23区内の新築マンション価格動向(その61）

>147
東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価が２５０万円前後のところしか選択の余地は無いんじゃない？
いわゆる割安都心部。
実際に全用途平均の基準地価が上がったのは江東区と墨田区だけだよね。

東京駅から５ｋｍ圏内なのに安い理由を考えないと。

戦後の高度経済成長時代に工場地帯だったから安いんだよね。

でも、時代が変わってねらい目の超割安地域に生まれ変わっちゃったね。

昭和の時代から城東のマンションは
東京駅に近くて安いがウリ。多分これからもずっと。

首都圏出身者需要が終わって、代わりに地方からの上京者需要が増える現実は
首都圏の不動産価格に与える影響大だろう。

地縁需要が無くなっても割高な近郊郊外マンションが売れると思う？

まあ3年後に始まることですが。

地方から上京して気軽に買える価格じゃないよ。
都内のマンションは。

地縁需要しかないかのように言う人がいるが
城南城西は住みたい街ランキングを独占する人気エリア
都心はランキング外で需要無し
だから現在、割高都心は暴落中

>>157

東西線沿線とかむかしからそうだよね。
大手町に直通なのがウリ。江東区も江戸川区もね。
バブル時代はぎりぎり東京の西葛西が大手町・丸の内サラリーマンに大人気だった。

坪単価２５０万円前後が目安になるでしょう。
世帯年収で1千万円前後。

地方からの上京者の約3割が買えて、
残りの7割は一生独身とか、一生賃貸とかでしょうね。
近郊アパート地帯の人口が増え続けるかも。

中間層がいなくなるから郊外はダメだろうな。

城南業者のイメージ商売は目に余るね。
業者ねつ造の住みたい街ランキングをすぐ持ち出す(笑)

イメージだけじゃ地方出身者は買わないでしょうね。
お金の大切さを良く分かっているからね。

住みたい街ランキング投票者には
賃貸や戸建てで住みたい人、もいるのを忘れずに。

まあ昔は鉄道網も城南のほうがはるかに発達していたからね。
東急、小田急、京王と大手私鉄は大正時代からあるのに対して、城東の地下鉄が整備されたのは昭和も５０年代以降から。
江東区などは距離的には都心に近くても交通利便性がよくなかった。うちは昭和５０年代後半に門前仲町のマンションに引っ越したけど駅の近くはともかく、駅から離れるとサラリーマンなどいなくて朝スーツ着ている人など少数派だった。

>>164

逆に新築マンションという限定なら住みたいけど、賃貸や中古や戸建てだったら住みたくないって街もあるよね

マンションだったら港区や渋谷区、その後に戸建てを目黒や世田谷ってのがバブル前のホワイトカラーの相場だったけど、地価高騰でサラリーマンにそんなことはできなくなったからね。

かつてだったらそういう人たちが城東の東西線、有楽町線などの沿線のマンションを買うのだろう。

>>168

その本は私も読みましたが人口が減っていくので今は６０キロ圏の寂れたラインってのがだんだん都心に寄っていくのではないかと想定される。

だいたい国道１６号線沿いに人口が増えたのは団塊世代が住宅購入したころは地価が高くてそこにしか買えなかったという事情が大きいのではないだろうか？

都心を知らない団塊ジュニアも近所のジャスコですべての用が足りてしまうので、都心志向が薄いというのは同意だが上京組がわざわざ１６号線沿いに住むのかというとバブル期よりはるかに不動産は安いのでもう少し都心の近くに住むのではないか？

>165
そのお蔭で江東区あたりは超割安で買える。

首都圏出身者が昔の記憶に囚われているのも、
安値が維持されている理由ですね。

>168
その通りですね。
将来少子化が進んで郊外の家が余るのは中学生でも理解できるのに、
今買っているのは相続までの間の仮の宿需要に過ぎない。
しかも従来の高値を引きずって高値づかみ。
買っちゃった人はかなり不安でしょうね。

都心離れが目にみえて進んでるからな。
業者はビビってるわな。

首都圏出身団塊ジュニアのパラサイトシングル率は高そうですね。
20年後には一斉に郊外で不動産が売られて暴落？

城南エリア（まあここでは世田谷区のことかな）では、ここなら多少高いお金出しても
住みたいと思うエリアがあるのは確か。しかしそれってほんの一部分というか同じ駅や
同じ町内でもこっちのブロックなら住みたいが、道の反対側だと魅力が薄いとかそんな
感じですね。

もちろんそういうのは土地の取引価格に反映されているわけなんだけどそれはあくまで
戸建ての場合。新築マンションだとこっちのブロックは高いけど道の反対側は安いとか
行政区域でも変わらない限り、土地のグレードと駅からの距離で決まってしまう。

そして当然ながらその名前がついたエリアの中でも最高の場所の価格に設定するので
ブランド地名に立地する新築マンション（地主が手放してしまう土地なのでエリア内
での価値は低い）は割高になるのはある意味必然。

城東の場合はブランド住宅地のようなものが存在しなかったので、わりとクールに
駅までの距離とかわりと客観的な要因で値段が決まるので、(城南に比べると)割安に
見えるのだろうね。

>>173

暴落しても買い叩いてくれる人や業者がいればまだいいんだよ。
土地って一回もつと人はなかなか売らないんだ。
３０００万で買った土地が今６００万とか言われたらたとえ必要ない土地であっても、よほど金に困ってない限りそのまま放置だろ。評価額が低ければ相続税も安いからなおさら処分する必要も薄くなる。

誰も住めなくてもぼろい家でもあったら固定資産税は減免されるので、放置されたふるい家だらけになる。

土地は上がるときは取引が活発になるけど下がるときは取引事態が行われないから、目に見えない。
１年間土地取引が行われなかったらいくらが相場かわからなくなる。

怖いのは価格が下がることではなく街が衰退していくことだ。

地方からの上京者は自力で貯金して買うしかないから、不動産に対する見方も首都圏出身者とは180度変わってくる。3年後は上京者が買い主体に代わるから、それに備えて業者も土地を仕入れるべきだね。売れそうにもない高額な城南、城西は避けるべきだね。目に見えるメリットが無いのに高額なマンションは買わなくなる。

城南エリアなら世田谷区以外でしょう
わざわざ金出してまで世田谷に住む価値ないでしょう

城南にこだわっているのはバブル慣れしている首都圏出身者だけだろ。
冷静に考えると何のメリットも無いよ。

>>177

でも品川区も目黒区も高いでしょ。戸越とか武蔵小山なんて下町風で安そうなのに平気で新築坪３００万とかするからね。でも城南エリアに住みたい人が蒲田とか選ぶんですかね？

城南エリアにこだわる理由のひとつに渋谷に近いってことがあるね。渋谷とは表参道、青山、恵比寿、代官山、中目黒、池尻大橋といった広域エリアのことだけど。

通勤する場所ではないが、いろいろな店が集積されているから全国レベルでメジャーだし、例えば東京のアップルストアは銀座と渋谷だ。

上京者が頭で描く城南エリア、がどこなのかでしょう。
古いままの考え方なら世田谷しか考えないかもね。
で、世田谷でもピンキリのキリを選びそう。

>179
そんな可笑しな場所選びをしているのは需要の主体が首都圏出身者の間だけ、
2015年には買い主体が上京者に代わるから合理的な家選びが始まります。
不動産の価値観も変わります。

>181
城南って用語自体知らないだろ。
普通は使わない用語だもんね。

「8kmでは得られない何かが、5kmでは得られる」
3kmも近い。
誰でも分かるだろ(笑)

まあ多くの人が城南エリアといってイメージするのは田園都市線と東横線と
大井町線に囲まれたあたりじゃないの？

小田急線以北や京王線沿線などは城南というイメージではないし位置的にも城西ってところだ。

大井町生まれのオレにとっては城南ってのは都立高校の学区の関係もあって
港区南部～品川区～大田区北部って感じだけどね。

>186さんのような話は上京者にはまったく興味が無いだろうな。
ただ割安か割高かの判断だけになるんじゃない？

城南の元ってのは渋谷、恵比寿、代官山あたりで生み出され
東横線、田園都市線、２４６や目黒通り、駒沢通り経由で
流れてくるイメージ。

自由が丘や二子玉川にも渋谷とは水源が違う湧き水みたい
なのがあって環八あたりに漂っている感じかな。

首都圏出身者はイメージに高額なお金を払うが、
上京者はそんな物に興味が無い。

利便性、住環境等から自分で適正価格を判断する。

駅まで○○分、東京駅まで○○キロという要素も大事だが
自分の街で歩いて「この街に住みたい」と思わせる何かが
あるってことなんだよ。
逆にその何かを感じないのであれば高い金出す必要はまっ
たくないね。

例えば駒沢のバワリー・キッチンとか行ってみても何も
刺激されるものがないなら世田谷に住む意味はない。

何とかブランドとかで安易に高額なマンションを買う人はいなくなるだろうな。

高所得の賃貸層は都心部マンション居住。
低所得層は何もない外周区のアパート。

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1207/17/news090.html

２分差で1000万円高も　立地で違うマンション価格
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDJ2000E_Q2A920C1000000/?dg=1

目黒線はかつては目蒲線と呼ばれて東急でも最下層の路線扱いだったからね。目黒区も品川区よりはかなりガテンな雰囲気だ。五反田始発の池上線もそうだけどどちらかというとこの２路線の沿線には東急というより、蒲田方面より京浜工業地帯の風が強く吹いている。

所沢や調布辺りがいいね。
賃貸で。笑

東急文化ってのはよく誤解されているけど別に東急電鉄が開発した
ものをさすのではなく「東急沿線」に住む人たちの文化って意味だよね。
ニューファミリーっていってもバブル前の昭和５０年代とかでも世田谷区
に一戸建てとか建てられる人は一部上場会社に勤めていても部長職以上と
かじゃないとなかなか厳しかったのではないだろうか？
年齢３０才前後じゃサザエさんみたいな家を買うのはあの時代でも無理だよ。

高度成長時代でサラリーマンが恵まれていた時代の遺産ですね。
ある程度席がうまった時点で高くなりすぎてバブルレベルになって
サラリーマンのほとんどがより郊外に出て、
神奈川県の田園都市線が発展したんだよね。
今やそこもバブルレベル。

懐かしいね。

これから時代は元に戻って、郊外のバブル価格も昔に戻って安くなるんだろうね。
50年くらいかかりそうだけどｗ

50年。代が変わるまでにはそれくらいはかかるかね。
まあその頃は埋めたて文化が席巻してるのかねw

その頃には東京駅から半径５ｋｍ圏内にコンパクトな都心部が美しく形成され、

その周辺の外周区はアパート地帯として、国内外から出てくる人の受け皿になる
（成功者は都心部に住めるけど、大多数はそのままアパート暮らし）。

さらに郊外は衰退して、単なる田舎になる。