ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンについて

そのお洒落族用のショッピング街がまったく売れないらしいよ。
都内にでちゃった方がいろいろと便利だからね。
飲食店も全然ダメらしい。それでいて法外な家賃。
実際、街歩いてるのもローンを抱えた子育て世代ばかり。
見かけと実態はかなり異なるよ。

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裕福な人は、ローンは組みません。

中小企業の人だって組めますからね。

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高級住宅地には鉄塔や高圧線はないんじゃないでしょうか。
高級住宅地と言ってしまっていいのかしら?(*^_^*)

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え、プラウドできるんですか？
そっちのがいいかも。
いつ頃建つのでしょうか。
情報お願いします。

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プラウドを過大評価しすぎでしょ。せいぜいパークホームズ並でしょ。

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社宅の解体の準備は始まってますね。

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A棟は高圧線真下ですよ。生活動線に優しくない供用部の配置でしたね。
この辺にはもう、８０平米の部屋は作らないのかな。手狭で収納も少ないですね。
確かに住友不動産の中古物件のほうが魅力ありでした。
プラウドは１２月頃計画発表、完成は２７年春とか。

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都内1億強以上のマンションお考えなら、たまプラーザあざみ野の周辺徒歩15分くらいまでAND周辺の標準区間で、自分好みの大手メーカーの注文住宅を建てちゃいましょ

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あ、60坪で建て売りで、ぴったり億くらいなら徒歩10分で、販売してました（笑）

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五丁目のドレッセの方がまだましか？

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いや、あちらは学区がどうなんだろう。

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プラウド遠かった。
その手前の工事はなんだろう。

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ここはまだ完売していないの？

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ＤやＫはキッチンの照明は明るいほうが良さそうかなあ、オープンじゃないから壁に囲まれて基本は暗いですよね。でもオープンは部屋に料理の臭いが、っていう悩みも以前に見た気が。それを考えたら壁は必要なのかなあと思い直しました。

うちはＫを検討中です。縦長のリビングが奥行きがあって広い感覚を持てそう。インテリアや家電のレイアウトは限定される形だと思いますけどこの形からしてオシャレ感あるなあと思ってます。

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山内小学校は悪いのですか？

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元気な爺婆タウンにしていきたいですね
↓
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130327-00000004-cbn-soci

現在の平均年齢が低いのも影響してるのかな？
若い人が流入してくるようにしなきゃね…青葉区

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青葉区は人口流出区になってしまいましたね。

都心の不動産は活況を呈している様ですが
（マスコミが騒ぎ過ぎ　？）
東京都自体がこれから老齢化が進むので
ベッドタウンの青葉区のみが一人勝ちする事は無いでしょう。
余程魅力的な地域であり続けない限り。

インフレが来るとか言われていますが
全国的な人口減で需要そのものが増える訳ではないので
買い物は慎重になってしまいます。

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田園都市線の神奈川側で住みたいと思う街はたまプラくらいです。

妥協しても鷺沼、あざみ野。

でもなかなかいい場所が出てこない。

新石川の小規模ドレッセとあざみ野1丁目はまあまあよかったんだけどなあ。

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>>778さん
山内小学校へはいとこの子供が通っていますが、学級崩壊とかいじめがあるとか、
悪い事は聞かないと言っていますよ。
とにかく生徒数が多いとか。大体各学年４クラスずつある様ですね。
家は転勤があるかもしれないので売却する事も考えなくてはならないのですが、
ここは駅から１０分以内だし売却時も困らないかなと思って検討しています。

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学区で選ぶなら、土橋小、富士見台小、宮前平中学区ですかね。全国一とのこと。鷺沼の北側～宮前平になります。

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>784
誰が言ったの？

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ここは、もう完売間近なんですかね？？

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平成25年4月中旬　最終期販売開始予定....か．．．
完売間近？

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場所は悪くないけど、金額高いわ。

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高圧線の近くにあるマンションや戸建って、結構あるよ。

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高圧線は見栄えが悪いから大嫌い
あれがあるだけで街並みは大崩壊する

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ヒルズまで待てば良かった。。

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７９２
でも、高圧線のおかげで電気が使えるわけで　笑。
高圧線近くに住んでる人は結構いる、ということが言いたかっただけ。
街並みが気に入らないなら、この辺のスレッドに来るだけ時間の無駄。
武蔵小杉とかどう？

７９３
ヒルズも近くに高圧線あるよ。

もうね。調度良い場所なんて残ってないんだよ。
中古か、再開発まで長期間待つかだね。

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東急百貨店と団地の間にある生命保険会社社宅が
マンションに建て替えられる
計画があるって聞いた事あるけれどどうかな。

やっぱり、あそこから団地にかけての辺りが
一番良いよ。

じっくり待つかな？

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ああ、あそこら辺が出たら即完売するだろうね。
いいと思うよ、確かに。

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あそこの立地は予算的にとても現実的ではないです
希少性考えるとニコタマライズよりずっと高い・・よね

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自己レス
やっぱりそこまではしないかな
だいぶ先のことでも気になりますね

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うん。だからそれは自由。平気で住んでる人もいる。

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何処かの掲示板で言っていたけれど、
たま団地の存在は地域のオモシだね（良い意味じゃないよ）
磨けば地域を活性化させ、団地自体も立派な玉になるのに．．．


ニコタマで再開発、建て替え中のマンションがあるが
旧住民は随分得をすると思う。
自分の住まいが快適なマンションになり、
余った戸数は高値売却でおつりがくるのでは？

アベノミクスに我関せず、爆睡中のたま団地

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アベノミクスに関わるのは23区（特に都心３～５区）だけみたいな感じですよね。
郊外は、まぁ都心の流れに流されてましょ～みたいな

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コンクリート100年安心論で
後数十年は現状維持のようですよ、あの団地は。
如何に住み心地が悪くともね。

アンケート取れば建て替え派が結構多いと思うけれど
封印されている。

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2月、3月　青葉区の人口が大幅に
流出し続けている。　
何が原因だろう？
日本の総人口の頭打ちの影響ではない．．．と思う。

田園都市線を複々線にするとか通勤通学を
より快適にしないとこの傾向は続くのでは。

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795さんが話題に出している日生社宅のユリノキ通り沿い側、もう閉鎖されてますね。

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８０５
そうですか。
ちょっと五月蝿いかもしれないけど、まあ良い立地ですよねー。

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基本的にはさぎ沼中央通沿いを歩くので
帰り道も結構人通りがありそうですね

大通りからマンション方面に曲がってからは
夜は人通りはどうなのでしょうか？

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完売まだあ？

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広告全然こないし、一部残しつつほとんど売れてるんだろうなあ。

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青葉区の人が減少傾向にあるみたいですね。
まあ冷静に考えたら、都心から遠すぎる。その割に異様に高い価格設定。
この辺りは土地ももうそんなに無いと思いますので、高齢者中心（と、セレブ）の街という印象。
とはいえ、速いタイミングで完売するとは思います。

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タマタマーン！サンキュー！

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タマタマンの情報は確かだろうから、やっぱり秘かに売れてるんですねー。

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MGで聞いたところ、売れ行きは順調みたいですね。
先着順で販売する部屋もあるみたいですが、これは少数で、
まだ売りに出していない部屋もあったようです。
サイトに最終期とあったので、もう全部公開しているのかな？

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おはようございます


公式データは


1期で１０５戸申し込みでした


１２６中１０５

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高圧線の真下のもきついですね。

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タマタマン、有益な情報ありがとうございます！

坂は何度かでてきてるけど、気になるほどの傾斜と長さじゃないし、この近辺で探すなら好条件な立地の方という判断の人が多いのではないでしょうか。

高圧線も真上じゃなくて、実際はかすめる程度だし、あの鉄塔の距離で影響があるというなら、坂もそうだけど周辺のマンション全部そうなっちゃうからね。

さいたまじゃなくて、たまプラーザ近辺や田園都市線だと、街並みも綺麗で駅周辺繁栄してるのに、駅近で静かなどの好条件が、評価されてるのかなあと。あと、変な共有施設ないし、戸数も多過ぎず少な過ぎず、バランスが良いように思います。

素人分析ですが、不動産のプロ的にはどうなんでしょう？

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はあ、駅からずっとと言われますかあー。
まあ、いまどきGoogleストリートビューで見ればわかるし、現地行けばわかるんで、坂のご判断は自分で確認したほうが良いですね。

しかし、この程度の坂が気になるほど坂に重きを置かれる方がこの周辺で物件探しされているとすれば不思議ではあります。

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結論から言うと、坂も高圧線も気にしなければここは良い物件です。
しかし、高圧線も崖もガタンゴトンも気にしなければ五丁目の方がもっと良い物件だと思います。

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外観完成予想図ではタイルの色がグレーですが、実際はベージュっぽい感じになりそうですね。
完成が楽しみです。

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条件はかなり良いほうだと思いますよ。
朝から夕方まで陽当たり良し、面する道路は交通量少なく排気も影響無し。高圧線ありますが本当に気にするレベルか不明。恐らく震災で鉄塔倒れるまで影響無し。
坂はありますが、この程度で無いほうがよければこの辺りではないとこ探せば良いですし。
東名川崎まで車で5分程度、たまプラから羽田、成田まで直通バスあり、たまプラから渋谷まで急行で約20分、深夜バスもありという条件バランスを求める方には、問題ない範囲かと…
新幹線は良い条件とはいえないですが。
かなり順当に売れてるようです。

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高圧線近いと万が一を考えるとちょっと心配ですね。

でも、ここはかなり上空で一部棟をかすめる程度。鉄塔まで距離あるし、この電磁波レベルでもし影響があるとしたら、家電とかテレビや携帯使えませんね。

電磁波を気にするなら周り家電だらけの個数の多いマンションには住まわれないほうが安心だと思います。アンテナとか携帯基地とか電柱とかもっと近いところに色々ありますからね。

まあ、売れているということですから、そういう市場評価ということなんでしょうね。

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窪地・盛土－300万円
高圧線－500万
線路－500万
崖－1000万
西向き－500万
徒歩１分あたり±300万円
お墓系－200万円

もしもドレッセ2丁目に高圧線も低地もなかったら　75平米6800万

ドレッセ2丁目　6000　（6800－低地（300）－高圧線（500））
ドレッセ5丁目　5700　（6800－高圧線（500）－崖（1000）－線路（-500）＋徒歩5分（＋900）

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徒歩分数間違えました。。。

ドレッセ2丁目　6000　（6800－低地（300）－高圧線（500））
ドレッセ5丁目　5400　（6800－高圧線（500）－崖（1000）－線路（-500）＋徒歩（連絡橋で6分）（＋600）

まあ、いずれにしても他に仕様とかいろいろ差はあるので一概には言えませんが、基礎的にはこのくらいの
市場評価かと。。

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おはよー、ございまーす


おーし、たまぷら、あざみ野のみんな


タマタマンが気のきいた書き込みしてやるから


待ってろよー


今日は会社ですので、、

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タマタマン、まってまーす♪

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坂、坂ってたまプラ、鷺沼関連スレでうるさいのがいるね。嫌だったら埼玉へどうぞ。

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マンション横に階段あるから坂はほぼ気にする必要ないですよ〜

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まーまず、用地取得の観点から
マンション立地のことの解説な！！

みんな、心してメモを取るように

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高圧線は、評価としては
マイナスです。

どれくらいマイナスにすればいいのか？
という話になりますが、
感覚値では、語れません。
感覚値では、会社を動かせません。

ましてや、ＴＫＫとＮＴＴの超ビッグ企業なわけだから
最終的に稟議を下す役員もうるさいわけよ

なんで、そういう売値になるのか？を
データをつけて、説明しなくちゃいけないわけよ

高すぎても、売れなくなるし
安すぎても、いい利益を出せなくて
超どんぴしゃという風に考えさせるように
データ的な説明をしちゃうわけよ

ＴＫＫもＮＴＴも
特に、今回の主幹事企業はＴＫＫだから
ＴＫＫの開発の人ががんばって
資料を作るわけよ

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まー、どんな風に高圧線の立地評価のマイナスをしたかは
タマタマンなりの推測だけど
２丁目にあるマンションで、高圧線の近くにあるマンションと
高圧線とは離れているマンションの中古成約価格の
かい離率をしらべてるとかしてるんじゃないかな

たとえば、平成10年で高圧線立地の７０㎡だと中古成約価格
5000万円
同じく10年築で高圧線立地じゃない70㎡だと中古成約価格
5500万円とかね

で、高圧線があると坪単価にすると20万円くらいの
かい離率があるだ、とかで立証するわけよ

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あと、このマンションは
2棟構成になってるから
眺望がわるいところと
いいところの部屋ができるよね

こっちのほうが、ネックになるんじゃないかな
と思いますが、そうでもないのかな

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坂についても同じ考えだな

駅からフラットアプローチのマンションの成約価格がこの値段
駅から坂になってるとこの中古成約価格とかね

２丁目は、自転車屋のコギーの前の方のマンションが
フラットアプローチになって
今回のマンション周辺のマンションは、ちょい坂の上だから
それぞれの中古成約を比べれば
根拠づけられたマーケット資料になるよな

どうでしょうー？
電鉄さん？

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まー、こんな感じでねづけするよね

マンション事業する場合は、
最初から売値はほぼほぼ決まってるよ

Ｒｅバブルとかががんばって、
坪３００で設定していたところを
坪３１０で売れます、
っていうなら価格の変更もありなんだろうけど

坪３００で設定していたのを
坪２９０で売りますって言っても
多分、営業がんばれ、

ってなると思います

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誰かが書いてたけど

売値＝いい場所ではない

とか見たけど
確かにそうかもだけど

売値≒いい場所なのかな

と思います

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まー、坂がきついという方が
いらっしゃいますが、
そう思う人もいるということでしょう

まー、結果坪単価２６６だったということでしょう

なので、フラットな場所になれば
当然、それより高い値段設定でいけるという
話になるでしょう

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では、５丁目と２丁目どっちがいいの
ですが、
よくわかりましぇん

ここは、みんなで議論しましょうよ

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で、２丁目のマンションの中では
いい立地でしたか？というごしつもんがありましたが
普通ですというコメントです

やはり２丁目の一等地は
桜さ並木沿いとか
ケヤキ並木沿いとか
公園に面したところでしょう

２丁目においては、このマンションしか
現在販売されていないので、
２丁目
ということだけでしか、注目されてませんが、
もし中古で、二丁目のマンションどれか一つあげます
と言われたら
これはあまり選ばれないような気がします。

たとえば、大和ハウスのマンションとか
ブランズとか工藤建設のマンションがいいなー
と思います。
２丁目の中ではね

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最近はアベノミクスの効果か
不動産の価格に上昇の気配があって
間違いのないマンションを
という記事があちらこちらに踊っていますが
再販性にこだわるのであれば、
細かくその地域の特性を分析しないとだめだと思います

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価格表示が残っている．．．まだ完売していない？

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確かに価格の表示が残ってますね。
どなたか、状況をご存知の方、いらっしゃいますか？

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