ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンについて

たまプラ、今までに、これは良いと思った物件がなかったので、
今後もなかなか出ないと思いますが、
長い目で待ちます。

5丁目は騒音のほか西向も悩むところ

五丁目はまだ詳細わかりませんが、立地的にはガーデンかな〜

526さん
近隣にいとこが住んでいて話を聞きました。美しが丘東小学校は半数位のお子さんが中学受験を
されるそうです。その為か、駅には大手の塾が揃っている様ですね。受験する子が多いからこそ
塾が増えていくのでしょうね。いとこの子が小学校へ通っている時代は転勤族のお子さんが多かった
様ですね。大手の社宅が今より結構あったそうです。

だけど難関校に入る子はごくわずかなので、子供にとっては残酷ですよね。

確かここはNTTの社宅か寮の跡地ですよね？

この辺りは美しが丘東に限らず中学受験が多いみたいですね。

566さん
ここはNTT独身寮の跡地です。

567さん
美東小と美小の子が進学する美しが丘中学は一学年二クラス程度だそうです。
どちらの小学校も一学年２～３クラスあるのですが、それだけごっそり私立に抜けていくようです。
美中もいい学校なのですがね・・・。

小中ともに評判はよさそうですね。

美中は神奈川県内の内申点ランキングで401校中55位でしたのでそれなりにレベルも高いです。
（ちなみに県内一位は宮前平中学です）
下手な私立に行くより美中に行くほうがいいという人もいます。

ところでマンションの話題に戻りますが、美小の下のシャープの社宅や郵政じゃないほうの官舎はマンションにならないのでしょうかね？

マンションになりそうですね。三井とか三菱のマンションを期待してます。

第2期の申し込み状況ってどうなんですかね?
今週末、要望書期限ってHPに書いてありました。

要望書、今日みたら、残ってるうちの半分くらいは入ってる感じでした。

東南向きは人気があまりなさそうでした（同じ価格なら、南向きを買うのかも）

＞５７０
すごいね宮前平中。噂通り。あの辺のマンションが高いわけだ。

＞573
結構、人気あるんですね！　価格が価格なだけに購入できる方が羨ましいです。。。
もう少し価格が下がると検討候補にいれたいのですが、要望書が結構でていることをみると値引きは厳しそうですね〜

中古で高値を掴むのはバカバカしいでーす。

正直そこまでの価値はないだろうという価格を出してきましよね。それでも買ってしまう方がいらっしゃるのがすごいと思いまーす。偉い！

築10年当たりからババ抜きゲームになってきまーす。

ババは引かないぞ～(^-^)/

美しが丘二丁目じゃあねー。。一丁目が再開発されて分譲になるならまだしも。

美しが丘一丁目　たまプラーザ団地。
15年振りの大規模改修工事の計画が進んでいる。
．．．と言う事は少なくとも15年間の建て替えはないという事。

建て替えを進めると経済的メリットだけでなく快適な居住空間取得等
恩恵があると気がつかない住民たち。
これから少なくと15年は宝の持ち腐れ。

建て替えを進めると資産価値暴騰するのにね。

一丁目にも送電線はあるんですか?
地元じゃないんで良くわかんないんですが、この前モデルルーム行ったときは、やけに鉄塔やら送電線線が目に付きました。
電磁波萌え～な方にはいいかもしれませんが、よそ者からするとちょっとゾッとしました。通勤以外は便利な場所ですけどね、タマプラは。。。。。

商業施設が整ってるだけでたまプラは便利な街じゃないですよ。
その商業施設が割と広い面積取ってるから住宅地が奥まってて駅から遠いという欠陥を抱えてる。
だから、横浜と再開発やるんでしょ。イメージだけですよ。いいのは。

やはり徒歩8分は駅近に該当しないのでしょうか?
一般的には徒歩何分までだと不動産として価値が高いと思われるんでしょうかね？

駅から１０分以内であれば不動産価値は高いです。

最寄り駅の商業施設が整っている＝便利　なのでは？
空港のリムジンが出てるのも、すごく助かる。
再開発って団地の敷地をでしょ？
駅から近い棟だと、徒歩５分前後だよね。

都心で10分ならいいけど、ここって所謂郊外ニュータウンでしょ?10分って遠いと思うよ。8分も遠いけど。。
徒歩5分以内は魅力やね。

団地の敷地は最高。

高台、送電線なし、産業道路や騒音なし、外部から隔離されている、
まとまった広い敷地、緑多い。
駅まで近い所で歩いて5分、しかも歩道と道路とは立体交差だから
道路を横切らないでデパートや買いものに行ける。

建て替えたら5000から億に近い物件も出るだろう（広さにもよるが）

そこ中古で買えるんですか?

そう、団地（美しが丘１丁目）が実はここの一等地なのよ。値段も間違いなく＞586　位だろう。
２丁目以降は駅から遠かったり、立地が悪かったり、あまり良くない。

団地中古54㎡、2000万円台　（駅近物件は2000万後半）で買えるけれど
何時建て替えになるかは不透明。

団地は若い人いるのかな？
かなり古いけど。

年寄りしか見たことないです。

いや、結構若いファミリーが住んでいるよ。
子供達の遊ぶ声が部屋まで届くのは癒されます。

高級住宅地で、団地の子ーってバカにされないかな…

高級住宅地って誰が言ったのでしょうか？

坪単価見ろ　全然高級じゃないから

環境、立地、地相などは高級住宅地になる条件は揃っている。
ここのマンション（美しが丘2丁目）や億ションのある駅の反対側(新石川）よりも
土地は遥かに良い。

再開発でちゃんとしたマンションが建てられるなら
まわりのマンションが逆に見劣りするようになるよ。

残念ながら建て替え計画ないから住み心地の悪い古い建物が
土地値以下（？）の低価格で取引されている。

>>593
美しが丘小学校は3丁目のお屋敷に住むお金持ちの子と団地の子とが通う学校ですが
お金持ちの子は妬まれる怖さを知っているのか、満たされているからか、団地住まいを馬鹿にされることはなかったですよ。

逆に中途半端な感じの家の子（戸建てでも小さい家とか）の子は団地のことを馬鹿にします（笑）

だけどやっぱりかなり裕福な家の子が多い印象です＞美小
子供が３～４人いて、それぞれの子供に山のように習い事をさせてその後全員中学から私立に行き、
奥さんは専業主婦で、外車に乗ってて、長期休みには海外旅行に行き、挙句の果てにあの豪邸ですからね・・・。

馬鹿にはされないけれど、団地っ子だったうちの子は格差をヒシヒシと感じていたようです。
うちも世帯年収1千万近くあったのでけして貧乏ではなかったのですが。

たま団、建て替えてほしい。あそこなら高くても絶対売れるのに。

たまプラ徒歩圏は最近めぼしい物件が出ない。ここは高圧線だし5丁目は線路だし。
もう待ち疲れました・・・（涙）

ズバリ、玉だん中古で買うのが正解です！

たまﾌﾟﾗではここしかない優良地域だが、
建て替え計画なし。

再開発計画のあるなしで
地域の発展にブレーキ役にも、切り札にも、なる。

すごく高くなると思うよ。
あそこは分譲で、土地の権利も何平米だか現在住んでる
住人たちで所有してる。だから、もし再開発したら、
その人達の住む部屋分が価格に上乗せされるだろうし、
その現住人達の発言力も強いと思う。
ここで高いだのなんだの尻込みしてるような人たちは
所詮雲の上の話になるんじゃない。

>ここのマンション（美しが丘2丁目）や億ションのある駅の反対側(新石川）よりも
>土地は遥かに良い。

そういうところに住む人達が、住み替える可能性はあるね。
そしたら、まあまあのところに中古が多少でるんじゃない。
いつになるか知らないけど。

ベビーカー、車いすで道路を渡らないで、段差なしで
歩行者専用道路で安全に駅まで行けるのは大きなメリットだね。　
ただ団地はエレベーターないので一番の障害(笑）

広い敷地なので格差あり。
駅から一番近い（徒歩5，6分）一街区あたりが
最強。　中古値段も高い。
奥の方は北斜面。

＞子供が３～４人いて、それぞれの子供に山のように習い事をさせてその後全員中学から私立に行き、
奥さんは専業主婦で、外車に乗ってて、長期休みには海外旅行に行き、挙句の果てにあの豪邸ですからね・・・。


まさに青葉信者の描写（妄想）そのものですな。ま、そんな家庭がないとは言いませんが、
売るに売れない家、売り手がなくてもぬけの殻になった戸建て、
バブル時に比べ、60％も70％も下落した地価。。それが美しが丘３丁目実態でもあります。

社長・会長さんが多く住むまち…
青葉区はなかなか捨てたもんじゃないですね！

https://cakes.mu/posts/744

港区高輪がちょっと意外だったわー

どこの会社の？

605さん　どういう意味で意外だったのか気になります～

第二期７４㎡５４００万円からってあるけど、高すぎるね。
ここだけの話じゃないけど、検討者としてじり貧になる今後の事考えて行動しないと、あとで後悔する。
まずは、結婚して子供を作れる環境を日本中で増やそうよ。
でなければ、賃貸空き家ふえて将来身動きできなくなる逆風かと。

心配しなくてもこれから不動産はどんどん下がっていくと思いますよ。わざわざ郊外ニュータウンに住む必要もなくなると思います。移民がたくさん流入して都内での住居の確保が困難になれば話しは別ですが。。。

アベノミクスやらで一時的に心理が強気になっている人もいるでしょうが、日本の構造的な問題(人口減少)が解決されない限り、右肩下がりのトレンドは変わらないでしょう。

確かに、郊外の団地とかに貧困層のスラムみたいなのが出来上がり暴動事件とか
起こったりするかもね…20年後あたりとか普通にありそう。
青葉区内の団地でも、建て替えられるつもりも無さそうな団地は確実にそんな感じになって行くと思うな。

なるべく駅近で新しくて相場より少し高いとこに住むのがまぁ安全策？郊外タウンに関して言えば。
郊外のゆったりした雰囲気が好きって人も一定数いることはいると思うんだけどね…私もその一人。

まぁでも、自分の都合で苦無く移ったりすることが出来るよう堅実に貯金とか
いっぱいしとくのが一番だとは思うけどね～
先立つものはお金ってよく言ったもんだわ。

無駄遣いはできないね。衝動買いも止めよう。
沢山タンスに洋服だらけなのに、また洋服買ったり、新車や電化新製品が出ると飛びついていたけど
これではいけないんですね。貯金かあ。勉強になります。

>611
安いファストファッションの洋服は衝動買いしますよね。

ところでここのマンション（2丁目）は順調に売れているのかな？

私のパソコン開くたびにこのマンションの広告が
出てくるので、まだ完売じゃないね。

第二期の販売戸数をみたら、思ったより要望が入っていなさそうな感じでしたね。
「たまプラに住めるチャンスです」なんてメール頂いてましたが、このフレーズにはちょっと違和感を覚えました。

ちょっと値段が強気ですよね～いくら美しが丘駅10分圏内といえど…
あと500万ほど全体的に落とさないと誰も手をつけないと思うな。
青葉区で新築マンションで5000万以上出す人って今は殆どいないと思う、よほどの東急信者さんじゃないと。
この値段じゃリーマンショックちょっと前くらいの値段だよ、まだこの強気値段でいくのは早いと思った。

でもその高値に飛び付いちゃう相場観のない鴨も多いんだよね。だから不動産は面白い！

ちっす

タマタマンです

ごぶさた

まってましたタマタマン！
で、このマンションに対する評価はどうなんですか?

周辺の開発予定なども分かったら教えて下さい。

こんばんは

タマタマンです

市ヶ尾にドレッセができるよ

いつになるか知らないけど

１５０戸は、あるかなー

開発計画が分かり次第お知らせします！！！

電鉄さんに、怒られちゃうかなー。。


よく話題に上る

たま団の開発計画ですが

どーなんでしょう？？


タマタマンは、都市再開発法のこと

全然分かってないんですが、

再開発にも色々と種類があるみたいで

どういうスキームで再開発するのか

楽しみです

まー、どっちにしても

あれだけの敷地面積で

1,200近い世帯があって

たまだんのようへきとか

敷地内の公道の廃止をするのは

並大抵じゃないかなー

タマタマンの勤めているデベも

市街地開発事業を進めてますが

タマだんより全然小さい規模とか地権者の数でも

難しそうかな

憶測でコメントしちゃうのは

ごめんなんだけど


タマ段がリニューアルするころには


今、会社に新卒で入社した新社会人が

定年を迎えちゃう頃に

ようやく完成とか

そういうレベルな

感じだと思います

たまだんより

ずっとちっちゃい

六本木ヒルズとか

二子玉川ライズとか

表参道ヒルズとかでも

３０年近くなのかなー

再開発仕上げるのに

今から１００年後くらいに


たまだん

やっとまとまりました



新・たまだん誕生！



みたいなチラシが

新聞の折り込みに

なってたりね

それより

郵政宿舎が現実的かなー


マンションになるのが

楽しみです


それと今回の物件は

囲まれ感が

あるので

それがいやな人は

ダメだと思います。

どのマンションにも

日当たりとか眺望が悪くなる部屋は

ほとんどあると思います


こちらのマンションは

総戸数に対して

囲まれ感がないお部屋数が

少ない気がします。

それでも

坪平均２７０万円で

販売してるのは

すごいなー

と思います。

ちなみに
建築コストですが

めっちゃ値上がってます。


復興需要で

どのゼネコンンも

土木部門が好調で

大工さんが

足りないみたいです。

建築する人出が

ないから、人件費が値上がって

建築コストが上がってます

タマタマンレポート

おわり


ではまたー

ここって駅近いのになんで８分もかかるの？

ちっす

サンクス、タマタマン！

タマタマン　情報有難う。
ひょっとして再開発？って期待してましたが。

あそこはエレベーターがないので高齢化の今後
どうするのかな？
5階に住んでいたおばあちゃんが重い足を引きずりながら
息を整えながらゆっくり階段の昇り降りをしていたが、その内
部屋に籠りっきりになっていました。
車いすも使えない団地はお年寄りに優しくはありませんよ。

たまﾌﾟﾗの活性化の為にも早期の再開発を
期待してましたが残念。

タマタマンさん、ありがとうございます。
もしよければ、こちらと同時に検討中のパークハウス宮前平についてもご意見いただきたいのですが・・・

こんばんは。

タマタマンです。

たくさんのコメンツありがとうございます。



たまだん、再開発されるといいですね



タマタマンも地元住民なので、

さらなる街の発展に期待したいと思います。

宮前平中学校学区の

マンションは、ほんとに評価が高いです。



学区内であれば、

おおむね（←開発マンが、よく使う言葉）

坪平均２４０万円前後で推移してます。


宮前平中学校が評判がいいのは

生徒の学力や、部活動能力が高く

そういっった高い能力をもった

生徒がいる環境の中で、

子育てをしたい、という

根強いマーケットで

成り立っている印象です。

ただ、ほんとに住み心地がいいかは

新築のマンションの販売価格と

中古（大体築１５年以内）のマンションの

成約価格とのかい離がどれくらいあるかが、

判断材料になると思います。

学区内のマンションの

１棟当たりの戸数は

５０戸前後で、



あれだけ広告やら

モデルルームやらをするから

地元だけじゃなくて

中広域から来た人

（地元の住み心地を

知らない人）も当然買うことになって

なんだけど


中古の場合、基本は

地元の人しか買わないから

そこで地元の評価が

分かるかなー

たとえば、

新築坪単価が200万で

周辺の中古相場が150万の街と


新築坪単価が200万円で

周辺の中古相場が190万円の街だったら


後者の街は

地元の評価が高く、

住みやすい街なんだな、という

推測が立ちやすいです

もちろん、

割安な新築マンションもあったり

住宅の供給状況などもあるから

絶対的な指標ではないですけど


ある程度のサンプル数で比較すれば

統計的に意味のあるデータになります

そういう意味から

判断すると


宮前区のパークハウスより

今回のマンションのほうが


周辺のマンションの中古成約事例との


かい離率が小さいと思います。


それだけ地元評価が高く

住みやすいという街の

評価を得てるんだと思います。

それと

宮前区は

学区でマンションの相場が

かなり変動します


この数字の変化は

購入者の街への評価というより

学区への評価というデータが

読み取れます


なので、購入者のマインドは

住み心地というより

学区ありき

というのが、

宮前区のマンションマーケットを

見定めるうえで

重要な評価ポイントになります

住宅の好みは人それぞれですが


もし、学区にこだわった住宅選びを

されたいのであれば


宮前区のパークハウスは


お勧めです

パークハウス宮前平もかなり魅力的だったのですが、やはり道路との近さが気になるのと
安い、一番下の広い部屋は、道路と反対側に窓がないのが、ネックですね。。。5000万で
80平米、駅2分、ということで、我慢しないといけないところですが。

最近ここに当選し、購入を決めた者です。今後の方のために、参考になればと思い決めた理由を書きます。

まず、この沿線ではドレッセシリーズで選びました。ほかの末長組とかはやはり施工とかの評判が気になり、選択肢から外しました。三井の物件もありましたが、立地の割に高かったので、やめました。宮前平とかも悪くなかったのですが、値段の割に駅周辺寂しく、小規模、日当たり微妙でやめました。
たまプラーザの駅周辺がやはり魅力ありでした。新しいテラスだけでなく、旧商店街周辺もお店が色々あります。マンションに向かう通りも桜並木があり、周辺は静か。値段なりの値打ちがあるように思います。徒歩8分でこうした立地はしばらく出ないんじゃないでしょうか。
同じ東急の近くの鷺沼の杜も検討しましたが、どうせ使わないだろうなあというような共有施設が多すぎで、検討してた部屋は西側だったり、高速が近くてうるさい、ゴミ置き場も規模の割に一箇所しかなく、部屋から遠かった、駅周辺が寂しいなどでやめました。徒歩9分というのも、部屋までの距離を考えるとそれ以上かかりそうでした。
美しが丘は123戸で、共有スペースもあまりなく、コンパクトに必要機能が揃ってて、バランス良いように思いました。送電線も調べましたが気になるものではありませんでした。
ひとまず、長くなってきたので、こんなところです。

良いお買い物されましたね。
契約後にやっぱりパーク宮前平の方が駅近だし、学区もいいしと思ったりすることはないですか?
私はまだ迷っています。

ちゃっす


タマタマンです


パークハウスとドレッセの

立地評価を

タマタマンなりの分析です

宮前平２丁目と美しが丘２丁目のポジションでは

どうなのかということです

ドレッセは

やっぱり囲まれ感がネックです

美しが丘２丁目は

たまプラーザの中でも

駅近

公園近

商店街ちかいで

一番いい立地ですが

その中でも

可もなく不可もない

といったところでしょうか


フローレンスパレスの立地とか

自転車屋の前の通り沿いが一番評価が

高いと感じます。

南東側や南西側が

桜並木なので

建物に囲まれた感じがなくて

いいです

宮前平は

駅の南側が尻手黒川

駅の北側が

急こう配の富士見坂

で街がなかなか賑わう余地がない

印象の街です

ただし、坂の上には

小学校・中学校や図書館などの

公共施設が充実している感じがしますし

街がにぎわう余地がない分

人の多さを苦手な人には

いいと思います。

ところで駅前のマンションの人たちは

坂の上の東急ストアとかには

行くことはあるののでしょうか？


そーいえば、川崎縦貫鉄道の計画では

坂の上に駅が出来るだの出来ないだの

ちょっとした噂になったこともありましたが

地下鉄自体の計画が

浮かんでは消えですね

で、パークハウスの立地は

駅から近いですが

欲を言えば

富士見坂の向かって

左側のほうが

いいです


南西傾斜地なので

坂の右側のマンションは

目の前が低層の建物だったりするので

眺望がいいのと

バルコニー前が坂よりかは

静かだと思います。

なので宮前平に関して言えば

坂の左側がよいと思います。

出来れば駅寄りの左側で

もっとも、宮前平より

宮崎台のほうが、タマタマン評価は高いです。


理由は、置いときます。

で、立地評価が影響するのは

中古で売る時です。


中古を選ぶ人の理由は

さまざまだと思いますが、

中古になった時

多少の築年の違いがあれど

どのマンションの立地がいいかで

判断されます。

たとえば、

タマタマンが中古を買うとすると

どうせ中古だったら、

囲まれ感があるより

桜並木が見えたほうがいいか


という心理が働くと思います。


5000万円、７０㎡で築２年のドレッセ美しが丘２丁目

4500万円、70㎡で築10年のフローレンスパレス（桜並木が見える）

だったら、５００万円をリフォームに回して

フローレンスを、タマタマンは買います。



一度入居してしまえば

新築は中古になり

プレミアムはなくなると思います。

地下鉄が延伸するようなんで、

20年後とか、売る時に、地価が下がらなければ…

なんて目論んでます。

なので、

タマタマンだったら


郵政がマンションにならないか

待つかもしれないです


宮前平中学校で選ぶんだったら

宮崎台のＮＴＴ社宅がマンションに

ならないかなー

と思います。

住宅購入のタイミングは

人それぞれなので

今決めないといけないとすると

待つのは難しいですよね

地下鉄延伸すごいですね


今からだと

いつに完成するんでしょう？

サンクス！タマタマン！

タマタマンのコメンツはいちいち参考になります。

宮崎台の評価が高い理由も教えてもらえたら嬉しいです。暇な時でいいんで。。。

ちなみに

三菱ＵＦＪ信託銀行

不動産コンサルティング部門の
（ここの社員の人は、不動産鑑定士が多い）


最新のマーケット感ですが