに出してた奴もいた）。

>387
今まで通り30代半ば以降の人たちですよ。
主に
①都心部居住者の子供たち
②毎年外部から東京に集まる人たち

その頃には郊外は疲弊していますが、都心部の需要は永久です。

桜上水は還元率１００％だからね。
追金なしで同じ面積の住宅が手に入る権利なんだから当たり前だよ。

容積率６０％→１６０％になってこれだからね。

>>390

権利を買う金はどうするんですか？
築５０年の物件に住宅ローンはなかなかつきませんよ。

取り壊し費用と建て替え費用がかかるのは戸建もマンションも同じじゃない？

重要なのは建て替えても将来売れなくなるような郊外は買うなってことじゃん。
せっかく建て替えても実質的な資産価値がゼロじゃどうしようもない。

取り壊し費用は当たり前だが戸建てのほうがはるかに安い。
戸建ての解体なんて１日で終わるでしょ。
建築期間も戸建ては長くて半年程度。

仮住まい費用も数百万レベルで変わってくる。

だから建て替えを期待して分譲マンションを買うのは非合理的ってこと。それに郊外はマンションではなく戸建てを借りるのがいちばんいいと思うよ。

>392

現実問題、建て替え計画が決定に近くなるほど売りに出す奴は減る。儲け話をみすみす逃す奴いないから。
計画が煮詰まる段階で買うのは、業者や再建築物件建てて売るデベだね。ローン組んで買う一般客はお呼びでない。

技術が進むから40年後のタワマンの解体費用を予測できる人はいませんよ。
今考えている値段の半分くらいにははっているんじゃない？

普通のマンションで１戸当たり500万円が今の水準だけど。

>392
建て替えられた新築のマンションに住む権利ですよ。

>397

仮に余剰床が２割できたとして1：1.2。0.2を新築取得者に売って解体建築費の足しにする。
それが余剰床なくて1：1で終わっちゃったら新築で売る1に解体建築費含めないと赤になる。

500万が250万で済もうと、自腹250万の赤字覚悟で誰が建て替え希望するんですか？
移民受け入れでもしなきゃ購入対象者は増えないんだよ。

ますます東京駅から半径５ｋｍ圏内が必須条件になってきますね。

余剰床の増える見込みがない東京駅５km物件に
現段階で建て替えの芽はない。
人口減少期に現実的でない法改正でもあれば別だが。

東京の集合住宅がオリンピック契機に南から始まった
歴史を考えても、建て替えが必要になる頃には東側の役目も終了。

>402は何が言いたいのかさっぱり分からないな。

郊外は人口が減って過疎化するから余剰床に期待しても無駄ってことじゃない？

家が余るところに余剰床が出てきても意味がないからね。

ハイブロウすぎた？

おまけに「今」古くなきゃ意味ないってことだよ。
新築築浅買って建て替え考えるとか、まるで現実的でない。

経済回らなくなったら街全体すすけて行きますから。マニラあたり見ると明白。

>>399

「建て替えられた新築のマンションに住む権利」って
だから具体的になんですか？
建て替え決議がされていない状態なら権利＝区分所有権
だからそれは単なる区分所有権の譲渡、すなわち単なる
中古マンションの売買に過ぎないのでは？

それとも建て替え決議以降の区分所有権譲渡についての
話をしているのかな？

>>398

だから郊外に住むときは買わずに借りたほうがいいんだよ。
郊外に住む理由だっていろいろあるでしょ。職場が郊外だったり、どうしても大型犬を飼いたいとかさ。

都心業者の印象操作はうんざり
23区の話なのに、郊外は廃れると、あたかも23区郊外が廃れるかのように印象操作

都心業者の印象操作にはうんざり
都心にある国会議事堂とかの国家の中枢があるイメージを利用するが、実際はビルばかりで住むのに適さない

都心高台の高級住宅地に平日朝の9時ごろ来てごらん？
お迎えの黒塗りの高級車がいなくなったころ、今度はデイケアのワゴン車がやってくる時間だ。

お屋敷から６５歳くらいの老人が家から出てきて結構若いのになと思うとそれは息子さん。車椅子に押されてでてきてデイケアサービスの車に収容されるのは９０歳近いご老人だよ。

まー。２０年後はどうなっちゃうのかね。

いや　印象操作でも何でもないし。
未来に実際に起きることは分からないけど、現状の傾向からそうなると予測してるだけだよ。
住むのに適す適さないというのはあくまで個人的な趣向ですよね。個人的趣向や感想は否定
しませんが、それを前面に持ち出されてもここでの議論が混乱するだけだと思います。

都心に住みたい≠東京駅から５キロ以内に住みたい

なので問題ない

都心じゃないじゃん

住環境の好悪≠価格維持可能か、だからね。
印象操作でも何でもなく、人口減少期に土地が余るの解ってて
わざわざ不便な場所（郊外、駅遠）とか
評価の定まってない新興住宅地選ばないでしょ。

子育てとか考えてバイアスかかる人はいるにしても
単身子なしなら間違いなく、多少の環境良さより
通勤の楽さと価値の維持を取る。

って人が多いほど、都心の価値は保たれる。

近郊郊外を高値づかみした人は不安の真っただ中なんでしょうね。

都心部湾岸ネガに走る気持ちも分かるけど、
同じような被害者を増やすだけじゃないの。

おとなしく時代の趨勢に従いなさい。

都心部≠湾岸

心都心＝湾岸部

三菱地所、新丸ビルで外国企業向けビジネス支援事業を展開
　三菱地所は10月から、東京都から運営業務を受託した「ビジネスコンシェルジュ東京」を新丸の内ビルディング内に開設する。
　同施設は、外国企業に対するビジネス支援サービスをワンストップで提供するもの。東京都が「アジアヘッドクォーター特区」の一環として、外国企業誘致を促進する目的で計画したものだ。民間ノウハウの活用として、三菱地所の提案が採用された。
[住宅新報　2012年09月27日]

マンションしかない団地の街のどこが都心なんだ？
日本語を知らない中国人か？

良かった！豊洲には色んな会社の本社もある。
マンションしかない街に当て嵌まらない。

豊洲は6ヶ月連続上昇

現在、23区でマンション開発がもっとも活発なエリアは板橋区の都営三田線沿線です。

豊洲最高　ワンダフル

板橋区？

売れそうにないけどマジですか？

板橋区はランク外だぞ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

志村坂上のアステラス跡地と前野町のペンタックス跡地がでかいですよ。

湾岸埋立地はすっかりマンションが売れない場所として有名になりました。
買っちゃった土地だから建てるしかないけど、売るのにものすごく苦労してます。
そもそもタワマンブームはもう過去のものですからね。

メガクエイクブーム!

ちょいちょい入る単なる湾岸ネガが邪魔
相応しいスレに行って下さい。

地震の不安は湾岸だけじゃないよ。

プラス戦争不安もにわかに高まってきました。

外周区のアパート需要も北部は苦戦。

横浜との交通の便が良い大田区、世田谷区あたりが人気。
派遣社員の場合、すぐに派遣先が変わるから横浜と東京の中間を選ぶ傾向が強い。
アパート経営は大田区、世田谷区が良さそうだ。
この両区は今後も人口が増え続けそうだ。

外周区のさらに外側に脱出されて都心は締め日を迎えました。

ストレートな意見Thank you！

まあ都心は
住みたい街スレではランキング外と言われ
高級住宅街スレではレベルが低いと言われ
このスレで頑張るのはわかるが
埼玉や千葉の話である「郊外が廃れる」論を必死で持ち出して話をすり替え、あたかも23区郊外より都心が優位であるかのように主張するのは痛々しいと言うしかない。

だれか千葉埼玉の話した？
まあ、ここ1、2年の直近の話しと10年20年の割と長いスパンでの話は別だからね。
「郊外が廃れる」論は割と長い期間を見越しての話。業界関係者なら「郊外が廃れる」論
みたいな危機感は持ってるだろ？営業の自由度が少ない中小不動産業関係者ならなおさら。

それをすり替えだとか痛々しいと言うのなら信頼できる客観的データを持ち出して
きちんと反論すればよい。

＞437
ではなんで世田谷が廃れるんだ？
廃れようがない。

日本屈指の一種低層は世田谷区なんだけどね、大規模団地が作れない。

渋谷に「東京わかものハローワーク」－愛称「わかハロ」、35歳未満対象に
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120927-00000042-minkei-l13

>439
世田谷区は世界に類を見ないような一大アパート集積地になるでしょう。
区民の人口は100万人を超えるかも。

日比谷、有楽町をメーン会場に188カ国、約2万人が参加する「国際通貨基金・世界銀行年次総会 2012」（10月9日～）開催に合わせて、銀座エリアでは飲食店、文化団体などが一丸となって外国人をもてなす「GINZA INTERNATIONAL WEEK」を実施する。メーン会場は、帝国ホテル（千代田区内幸町1）と東京国際フォーラム（丸の内3）。

港区某所にアパートもっている友人いわくここ数年不動産屋が紹介してくる客に最近ナマポの若い人が多いので油断ならんらしい。
家賃は区から直接支払われるので滞納はないのだが、その代わりこっちの都合で出て行ってもらうのがほぼ不可能になってしまうので。

歳を重ねてもそのままアパート暮らしの人が増えるから、
世田谷区あたりの近郊アパート集積区の人口は増え続ける。
問題は高齢になって職を失い生活保護対象となってから。

世田谷区のアパート集積エリアって例えばどこですか？
ほかの区に比べると集積度が高いのでしょうか？

アパートって生まれてから一度も住んだことないからどういう人が住むのかよくわからないよ。
学生時代とかならともかく、社会人で住んだことある人っているの？
少なくとも分譲マンション買う人は住まないのではないか？
だからマンコミでアパートアパートいっても人種が違うので意味がないのでは

>449さん
これを見れば理解できるでしょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

>450
治安と住環境が悪化するから、
間接的ですが影響があります。
区の財政も悪くなります。

世田谷区、人口多すぎるね。
今の半分くらいなら住環境最高なんだけどね。
わがままですね。

>>451

杉並区とか足立区とか練馬区とか江戸川区のほうが面積や人口に対する数は多いように見えるのですが？
それに家賃も高いですよね。

>454
おっしゃる通り、
世田谷区は面積も広いし値下げ余地もまだまだあるから他区より競争力があります。

世田谷通りのぼろ市近くに住んでたことがあるが、
学生向けの木造アパートが結構あったなあ。

>>450
そもそも、アパートとマンションの定義の違いは何？
どちらも集合住宅という点では一緒のはず。

せいぜい建築費や設備の違いではないの？

世田谷は外国人がやたら多くなってきた　治安が悪くなるのが心配

港区なんて暴力団だらけ
なんせ日本三大暴力団（日本の暴力団員の七割を占める）のうちの二つ、住吉会と稲川会の本部があるからね

地方から上京して近郊でアパート暮らし、
そのまま年を取って、生活保護。
30年後にはそんな人が増えるんじゃない？

世田谷の知名度、日本の経済、住民の高齢化、一種低層
どれをとってもアパート化しか見えない。

>>457

みなさんがイメージする「アパート」は通常木造だね。
もちろん鉄骨アパートってのもあるけど。

基本アパートはお金持ちや地主が自分の土地に建てるものだからね。世田谷や練馬あたりだと元農家の大規模地主がアパート経営していることが多いが、生産緑地にしてキャベツでも作ってれば固定資産税ほとんど払わずにすむから世田谷はいまだに畑がたくさんある。

あと貧困エリアにアパートが多いというのは正確ではない。
本当の貧困エリアには通常公営住宅が作られる。

まぁ、都心や埋立地にマンション建ててる会社のお偉いさんも

デベのお偉いさんも


世田谷住まいは多いですね、しかも戸建て。

世田谷を執拗にネガる人の属性に興味があります。
単にネガりたいだけなのか、それともなにかコンプレックスがあるのか？

都心の転売ヤーさんあたりでしょ。

今まではアパートは結婚するまでの住まいだったが、
所得の二極化が進んで、これほど一生独身率が高くなると状況が変わってくる。
近郊アパート地域のスラム化と治安の悪化は避けられないだろう。

すぐに起こる現象ではなく、
じわじわと毎年進むので分かり難いが・・

だから地方に・・・都内は危険だし

地方に仕事が無いから東京に集まるんだよ。

東京には仕事あるの？w

お返事ないね。

急速に少子化が進んでいるのでお仕事はそれなりにあります。

所得が少なくなったら対して好きでもない相手と暮らすしかないだろ？昔に戻るんだよw

ひとりでアパート借りて生きていけるのは豊かな証拠だよ

仕事って・・・、マンションのチラシ投げ込みとか？

それなら田舎でネット商売で50万のほうが幸せ。

世田谷住民ももっと理論的に反論してくれないとつまらん

マンション売って一種住専に住めるようにね。頑張って。

扶養家族なら埋立地マンションであっても文句言う資格は無いのだ！

近親者にマンション業界人とかいなくてよかった！

＞474
そもそも世田谷より都心優位の理論的根拠は何だ？

都心ってまさかあそこのこと？

不動産って読んで字の如く。
その場から動かせないんだよな。
これは厄介だよ。