ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンについて

>611
安いファストファッションの洋服は衝動買いしますよね。

ところでここのマンション（2丁目）は順調に売れているのかな？

私のパソコン開くたびにこのマンションの広告が
出てくるので、まだ完売じゃないね。

第二期の販売戸数をみたら、思ったより要望が入っていなさそうな感じでしたね。
「たまプラに住めるチャンスです」なんてメール頂いてましたが、このフレーズにはちょっと違和感を覚えました。

ちょっと値段が強気ですよね～いくら美しが丘駅10分圏内といえど…
あと500万ほど全体的に落とさないと誰も手をつけないと思うな。
青葉区で新築マンションで5000万以上出す人って今は殆どいないと思う、よほどの東急信者さんじゃないと。
この値段じゃリーマンショックちょっと前くらいの値段だよ、まだこの強気値段でいくのは早いと思った。

でもその高値に飛び付いちゃう相場観のない鴨も多いんだよね。だから不動産は面白い！

ちっす

タマタマンです

ごぶさた

まってましたタマタマン！
で、このマンションに対する評価はどうなんですか?

周辺の開発予定なども分かったら教えて下さい。

こんばんは

タマタマンです

市ヶ尾にドレッセができるよ

いつになるか知らないけど

１５０戸は、あるかなー

開発計画が分かり次第お知らせします！！！

電鉄さんに、怒られちゃうかなー。。


よく話題に上る

たま団の開発計画ですが

どーなんでしょう？？


タマタマンは、都市再開発法のこと

全然分かってないんですが、

再開発にも色々と種類があるみたいで

どういうスキームで再開発するのか

楽しみです

まー、どっちにしても

あれだけの敷地面積で

1,200近い世帯があって

たまだんのようへきとか

敷地内の公道の廃止をするのは

並大抵じゃないかなー

タマタマンの勤めているデベも

市街地開発事業を進めてますが

タマだんより全然小さい規模とか地権者の数でも

難しそうかな

憶測でコメントしちゃうのは

ごめんなんだけど


タマ段がリニューアルするころには


今、会社に新卒で入社した新社会人が

定年を迎えちゃう頃に

ようやく完成とか

そういうレベルな

感じだと思います

たまだんより

ずっとちっちゃい

六本木ヒルズとか

二子玉川ライズとか

表参道ヒルズとかでも

３０年近くなのかなー

再開発仕上げるのに

今から１００年後くらいに


たまだん

やっとまとまりました



新・たまだん誕生！



みたいなチラシが

新聞の折り込みに

なってたりね

それより

郵政宿舎が現実的かなー


マンションになるのが

楽しみです


それと今回の物件は

囲まれ感が

あるので

それがいやな人は

ダメだと思います。

どのマンションにも

日当たりとか眺望が悪くなる部屋は

ほとんどあると思います


こちらのマンションは

総戸数に対して

囲まれ感がないお部屋数が

少ない気がします。

それでも

坪平均２７０万円で

販売してるのは

すごいなー

と思います。

ちなみに
建築コストですが

めっちゃ値上がってます。


復興需要で

どのゼネコンンも

土木部門が好調で

大工さんが

足りないみたいです。

建築する人出が

ないから、人件費が値上がって

建築コストが上がってます

タマタマンレポート

おわり


ではまたー

ここって駅近いのになんで８分もかかるの？

ちっす

サンクス、タマタマン！

タマタマン　情報有難う。
ひょっとして再開発？って期待してましたが。

あそこはエレベーターがないので高齢化の今後
どうするのかな？
5階に住んでいたおばあちゃんが重い足を引きずりながら
息を整えながらゆっくり階段の昇り降りをしていたが、その内
部屋に籠りっきりになっていました。
車いすも使えない団地はお年寄りに優しくはありませんよ。

たまﾌﾟﾗの活性化の為にも早期の再開発を
期待してましたが残念。

タマタマンさん、ありがとうございます。
もしよければ、こちらと同時に検討中のパークハウス宮前平についてもご意見いただきたいのですが・・・

こんばんは。

タマタマンです。

たくさんのコメンツありがとうございます。



たまだん、再開発されるといいですね



タマタマンも地元住民なので、

さらなる街の発展に期待したいと思います。

宮前平中学校学区の

マンションは、ほんとに評価が高いです。



学区内であれば、

おおむね（←開発マンが、よく使う言葉）

坪平均２４０万円前後で推移してます。


宮前平中学校が評判がいいのは

生徒の学力や、部活動能力が高く

そういっった高い能力をもった

生徒がいる環境の中で、

子育てをしたい、という

根強いマーケットで

成り立っている印象です。

ただ、ほんとに住み心地がいいかは

新築のマンションの販売価格と

中古（大体築１５年以内）のマンションの

成約価格とのかい離がどれくらいあるかが、

判断材料になると思います。

学区内のマンションの

１棟当たりの戸数は

５０戸前後で、



あれだけ広告やら

モデルルームやらをするから

地元だけじゃなくて

中広域から来た人

（地元の住み心地を

知らない人）も当然買うことになって

なんだけど


中古の場合、基本は

地元の人しか買わないから

そこで地元の評価が

分かるかなー

たとえば、

新築坪単価が200万で

周辺の中古相場が150万の街と


新築坪単価が200万円で

周辺の中古相場が190万円の街だったら


後者の街は

地元の評価が高く、

住みやすい街なんだな、という

推測が立ちやすいです

もちろん、

割安な新築マンションもあったり

住宅の供給状況などもあるから

絶対的な指標ではないですけど


ある程度のサンプル数で比較すれば

統計的に意味のあるデータになります

そういう意味から

判断すると


宮前区のパークハウスより

今回のマンションのほうが


周辺のマンションの中古成約事例との


かい離率が小さいと思います。


それだけ地元評価が高く

住みやすいという街の

評価を得てるんだと思います。

それと

宮前区は

学区でマンションの相場が

かなり変動します


この数字の変化は

購入者の街への評価というより

学区への評価というデータが

読み取れます


なので、購入者のマインドは

住み心地というより

学区ありき

というのが、

宮前区のマンションマーケットを

見定めるうえで

重要な評価ポイントになります

住宅の好みは人それぞれですが


もし、学区にこだわった住宅選びを

されたいのであれば


宮前区のパークハウスは


お勧めです

パークハウス宮前平もかなり魅力的だったのですが、やはり道路との近さが気になるのと
安い、一番下の広い部屋は、道路と反対側に窓がないのが、ネックですね。。。5000万で
80平米、駅2分、ということで、我慢しないといけないところですが。

最近ここに当選し、購入を決めた者です。今後の方のために、参考になればと思い決めた理由を書きます。

まず、この沿線ではドレッセシリーズで選びました。ほかの末長組とかはやはり施工とかの評判が気になり、選択肢から外しました。三井の物件もありましたが、立地の割に高かったので、やめました。宮前平とかも悪くなかったのですが、値段の割に駅周辺寂しく、小規模、日当たり微妙でやめました。
たまプラーザの駅周辺がやはり魅力ありでした。新しいテラスだけでなく、旧商店街周辺もお店が色々あります。マンションに向かう通りも桜並木があり、周辺は静か。値段なりの値打ちがあるように思います。徒歩8分でこうした立地はしばらく出ないんじゃないでしょうか。
同じ東急の近くの鷺沼の杜も検討しましたが、どうせ使わないだろうなあというような共有施設が多すぎで、検討してた部屋は西側だったり、高速が近くてうるさい、ゴミ置き場も規模の割に一箇所しかなく、部屋から遠かった、駅周辺が寂しいなどでやめました。徒歩9分というのも、部屋までの距離を考えるとそれ以上かかりそうでした。
美しが丘は123戸で、共有スペースもあまりなく、コンパクトに必要機能が揃ってて、バランス良いように思いました。送電線も調べましたが気になるものではありませんでした。
ひとまず、長くなってきたので、こんなところです。

良いお買い物されましたね。
契約後にやっぱりパーク宮前平の方が駅近だし、学区もいいしと思ったりすることはないですか?
私はまだ迷っています。

ちゃっす


タマタマンです


パークハウスとドレッセの

立地評価を

タマタマンなりの分析です

宮前平２丁目と美しが丘２丁目のポジションでは

どうなのかということです

ドレッセは

やっぱり囲まれ感がネックです

美しが丘２丁目は

たまプラーザの中でも

駅近

公園近

商店街ちかいで

一番いい立地ですが

その中でも

可もなく不可もない

といったところでしょうか


フローレンスパレスの立地とか

自転車屋の前の通り沿いが一番評価が

高いと感じます。

南東側や南西側が

桜並木なので

建物に囲まれた感じがなくて

いいです

宮前平は

駅の南側が尻手黒川

駅の北側が

急こう配の富士見坂

で街がなかなか賑わう余地がない

印象の街です

ただし、坂の上には

小学校・中学校や図書館などの

公共施設が充実している感じがしますし

街がにぎわう余地がない分

人の多さを苦手な人には

いいと思います。

ところで駅前のマンションの人たちは

坂の上の東急ストアとかには

行くことはあるののでしょうか？


そーいえば、川崎縦貫鉄道の計画では

坂の上に駅が出来るだの出来ないだの

ちょっとした噂になったこともありましたが

地下鉄自体の計画が

浮かんでは消えですね

で、パークハウスの立地は

駅から近いですが

欲を言えば

富士見坂の向かって

左側のほうが

いいです


南西傾斜地なので

坂の右側のマンションは

目の前が低層の建物だったりするので

眺望がいいのと

バルコニー前が坂よりかは

静かだと思います。

なので宮前平に関して言えば

坂の左側がよいと思います。

出来れば駅寄りの左側で

もっとも、宮前平より

宮崎台のほうが、タマタマン評価は高いです。


理由は、置いときます。

で、立地評価が影響するのは

中古で売る時です。


中古を選ぶ人の理由は

さまざまだと思いますが、

中古になった時

多少の築年の違いがあれど

どのマンションの立地がいいかで

判断されます。

たとえば、

タマタマンが中古を買うとすると

どうせ中古だったら、

囲まれ感があるより

桜並木が見えたほうがいいか


という心理が働くと思います。


5000万円、７０㎡で築２年のドレッセ美しが丘２丁目

4500万円、70㎡で築10年のフローレンスパレス（桜並木が見える）

だったら、５００万円をリフォームに回して

フローレンスを、タマタマンは買います。



一度入居してしまえば

新築は中古になり

プレミアムはなくなると思います。

地下鉄が延伸するようなんで、

20年後とか、売る時に、地価が下がらなければ…

なんて目論んでます。

なので、

タマタマンだったら


郵政がマンションにならないか

待つかもしれないです


宮前平中学校で選ぶんだったら

宮崎台のＮＴＴ社宅がマンションに

ならないかなー

と思います。

住宅購入のタイミングは

人それぞれなので

今決めないといけないとすると

待つのは難しいですよね

地下鉄延伸すごいですね


今からだと

いつに完成するんでしょう？

サンクス！タマタマン！

タマタマンのコメンツはいちいち参考になります。

宮崎台の評価が高い理由も教えてもらえたら嬉しいです。暇な時でいいんで。。。

ちなみに

三菱ＵＦＪ信託銀行

不動産コンサルティング部門の
（ここの社員の人は、不動産鑑定士が多い）


最新のマーケット感ですが

マンションの価格の上限として

6,000万円という価格設定がありますが

（6,000万円はアッパー会社員の
住宅にかける上限のひとつの目安）

都心部の6,000万円を中心に据えたマンションの

在戸数にだぶつきが大分出てきたとのことです

理由としては、

今まで6,000万円前後のマンションの

受け皿がメーカー系会社員でしたが

この不景気で、そこまで住宅にかける

メーカー系社員が少なくなってきたのが

ひとつの要因として

考えられるそうです

対して、郊外の大型土地の取得状況ですが



建築費の高騰により

手が出しずらくなっている状況と

一次取得者の底堅い需要を背景に

大手不動産会社も郊外に進出してきたことで

競争が激化している状況で混沌としている

状況だそうです


なので、ここからは

タマタマン予想ですが

6,000万円近いマンションは

同じ面積のまま、価格改定が進むか

もしくは、占有面積を小さくして

価格改定になっていくかだと思います


また、郊外のマンションは、

用地取得の競争の激化

建築費の高騰で

値段が若干うわぶれになってくるかと思います。


なので、所得があまりなくて

郊外でマンションの取得を考えている人にとっては

あまりよろしくなくて

都心部の高級マンションがほしい人にとっては

お金さえあれば、値引きのチャンスかもしれません

宮崎台の件については

また今度ー

宮前平は営業の方に、落ち着いてるとか、店も十分あるとか、たまプラーザにもすぐ行けるなど言われましたが、やはり最寄り駅じゃないとなかなかたまプラーザまで行かないかなと思います。長年住むとなると駅の近くにスーパーや飲食店、ケーキ屋さんとか充実しててほしいので、そちらを優先しました。宮前平は、現状駅周辺が平凡な感じで、これ以上店もそんなに増えないように思えました。温泉があるのは魅力ですが、毎日いくわけじゃないですから、それこそ行きたいときは美しが丘からでも電車で行けるかなと。あと、美しが丘は鷺沼の杜と違って、表示より駅から近かったです。

タマタマンさんの書き込み、不動産初心者の自分にもとてもわかりやすくてありがたいです。

予算がMax6000万台後半で子供は持たない共働きならタマタマンさんは田園都市線の
どの地域を選ばれますか？
うちは広さを妥協して都内にするか、神奈川側で少しでも広めを選ぶか迷っています。
実家が田園都市線なのでこの沿線で家さがしを始めました。

図々しくて申し訳ありませんが、お暇なときでかまいませんのでご意見をいただけたら
ありがたいです。

634です、タマタマンさんパークハウス宮前平との比較のお話をどうもありがとうございました。
皆様仰るとおり、わかりやすく大変為になりました。
学区を重視するかどうか・・・
宮崎台の方が良いと思われるお話も、お時間あるときお聞かせ下さればら嬉しいです。
購入された方、皆様のお話も勉強になります。

たまプラはほんと住み易いし、いいよね

いやいやいや


タマタマン評価


さんきゅーです



宮崎台評価が高いというのは

宮前平と比べてです


宮前平は、坂と尻手で

落ち着かないです。

宮崎台は、宮前平と比べると

駅自体が高台にあって

尻手からかなり離れているのと




駅前の宮崎台プラザビルの

裏手側は、

大きな公園と閑静な住環境で

駅から近くて便利です。




タマタマンのような独身で

奥様が喜びそうな商業施設が

いらないなー

と思ってる人間には

駅からすぐで、落ち着いた

緑豊かな環境があることは

リラックス出来て

いいなー

と思います。



あと、ケヤキ並木だったり

桜並木がきれいです


駅から少し上ったところのケヤキ並木沿いなんかは

タマタマン的には

すごく好きです。


宮前平の富士見坂も見ごたえが

ありますが

宮崎台のケヤキ並木も

ほんとにいいですよ

駅からでないと

分かりませんが



まー、

タマタマンを囲む会でも

あれば

ちゃんと説明させてください

タマタマンさん、いつも楽しく読ませて頂いております。
宮崎台ですが駅前のドトールの閉店や神戸屋の移動に伴い、もしや駅前開発？と期待しているのですがタマタマンさん何か知りませんか？
もし駅前開発されるなら、いずれ急行が停まるような事もあるのでしょうか？
それなら宮崎台もありかなと考え中です。
お時間のあるときで結構なのでタマタマンさんのご意見を聞かせていただけると嬉しいです。

どうやら、消費税増税前の駆け込みに合わせるように、さらなる物件価格高騰が間違いなく起きるようですね。

また、ここ1～2年の物件価格高騰もこの影響を受けていたってことになりますよね？

生コン高騰と物件価格の関係について詳しい人教えて下さい。

タマタマンさん

いつも参考にさせて頂いております、ありがとうございます。

ところで鷺沼の杜が分譲されておりますが、鷺沼の住環境等を教えては
頂けませんでしょうか？（当方、土地勘が無いのですが気になっております）

よろしくお願いいたします。

どうも、こんばんは

タマタマンです

ドレッセ鷺沼検討中の方

コメント、ありがとうございます


ドレッセ鷺沼についてですが

ドレッセ鷺沼購入者？の方と

タマタマンとの間で

激しいバトルがありました。。



理由は、ここでは置いときます。



ですが、ドレッセ鷺沼の立地は

いいと思います。

高台で、南西側に眺望が抜けて

周辺は、第一種低層住居専用地域で

ルートさえ選べば、

なんとなく駅から平坦で

ちなみに

ここよりさらに条件が悪い

近くのプラウドは

お墓、高圧線、電車、高速

オールマイティー物件で


坪平均２６５万円で

売り抜けました


さすが野村さんです


こちらのドレッセですが

坪平均２１０万円です

つづきは　またこんどー

タマタマンが

おそらく発売されるもので

いいなー、と思う田園都市線のマンション


コレ
http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei.html/ta_jirei_52.html

↑ここ、気になっいたんで情報ありがとうございます。

現在工事の真っ最中ですよね。駅近で、川沿いを気にしなければ、川沿いだからこその眺望で、良い立地ですよねぇ。
30年ちょっとで建て替え協議に入ったんですか。170平米の部屋もあって、
相当高そうですね。

タマタマンさんがいいなーと思われているマンション、確かに良さそうです。
予想の坪単価はおいくらくらいでしょうか？
今このドレッセ美しが丘二丁目を買わずに暫く待とうかなー

最近、ここを契約したものです。

中古で、グランノア宮前平というマンションが４９９０万で出てたのですが
最近売れたのか、一覧からなくなりました。

広くて立地、眺望もよさそうなのですが、なにせ築６年。。設備も食洗機がなかったりと
やや一昔前なのがひっかかり、リフォームや設備を揃えたら新築も買えるかなと。

それでも購入する人がいるのは、やはりこの宮前平小学校・中学校近く、という学区の
条件の良さで、今すぐ住みたい人がいるということでしょうか。

もともとは5000万台後半はしたと思うので、６年で600万安ではあるのですが、踏み切れ
なかったです。。

>669さん
再開発があっても、宮崎台が急行停車駅になることはありません。

あざみ野ですら、地下鉄開業後に地元絡みの要望やらで、やむを得ず停車駅にしたことをご存じない？
東急は市営地下鉄の誘致をたまプラ南口にしてきましたが、横浜市がそれを蹴りましたから。

田都にこれ以上急行停車駅は必要なし。

複々線になったとしても、まずは大井町線を鷺沼延伸、でも梶が谷〜宮前平は、高津、二子新地と同じ運命でしょう。

田都最強はたまプラ、あざみ野。
でも個人的にはあざみ野のどっちか坂の上が、好きです。たまプラはゴチャゴチャ感が拭えません。

確かに、宮崎台急行停車はありえないです。
現状でも鷺沼、たまプラーザ、あざみ野の３駅連続急行停車は変ですね。
たまプラーザは東急百貨店があり、あざみ野は市営地下鉄乗り換えがあるので、まぁ妥当です。
あざみ野も、市営地下鉄ができてしばらくは急行通過駅でしたね。

なんか、やたら宮前平を推す人がいるけど、

タマプラ検討してる人が宮前平なんて検討しないでしょw

十分比較対象になると思いますよ。

宮前平と比較対象にするかどうかは個人の自由ですが、
・商業施設（東急百貨店、テラス）
・成田、羽田へのリムジンバス
・アドレス（横浜市、川崎市）
・急行停車駅
などを重要視する人は、比較対象にならないです。

まー、まー、

同じでんとなんでー

都内ならどこでも良いわけではない。
城南地区では小杉と同条件となると高くて買えない。
大田区でも多摩川線なら安いが不便。
よって小杉になりました。

現在たまプラ住まいで、まさに宮前平とたまプラとどちらのマンションを買おうか悩んでいる者です。

もちろんたまプラーザは便利で住みやすい街ではありますが、駅徒歩10分以内で高速道路・線路・高圧線の影響がないマンションとなると選べるマンションはごくわずかとなってしまいます。
そういった物件は中古でも5千万ほどするものの、奪い合いのようにして売れていきます。
我が家もたまプラで家探しを初めて早や数年経ち、ほとほと疲れてきました。

宮前平であれば駅徒歩5分以内で絞っても物件が豊富にあり、学区は県内でもトップクラスの名門校で、生活に必要最低限の店は揃っており、そして中古物件価格はたまプラより500~1000万安い…ということで我が家では比較対象になってきました。
電車は各駅停車しか止まりませんが、どのみち通勤時には混雑回避のため各停に乗って都心まで通っていますし、震災を経験してからは一駅でも二駅でも会社に近い方がいいという気持ちもあります。

こんな人もいるってことで。

こんばんは

タマタマンです

やれ、宮前平だの

それ、たまぷらだの

という議論がありますが

不動産の価格形成は

何が元になっているのか？

と考えてみました。

もちろん、需給バランスが価格の

要素ですが、その需要を決めるものとは

なんでしょうか。

街の住みやすさとは

行政や民間が、街を住みやすくするために

お金をどれくらい投資したかと

その街の住宅の面積を割ることに

よって価格が求められると思います

たとえば、

にこたま、

大規模な商業施設

緑豊かな公園

電車２本

その他公共施設

区画の整った住宅街

都心からの距離
（時は金なり）

などの要素で成り立っている

と思いますが

その投資の額に

住宅の面積が割られて

価格があると思います。

実際には、そんな計算できませんが

仮に、都心部からの距離が違わないとして

二子玉川になにもないとしたら

誰も住みたいと思わないと思います

お金を投資して

魅力的な街づくりにしようと

してるからこそ

人が住みたいと思うんでしょうね

そういう意味では

都心部から近く
魅力的な街づくりが
出来ている赤坂とか
えびすは
すべてがそろっているから
住みたいと思うけど
高いなーと思いますし

港北ＮＴなんかは

昔は何もなかったのに

電車を通して

土地を道路に替えて

インフラを整えて

商業施設、病院などの公共施設

を作って投資をした結果

今は４０００万円くらいで

マンションが取引されるように

なって

タマタマンの

言いたいことがなんとなく

つたわっているといいですが

とにかく

不動産は

ある土地に対する

投資のリターンで成り立っていると思います。

そういう意味では、


学区がいいとされる宮前区は


学区から1歩外れると

値段が極端に変化します

ということは


それは、住みやすさということの

評価ではない気がします


学区から少し外れたからといって

住みやすさはそんなに変わらないと思うので

鉄塔って意外にかっこいいですね。この前現地を見てそう思いました。東京タワーを思わせるシルエット。一直線にピーンと張った送電線。

考え方ひとつで素晴らしい景色に変わるものです。

通学させたい学校があるのは

分かりますが


学校は、長くても6年で終わります。


人生は80年なので


本当に選ぶべきは

学校を卒業してからも

住みたい街なのかな

と思います。


学校にこだわるのであれば

賃貸でいいかなー

タマタマンの文章、ながいなー

学区がいい地域の
不動産が高いのは
仮に子供を
塾に通わせるコストとの
兼ね合いで高くなる位
と思います

都内のいい場所で
学区がいいというのは
そんなに聞かないかな

美しが丘２丁目は、純粋に地形だけ見たら、あまりいい土地ではないと思います。
というのは、周辺よりも一段低くなった谷のようになっているからです。
だから鉄塔なんかも建てられているんじゃないかと思います。

江戸の都市が

どうやって発展して

東京になったのかというのは

地形が大きく左右してます

皇居（江戸城）より北側と東側

が栄え、現在にいたっていて

皇居より南側、西側が

なぜ、大正から開発されたのか



タイムラグがあったのかというと

城北・城東地域は

平坦で川が近くにあったことから

人が住めるように

インフラの整備がしやすかったため

人口が集中し

街が栄えたといわれています


対して

城南・城西はというと

岩盤が固く

江戸からみると

地勢が高く

インフラの整備が困難だったために

土木技術が発達していない当時では

人が住めるように

出来なかったといわれています

で、何が言いたいかというと

大正以降に開発された街は

基本的に丘陵地帯になっています


なので、ニュータウンと呼ばれるエリアは

基本、やまっぽいところにあると思います。


対して、東海道線沿線の町や

城北・城東エリアは

昔から街があるので

道幅が狭く

区画が狭く

ごちゃごちゃ感が否めません

すごい遠回りの話ですが

でんと全体は、丘陵地帯です

なので、高台立地もあれば

そうじゃない立地もあります


美しが丘２丁目は


川崎方面に向かって

南西傾斜の地勢となっており

一番の高台になっているのは

ドレッセ鷺沼のあたりで

今回のマンションについては

割合下のほうになっているような気がします