ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンについて

もちろん、

割安な新築マンションもあったり

住宅の供給状況などもあるから

絶対的な指標ではないですけど


ある程度のサンプル数で比較すれば

統計的に意味のあるデータになります

そういう意味から

判断すると


宮前区のパークハウスより

今回のマンションのほうが


周辺のマンションの中古成約事例との


かい離率が小さいと思います。


それだけ地元評価が高く

住みやすいという街の

評価を得てるんだと思います。

それと

宮前区は

学区でマンションの相場が

かなり変動します


この数字の変化は

購入者の街への評価というより

学区への評価というデータが

読み取れます


なので、購入者のマインドは

住み心地というより

学区ありき

というのが、

宮前区のマンションマーケットを

見定めるうえで

重要な評価ポイントになります

住宅の好みは人それぞれですが


もし、学区にこだわった住宅選びを

されたいのであれば


宮前区のパークハウスは


お勧めです

パークハウス宮前平もかなり魅力的だったのですが、やはり道路との近さが気になるのと
安い、一番下の広い部屋は、道路と反対側に窓がないのが、ネックですね。。。5000万で
80平米、駅2分、ということで、我慢しないといけないところですが。

最近ここに当選し、購入を決めた者です。今後の方のために、参考になればと思い決めた理由を書きます。

まず、この沿線ではドレッセシリーズで選びました。ほかの末長組とかはやはり施工とかの評判が気になり、選択肢から外しました。三井の物件もありましたが、立地の割に高かったので、やめました。宮前平とかも悪くなかったのですが、値段の割に駅周辺寂しく、小規模、日当たり微妙でやめました。
たまプラーザの駅周辺がやはり魅力ありでした。新しいテラスだけでなく、旧商店街周辺もお店が色々あります。マンションに向かう通りも桜並木があり、周辺は静か。値段なりの値打ちがあるように思います。徒歩8分でこうした立地はしばらく出ないんじゃないでしょうか。
同じ東急の近くの鷺沼の杜も検討しましたが、どうせ使わないだろうなあというような共有施設が多すぎで、検討してた部屋は西側だったり、高速が近くてうるさい、ゴミ置き場も規模の割に一箇所しかなく、部屋から遠かった、駅周辺が寂しいなどでやめました。徒歩9分というのも、部屋までの距離を考えるとそれ以上かかりそうでした。
美しが丘は123戸で、共有スペースもあまりなく、コンパクトに必要機能が揃ってて、バランス良いように思いました。送電線も調べましたが気になるものではありませんでした。
ひとまず、長くなってきたので、こんなところです。

良いお買い物されましたね。
契約後にやっぱりパーク宮前平の方が駅近だし、学区もいいしと思ったりすることはないですか?
私はまだ迷っています。

ちゃっす


タマタマンです


パークハウスとドレッセの

立地評価を

タマタマンなりの分析です

宮前平２丁目と美しが丘２丁目のポジションでは

どうなのかということです

ドレッセは

やっぱり囲まれ感がネックです

美しが丘２丁目は

たまプラーザの中でも

駅近

公園近

商店街ちかいで

一番いい立地ですが

その中でも

可もなく不可もない

といったところでしょうか


フローレンスパレスの立地とか

自転車屋の前の通り沿いが一番評価が

高いと感じます。

南東側や南西側が

桜並木なので

建物に囲まれた感じがなくて

いいです

宮前平は

駅の南側が尻手黒川

駅の北側が

急こう配の富士見坂

で街がなかなか賑わう余地がない

印象の街です

ただし、坂の上には

小学校・中学校や図書館などの

公共施設が充実している感じがしますし

街がにぎわう余地がない分

人の多さを苦手な人には

いいと思います。

ところで駅前のマンションの人たちは

坂の上の東急ストアとかには

行くことはあるののでしょうか？


そーいえば、川崎縦貫鉄道の計画では

坂の上に駅が出来るだの出来ないだの

ちょっとした噂になったこともありましたが

地下鉄自体の計画が

浮かんでは消えですね

で、パークハウスの立地は

駅から近いですが

欲を言えば

富士見坂の向かって

左側のほうが

いいです


南西傾斜地なので

坂の右側のマンションは

目の前が低層の建物だったりするので

眺望がいいのと

バルコニー前が坂よりかは

静かだと思います。

なので宮前平に関して言えば

坂の左側がよいと思います。

出来れば駅寄りの左側で

もっとも、宮前平より

宮崎台のほうが、タマタマン評価は高いです。


理由は、置いときます。

で、立地評価が影響するのは

中古で売る時です。


中古を選ぶ人の理由は

さまざまだと思いますが、

中古になった時

多少の築年の違いがあれど

どのマンションの立地がいいかで

判断されます。

たとえば、

タマタマンが中古を買うとすると

どうせ中古だったら、

囲まれ感があるより

桜並木が見えたほうがいいか


という心理が働くと思います。


5000万円、７０㎡で築２年のドレッセ美しが丘２丁目

4500万円、70㎡で築10年のフローレンスパレス（桜並木が見える）

だったら、５００万円をリフォームに回して

フローレンスを、タマタマンは買います。



一度入居してしまえば

新築は中古になり

プレミアムはなくなると思います。

地下鉄が延伸するようなんで、

20年後とか、売る時に、地価が下がらなければ…

なんて目論んでます。

なので、

タマタマンだったら


郵政がマンションにならないか

待つかもしれないです


宮前平中学校で選ぶんだったら

宮崎台のＮＴＴ社宅がマンションに

ならないかなー

と思います。

住宅購入のタイミングは

人それぞれなので

今決めないといけないとすると

待つのは難しいですよね

地下鉄延伸すごいですね


今からだと

いつに完成するんでしょう？

サンクス！タマタマン！

タマタマンのコメンツはいちいち参考になります。

宮崎台の評価が高い理由も教えてもらえたら嬉しいです。暇な時でいいんで。。。

ちなみに

三菱ＵＦＪ信託銀行

不動産コンサルティング部門の
（ここの社員の人は、不動産鑑定士が多い）


最新のマーケット感ですが