ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンについて

どうも、こんばんは

タマタマンです

ドレッセ鷺沼検討中の方

コメント、ありがとうございます


ドレッセ鷺沼についてですが

ドレッセ鷺沼購入者？の方と

タマタマンとの間で

激しいバトルがありました。。



理由は、ここでは置いときます。



ですが、ドレッセ鷺沼の立地は

いいと思います。

高台で、南西側に眺望が抜けて

周辺は、第一種低層住居専用地域で

ルートさえ選べば、

なんとなく駅から平坦で

ちなみに

ここよりさらに条件が悪い

近くのプラウドは

お墓、高圧線、電車、高速

オールマイティー物件で


坪平均２６５万円で

売り抜けました


さすが野村さんです


こちらのドレッセですが

坪平均２１０万円です

つづきは　またこんどー

タマタマンが

おそらく発売されるもので

いいなー、と思う田園都市線のマンション


コレ
http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei.html/ta_jirei_52.html

↑ここ、気になっいたんで情報ありがとうございます。

現在工事の真っ最中ですよね。駅近で、川沿いを気にしなければ、川沿いだからこその眺望で、良い立地ですよねぇ。
30年ちょっとで建て替え協議に入ったんですか。170平米の部屋もあって、
相当高そうですね。

タマタマンさんがいいなーと思われているマンション、確かに良さそうです。
予想の坪単価はおいくらくらいでしょうか？
今このドレッセ美しが丘二丁目を買わずに暫く待とうかなー

最近、ここを契約したものです。

中古で、グランノア宮前平というマンションが４９９０万で出てたのですが
最近売れたのか、一覧からなくなりました。

広くて立地、眺望もよさそうなのですが、なにせ築６年。。設備も食洗機がなかったりと
やや一昔前なのがひっかかり、リフォームや設備を揃えたら新築も買えるかなと。

それでも購入する人がいるのは、やはりこの宮前平小学校・中学校近く、という学区の
条件の良さで、今すぐ住みたい人がいるということでしょうか。

もともとは5000万台後半はしたと思うので、６年で600万安ではあるのですが、踏み切れ
なかったです。。

>669さん
再開発があっても、宮崎台が急行停車駅になることはありません。

あざみ野ですら、地下鉄開業後に地元絡みの要望やらで、やむを得ず停車駅にしたことをご存じない？
東急は市営地下鉄の誘致をたまプラ南口にしてきましたが、横浜市がそれを蹴りましたから。

田都にこれ以上急行停車駅は必要なし。

複々線になったとしても、まずは大井町線を鷺沼延伸、でも梶が谷〜宮前平は、高津、二子新地と同じ運命でしょう。

田都最強はたまプラ、あざみ野。
でも個人的にはあざみ野のどっちか坂の上が、好きです。たまプラはゴチャゴチャ感が拭えません。

確かに、宮崎台急行停車はありえないです。
現状でも鷺沼、たまプラーザ、あざみ野の３駅連続急行停車は変ですね。
たまプラーザは東急百貨店があり、あざみ野は市営地下鉄乗り換えがあるので、まぁ妥当です。
あざみ野も、市営地下鉄ができてしばらくは急行通過駅でしたね。

なんか、やたら宮前平を推す人がいるけど、

タマプラ検討してる人が宮前平なんて検討しないでしょw

十分比較対象になると思いますよ。

宮前平と比較対象にするかどうかは個人の自由ですが、
・商業施設（東急百貨店、テラス）
・成田、羽田へのリムジンバス
・アドレス（横浜市、川崎市）
・急行停車駅
などを重要視する人は、比較対象にならないです。

まー、まー、

同じでんとなんでー

都内ならどこでも良いわけではない。
城南地区では小杉と同条件となると高くて買えない。
大田区でも多摩川線なら安いが不便。
よって小杉になりました。

現在たまプラ住まいで、まさに宮前平とたまプラとどちらのマンションを買おうか悩んでいる者です。

もちろんたまプラーザは便利で住みやすい街ではありますが、駅徒歩10分以内で高速道路・線路・高圧線の影響がないマンションとなると選べるマンションはごくわずかとなってしまいます。
そういった物件は中古でも5千万ほどするものの、奪い合いのようにして売れていきます。
我が家もたまプラで家探しを初めて早や数年経ち、ほとほと疲れてきました。

宮前平であれば駅徒歩5分以内で絞っても物件が豊富にあり、学区は県内でもトップクラスの名門校で、生活に必要最低限の店は揃っており、そして中古物件価格はたまプラより500~1000万安い…ということで我が家では比較対象になってきました。
電車は各駅停車しか止まりませんが、どのみち通勤時には混雑回避のため各停に乗って都心まで通っていますし、震災を経験してからは一駅でも二駅でも会社に近い方がいいという気持ちもあります。

こんな人もいるってことで。

こんばんは

タマタマンです

やれ、宮前平だの

それ、たまぷらだの

という議論がありますが

不動産の価格形成は

何が元になっているのか？

と考えてみました。

もちろん、需給バランスが価格の

要素ですが、その需要を決めるものとは

なんでしょうか。

街の住みやすさとは

行政や民間が、街を住みやすくするために

お金をどれくらい投資したかと

その街の住宅の面積を割ることに

よって価格が求められると思います

たとえば、

にこたま、

大規模な商業施設

緑豊かな公園

電車２本

その他公共施設

区画の整った住宅街

都心からの距離
（時は金なり）

などの要素で成り立っている

と思いますが

その投資の額に

住宅の面積が割られて

価格があると思います。

実際には、そんな計算できませんが

仮に、都心部からの距離が違わないとして

二子玉川になにもないとしたら

誰も住みたいと思わないと思います

お金を投資して

魅力的な街づくりにしようと

してるからこそ

人が住みたいと思うんでしょうね

そういう意味では

都心部から近く
魅力的な街づくりが
出来ている赤坂とか
えびすは
すべてがそろっているから
住みたいと思うけど
高いなーと思いますし

港北ＮＴなんかは

昔は何もなかったのに

電車を通して

土地を道路に替えて

インフラを整えて

商業施設、病院などの公共施設

を作って投資をした結果

今は４０００万円くらいで

マンションが取引されるように

なって

タマタマンの

言いたいことがなんとなく

つたわっているといいですが

とにかく

不動産は

ある土地に対する

投資のリターンで成り立っていると思います。

そういう意味では、


学区がいいとされる宮前区は


学区から1歩外れると

値段が極端に変化します

ということは


それは、住みやすさということの

評価ではない気がします


学区から少し外れたからといって

住みやすさはそんなに変わらないと思うので

鉄塔って意外にかっこいいですね。この前現地を見てそう思いました。東京タワーを思わせるシルエット。一直線にピーンと張った送電線。

考え方ひとつで素晴らしい景色に変わるものです。

通学させたい学校があるのは

分かりますが


学校は、長くても6年で終わります。


人生は80年なので


本当に選ぶべきは

学校を卒業してからも

住みたい街なのかな

と思います。


学校にこだわるのであれば

賃貸でいいかなー

タマタマンの文章、ながいなー

学区がいい地域の
不動産が高いのは
仮に子供を
塾に通わせるコストとの
兼ね合いで高くなる位
と思います

都内のいい場所で
学区がいいというのは
そんなに聞かないかな

美しが丘２丁目は、純粋に地形だけ見たら、あまりいい土地ではないと思います。
というのは、周辺よりも一段低くなった谷のようになっているからです。
だから鉄塔なんかも建てられているんじゃないかと思います。

江戸の都市が

どうやって発展して

東京になったのかというのは

地形が大きく左右してます

皇居（江戸城）より北側と東側

が栄え、現在にいたっていて

皇居より南側、西側が

なぜ、大正から開発されたのか



タイムラグがあったのかというと

城北・城東地域は

平坦で川が近くにあったことから

人が住めるように

インフラの整備がしやすかったため

人口が集中し

街が栄えたといわれています


対して

城南・城西はというと

岩盤が固く

江戸からみると

地勢が高く

インフラの整備が困難だったために

土木技術が発達していない当時では

人が住めるように

出来なかったといわれています

で、何が言いたいかというと

大正以降に開発された街は

基本的に丘陵地帯になっています


なので、ニュータウンと呼ばれるエリアは

基本、やまっぽいところにあると思います。


対して、東海道線沿線の町や

城北・城東エリアは

昔から街があるので

道幅が狭く

区画が狭く

ごちゃごちゃ感が否めません

すごい遠回りの話ですが

でんと全体は、丘陵地帯です

なので、高台立地もあれば

そうじゃない立地もあります


美しが丘２丁目は


川崎方面に向かって

南西傾斜の地勢となっており

一番の高台になっているのは

ドレッセ鷺沼のあたりで

今回のマンションについては

割合下のほうになっているような気がします

ここのマンションがある辺りって何気に不便だよね。
駅からはきつい上り坂だし、仕事帰りの買い物は家と反対方向に行かなければならない。
公立中に入学する場合、美中までは結構遠いし。
本当にアドレスとイメージだけで値段がついている感じ。

上でも出てたけど、立地としては団地最強ですね。

どう考えても団地の土地は
たまﾌﾟﾗに残された最後のフロンティアですね。
悪く言えば建て替えが封印された現状の団地は地域の発展の
阻害要因ではないでしょうか。
（勿論団地の個々の持ち主が考える事だけれど）


美しが丘１－３は横浜市、東電も一緒になって次世代郊外街作りモデル地域に
指定され、活発にセミナーや議論が展開されているが、
場所的に中核の存在でありながら団地の参加や存在感は小さい。

折角横浜市が参加しているメリットを生かせば良いのに。
横浜市から容積率の緩和など（敷地にゆったり建っているので本来はそんな必要は全くないが）
を認めて貰い、その代わり７-８階のマンションに建て替え余裕の出来た敷地に
保育所、図書館、集会場、幼稚園、デイケアなど地域コミュニティに必要な
施設を建てる。

マンションは豪華なものでなく５０００万円以下で若い人達にも
手が届く価格にすれば、若者の流入にも繋がる。
緑が多い敷地内に託児所、幼稚園があれば若い家族にとって素晴らしいマンションになる。

何よりも建て替えすれば済んでいる人達（団地の持ち主）にメリットが大きい。

こんな考えは間違っているでしょうか？

美しが丘１－３は横浜市、東電も一緒になって次世代郊外街作りモデル地域に

は

横浜市、東急に

訂正します。

713さんのアイデアが実現すれば最高ですよね。
あれだけの場所を無駄にするのは勿体なさすぎです。
郊外団地の再生モデルとして建て替えが実現すれば現住民の方々のみならず、たまプラ全体にとって利益は計り知れないと思います。

多摩、諏訪２丁目で今年秋建て替えが完了、入居開始する大規模集合住宅が
あります。


昭和４６年入居開始物件。　５階建て　（エレベーターがないのが建て替え理由の
一つ）　２３棟、６４０世帯　　（たま団地に築年、規模、似ていますね）

が

高層マンション７棟、１２４９世帯になり　老人施設、保育園、農園が
新たに創設されるそうです。　住民負担は原則なしだそうです。

だ～か～ら～、何度も言うけど、

横浜市と東急を巻き込むんですよ！

お互いにメリットがあるんだから、話は早いデショ？

住民負担なしで新しく快適なマンションが手に入れば
資産価値も上がり言う事無いけれど．．．

現実は１５年毎の大規模修理計画が進行中らしいです。
新たな失われた１５年が始まります。
コンクリートは１００年は持つとの
建て替え反対派の声が大きい？

ここで立ち止まって、もし建て替えすれば
どんな姿が期待出来、収支はどうなるか、どんなメリット、デメリットがありそうか、
東急グループなどのジェネコン（必ず複数）に
紐をつけない勉強会でも開いて貰ったらどうかね。

何れ必要な事だし。

ドレッセ２丁目物件には直接関係ない話で御免

ここって坂がかなりキツイよね。

ほんま？