ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンについて

まーまず、用地取得の観点から
マンション立地のことの解説な！！

みんな、心してメモを取るように

高圧線は、評価としては
マイナスです。

どれくらいマイナスにすればいいのか？
という話になりますが、
感覚値では、語れません。
感覚値では、会社を動かせません。

ましてや、ＴＫＫとＮＴＴの超ビッグ企業なわけだから
最終的に稟議を下す役員もうるさいわけよ

なんで、そういう売値になるのか？を
データをつけて、説明しなくちゃいけないわけよ

高すぎても、売れなくなるし
安すぎても、いい利益を出せなくて
超どんぴしゃという風に考えさせるように
データ的な説明をしちゃうわけよ

ＴＫＫもＮＴＴも
特に、今回の主幹事企業はＴＫＫだから
ＴＫＫの開発の人ががんばって
資料を作るわけよ

まー、どんな風に高圧線の立地評価のマイナスをしたかは
タマタマンなりの推測だけど
２丁目にあるマンションで、高圧線の近くにあるマンションと
高圧線とは離れているマンションの中古成約価格の
かい離率をしらべてるとかしてるんじゃないかな

たとえば、平成10年で高圧線立地の７０㎡だと中古成約価格
5000万円
同じく10年築で高圧線立地じゃない70㎡だと中古成約価格
5500万円とかね

で、高圧線があると坪単価にすると20万円くらいの
かい離率があるだ、とかで立証するわけよ

あと、このマンションは
2棟構成になってるから
眺望がわるいところと
いいところの部屋ができるよね

こっちのほうが、ネックになるんじゃないかな
と思いますが、そうでもないのかな

坂についても同じ考えだな

駅からフラットアプローチのマンションの成約価格がこの値段
駅から坂になってるとこの中古成約価格とかね

２丁目は、自転車屋のコギーの前の方のマンションが
フラットアプローチになって
今回のマンション周辺のマンションは、ちょい坂の上だから
それぞれの中古成約を比べれば
根拠づけられたマーケット資料になるよな

どうでしょうー？
電鉄さん？

まー、こんな感じでねづけするよね

マンション事業する場合は、
最初から売値はほぼほぼ決まってるよ

Ｒｅバブルとかががんばって、
坪３００で設定していたところを
坪３１０で売れます、
っていうなら価格の変更もありなんだろうけど

坪３００で設定していたのを
坪２９０で売りますって言っても
多分、営業がんばれ、

ってなると思います

誰かが書いてたけど

売値＝いい場所ではない

とか見たけど
確かにそうかもだけど

売値≒いい場所なのかな

と思います

まー、坂がきついという方が
いらっしゃいますが、
そう思う人もいるということでしょう

まー、結果坪単価２６６だったということでしょう

なので、フラットな場所になれば
当然、それより高い値段設定でいけるという
話になるでしょう

では、５丁目と２丁目どっちがいいの
ですが、
よくわかりましぇん

ここは、みんなで議論しましょうよ

で、２丁目のマンションの中では
いい立地でしたか？というごしつもんがありましたが
普通ですというコメントです

やはり２丁目の一等地は
桜さ並木沿いとか
ケヤキ並木沿いとか
公園に面したところでしょう

２丁目においては、このマンションしか
現在販売されていないので、
２丁目
ということだけでしか、注目されてませんが、
もし中古で、二丁目のマンションどれか一つあげます
と言われたら
これはあまり選ばれないような気がします。

たとえば、大和ハウスのマンションとか
ブランズとか工藤建設のマンションがいいなー
と思います。
２丁目の中ではね

最近はアベノミクスの効果か
不動産の価格に上昇の気配があって
間違いのないマンションを
という記事があちらこちらに踊っていますが
再販性にこだわるのであれば、
細かくその地域の特性を分析しないとだめだと思います

価格表示が残っている．．．まだ完売していない？

確かに価格の表示が残ってますね。
どなたか、状況をご存知の方、いらっしゃいますか？

順調に売れてるね。

タマタマンさん　何時も情報有難うございます。

野村の2丁目の物件って建設場所はどこか教えてください。

二丁目ガーデンよりちょっと奥（坂を上った所）ですよ。

おそらく、南と西向の2棟構成になるずら

だけれどもずら


西向きはバルコニーの目の前に

前の建物がけっこーかぶるずらー


南向きは、高くなりそうだずらー

やっぱり、ベストな立地は


サイゼリアの場所だずらー


あとは、郵政の社宅がいいずらー


二丁目は、鉄塔が走ってる影響で


建物の配棟計画に、けっこーストレスが


かかってるマンションが多くて



街並み全体が、窮屈な感じになってるずらー

ただ、坪単価を高く設定出来るエリアだけあって


建物にお金をかけてるずらだから


ちょい、高級な感じがするずらー

あーあのぎゅっとなってる感じは鉄塔のせいかー。

あのきゅうくつな感じは


鉄塔とあと、マンションの敷地と


敷地の関係が、あまりおもわしくないなー



基本は、バルコニーの前には建物をこないように

配棟するんだけど


配棟の


自由がきかないような


敷地形状で、


隣接の建物もせまってるからなー



高さもそんなに建てられないし


あんな感じになるのだと思います

どうしてタマタマンのコメントちょくちょく消されるのかなー。ファンなので残念でーす。

＞８７６さん

行間空けすぎて、見る人の迷惑になるからです。

そうですね。確かに見づらいです。
あとは、独特の表現にも好き嫌いが分かれそうです。
上記の「～ずら」なんかは、真剣にこの物件をしている人の中には、
快く思わない人もいるかもしれませんね。
情報自体は有益だと思うので、それ以外の理由で削除されてしまったり、
無用な争いが生じるのは残念ですね。
タマタマンも大人でしょうから、修正されるといいんですが。。
重要でない書き方のスタイルを守るより、重要な情報のやりとりや議論が
交わされる方が、良いように思います。

浄水器一体型混合水栓て画期的だと思うのですが、お手入れなどは自分でやらなくても大丈夫ですか？
何か定期的に交換する物などあるのでしょうか？

一部で懸念点として挙げられてた坂を見てきました。

駅の東改札からでてエレベーターから降りると、到着まで表示されてる時間より早いようでした。エレベーター降りたところからほぼ平坦な道を少し行くと自転車屋がある交差点につきます。そこから写真なような坂になりますが、程なく歩けば左に入る道があり、曲がったそこからは緩やかな坂ですぐ到着しました。

現地調査の続きですが、先ほどの自転車屋のある交差点を左に曲がれば平坦な道筋でも行けました。交差点曲がって少し行ったところで右に曲がり、また少し行くと写真の小道があります。緩やかな坂の小道を少し行くと数段の階段があり、そこを登るともうマンションです。坂がどーしても嫌な人はこちらのルートをおすすめします。

また送電線も見てきましたが、言われてるほどのことはなく写真のように一部南のほうの棟上空をかすめている程度でした。大部分の上空はオープンスカイでした。建築もだいぶできてきてますね。

ついでに少し話題になった北側の野村プラウドの予定地も撮影してきました。シャベルカーが何やらしてました。こちらは鉄塔が少し近いですね。

写真左手がドレッセで右手がプラウド予定地です。ドレッセ側が駐車場などもあり建物間はかなり広かったです。ほかも割と建物と道路の間に余裕があるので、言われてるような囲まれ感は感じませんでした。

おまけですが、5丁目のドレッセ予定地も撮影してきました。

最初本当にここか？と思いましたが、確かにここのようで鉄道真横の斜面を削って基礎工事してました。電車がちょうど通ったのですが、結構な音がしました。

東急はたまプラーザ界隈にもう土地持ってないのか、すごいところに作りますね。景色も電車ファンならともかく、これは売れるのかなあ…。

地盤が弱そうって感じたのは何故ですか？？

889です。
ヒルズは線路に沿ってマンションが建設されますが、結構、地盤を削っていて
崖のようになっていました。マンションは、その崖のギリギリまで建つようです。
補強の工事はするでしょうが、フラットな地盤と比べると弱そうという印象を受けました。
個人的には、仮にヒルズに住むことになると、地震の横揺れや、大雨による地盤の緩みが
心配で、不安が付きまとうことになりそうと思いました。
あくまで個人的な見解ですが。。

やはりたまプラーザレジデンスとあざみ野一丁目が近年では最高のドレッセ立地じゃない？

いっちょめは駅近なだけでしょ。
最上階ならいいんだろうけど、ペットフォレストとカボスがね。

たまプラーザレジデンスもここと同じ東名に近過ぎです。
低地ですし、環境は微妙な場所ですね。

東名に近すぎですか？近すぎは鷺沼のドレッセですよ。
こちらは高速の入り口まで遠くもなく、音が聞こえない距離感なので、
便利だなと思います。
低地というのはどういう意味でしょうか？
駅からは緩やかな坂を上がったところですよ。

いや、一丁目は目の前抜けてる部屋がほとんど。
レジデンスは価格以外は文句付けようがない。

一丁目はバス通りから丸見えだからなぁ。あとマテリアルミックスが微妙。

一丁目前の駐車場は出入りが激しく落ち着かなそう。まる見えだし。上階ならあり。

>891
線路沿いの斜面は土砂崩れが心配ですね。

一丁目って徒歩10分弱でしょ？全く駅近ではないと思うんですが…

あざみ野は急行３つ並びの中で最悪。どこがいいんだか。

>897さん
確かになんであんなに赤いタイル張りの、昭和テイストなデザインなんでしょうね。

2丁目ガーデンはデザインはいいけど、バルコニー仕切りがぺラボーなんだよな。

>901
たまプラーザは別格じゃない？あざみ野と川崎の鷺沼は好みの問題ですね。

たまプラ＞＞＞鷺沼＝あざみ野＞＞青葉台。うちはこんな感じ。

都内通勤がなければ青葉台も大きくて住みやすいんですけどね。

あざみ野は市営地下鉄があるからね。
さらに新百合まで延伸したらさらに強力だよね。

その点たまぷらは田園都市線のみだし、鷺沼もね。

市営地下鉄って案外使わなくない？
新百合まで延伸しても？？？って感じ。
いつになるかわからないし。

いや、あざみ野を否定するわけじゃないけど。
あざみ野は図書館があるのがいいよね。

田都住民は地下鉄使って横浜行く奴あんまいないからねー、
高いし、遅いし、暗いし、終電も早い。

たまプラの各空港行きのリムジンの方がよく使う。

あざみ野なんて、市営地下鉄があるから急行が止まるようになっただけで、本来は市が尾や藤が丘と比較するのが妥当な所だよ。あざみ野は住宅街としては、鷺沼以下。

同じ徒歩9分で同時期発売のドレッセで比べれば、ドレッセ鷺沼の杜はドレッセあざみ野一丁目より坪単価が全然安いじやん！
住宅街としても鷺沼が下。

東名際の物件と比較して、坪単価上って。あざみ野の品位をますます下げるだけだから、止めとき。

あざみ野も鷺沼も同じくたまプラーザにおんぶしてもらっている。
川崎の雰囲気が好きなら鷺沼、青葉区の雰囲気が好きならあざみ野、その程度の違いでしかないと思うね。

たまプラ駅近に住んでいるので、どちらも徒歩圏です。
この３駅のますますの発展を願います。
鷺沼は、駅改良工事をする可能性があるようで。
新百合の川崎市アートセンターみたいのができると
非常にうれしいのですが。市議には是非がんばって
もらいたいです。

鷺沼があざみ野と一緒。。

＞＞909
郊外でありながら適度に都市化してるのが、たまプラまで。
あざみ野は江田以遠と雰囲気が同じですね。地価もあざみ野から下がりますし。

>>916
そう、雰囲気が違います。
鷺沼はどちらかと言うと溝の口と雰囲気が同じですね。

久し振りにたまプラ駅周辺を歩きましたが
取り壊されたゴルフ練習場の北側にあった焼き肉屋
（壱語屋？）が長期休業していますね。

取り壊されて跡地にマンションそれとも商業設備が建つのでしょうか？
マンションならいい値がつきそうです。

しかし鷺沼の杜は本当に人気ないね。あざみ野セリーズが完売しても残るかな？

ここで鷺沼とあざみ野の比較はしなくていいんじゃないでしょうか^^;
二丁目ガーデンのMGが美しが丘ヒルズと共同になっていましたね。
比較する人が多いんでしょうかね？

バルコニーが狭くて残念ですね。
洗濯物は外に干せるスペースがなさそうですね。
間取り自体は広くてすみやすそうです。
MRのフローリングの色は暗めなんですね。こちらは色は選択できるのでしょうか？

確か色はもう選択できなかったと思います。
バルコニーは特に広くも、狭くもないと感じましたが。。。
マンションギャラリー見ましたか？

既に書き込みされてますが、バルコニーの広さは十分ですよ。
当然、洗濯物は外に干せます。

横長のバルコニーを見慣れているせいか私も狭いなあと思いました。
間取り図を良く見直してみたらキッチンより広いくらいだったので十分でしょうね。
洗濯物が多少外から見えても周辺も住宅街のようですから気にならないかもしれませんね。

>921
美しが丘ヒルズが開放感があって、高圧線の圧迫感も少ないです。

美しが丘ヒルズの方が開放感あるか！？
美しが丘ヒルズも高圧線が近いのは同じで圧迫感あり。
加えて、目の前が崖＆電車。これは悲劇だろ

美しが丘ヒルズ、　外の空気を入れたい爽やかな季節に
防音窓を閉め切る生活は解放感とは程遠い。

＞928

おっしゃる通り。

眺めは割と良いと思いますが、音の面では確かにそうかもしれませんね。
駅まで実質的に10分でいけることと、
間取りがゆとりがある点では良いかな?とは思います。
メリットデメリットが結構はっきりしているなぁという印象です。
僕は基本的には良いんじゃないかと思いますが。
でも日中に家にいて、天気もいいし窓を開け放したいって感じだとちょっとさびしいですかね。

美しが丘ヒルズのことですよね。
あそこは立地が悪いから、せめて建造物でメリットを出さないと売れないでしょ。

線路側と南側以外の眺めは期待しない方が良いとおもう。

西側はモザイクが入るよ、きっと。

でも隣の鷺沼ドレッセだって真横が高速だから窓開けるなんて絶対できないよ。
電車の騒音なんかより高速の方が排気ガスやら体に悪そうだし。
まぁ両方パスなんだけどね。
でもこっちの方がたまプラまですぐだし生活利便性は良い

二丁目ガーデンの話が出てこなくなっちゃいましたね（笑）

周辺にマンションが結構建っていますが、日当たりは大丈夫そうでしょうか？
おしゃれなお店が沢山あって良いですね。

駅からの距離もそこまで遠くないので毎日電車に乗る方にも心配はいらなそうです。

周りの建物は多いですが、日当たりに影響はないようです。
MGで見たシミュレーションによると、建物の影になってしまう箇所は、
ありませんでした。
ほとんどが南向きの部屋ということもあり、日当たりの心配はなさそうです。

Love call タマタマンさん、nico にもいらして下さい。

出禁になってるのかも。
どこかの掲示板で一瞬恨み節書いてたのを見たよ。
その時やっとアク禁解けたみたいなことも書いてた。
笑えないふざけ方するし、行もすごく使って管理人に注意されたのに直さないからね。
恨み節書くのは筋違いだよね。もしかしたら管理人の自己判断かもしれないのに。
ためになる情報もくれるから、どっちでもいいけどねー。

939さん、有り難うございます。そういう事なんですね！
信じる信じないは別にへええ～っていう情報もあり
楽しいな、と思ったんですが。。。イロイロですね！