ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンについて

ドレッセ美しの森フロラージュと比べたら、マンションの立地やクオリティーはどうでしょうか？
同様のように思えるので、坪単価は同程度かなと思うのですが

フロラージュよりいい点
・駅近い
・新しい
・設備も進化？

劣っている点
・谷底/他のマンションからの囲まれ感
・たぶん共用施設あまりなし。
・たぶんあらゆる面でコストダウン。

フロラージュは2007年竣工（2006年販売）
坪単価平均225万円　倍率4倍で即日完売
現在の中古価格250万円

ガーデンも坪250万円位で販売と想像。
フロラージュ勝った人はラッキーでしたね。

2006年頃はまだディスポーザーや床暖がない時代ですよね。床暖はまだしもディスポーザーがなきゃいくら立地良くてもマンションに住むメリットないと思います。

ディスポーザーですべてのゴミが処理できるわけではないのだし、
24時間ゴミ捨て可能なマンションならディスポーザーのメリットってそんなに無い気がしますがこの辺は個人の感覚かな？
私は床暖や食洗機の方が意味ある設備だと思います。

ディスポーザーは大事です。
無いと、生ゴミ処理と排水口掃除の日々が 一生続くのですよ。

職場が横浜なので検討候補ですが、ここは元々何が
あった場所ですか？
地元に詳しい方、教えていただけませんか

NTTの独身寮です。たまプラーザの開発はじめからあったはずなので、築40年以上だと思います。

２２さん　

２１です。コメントありがとうございます。
2006年のマンションに比べて何であらゆる面でコストダウンと思われるのですか？
また、NTTが売主だから、土地取得費用がかからず、坪単価が安くなるってことはないですかね？
あのエリアの他のマンション（セレアス等）は坪単価２０５万円とかだったと思うので、
私は250万円だと極端に高いと思うのですが。

高圧線を嫌煙する人は多いので、中古に出した時は値下げになるでしょうね。床暖房は十数年前からほとんどのマンションについてますよ。ディスポーザーは環境によくないということで装備されてない場合もありましたが、今は人気ですね。

ディスポーザーも今やそれなりの物件は標準装備ですね。
慣れてしまうと必需品。ないマンションには住めないです。

29さん

NTTも営利企業ですから、土地は一円でも高く売却したいはずです。
NTTも東急もデベとして、売値は出来るだけ高く設定します。
（もちろんマーケットで売りきれるぎりぎりの価格）
「坪単価が安くなる」ことは、たぶん難しいと思います。

WEBを見る限り、バルコニーはガラスを使用しているようで
周りのマンションより、ちょっと軽い感じになると思います。

あまりコストダウンせずにいいマンション、街並みになればいいなと
思っています。

セレアスやフロラージュの中古取引価格をみると坪230～250万円
で取引されていますので、坪250万はあるかと。（あくまで私見です。）

ディスポーザーがついてないってどこのマンションのこと?
フロラージュはついてますよ。

ここがコスト削減でディスポーザーついてなかったらどうしようって話です。
どこのマンションがついてないとか、そういう話ではありません。

ドレッセ美しが丘五丁目の方も工事が始まったようですね。電車から見えました。
少し離れますが、青葉台のケンタッキー跡地(北口徒歩１～２分)にも、
ドレッセ(46戸)ができるようです。新石川のドレッセたまプラーザみたいな、
高級物件かもしれません。

新石川のドレッセはたまプラーザ徒歩5分だからあの価格帯でもさばけたのでは？
青葉台で同じ高級路線を狙っても厳しいと思います。
同じように高いならたまプラーザやあざみ野、もっと都内よりに流れてしまいそう。

ドレッセ美しが丘5丁目はどちらになるのでしょうか？

37さん
たまプラのゴルフレーンジから線路を挟んだところです。
線路沿いですが、高台のため、眺望はよさそうです。でも西向きがメインになりそうです。

38さん
ありがとうございます！
線路沿いとなると2丁目より下回る価格設定ですかね。

線路脇の崖ですよね？

あんな所に建物を建てられるのですね。

五丁目も送電線が…
青葉台は環状４号線沿いなので煩いでしょうね。駅近でフラットですが、飲食店が多いので選択肢から外れます。
立地だけを比較すればココが良いと思います。

価格帯の予想ですが、
二丁目 坪250〜

五丁目 坪230〜

青葉台 坪220くらい
線路脇のドレッセよりチョイ高めだと思います。

どちらも送電線が気になる上に2丁目は窪地で盛土、5丁目は崖上で線路沿。これ以外は文句ないんですけどね。。。
価格次第でどう転ぶか見ものです。

>>38さん

えー！あのスペースに建てられるもんなんですね、マンションを…びっくり

青葉台ドレッセは1階部分が店舗ですよね。あれ、違ったかな…
いずれにせよ青葉台は駅近フラットなものの深夜でもちょっと煩い場所ですね。

二丁目、五丁目、どちらも難有りの上に百戸以上売り切るために
価格お安めかもしれませんね。
ゴルフレーンジがマンションなら優良物件だったのに。

五丁目は崖に付加がかかって線路に崩れてきたりしないのでしょうか。
専門家の方がいらっしゃったら教えていただきたいです。

ここって遊水池の上に建てるの？

おータマタマン、おかえり！

最近は青葉スレも過疎っちゃってさびしいもんだ。
またいろいろと参考になる意見を拝見させてもらえるのを楽しみにしてるよ。

タマタマン待ってましたー！
色々教えてください！

なにこの自作自演・・

五丁目ドレッセを最初に教えてくれたの、タマタマンさんでしたね。また耳寄り情報教えてくださいね。

タマタマンさん！こんにちは～

またいろいろ教えて下さいね！

たまプラ？じゃない感じだけど

あざみ野の湯けむり温泉方面

原子力研究施設の近く

大規模なマンションとか

戸建

出ちゃうよ



駅から遠いな～

湯けむり温泉、大好き

タマタマンだよ

手ごろな物件をさがしてます。
現地を見てきましたが、四方八方マンションにかこまれ
高圧線も気になりました。
地域全体を見ると団地みたいです。
駅近で、デパートもありセレブの子育てママの歩く街ですね。
うーん残念・・・

以前からタマタマンが言っている郵政のマンション、はやくでないかなー

タマタマン的たまプラまちづくりの今後の展望は？

私も郵政のマンション、知りたいです。
いつ頃になるかはタマタマンはご存じありませんか？
予測でもかまわないのでご意見を聞かせて下さい。

郵政だったら、こちらのマンションの方が駅に近いし、いいと思うけど。
郵政って場所によっては、犬蔵のマンション群より駅から遠いし、敷地のど真ん中に鉄塔あるし。

タマタマンさん

興味ないかもしれませんが、ついでで構わないんで、青葉台の情報もお願いできないでしょうか？

二丁目ガーデン坪単価250を下回るとは思えないですね。
あざみ野一丁目の一階だってそれ位だったですから。それでもすぐ完売でしょ？

それを考えたら270～300だって売れる！っと東急は思うんじゃないですかね？
広告用の部屋がなんとか250切る位で出るのかな？

低地と高圧線が致命傷ですかね。

タマタマンさん、レクチャーありがとうございます＾＾

タマタマンさんの言ってる感じだと、たまぷらとあざみ野に
東急は集中攻撃（開発の）な感じですね～
青葉台住みの自分としては残念（涙）せっかく青葉台の駅近めの場所に引っ越したのに…

でもまぁ、寺家とかが近くにある青葉台はゆったりな自分には合ってるのでいいですけどね…

ただ、どんな商業施設がこれからたまぷら・あざみ野界隈で出来てくるかが個人的には楽しみです♪
青葉台からでも車でパッと行けますからね＾＾

たまタマンはストリートビューじゃなくて直接見に行来なさいよ。
近いんだから。コンビニでも行くついでに。

>>74

西向きは最悪だよ。

タマタマン、物件についての一部コメントに誤りあるよ。
嘘はよくないよ。事業者に訴えられるよ。
自分もデベ開発やってたけど、タマタマンは勉強不足なコメントが多いな。

今西向きだけど、冬は暖かいから好きだけどな～

あと駅から８分なら許容範囲内だし良いかも。ただ値段だけが気になる…

西向き夏は地獄だよね。

特に今年の夏みたいな猛暑だと。
こういう猛暑が今後も続きそうだし。

ここ買うのはブランド好きの田舎もんだけかな。。低地といい高圧線といい実態はＢランク (-。-)y-゜゜゜

西じゃないだろ。

こんにちは、タマタマンです

勉強不足だなー、

と思わせてしまい

すみません


この前、TSUTAYAに行くついでに

現地に行ってきました

配当図見たら

2棟構成の

南向き、西向きの

プランでしたね

西向き住戸の低層階は

囲まれ感と

日当たりが

厳しそうですね

５丁目の配棟図もお願いします。

日当たりは重視しています　今後の詳しい情報を収集し総合的に判断しようかなと思います

現地を視察しましたが、立地の前後左右マンションに囲まれて
いましたね。
利便性や駅近、東急での買い物等便利ですが・・・
施工会社が長谷工でないのが幸いなのかな。
家主は、どうやって施工会社をきめるのですか？
建設業界に詳しい方、ぜひ教えてください。
素人の私でも、色々と利権等が
絡み合っているとは、想像できるのですが・・・
宜しく。

どうも、タマです

ゼネコンの選定は

基本安いとこです

デベ各社には、外観、内装の基本仕様があって

見積り担当は、それを踏まえます

で、安いとこに発注します。


他に支払い条件があります

通常、着工時3割、上棟3割、完成3割で工事費を払います

お金がないデベだと、出来るだけ支払いを先に伸ばそうとします

工事費が高いけど、持ち出さなくて済む、という場合には、そのゼネコンにするかもしれません



他に、持ち込みパターン

清水とか鹿島のスーゼネは

歴史が古く、お客さんから

土地を買ってくれ

と言われて、土地を買って

リスクを担保するために

デベに事業を持ちかけます

土地を買わせるから

施工はやらせてね、
というパターンです

あと、ハセコーは

土地の入札の案件なんかに

よく絡んできます

戸数が多く取れたり
一等地の土地の場合は
デベが数多く競合するので
ハセコーが各社を回って
幾ら位で入札するのかを
探りにきます
で仕入れた情報を
他社に回します

デベにとっては
各社の情報が得れる代わりに
自社の情報が漏れるリスクを
背負いますが
それでもいいみたいです

で、ハセコーがもたらした情報で
落札出来た場合とかは
ハセコー施工になったり
するみたいです

今は震災のあおりで
施工費が高騰しております

ただハセコー施工だと
通常より1戸当たり300万近く安いので
ハセコーと組むことで
他社の情報も知れて
尚且つ
施工費が安くすんで
土地代に繁栄出来て
そのぶん
土地を買える可能性が高くなります

仮に100戸程度のマンションだったら
タマタマンが勤務しているデベで
あれば
ハセコー施工にすることで
土地代が3億円位多く出せます

ただ、なんとなく
ハセコーの仕様は
安っぽい

施工費が高騰しているので

各デベは

ハセコーを絡ませて

安く施工費をすませて

土地を買えるように

動いてます

これからは

ハセコー施工の
マンションが増えるかも
知れないですね

ただ、
ここの土地のように
相場が250万突破するような
エリアでは
ハセコー施工は
デベ各社は
避けると思います

ここのマンションの
もったいないなー
があって

折角、改札口が近くにあるのに
そこからの表記じゃないんですね

徒歩8分表示でしたが
東口の改札からだったら
徒歩7分表示に
出来るんじゃないかな
って思います

図ったわけじゃ
ないですが

普通のデベだったら
事業部長が気づいて
担当している人間を
怒りそうだけどね

NTTさんと電鉄さんは
さすがの超大手なので

そんなの関係ねー

なのかな？

中国人が現場で働いているらしい。

タマタマンさん、教えてください。

こちら美しが丘二丁目も気になるのですが予算的に厳しいかも、ということでドレッセあざみ野セリーズってどうでしょう？
全部屋3LDKってことは子供ふたりじゃキツイでしょうか？

そのうち横長LDKって素人には魅力的に見えるけど、隣接してる窓なし部屋を子供部屋にってとこに少々抵抗が…今のマンションの造りだと仕方ないのかな？

現地見てきました。
確かに駅からは近いけど、周辺の電線の多さと高圧線に挟まれた立地はどうも、、、
四方八方マンションだらけでしたし。
でもそれなりの価格はするんでしょうね。静かな環境ではありそうですが。

美しが丘東小学校も校庭にものすごい電線があって、なんだかちょっと残念な印象でした。

立地的に難ありな分、見た目豪華にして購買意欲をそそり、「美しが丘」「徒歩8分」「高級仕様」を売り文句に、あざみ野一丁目より坪単価を上げようとする戦略でしょう。

立地的は隣の鷺沼の方がいいよね。

私はたまぷら住宅建替まで待ちます…
金利や税制がその頃どうなってるかわかりませんが今ここを購入する必要はなさそうなかんじ。

103さん

たまプラ住宅って何ですか？
不勉強ですみません。

たまプラ団地のことじゃないですか？

今日、別のドレッセの販売の方から、坪260～270の設定と聞きました。

うわぁ～！うちでは全然手が届きません。
ドレッセって、管理費や修繕費も結構高くないですか？
その分管理体制がしっかりしてるのかな。

そんな高いかな？ヴィークコート宮前平って坪300万くらいじゃなかったっけ？

#106です。私が比較検討するとお伝えしていたので、ドレッセの販売の方が社内から聞いた話を教えて頂いただけで、それがただの噂話なのかは知りません。それだけの情報です(((^_^;)。
まあ、来週くらいから一部の方に案内スタートしますから待ちましょう。

その位はするんじゃないでしょうか。
電鉄としては、たまプラの価値を高く保ちたいわけですし。

しかしあの高圧電線なんとかなりませんかね。
高さが低いので建物にくっつきそうだし、窓を開けたら目の前に電線が走ってそう。。

宮前平は坪180ですね

いくらアドレスいいからってこんな低地でマンション囲まれて高圧線だらけで高値付けてこの数果たして売れるのか。

>>108

ヴィークコート宮前平は相当高かったみたいですね。最多価格帯が6000万～7000万とか。
坪そのくらいでしょう。広さが一番魅力ですかね。一番広い部屋は130平米ですから。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8351/1

こちらのマンションは戸数もそれほど多くないため、売れるでしょう。
隣のセレアスはこちらより高圧線の影響を受ける立地ですが、中古になっても人気です。
最新の設備であるこちらは、さらに人気になるでしょう。
高圧線をそこまで気にしない人が多いのは事実です。

そうですね。たまプラファンには売れるでしょうね。
ヴィークコート宮前平はなぜそんなに高かったのでしょう。
ストリートビューで見ると、南側は背の高い古い団地ですよね。

宮前平の物件は間取りが広く仕様もよかったから高かったのでは？
でも高すぎて苦戦してましたよね。
あの価格帯では都内とも競合してきますから。
たまプラーザは2丁目も5丁目も立地や高圧線が残念すぎます…
駅直結は定借だし。
それでもたまプラ人気で売れるんでしょうが、うちは二の足を踏んでます。

東京・神奈川出身者でたまプラファンなんているの？
ここにステイタス感じるのは地方出身者だけでしょ。
別に悪いとこじゃないですけどｗ

ありがとうございます。宮前平は広くて仕様がよかったのですね。
たまプラの定借は電車の音や振動も心配でした。
なかなかよい立地が出ないですね。十年スパンくらいで待つしかないのかな。

たまプラ、既に都内価格ですね。
でも今回も多分すぐ売れるでしょう。
近隣の中古価格も信じられないくらい
維持されていますから。
住んでだいぶ経ちますが
かなり快適な街ですよ。

バブルが崩壊してから土地は三分の一、四分の一になってしまいました。
嘘は言わないように。