ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンについて

2月、3月　青葉区の人口が大幅に
流出し続けている。　
何が原因だろう？
日本の総人口の頭打ちの影響ではない．．．と思う。

田園都市線を複々線にするとか通勤通学を
より快適にしないとこの傾向は続くのでは。

795さんが話題に出している日生社宅のユリノキ通り沿い側、もう閉鎖されてますね。

８０５
そうですか。
ちょっと五月蝿いかもしれないけど、まあ良い立地ですよねー。

基本的にはさぎ沼中央通沿いを歩くので
帰り道も結構人通りがありそうですね

大通りからマンション方面に曲がってからは
夜は人通りはどうなのでしょうか？

完売まだあ？

広告全然こないし、一部残しつつほとんど売れてるんだろうなあ。

青葉区の人が減少傾向にあるみたいですね。
まあ冷静に考えたら、都心から遠すぎる。その割に異様に高い価格設定。
この辺りは土地ももうそんなに無いと思いますので、高齢者中心（と、セレブ）の街という印象。
とはいえ、速いタイミングで完売するとは思います。

タマタマーン！サンキュー！

タマタマンの情報は確かだろうから、やっぱり秘かに売れてるんですねー。

MGで聞いたところ、売れ行きは順調みたいですね。
先着順で販売する部屋もあるみたいですが、これは少数で、
まだ売りに出していない部屋もあったようです。
サイトに最終期とあったので、もう全部公開しているのかな？

おはようございます


公式データは


1期で１０５戸申し込みでした


１２６中１０５

高圧線の真下のもきついですね。

タマタマン、有益な情報ありがとうございます！

坂は何度かでてきてるけど、気になるほどの傾斜と長さじゃないし、この近辺で探すなら好条件な立地の方という判断の人が多いのではないでしょうか。

高圧線も真上じゃなくて、実際はかすめる程度だし、あの鉄塔の距離で影響があるというなら、坂もそうだけど周辺のマンション全部そうなっちゃうからね。

さいたまじゃなくて、たまプラーザ近辺や田園都市線だと、街並みも綺麗で駅周辺繁栄してるのに、駅近で静かなどの好条件が、評価されてるのかなあと。あと、変な共有施設ないし、戸数も多過ぎず少な過ぎず、バランスが良いように思います。

素人分析ですが、不動産のプロ的にはどうなんでしょう？

はあ、駅からずっとと言われますかあー。
まあ、いまどきGoogleストリートビューで見ればわかるし、現地行けばわかるんで、坂のご判断は自分で確認したほうが良いですね。

しかし、この程度の坂が気になるほど坂に重きを置かれる方がこの周辺で物件探しされているとすれば不思議ではあります。

結論から言うと、坂も高圧線も気にしなければここは良い物件です。
しかし、高圧線も崖もガタンゴトンも気にしなければ五丁目の方がもっと良い物件だと思います。

外観完成予想図ではタイルの色がグレーですが、実際はベージュっぽい感じになりそうですね。
完成が楽しみです。

条件はかなり良いほうだと思いますよ。
朝から夕方まで陽当たり良し、面する道路は交通量少なく排気も影響無し。高圧線ありますが本当に気にするレベルか不明。恐らく震災で鉄塔倒れるまで影響無し。
坂はありますが、この程度で無いほうがよければこの辺りではないとこ探せば良いですし。
東名川崎まで車で5分程度、たまプラから羽田、成田まで直通バスあり、たまプラから渋谷まで急行で約20分、深夜バスもありという条件バランスを求める方には、問題ない範囲かと…
新幹線は良い条件とはいえないですが。
かなり順当に売れてるようです。

高圧線近いと万が一を考えるとちょっと心配ですね。

でも、ここはかなり上空で一部棟をかすめる程度。鉄塔まで距離あるし、この電磁波レベルでもし影響があるとしたら、家電とかテレビや携帯使えませんね。

電磁波を気にするなら周り家電だらけの個数の多いマンションには住まわれないほうが安心だと思います。アンテナとか携帯基地とか電柱とかもっと近いところに色々ありますからね。

まあ、売れているということですから、そういう市場評価ということなんでしょうね。

窪地・盛土－300万円
高圧線－500万
線路－500万
崖－1000万
西向き－500万
徒歩１分あたり±300万円
お墓系－200万円

もしもドレッセ2丁目に高圧線も低地もなかったら　75平米6800万

ドレッセ2丁目　6000　（6800－低地（300）－高圧線（500））
ドレッセ5丁目　5700　（6800－高圧線（500）－崖（1000）－線路（-500）＋徒歩5分（＋900）

徒歩分数間違えました。。。

ドレッセ2丁目　6000　（6800－低地（300）－高圧線（500））
ドレッセ5丁目　5400　（6800－高圧線（500）－崖（1000）－線路（-500）＋徒歩（連絡橋で6分）（＋600）

まあ、いずれにしても他に仕様とかいろいろ差はあるので一概には言えませんが、基礎的にはこのくらいの
市場評価かと。。

おはよー、ございまーす


おーし、たまぷら、あざみ野のみんな


タマタマンが気のきいた書き込みしてやるから


待ってろよー


今日は会社ですので、、

タマタマン、まってまーす♪

坂、坂ってたまプラ、鷺沼関連スレでうるさいのがいるね。嫌だったら埼玉へどうぞ。

マンション横に階段あるから坂はほぼ気にする必要ないですよ〜

まーまず、用地取得の観点から
マンション立地のことの解説な！！

みんな、心してメモを取るように

高圧線は、評価としては
マイナスです。

どれくらいマイナスにすればいいのか？
という話になりますが、
感覚値では、語れません。
感覚値では、会社を動かせません。

ましてや、ＴＫＫとＮＴＴの超ビッグ企業なわけだから
最終的に稟議を下す役員もうるさいわけよ

なんで、そういう売値になるのか？を
データをつけて、説明しなくちゃいけないわけよ

高すぎても、売れなくなるし
安すぎても、いい利益を出せなくて
超どんぴしゃという風に考えさせるように
データ的な説明をしちゃうわけよ

ＴＫＫもＮＴＴも
特に、今回の主幹事企業はＴＫＫだから
ＴＫＫの開発の人ががんばって
資料を作るわけよ

まー、どんな風に高圧線の立地評価のマイナスをしたかは
タマタマンなりの推測だけど
２丁目にあるマンションで、高圧線の近くにあるマンションと
高圧線とは離れているマンションの中古成約価格の
かい離率をしらべてるとかしてるんじゃないかな

たとえば、平成10年で高圧線立地の７０㎡だと中古成約価格
5000万円
同じく10年築で高圧線立地じゃない70㎡だと中古成約価格
5500万円とかね

で、高圧線があると坪単価にすると20万円くらいの
かい離率があるだ、とかで立証するわけよ

あと、このマンションは
2棟構成になってるから
眺望がわるいところと
いいところの部屋ができるよね

こっちのほうが、ネックになるんじゃないかな
と思いますが、そうでもないのかな

坂についても同じ考えだな

駅からフラットアプローチのマンションの成約価格がこの値段
駅から坂になってるとこの中古成約価格とかね

２丁目は、自転車屋のコギーの前の方のマンションが
フラットアプローチになって
今回のマンション周辺のマンションは、ちょい坂の上だから
それぞれの中古成約を比べれば
根拠づけられたマーケット資料になるよな

どうでしょうー？
電鉄さん？

まー、こんな感じでねづけするよね

マンション事業する場合は、
最初から売値はほぼほぼ決まってるよ

Ｒｅバブルとかががんばって、
坪３００で設定していたところを
坪３１０で売れます、
っていうなら価格の変更もありなんだろうけど

坪３００で設定していたのを
坪２９０で売りますって言っても
多分、営業がんばれ、

ってなると思います

誰かが書いてたけど

売値＝いい場所ではない

とか見たけど
確かにそうかもだけど

売値≒いい場所なのかな

と思います

まー、坂がきついという方が
いらっしゃいますが、
そう思う人もいるということでしょう

まー、結果坪単価２６６だったということでしょう

なので、フラットな場所になれば
当然、それより高い値段設定でいけるという
話になるでしょう

では、５丁目と２丁目どっちがいいの
ですが、
よくわかりましぇん

ここは、みんなで議論しましょうよ

で、２丁目のマンションの中では
いい立地でしたか？というごしつもんがありましたが
普通ですというコメントです

やはり２丁目の一等地は
桜さ並木沿いとか
ケヤキ並木沿いとか
公園に面したところでしょう

２丁目においては、このマンションしか
現在販売されていないので、
２丁目
ということだけでしか、注目されてませんが、
もし中古で、二丁目のマンションどれか一つあげます
と言われたら
これはあまり選ばれないような気がします。

たとえば、大和ハウスのマンションとか
ブランズとか工藤建設のマンションがいいなー
と思います。
２丁目の中ではね

最近はアベノミクスの効果か
不動産の価格に上昇の気配があって
間違いのないマンションを
という記事があちらこちらに踊っていますが
再販性にこだわるのであれば、
細かくその地域の特性を分析しないとだめだと思います