Ｂｅｌｌｅｓ坂

明けましておめでとうございます。
今年もよろしくおねがいします。

一昨日、マンションギャラリーに行ってきました。
工事報告書を見せてもらいました。
それによりますと、計画通りに順調に進んでいるみたいですよ。
写真とかも撮ってあって、参考になりました。
興味がある方は見せてもらうといいですよ。（但し、契約者のみですが・・・）

現場見学会は3月頃、予定しているとのことです。
こちらの要望はしっかり伝えてきました。
それを含め、調整中とのことでした。

ローンは私も考え中です。固定と変動、どちらを選ぶべきか・・・？
うーん、難しいところですね。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

みなさん、あけましておめでとうございます！
今年も宜しくお願い致します。

年始で皆さん忙しいのかなかなか動きませんね〜。

Belles坂のブログが更新されていましたね。

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ご無沙汰しております。69です。

JA安芸住宅ローンのとくとくプランが更に金利が安くなりましたね。
3年固定で1.25％　5年固定で1.85　10年固定で2.05　更に固定期間終了後0.7〜1％の金利優遇！
belles坂の契約者は3年固定金利が更に優遇されます。非常に魅力的ですね。

ただし、これは諸刃の剣です。特に30年以上かけてローンを返そうと考えている方は、3年固定はあまりにもリスクが高いと思います。
riotさんも色々迷われておられるみたいですが、次のように思います。

頭金が多く借り入れ金額が少なく設定できる、または繰上返済等を利用して10年以内に返済完了予定の方は3年固定が総支払額が一番すくなくなりそうです。

20年以内に返済完了予定の方は、10年固定でその後は様子をみながら、どうするか決めてもいいのではないでしょうか。

返済に30年以上かかる方はフラット35に代表される長期固定金利のローンにすべきだと思います。
（私が参考にしているHP：　http://www.sumai-kinri.com/　　http://www.jutaku-loan.com/）

過去の金利の変動を見てみますと、月で0.1％以上、年で1％程度は平気で変動しています。
現在、JA安芸の3年固定の店頭金利は2.8%ですが、現在は過去に例をみないほどの超低金利時代ですから、これ以上下がることはなく、3年後にはおそらく3％を超えているでしょう。1％優遇されたとしても、2％以上の金利になると思います。
因みに、今から20年前は5％を平気で超えていました。逆に20年後、高金利時代になっている可能性も充分考えられます。

サブプライムローンの問題が引きずりそうですから、すぐ金利が急上昇することは考えにくいですが、10年、20年先ともなれば話は別です。

サブプライムローンは、最初の2年間は低金利で、3年目から金利がアップするローンだったそうです。
そして、3年目以降にローンを払いきれず、破綻する人が続出しているのです。

ローン破産したら結局、不幸になるだけです。

1％代の金利でしか、返済できないという方は、金利がちょっと上がったら破産しますよ。
もっと安い物件を選ぶか、購入はもう少し先に延ばして、お金を貯めるべきではないでしょうか。

短期固定金利を選ぶ方は、金利の差額分も含めて繰上返済を繰返し、出きるだけはやく返済を完了すべきだと思います。元金さえ減らしてしまえば、例え金利が上がっても影響は少なくてすみますから・・・。

あくまでも、私個人の意見です。最終的にはご自身の責任でしっかり判断してください。
みなさんの意見も聞かせていただければ、幸いです。（板違いだったらすいません。）

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１％上がって返せなくなるような人は買わないほうがいいと思いますよ。雑誌のうたい文句である賃貸と同じ価格で変えます！と言うのは優遇のついた最低金利での話ですよ。そういうおいしい話で購入させて、金利が上がって破綻しようとどうなろうと痛くも痒くもないわけですから。銀行は国からお金が戻ってくるのですから。だから銀行とデベはコネがありよほどひどくない限りローンの審査で通らないことはないというのは良く聞く話です。賃貸で大家にお金を払うのはもったいないと言うのも雑誌のうたい文句ですが、頭金ゼロで購入したら、結局金利のほうが賃貸より高い場合がほとんどですよ。それに固定資産税が毎年来ます。それに昔のように買って値段が上がることは東京の一等地でない限りありえません。間違いなく目減りします。
頭金ためて、１０年未満で返せる計画があれば低金利がいいと思いますが、それ以外であれば金利を多くみて３．５%、３５年を組んで毎月の返済ができるくらいの金額が確保できないのであれば購入しないほうがいいのではないかと思います。

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ベルズ坂の一階の部屋を狙っていたものです。
以前より、専用庭が付いた物件を探しており何の気なく覗いたベルズ坂のホームページ
なんと!! 専用庭約４０坪もあるじゃありませんか!!!
しかも装備がそこそこ付いていて安い!!
すぐにモデルルームへ行くが、すでに予約済み
予約者が諦めてくれる事を望みつつ再度問い合わせをするが、先週契約されましたとの事。
残念!!
いまだに諦めきれません。
もう二度と専用庭４０坪の物件なんて出ないと思う。(涙)
どなたか、広い専用庭が付いた物件ご存知の方いませんか?
それにしてもいい物件ですよね!!
皆さんどお思われます?

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お久し振りです。

　皆さん、悩んでいますか？
　契約後することもなく、色々考えてしまう。
　そうなんです。
　手も足も出すことができません。注文の建売なら、工事現場に入り見ることもできるのですが、マンションでは…。でも、皆さんが要望すれば…。現在の建設業界は皆さんに見てもらいたい知ってもらいたいの考えから情報開示等積極的にしています。また、このご時世に手抜きをする業者はいません。死活問題になりますから。例外もまだいるようですが。
　　Belles光南は設計事務所（服部）とデベの検査は頻繁にしていたようです。暇な時は建設現場をみてましたから、何度か見ました。Belles坂も同様だとおもいますが。
　まだまだ先でしょうが、入居説明会から忙しくなります。それまでに色々知識を仕入れてまた悩んで楽しんでください。

　快適生活中のBelles光南からでした。

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マンションほしい　さん
1階のあの部屋、契約済みですか？残念ですね。
ただ、まだ可能性はゼロではないですよ。
それは、転勤になるかたがいらっしゃるからです。
私も例外ではないのですが・・・。
3月、4月はそのシーズンで、トータテの人も毎年この時期に
契約解除が出るので、致し方ないとはいえ、心配されておりました。
ですから、もし、キャンセルが出たら、連絡をもらえるようにしておいたら
いいと思いますよ。

不幸にも転勤になったら、手付金は戻してくれるようです。
デベロッパーによっては、手付金を放棄させられるところもあるようですが、
トータテさんは大変、良心的だと思います。


光さん
Belles光南、快適そうですね。
１つ質問があるのですが、床暖房はいかがですか？
差し支えなければ、感想などお聞かせください。

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転勤で手付金が帰ってくるなんて話があるのに、びっくりしました。

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６９さん
床暖房いいですよ。
廊下等では足が冷えますがそのエリアではほっかほっかです。寝転がってＴＶをみています。費用面は、もう少し使ってみないとわかりませんが、ガス代は掛っているような気がします。しかし、灯油高騰の折ガスがとくかも。
ちなみに、我が家は床暖房とエアコンで暖をとっていますが、現在のところ結露が一切ありません。換気システム、ペアガラス等の装備のおかげですかね。

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６９　さん

お返事ありがとうございます。
あんまり期待しすぎないで待ってみます。
でも最近専用庭が付いていなくてもいいかなと感じています。
それ程この物件が気に入ってしまいました。
ここ最近MRに行っていないので、との部屋が残っているか分かりませんがこの週末にでも
再度行ってみようと思います。

所で　６９さんはこの物件を購入された方なのですか?
一点気になった事がありまして教えて下さい。
この物件はペアガラスでないですよね?
近くに国道も走っているようですし、騒音と結露が心配です。
どうですかね?

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69さんではないです。専用庭も確かにいいですが、上から物が落ちてくる可能性もあるし危険な面もあります。庭ではなく駐車場ですが、物が落ちてきてトラブルになるといったことは良く聞きます。マンションなら景色の良い上層階の方がいいのではないですか？。ペアガラスではないですが一昔前はひどい結露になっていましたが、今は24時間換気が標準ですからほとんど結露はありません。騒音についてはペアのほうがいいですが、さほど変わらないと思いますよ？国道ですが工場が多いので深夜もトラックが走りますが2車線ですし気にならないと思いますよ。

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No.156　さん

アドバイスありがとうございます。
早速、上層階も視野に検討いたします。

でも既にかなりの上層階しか残っていないんだろうな〜
最近ＭＲ 行かれた方いますか？
そうなると予算オーバーの可能性が・・・・

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きっと角部屋は売れたのではないでしょうか？HPからトランクルームの内容が消されているから。たしかに安くて収納も多いから売れて当然でしょう。上層階を買われるのであればエレベータを気にしてみてください。1台なのか2台なのか？70世帯だと一番中途半端です。1台であれば朝夜のエレベータ待ちが苦痛に感じると思います。それといい部屋が余ってなくて、営業に言われるがままに妥協して買わないほうがいいと思いますよ。絶対後悔します。そんな人を多く見ています。それに結構売れ行きがいいから、きっと今余っている土地にマンションを建てることになると思いますし、他にも山とマンションなんてありますから。でもこの価格帯はこの先数年はないでしょうね。

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はじめまして。先週ＭＲに行ってきた者です。

＞157さん
角部屋は８〜９階ぐらいより上なら、空きがありましたよ。

とてもいい物件ですね。
もしこれから先、隣にマンションができてもこんな値段では出ないでしょうね。
前向きに検討中です。

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69です。
返事遅くなってすいません。

光さん、お返事ありがとうございました。また、情報お願いしますね。
私個人としては、ミストサウナについても知りたいのですが・・・＾＾；

マンション欲しいさん、私は契約者です。
ペアガラスについては、過去ログにある程度詳しく書いてあります。
No.99や102、124など、ご参照ください。

このマンションの購入をご検討中のかたが、けっこういらっしゃるようで、
契約者としては非常にうれしいです。
そのかたは、是非過去ログをじっくりお読みになることをお勧めいたします。
No.160まで進んでいるので、結構大変でしょうが、参考になることは多いと思います。
途中、ちょっと荒れている箇所もありますけどね。
実際、私は非常に役にたちましたよ。

すでに契約されたかたは、これから永いお付き合いになると思いますので、しっかり協力しあい
ながら管理して、資産価値の高い、良いマンションに共に育てましょう。
今後とも、宜しくお願いいたします。

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６９　さん

お返事ありがとうございます。
しっかり前向きに検討いたします。
所で、３月に構造見学会があるみたいですね？
これって、契約者しか案内されないんですかね？
非常に興味があります。
昨今、耐震偽装や欠陥マンション等、出来上がってからは見ることの出来ない手抜き
がいろいろ話題になっていますよね。
事前に見ることが出来れば、いろいろ質問し心配事がなく契約出来るのですが・・・

でも、その頃には全て完売だったりして？？？

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マンション欲しいさん

構造見学会は契約者のみの案内になると思いますよ。
（未確認ですが・・・）

それから、残念ながらエレベーターは１基です。
朝は混むかもしれませんね。理想をいえば、50世帯に1基くらいの割合で設置されていると
いいんですけどね。
ただ、その分、管理費や修繕費は低くは抑えられるはずです。
30世帯位で1基のエレベーターを維持管理していくのと、71世帯とでは将来的に明らかに
差がでるでしょう。最悪、下層階の人は朝だけ階段を使う手もありますしね。
また、急いでいるときに、機械式駐車場で待たされるよりはましじゃないかなぁと思います。
全戸平面駐車場のこのマンションの売りの１つですね。

それに機械式駐車場は維持管理費が思いのほか高額らしい。
私が調べたところによると、32世帯、15台分の機械式駐車場があるマンションでは、10年間に
1000万円近く必要になり、さらに20年で更新すると考えると、更新費用は別途積み立てる必要
があるんですって！！ひぇ〜！！！

どのマンションも当初の修繕費は低く抑えた設定になっているので、将来的には修繕費が
上がっていきますが、こういった点も私がこのマンションに決めた理由のひとつになっています。

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私自身、ミストサウナは使用していないのでわかりませんが、娘が１回だけ使用してまあまあ良いとの事です。便利なお風呂の機能は、この時期洗濯物が乾き難いので浴室乾燥を時々使用しています。これにガス代が掛ってるのかナ。
69さん、
こんなのですみません。他なんなりと。

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Ｄタイプ購入者の方に質問です。

Ｄタイプの和室の窓にはふすまもカーテンレールもついていません。みなさんはどのように対処しようと考えていますか？
私には後付けでカーテンレールをつける方法しか思い浮かばないので、何か他に対処方法があれば教えてください。よろしくお願いします。

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光さん
実際に使用されている人の感想は非常に参考になります。
ありがとうございました。


Dタイプ購入者さん
私はDタイプではないので、あまりいいアドバイスは出来ませんが、
１つ提案できるとすれば、設計会社の（株）服部設計室さんのホームページで質問してみたら
どうでしょうか。何か意図があってそういう設計をしているのかもしれませんよ。

私も一度BBSに書き込んだことがありますが、ちゃんとお返事をくださいましたし
「何かお感じになられましたら、いつでもご質問ください。しっかりお答えしていきたいと思っています。」ともおっしゃってくださいました。
（No.140を参照してください）

服部設計室さんはBelles光南も設計・監理されており、光さんの過去のコメントからもその仕事ぶり
は、とてもいいようです。
また、Belles坂もしっかり設計・監理してくださっているようですし、ホームページからも誠実さが伝わってきました。

打診すれば何かしらご返事がいただけるのではないでしょうか？

まあ、カーテンレールをつければ問題は解決するでしょうが、もっと良い答えを教えてくださる
かもしれませんよ。

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いろいろご指導頂いた皆様

本日、MRを見に行き購入を決定しました。
申し込みもしました。
ついに購入です。
でもこれから銀行の審査があるんですけど。（営業の方は大丈夫ですと太鼓判を押してくれているんですけど）
タイプはDタイプにしました。
これから皆さんの会話にどんどん入っていきますよ〜
宜しくお願いいたします。

所で、「Ｄタイプ購入者」さん
確かに東側の和室にカーテンレールがないですね。
自分は、和風テイストのロールカーテンを付けたいなと考えています。
でもカーテンレールを付けて、カーテンにするのが無難かも・・・・

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マンション欲しいさん

Belles坂お申し込み、おめでとうごさいます。
ついにお仲間ですね。

これを機にハンドルネームを変えられてはどうですか？
「マンション申し込みました」さん　とか・・・（笑）

そういう私のハンドルネームもNo.69に初書き込みしたので、そのまま「６９」と
名乗っているんですけどね。

今後とも、宜しくお願いします。いい掲示板にしましょうね。

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一段と書き込みが活性化していますね！購入者の方の書き込みが増えてとても嬉しいです。
私はオプションの申し込み後一度もＭＲに立ち寄ってなくて、ここでしか情報をゲット出来ないのですが、先日知人（購入者）から３月の見学会の話を聞きました。
随分先だと思ってましたが……もう来月ですね！完成も８月だから…あと半年です！
私が契約したのが６月で、完成まで１年以上あって現実味というものがあんまりなかったんですけど……。
本当に楽しみです！！！

また色々情報の書き込みお願いします！！

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安芸郡ですが保育所少ないですよね？19時までやっているところが一つあるみたいですがいっぱいのようです。共働きなので20時くらいまでやってないと困るのですが広島市の保育園に預けれるのでしょうか？詳しい方教えてください。

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機械式駐車場のメンテナンスは162さんの言われるとおり、屋外屋内でも変わりますがそれくらいかかると思います。15台10年で1千万！！と思うかもしれませんが、月に6000円位の駐車場代を取っていれば十分まかなえます。問題は駐車場代を別に徴収していないマンションです。ないと思いますが。このマンションは平面式なのでそのような話題はさておいて、問題は駐車場0円です。管理費10200円〜11700円と高額です。結局駐車場代が取られていることです。通常は6000〜7000えんが妥当です。車を持っている人はいいですが持っていない人は毎月無駄にお金を取られることになります。それに人にも貸すことができないと規約上なっているはずです。ここの内訳はおそらく管理費6000円位、駐車場3000円、アイルス約1000となっているのではないでしょうか？トータテは某会社の真似をしてもらいたくなかったですが、どちらにしても総会での要検討項目になるのではないでしょうか？

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＞170　トータテは某会社の真似をしてもらいたくなかったですが

別にどこでもやってるだろ。
それらも踏まえて契約したんじゃないの？

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分譲当初の管理規約を原始規約といいますが、分譲会社や管理会社が作成していますから、
区分所有者にとって最適な規約とはいえません。
原始規約は管理組合の発足後、すぐに見直しをかけることが肝心です。
初代の理事の重大な役目でもあります。

駐車場の使用料は受益者負担に改定すべきですし、管理費も見直せばいいのです。
そして、収入は該当施設の維持管理費用とするほか、修繕積立金として積み立てるなどと
規約に明記したうえでとり扱うべきです。

役員の選出方法は立候補制、輪番制、抽選制などが考えられますが、立候補する人は少ないでしょう
し、最初は抽選でその後は輪番制という選び方をするマンションが多いのではないでしょうか。
また、マンションの管理は管理会社に任せておけばいいと思っているかたもいらっしゃると思います
が、他人任せでは、自分達の財産は守れません。

選出方法はどれでもいいですが、区分所有者一人一人が
マンション管理に興味を持ち、その運営に積極的に参画することが肝要です。

私も含め、契約者のみなさんは今のうちに管理規約やマンション管理のあり方について勉強しておきましょう。いずれ役員が回ってくるのですから・・・。

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＞173
＞分譲会社や管理会社が作成していますから、区分所有者にとって最適な規約とはいえません。
＞駐車場の使用料は受益者負担に改定すべきですし、管理費も見直せばいいのです。

すごいね、何故そう言い切るかね。
事業主や管理会社は、まるで自己都合で作成してるかのような言い回し。

このマンション、入居してすぐ揉めそうだわ、気が重いわ。

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174さん、そう気を落とさないでください。マンションというのはそのようなものですよ。多数の家族が住んでみんなで共有する資産ですから。それがいやなら言われるがままお金を払うか、一軒家で好きなように暮らしたほうがいいですよ。
172さんの言うとおり、分譲会社・管理会社が不利にならないように作成していると思います。自己都合の何者でもなく、購入者にメリットはないです。売れるまでただで設備を使いますなどやまた後でトラブルがあったりしても法的に逃げれるようになどなど盛りだくさんです。
174さんご心配なく。もめたくなければ総会に参加しなければいいのです！全部人任せにしましょう。それと一番楽なのは、管理会社に丸投げしてしまうことです。そうすれば何もせず楽にことが運びます。管理費をある意味持ち逃げされますが。いいカモマンションとなるわけです。

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＞175

文章がバラバラで読みにくくって何が言いたいのかよくわからない。

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文章が読みにくくても何がいいたいのが前後でつかめば？
もめるのがいやだったらマンションに住まないか、総会に参加しなければいいと言うこと。
管理会社は自己の営利しか考えていないから、まかせっきりにすると自分たちの支払っているお金をある意味で持ち逃げされますよということ。

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＞177 管理会社は自己の営利しか考えていないから

まぁまぁそう言い切らないで。勿論、管理会社としても利益がなければ受けないでしょう（笑）
例えば各設備点検や管理員派遣費に人件費がかかるのは当然でしょうし、会計管理や事務管理
に手数料をとるのも当然でしょう。売主や管理会社も過去の経験値から算出しているわけで、
入居前（使用開始前）から１００％のものはあり得ないわけですから。掲示板で議論するよりも
まずは設立総会時にでも管理会社から管理費の収支について詳しく聞いてみましょうよ。
出来るだけ、入居者全員が納得出来るようなものにしていきましょう。

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あらら、しばらく見ない間にまた随分書き込みが・・・（笑）

誤解しないで頂きたいのですが、私は決して管理会社さんを蔑ろにしているわけではありません。

管理会社さんは素人の私達をサポートし、私達では出来ない様々なことを遂行してくださる
経験と知識とスキルを持ったプロの集団だと思っています。
私達にとってとても大切な存在です。その力に大いに期待しております。
中には暴利を貪っている管理会社もあるかもしれませんが、そのような会社はいずれ管理組合から
管理委託契約を更新してもらえなくなるでしょう。

むしろ危惧すべきは管理組合の側なのです。
　管理規約を守らない、知らない、知ろうともしない人。
　何にもせず問題を先送りする理事会。
　すべて管理会社や管理員にやらせようとし、また責任をおしつける人。
万が一こんな状態になってしまっては、この先、このマンションでお互いが気持ちよく幸せに暮らし
ていけるはずがありません。

そんな事になって欲しくないから、私達も管理規約や区分所有法など、少なくとも基礎的なこと位は今の内に自分達で勉強しておきましょうよと言っているのです。

そして、原始規約が私達のマンションの特徴や実態に合っていない箇所があるなら、そこは改定すべきです、と言っているのです。

駐車場のついても、車を持っていない世帯も同じように負担するのは不公平ですし、２台以上必要な
世帯も出てくるでしょうから、受益者負担にすべきだと言ったまでです。しかしこれはあくまでも
今の段階での私個人の意見で、実際には管理組合決定することなのです。

管理費だってすべて管理会社に委託しようとすれば、逆に上がってしまいます。管理委託契約の内容を知り、自分達に出来ない事だけを委託すれば、見直せるのではないでしょうか。

いろんなマンコミ掲示板を見ましたが、オプションの話や騒音の話は出ても、マンションの管理の
話は全く出てこない。私はこの事に危機感をいだいたのです。

長文になってしまいました。すいませんでした。

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先ほどから管理運営についてヒートアップしてますが、どの数字が相場で、どんな管理をしていけばベストなんですか？具体的な数字をお聞きしたいのですが？皆さんでよいマンションにしましょう、ばかりで、漠然として。。。。

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具体的な数字？それは管理費や修繕費がいくらが妥当かということについてですか？
180さんはどう思われますか？

相場は住宅情報誌などをみれば、すぐわかります。Belles坂がそれからかけ離れているわけでもありません。では、それが妥当かというと・・・現段階では私にはわかりません。それは私達の今後の行動如何にかかっているからです。

管理費も修繕費もその内容を１つ１つ紐を解いて、無駄をみつけて改善すれば、結果とて抑えることができるでしょうし、その労を惜しんで管理会社に押し付けると、結局その工数は経費に跳ね返ってきて、お金を払うことになります。

つまりは、面倒なことを他者に押し付けて、その分、お金を余分に払って解決するか、自分達で出来ることをきちっとやって、無駄なお金を省くのか、私達の行動１つです。
私は無駄に散財したくないので、みんなでしっかり運営していこうと言っているだけなのですが・・・。

しかし他の区分所有者の方々に、「そんな面倒なことはできないしやる時間（気）もない。お金で解決したい」と言うのでしたら、それに従わざるを得ません。
一人でやるのはあほらしいですし、責任も持てません。第一、皆さんの協力が得られなければ無理です。確かに面倒ですし、工数（時間）もかかります。いろんな問題も起こるでしょう。でもやる価値はあると思いますよ。

「マンションは管理を買え」といいます。管理されたマンションとは、管理組合が問題解決能力をもったマンションであると思います。そういうマンションは資産価値もあまり下がらないようです。
Belles坂の管理組合はどうなりますでしょうか。期待したいですね。

それから、管理組合の運営方法やトラブル解決の事例　等は、その手の本がたくさん出てますから、まずはそれらを購入してご自身で勉強してみてください。私も勉強中です。

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マンションのデベと管理会社が同族会社の時点でだめ。雑誌にも書いてありましたが、管理の収益より、修繕にかかる工事を提携した会社にやらせて、見返りに数パーセントの手数料を取っているとのこと。これが管理会社が儲かる仕組みとなっているそう。マンション販売でも設けて、その後の管理でも利益を上げる仕組みができている。ひどいのはその工事を素人
だからわからないということでぼったくりに等しい価格でやっている。本とこの業界はどこまで酷いのか！他人任せにせず自分たちの資産を守りましょう。

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＞182

受け売りそのものだな。ちょっとカジッたくらいの知識をひけらかさないでね。

デベと管理会社がグループ会社ってことでダメ出ししてるけど、そう思うんなら
もっと早くに書き込んでみなさんに教えてあげればー？

大体、「修繕にかかる工事」って、どれだけあると思ってんの？
しょっちゅうあるわけないじゃん。
それに、大規模修繕する際は、管理組合が主導で数社から見積もり取って
決めればいいだけの事じゃん。どんな管理会社でも、管理組合を無視して独断で
コトを運ぶ会社は無いよ。（もし、仮にあればそんな会社は切ればいい）
グループ会社かそうじゃないか、いろいろ長所・短所はあると思うよ。要は管理会社
任せにしなけりゃいいじゃん。

「マンション販売でも設けて（儲けて？）」とあったが、それは大きな
お世話じゃろ。デベだって当然利益あげるわ（笑）


その前に…自分の打った文章をよく見直して投稿しようね。
誤字、見苦しいったらありゃしない。

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多分管理会社に任せていたら管理会社の思うがままだと・・・。
修繕費よりも管理費の方が金額を見直ししやすいと思います。
それで浮いた管理費を大規模修繕費にまわすとかして
もしものときの備えとして貯めておけばいいと思います。
私は他のマンションに住んでますが、管理費を年間100万削減できました。
それほど管理費をぼったくりされていたのです。
まあ、知り合いとかでビルメン業者の方かおられたら一度聞いてみたらいかがですか？
その金額が適正かどうかわかるんじゃないでしょうか。

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それはそれは誤字が多くてすみません。誤字確認がめんどくさくて。別にひけらせてないですよ、私はそう思うといっているだけですが？183さんは人の意見に何かとけちをつけるタイプの方ですね。デベと管理会社は良く見なくても同じトータテと書いてある時点で私が言わなくてもわかると思いますよ。修繕にかかる工事は小さいものを入れたら結構あると思うのですが？それに組合を無視はしないと思いますが、数社っていっても見知らぬ工事会社に頼むのですか？結局つながりのある会社数社に見積もりを取ることになるだけだと思いますが？それと要は管理会社任せにしなければ・・・と言われていますがその話をしていたのですが？人のことをとやかく言う前にあなたも少しは勉強しましょう。

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目くそ　と　鼻くそ　ガンバレ

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そんなに管理会社がいやなら　買わなければいいでしょ　こんな時期から不満タラタラいやな性格

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あなたがここを購入した人間なら常識をわきまえてください。
こういうことは2Chにでも行ってください。
そのようなことを書いてみじめに感じません？

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不満を行っているわけではないですよ？まだ管理が始まったわけではないですし。買った喜びにひたりたい気持ちもわからないでもないですが、多くの家族が住んで住宅を維持していかなくてはならないのですからいやな話にもなってしまうのではないですか？めんどうであれば他人任せにしてればいい話ですよ。そうして言われるがままに管理費や修繕費払っていけばいいのではないです。

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↑日本語メチャクチャ説得力無さすぎ！

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確認。182、185、189は同じ人だよね？


＞185 デベと管理会社は良く見なくても同じトータテと書いてある時点で私が言わなくてもわかると思いますよ。
　意味がヨクワカリマセン。

＞185 数社っていっても見知らぬ工事会社に頼むのですか？
　そりゃそーだ。

＞185 結局つながりのある会社数社に見積もりを取ることになるだけだと思いますが？
　つながりの無い会社を探そう、自分たちで（笑）


＞189 不満を行っているわけではないですよ？
　　　　　　　　　　　↓
＞182 マンションのデベと管理会社が同族会社の時点でだめ。
　って言ってるじゃない（笑）

まぁ、管理費等不信に思うなら、今のうちからでも販売会社を通じて
管理費の収支計画を詳しく教えてもらったら？とりあえず第一期は
どっちみち今決まってる管理会社にお世話になるんだから。

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別に説得してない。191は何か知ったかぶり。

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管理費の収支計画については管理規約集に記載されていると思います。
管理規約集を参考にして管理費の見直しをされてみたらいかがでしょうか。
管理費で定額委託業務費用等の記載がありましたらその金額が見直すことができる部分だと思います。素人では適正金額なんてわからないでしょうから、やはり知った方に相談するのが一番だと思います。また、管理会社の方も適正金額を知らない方が多いようです。管理会社は何割か利益を取って下請けに丸投げです。下請けだけならいいけど・・・。

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192、大丈夫？

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皆さん盛んに議論されてますね。

ただ、匿名さんが多いので、誰が誰なのか、同一人物なのか、違う人なのか、わかりづらくて困ってます。出来ればお名前を入力してくだされば助かります。
また、それぞれどういうお立場のかたなのか、このマンションの購入者なのか、検討中のかたなのか、はたまた別マンションにお住まいのかたなのか、デベや管理会社関係のかたなのか、ただの冷やかしさんなのか（笑）、教えていただければお立場の違いによる意見の違いがよりはっきりして有意義な意見交換が出来ると思います。
そして意見をお持ちのかたで、将来、このマンションの区分所有者になられるかたは、是非、役員になっていだだきたいと思います。そうでなきゃ、単なる野次馬になってしまいますから。

私には、管理会社が同属ではダメなのかどうかわかりません。しかし、このマンションの管理会社のトータテコミュニティさんの話も聞かず、先入観だけで判断するのはいかがなものでしょうか。
まずは、先方の話をじっくり聞いて、わからないことは積極的に質問して、場合によってはマンション管理士さんや他の専門家の意見も聞いて自分の目でしっかりと見極めてから判断すべきではないでしょうか。

そして、正しい判断をするためには、こちらも勉強しておくべきです。こちらが無知であると、相手の言っている内容が理解できなかったり、トンチンカンな質問ばかりして、相手に対して失礼です（なめられます）。

契約者のかたであれば、原始規約がすでにお手元に渡っていることと思います。勉強の一環として、この中の懸念事項をお互い意見交換しませんか？
例えば、「ペットの飼育の仕方はこう規定されているけれども、こういうトラブルが発生しそうだから、こういう規約にしませんか？」とか、「自転車置き場が煩雑になり、へたをすると廊下などの共有スペースに置く人が出てくるから、最初からこういう管理をしませんか？」とか。もっと初歩的なものなら、「何条の何項はどういう意味ですか？」とか。
他のマンションを購入されたかたにも入っていただいて、マンションの規約の問題点や解決法を述べていただければ、非常に有意義な掲示板になると思うのですが・・・。

そこで、一つ私から質問なのですが、駐車場はやはり無料の方がいいのでしょうか？皆さんはどう思われますか？

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６９さん。

駐車場は無料がいいかどうか…ですが。
この辺りの駐車場の相場は４５００〜６０００円くらいのはずです（因みに私が付近で借りてるコンクリート舗装された駐車場は４５００円）
個人的な意見ですが、もし有料であれば、自分が買ったマンションの敷地内なのでそれよりは安い価格であればいいな、と。

でも、結局自分は駐車場が一台分必要なので、有料であろうと無料であろうと、現在設定されてる管理費より高くならなければどちらでもいいです…ってのが本音です。

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あ、コンクリートじゃなくて、アスファルト舗装か。
すみません…

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riotさん、お久しぶりです。

ということは、駐車場を4,500円/台とし、その分が管理費（10,200円〜11,700円）は安く設定することができるのでしょうかねぇ。

例えば現在11,700円支払う設定の人は管理費を7,200円（11700−4500＝7200）とし、その代わり駐車場代を4,500円取る。トータルは変えずに名目を変える。
メリットとしては、車をお持ちでない家庭は7,200円で済むし、2台お持ちのかたは更に4,500円支払えば、空きがあれば同じ敷地内で持てる。また、集めた駐車場代は駐車場の維持管理費として使用し、あまりは、修繕費として積み立てるなんてことができるのでしょうか。もしできるのであれば、本来駐車場代として支払ったお金が、知らない間に他に流用されるのをふせげるのではないかと思うのですが・・・。

分譲当初、駐車場がタダでその後有料化したマンションにお住まいのかたがいらっしゃったら、どのような仕組みにしたのか、教えていただきたいですね。駐車場だけ別料金にして、更に徴収しているのですかねぇ〜。それだと、ほとんどの人が反対するんだろうなぁ〜。

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周辺相場が4500円位といってもその地主の方の利益も含んでの価格設定になっているはずです。なので管理費からマイナス4500円と単純に引くという話ではないと思います。
ここは平面駐車場ですしそんなに維持管理費もかからないでしょうから10000万円を超えるとなれば管理費は高いと思います。高くても将来のための積み立てであれば文句はないのですが、管理会社の支払いなどに消えていくのであれば話は変わってきます。駐車場0円というのはいろいろと問題があるように思えます。シンプルに管理費・修繕積立・駐車場代にしたほうがわかりやすいし、将来の管理費節減がやりやすそうです。

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Ｂｅｌｌｅｓ坂購入者皆様

本日、所要がありましてＭＲへ行きました。
そこで案内があったんですが、構造見学会の開催予定日が決定したそうです。
購入者の皆さんに本日開催日の案内を発送したそうです。

ここで日程を書き込みすると当日購入者でない方がたくさん押し寄せるといけないので日程は
案内で確認して下さいね。

でもとても楽しみです。
皆さんはとんな質問を予定されていますか？

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構造見学会の案内状が私のところにも届きました。
嬉しかったのは、私がNo.138で要望していたスケルトンの部分を見学させてくださると案内状に書いてあったことです。トータテさんは私（達）の要望に応えてくださったのです。西松建設さんと調整していただき、誠にありがとうございました。
まだちょっと早いですが、この物件（トータテさん）を選んで良かった。（笑）

それから、今、私は他の新築マンションの管理費と駐車場代の関係を調べております。まだ結論は出ていませんが、駐車場代が有料のところは管理費が低く設定されているようです。原始規約では、管理費の内訳に駐車場に関する内容は明確には記載されておりませんが、無料のところは駐車場の維持管理の費用も含まれていると考えてよさそうです。
そういえば、Belles光南さんも駐車場は無料でしたね。Belles光南さんはそのままでいかれるのでしょうか。
199さんがおっしゃるように、管理費、駐車場代、修繕積立金は分けておいたほうが良さそうですよ。

また、管理会社のトータテコミュニティさんについても色々調べておりますが、現時点では私は良い印象を持っております。直接方式を採用している等（言葉の意味がわからない方は勉強不足ですよ。）顧客の立場に立って、経営しようという姿勢を読み取ることができました。実際には会ってお話を聞いてみないとわかりませんけどね。
Bellesシリーズは管理会社も同じなので、その点でも、他のBellesにお住まいの皆さんとも情報交換が出来ると嬉しいです。

最後に、構造見学会で購入者の皆様にお会いできることを楽しみにしております。当日、晴れるといいですね。

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管理費等の事を考えていませんでしたので、読みながらなるほどと思っていました。
69さんの問い、Belles光南も駐車場は無料です。そのままいくのかどうかは考えたことが無かったですし、まだそんな意見も出ていないとおもいます。
マンションは初めてですので、良し悪しを計る事は難しいのですが、トータテの管理は良い方だと思います。その一つに管理人さんです。勤務時間は9時〜12時のはずですが、7時半には来ています。最初にゴミ集積場を整理されています。残念な事に、ゴミ出しのマナーが出来ていない人がいるのです。コツコツと仕事をこなし、マンションをきれいに保ってもらってます。トータテコミュニティーの方も真面目であり気さくな方です。
勉強不足の為、具体的な事が解りませんが、いざ問題が発生した時のトータテさんの対応等はどうなるかは今からでは？
それと、私達住民も管理に関心を持ち知識を得ていないといけないのでは。

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ゴミだしのモラルの件もそうですが、私が今一番危惧しているのは、将来、管理費や修繕積立金を滞納する区分所有者のかたが現れないかということです。
子供の給食費でさえ、払えるのに払わないなどというニュースが流れている現代ですから、気がかりです。
実際に事例集を見ていると、あるマンションでは数十万から数百万も滞納している世帯があると載っておりました。
管理会社も数ヶ月は催促してくれますが、最終的に責任を持つのは管理組合ですからそういうマンションの管理組合は、弁護士を立てて裁判をおこなったり、不足する修繕費を新たに金融機関から借り入れたり、様々な努力しているようです。
その費用だって、＊＊になりません。

私は対策として、下記の3つがあるのではないかと考えています。
①区分所有者の意識やモラルを向上させる。
②問題を先送りしない強い管理組合をつくる。
③規約を変更することにより、リスクを低くする。

特に③については、例えば修繕積立金の徴収方法があげられます。
デベロッパーの販売戦略で初期の修繕積立金は低く抑えられております。一方で住宅ローンも金利の完全固定を選んでいる人以外は、優遇期間が過ぎたら、月々の返済金額はアップします。
更に、今は子供さんが小さい家庭も10年20年先は養育費だって確実に掛かってきます。世帯主の年収も今後順調にアップする保障はありません。私だっていつリストラされるかわからないのです。
そんな中で修繕積立金も増大したら・・・払えなくなる世帯が出てくるリスクが高まります。
ならば、最初はきついかもしれませんが、必要な修繕費は月々均等に積み立てる方が良いのではないか、などと考えてしまうわけですよ。
どうせ必要なら先々の負担アップがないほうが私達自身のためなのではないかと・・・。皆さんは、どう思われますか？

この場で議論しても何も決定できるわけではありませんが、真剣に考え、自分なりの意見を持っておくことは大切なのではないでしょうか？

マンションには戸建にない利点が沢山あります。第一に利便性そして断熱性や耐久性等、優れた点が多々あるのです。
しっかり手入れすれば現在のマンションは100年もつそうです。つまり、私達の代のみならず、子供や孫の代までの受け継ぐことができる財産だということですよね。
戸建も耐久年数は伸びていますが、しっかり手入れをせず、費用もかけない人が圧倒的に多いのではないでしょうか。ですから本来の寿命をまっとうできない。
皆さんのご実家は定期的に壁を塗り替えたり、シロアリ駆除したり、屋根の補修をしてましたか？。私の実家はまったく無頓着でした。
私も戸建を購入したら、やはりやらないと思います。
修繕費を積み立てて、計画修繕を行うマンションはその点も利点なんです。個人での管理は弱い、数は力なりです。
でもその一方で財産を共有するという欠点もある。ですから、早いうちに自分達の身の丈に合った基本方針を打ち出すことが重要な気がいたします。

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こんにちわうさぎです。
69さんの書き込みは非常に文章がしっかりしていて読みやすいですね。こんな文章の
書けるヒトになりたい。。

さて、坂の町はちょっと前に比べてずいぶんにぎやかで洗練された感じになって
きましたね！公共の交通手段がちょっと弱いかとも思いますけど、今後の発展が
期待できる場所だと思います。

自分も某所でマンション購入予定です。この物件はけっこう好印象でした。
生活圏が違うので直接の対象にはなりませんでしたけど、いいなと思わせる
ところがいくつかあって、居住者サイドに立って考えてるなあって、感心
していました。楽しい新生活になるといいですね！お互いに！

財産を共有する強さと弱さ、まったくそのとおりだと思います。他人を
あてに出来ないのも確かですけど、こんな時代ですので、せめて同じ居住区の
みなさんとは穏やかに過ごしていきたいですね。ではまた。

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うさぎさん、お褒めに預かり恐縮です。でも、大した文章ではありませんよ。

　　3対7−管理業務に熱心に取り組んでいる管理組合の割合について、
　マンション管理組合団体の関係者の間でよく出る数字です。
　良好なコミュニティーを形成して自立的に活動しているマンション
　管理組合は全マンションの「3割」を超えることはないという経験に
　基づく冷めた見方です。（中略）マンション管理のあり方はますます
　多様化しています。

これは、日経BP社発行の「すぐに役立つマンション管理ガイド　入門編」の
冒頭に書かれていた言葉です。非常にわかりやすく、役に立つ内容の本だった
ので、昨日本屋さんで買って来ました。

Belles坂もうさぎさんのマンションも光さんのマンションも、将来、この3割の
仲間入りができたらいいですね。だって、住みやすいマンションが、すでに
3割弱も存在しているのですから、私たちのマンションだって・・・。


はる坊さん、69と申します。今後ともよろしくお願いします。

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はる坊さん、お久しぶりです！
また、これからもよろしくお願いします！！

本日は構造見学会でしたね！
私も行けなくて家族が参加したので、そこから話は聞いたのですが…
他の皆さんの感想もお聞きしたいです。
是非書き込みをお願いします！！

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始めまして。ベルズ坂購入者です。
今日の構造見学会参加させて頂きました。

感想を言わせていただくと、『良く判らなかった…』
購入するにもかかわらず、マンションの構造等について、勉強不足な自分もいけないのですが、
何を聞いたらよいのかも分からない…
そんな見学会となってしまいました。

担当の方が画像等を使って説明してくださいましたが、どれもモデルルームに掲示されている
物と同じ気がしました。
他社との比較になりますが、某マンションを見学に行った際には、
細かい構造や性能が分厚い冊子の中に細かく記されており、パンフレットと共に頂くことができました。

それと比較するとベルズ坂のパンフレットは何とも頼りないかな？
という印象が当初からあったのですが、構造見学会で詳しい説明があるのかと
期待していただけに残念です。

購入者の大半はマンションを買うのも初めてで、構造のこと等分からないのではないでしょうか？
限られた時間の中で全てを説明するのは難しいかも知れませんが、もっときめ細かな説明があってもよかったのではと思います。

トータテの方達の目に届くことを期待しつつ書かせていただきました。

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私も家族と一緒に構造説明会に参加いたしました。

Ｋさん
結局、自分で勉強していないと、何も見抜けませんよ。
どんなに詳しい資料を相手が用意していても、その内容を見抜く力がないと、相手の言われるまま
鵜呑みにするしかなくなります。誤魔化しを見抜くためには、こちらも理論武装する必要があります。
次回、実際の建物を見るのは、おそらく内覧会だと思いますが、チェックすべきポイントを抑えておかないと、結局、「ああ、そうですか」で終わってしまいますよ。
内覧会にプロを雇うのもひとつの手ですが、まだ時間もありますから、是非勉強してみてください。
私も素人ですが、本を買って読んだりネットで調べたりしていると、案外わかってくるものですよ。

ただ、Ｋさんのように感じられた方も多いでしょうから、トータテさんも見学会の内容をもっと吟味し工夫して、参加している私達の満足度を上げる努力が必要でしょう。
「お客様のして欲しいことを　して差し上げる、これがサービスだ」
松下電器の創始者、松下幸之助はサービスについてこういったそうです。

私はこのマンションを購入する前に、事前にチェックリストをトータテさんを通して服部設計室さんにご回答頂き、構造を把握いたしました。また、ＭＲで設計図書を見せて頂き、気になる所を確認しました。その上で、購入を決断いたしました。
ですから、今回の見学会では、その通りにきちんと施工されているかポイントを絞ってチェックいたしました。（見れなかった所もありましたが・・・。）
おおむね満足のいく仕上がりでしたが、一部、細かい点で気が付いたこともありますので、この点については、また服部設計室さんに打診し、そういった細かい点もしっかり監理してくださるよう
依頼していきます。

２０９さん
貴重なご意見、ありがとうございました。実はこのようなご意見が聞きたくて、せっせと投稿して
おりました。なるほど、そういうことでしたか。少し安心いたしました。
私個人としては、修繕積立金について、月々の支払いは少ないが、数年周期で数十万の一時金を追加徴収する方式よりも、均等積立方式のほうが購入者にとってメリットが大きいと今でも思っております。
しかし、実際には金額を変更する、ましてやアップするとなると、反対する人が少なからず出てくることは容易に想像できます。
ですから管理組合が今後有効な手を次々と打っていくためには、まずは住民どうしが互いのことを理解しあうことから始めないといけない、そんな気がして参りました。
私はその第一歩として、みなさんに廊下やエレベータで会ったら挨拶することから始めていくつもりです。

戸建を購入する方も意識が高まっているとのこと、喜ばしい限りです。
新築の住宅着工数が年間100万個まで落ちている現在、住宅関連業者さんも修繕事業にもっと力を入れる必要があるでしょうから、売主側は更によいサービスを提供し、買主側も維持管理にもっと関心をもち、より良い住宅環境が整っていくといいですね。

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構造見学会お疲れ様でした。
参加できませんでしたが、私もかなりの素人なのでその場にいたとしても理解できなかったかもしれません。
内覧会にはその分野に詳しい知人と参加したいと思いますが、まだまだ時間もありますし、６９さんの言うように情報を収集して少しでも知識を向上させておこうと思います。
マンション生活＝マイホーム生活を快適に送りたいのは皆同じでしょうし、もちろん挨拶は心掛けたい部分です。
６９さんの文章はとても参考になります。頷いてばかりでとても追いつけませんが、今後ともよろしくお願いします。

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内覧会でプロを雇って行くことは、素人では見抜けない不具合を見つけれるということで、費用対効果が大きいと思います。しかし、そもそもプロが作る建物で、チェックも各部屋でしているはずです。それで細かいとはいえ不具合があるということは、おかしいのです。本来であればお金をかけなくても出来ることが、出来ないのですから。人間ですから手抜きはあって当然かもしれませんが、プロであるのであればきちんと仕事をしてもらいたいものです。一部では素人同然の職人を使っていることもあるそうです。

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69さん、「月々の支払いは少ないが、数年周期で数十万の一時金を追加徴収する方式よりも、均等積立方式のほうが購入者にとってメリットが大きいと今でも思っております。」とありますが、どういうメリットがあるのでしょうか？？将来中古で売りたい人などは、毎月の支払いを抑えたい人もいるでしょうし、いろいろな人が住んでいるわけですよ。長期で住む人、短期で住む人それぞれの意見をまとめるのは大変です。
一部マンションでは団結性のあるマンションもあれば、ないマンションもあります。
それは運としか言いようがないですね。今頃はすれ違っても挨拶も出来ない。わがもの顔で共用施設を使う人が増えているので、一昔前よりまとめるのは大変なようです。ただ、その地域性やマンションの価格帯である程度判断は出来ると思います。

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213さん

修繕費の積立方式は大きく分けると、均等積立方式、段階的増額方式、一時金徴収方式の3つがあります。どの方式を採用するにしても、最終的には積立金の総額を一致させなければなりません。ではどれを選べばいいんでしょう。
私が均等法式が良いと考えた理由は単純です。
多くの家庭は先々、出費が増えていくのではないかと考えられます。No.203で書いた、住宅ローンの返済金額、子供の養育費、これらはその要素のひとつです。ならば、そういった負担が少ない今の内に積み立てるほうが、後が楽ではないかというだけなのです。
また、前にご紹介した本のなかで、一時金徴収方式は出来れば採用すべきではないと書かれていたのも私の考えを後押ししています。（一時金の額が高額となって管理組合総会で否決されたり、一時金を支払えない世帯がでたり、不確定要素が多いから、だそうです）

将来、マンションを売りに出される方も確かにいらっしゃるでしょう。しかし、積立金を多く支払ったから損したと言えるでしょうか。
積立金の残高もそのマンションの価値の一部として評価されます。中古でマンションを購入する人はそのマンションの管理状態や積立金の残高もチェックされると考えられます。
例えば修繕積立以外はまったく同じ条件のマンションＡとＢがあったとします。
Ａは積立金は当初、月々3000円で11年目から5000円、16年目で7000円、20年で1世帯当り総額3000×12×10＋5000×12×5＋7000×12×5＝108万円を積み立てる段階的増額式です。
Ｂは同じ108万円を240回（12×20）で割り、月々4500円の均等積立とします。
購入10年目でこのマンションを売りに出した時、その差額は（4500-3000）×12×10＝18万円です。Ａのマンションを仮に1500万円で売りに出したとして、Ｂは差額の18万円を上乗せして1518万円の売値をつけた時、あなたが中古マンションを買うとしたらどちらを選びますか？
私ならＢを選びます。修繕費はしっかり積み立てられているし、あと10年間は4500円のままだからです。1500万と1518万、買う側も大きな買い物をする時、その目先の18万円をケチるでしょうか。
さらに購入して数年以内に多額の一時金を支払わなければならないマンションだったら、私なら本体価格が相当安くなければその物件は買いません。つまり、安くしなければ売れない物件になってしまいませんか。

ずっと住み続ける人にとっても、子供が大学や結婚といった時に、Ａは月々7000円（実際にはもっと多額）＋管理費ですよ。家計を圧迫しませんか。また、地震など予期せぬ出来事で、緊急の修繕が必要になった時、Ｂなら柔軟に対処できませんか。
10年間でマンション全体では積立金の総額で1800万円（総戸数100戸だと仮定すると）もの差がでるのですから。魅力も安心感も圧倒的にＢでしょう。積立金は誰のためでもない、私たちのための貯蓄なのですから。

最後にもう一つ言わせていただけるなら、そういうことが実行できる管理組合や住民はすごいと思います。どんなことをやろうとしても、反対する人は必ず出ます。それを１軒１軒説得し、実行できる管理組合はすごい。そんな管理組合なら私は自慢したいですね。

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ヤレヤレ

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修繕積立がいくらあるなどと、そこまで考えて買う人は果たしているでしょうか？確かにメンテナンスの行き届いた物件は資産価値は下がりにくいかもしれませんが・・・。結局今のマンションなど不動産は値上がりすることはありません。（首都圏の倍率数倍の超人気物件は別として）買ったと単に公示価格の2割程度一気に下がって、そこから年数パーセント間違いなく下がっていきます。積立を多くしてるから、その分高く買ってくださいといっても駄目だと思いますが。中古で買う人は、なるべく安く、周辺の相場をみて、利便性や間取りなど条件を考慮して妥当な価格だと思えば購入する人がほとんどだと思いますよ。

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私が本で調べた限りでは、マンションの売却手順はおおよそ次のとおりです。
まず不動産業者に当該マンションの価格査定を依頼します。不動産業者は類似物件の成約例をもとに、当該物件の特殊性を考慮して計算し、査定価格を決定します。多くの場合、売主の希望価格より査定額の方が低くなるので、すりあわせをして売値を決定します。しかし購入希望者が現れたとしても値引き交渉をされて、最終的には査定価格付近で契約が成立となる場合が多いそうです。

ですから、私と216さんのどちらの意見が正しいかは、当該物件の特殊性として修繕積立金高がどれだけ考慮されるのかということにかかっています。積立金残高の多さや月々の積立額の低さをアピールすれば、買い手もその部分は納得してくれると思うのですが、私には不動産の売却経験がありませんので実際はどうなるかわかりません。もしかしたら216さんのおっしゃるようになる場合もあるのかもしれませんね。

どちらにしても、投機目的でマンションを購入するのは得策ではなさそです。一生そこに住み続けることを前提として購入すべきでしょうし、購入者の多くはそのつもりなのではないでしょうか。だって、どちらにしても売ったら損ですから。
だとすると、一生住み続けようとしている私達にとって、どの方式が最も有利なのでしょうか。

Belles坂は、30年先までの修繕計画と、3つの積立案が示されています。売主側としては、一応案を示しましたのであとは管理組合でどれにするか決めてくださいというスタンスでしょう。その内容確認してみると、Ａ案は段階的増額式、Ｂ案とＣ案は段階的増額式と一時金徴収式を組み合わせたものになっています。
（どの新築マンションも最初の修繕積立金は低く抑えていますから、売主側が均等法式を案として示してるマンションは皆無に等しいと思われます。）

そこで私は皆さんにお聞きしたいのですが、みなさん（特に購入者のかた）は、この案に賛成ですか。それとも反対ですか。

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つかれる　ハー

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地場の三流会社から、坂の激安マンション買って何が言いたいのでしょうか？この人は

この場所で修繕積み立てがあろうが無かろうが、売るときゃ値段が安いそれだけですよ

修繕積み立てに余裕があり、修繕金も安いから”ちょっと高くても買おう”なんて人は

まずいないでしょう。

実際仲介する不動産屋はその様な説明より、売主に値引き交渉しますから是非考えてくだ

さいとしか言いませんね！　仲介は何チャンネルも入ったりするし。

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No.219

お前みたいなやつは＊＊！！！！！！
購入者に失礼だ
二度と来るな

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マンションは一生住もうと考えている人はごく一部ではないでしょうか？10年以内に半数は入れ替わるのではないかと思います。（地域にもよりますが）そういったことから、無計画ですが、必要なときに必要なだけが一番ではないでしょうか。多く積み立てても運用されて増えるわけでもなし、管理会社の緋もついた銀行に預けられ、低金利で貯金されるだけです。

69さんは一生住むつもりで購入されているのはいいことですが、あまりに力みすぎてませんか？そう思っている人はいないとは言いませんが、一部です。その勢いで行くと最初の総会でショックを受けるかも知れませんよ。坂という地域性もあるかもしれませんが、価格が安いので、子持ちの若い世帯が多く入居されることとなるでしょう。資産にも余裕がありません。そう簡単にはいきませんよ。

218さんは何を求めて掲示板を見てますか？疲れるのであれば見なければ良いのでは？その感情をいちいち書き込みしないでください。
219さん、一流ではないかもしれませんが、そういう言い方は大変失礼だと思いますよ。3流だとしても高く売るより安く売ってくれているのだから良心的ではないですか。

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こんな人が自分から理事になって　自分の考え（本のうけうり）で　突っ走るんだよね　そうやってもめるマンション多いから

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そうですね。勉強するのは悪いことではないですが、度を越すと知識だけついて知恵はでなくなりますよ。最近ありがちなマニュアル人間ですね。

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私も大筋221さんと同じ考えです。
当初の管理費、修繕費、駐車場代金など、
経験と実績に基づいてデベも長期計画した上で算出しています。

それを転ばぬ先の杖で、まだ入居間もない段階から費用を引き上げる案を出すのは、
さまざまな状況下で購入した入居者から反対をくらうでしょう。
その反対者の意識を変える（もっと意識を高める）というよりも、
不動産という資産をみんなできれいに維持し続けるよう呼びかけるほうがまず大事かと・・。

一生住み続ける69さんにとっては修繕費のプールは重要かもしれません。
でも、転勤族の方、将来実家にもどる方（実家戸建の改築など）、もっといい条件の
マンションを買い換える方、ローンが支払いきれず売却する方（離婚なども）、などなど、
途中で手放す方は結構いらっしゃいます。
で、そのマンションを売却する際の査定段取りはその通りだとして、
買い手が購入の決め手に修繕費のプール金を重要視する人はまだ稀です。
（よっぽど赤字運営では話が別ですが）

プール金を管理組合から開示してもらい、マンションの規模から今のプール金（余剰金）で
つぎの大規模修繕まで余裕があるかどうか試算する人は、まずいないと思いますよ。
その試算も、あんまり意味のあるものではありませんし（同じくよっぽど赤字運営では別）。

まだ入居もされてない新築物件です。
経年劣化と情勢に応じて、そのつど修繕費を考え直すのが得策だと思います。

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69さん
修繕積立の件は正直に言いますと、まだどの方法がいいかまではよく分かりません。
知識が無いのも理由ですが、この物件を選んだのは修繕費用がどの積立形式になったとしても支払っていけるであろうと想定してのことですので、私としては住んでみてから考えたいと思います。

役に立たない回答ですみません。

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はる坊さん、この物件を選んだのは修繕費用がどの積立形式になったとしても支払っていけるであろうと想定したからとありますが、それが良く判りません？想定はできないと思いますよ。形式もどうでも良いと思います。将来どれくらいの金額になるなど想定できません。わかればその通りに積み立てすればいいのですから。
災害で大きな修繕が必要になるかもしれないし、社会情勢も変わります。
おせっかいですが、はる坊主さんは、他にも金利なども検討されましたか？不動産屋のうたい文句である「家賃より安い」にだまされて、3年などの短期金利（優遇金利）で組んでませんか？今は低金利ですから家賃より安いかもしれません3年後もし1%以上あがっていたら、借入金にもよりますが、月数万円は変わってきますよ。そこまでを踏まえて想定されました？
ちなみにここ数年は低金利路線を進むと思いますが。

そんなことまで考えてたらきりが無いかもしれません、「なるようになるさ」と思うのも良いかもしれません。しかし返済できなくなったら家族は崩壊・下手すれば自己破産、売るにも売れない、といったことになってしまいます。無計画で安いからといって買うのは大変危険です。

不動産を持つということはいろいろなリスクを抱える事となります。

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それともう一つかかる費用がありました。固定資産税です。最初5年間は減税され半分になりますが、年に７〜８万位（最初5年間）はかかるのではないでしょうか？
ローン控除もありますが、所得税と住民税が入れ替わったので、控除額が所得税を上回ってしまい返ってこないこともあります。

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そんな事あんたに心配されなくても　普通の人は常識として計算してるやろ

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226さんご心配ありがとうございます。
ローンの件は固定金利でと考えておりますので、先々上がる心配は無いと思いますが・・・勿論固定資産税のことも知っております。
お恥ずかしながら庭の手入れなどが苦手という理由からマンションを選択したので、予算よりもだいぶ抑えて余裕を持って購入したつもりです。
でも大災害などは計画に入ってないので、その辺は無計画で合ってるかもしれませんね。

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知らない人もいますよ。いちいちとけちつける人ですね。
文章の最後にいつも（笑）をつける人でしょ。

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知らない人もいますよ。いちいちとけちつける人ですね。
文章の最後にいつも（笑）をつける人でしょ 　ハハハ（笑）

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固定資産税知らずにマンション　買う人がいるんでしょうか？

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221さん、224さん　
貴重なご意見ありがとうございます。私の意見は一生住む人の方が多いであろうという推測の基での提案だったので、途中で手放す人も結構いらっしゃるとなると前提条件が崩れてしまいます。お二人の意見は大変わかりやすく、納得いたしました。
有意義な意見交換ができたこと、感謝いたします。

222さん、223さん
>こんな人が自分から理事になって　自分の考え（本のうけうり）で　突っ走るんだよね　
>最近ありがちなマニュアル人間ですね。
それはちょっと違いますね。私は模索人間ですね。マンション購入者にとって何が一番いいのか。どうすればそれが実現できるのかを考え、計画を立て行動する。何もしなければ成り行きまかせですが、行動すれば何かしらそれに対する結果がでる。そこでまた考える。つまりPDCAを回す（意味がわからない人、ごめんなさい）タイプの人間です。
そのために、いろいろな情報を仕入れ分析し判断し自分の考えをまとめています。情報源として本も然り、この掲示板も然りです。もちろん、人間ですから間違う場合もあります。その時は素直に反省し、考えを改めます。
ですから、理事になって、強引に突っ走るなんてことはしませんね。みんなで話し合い、できれば全員納得してことを進めたい。（全会一致はムリと知りつつも・・・）
目標はただひとつ！誰も犠牲になることなく、全員が買ってよかったと思えるマンションにしたい。そんな甘っちょろいことを本気で考えているおばかな奴なんですよ（笑）　

219さん
地場の三流会社だぁ!、坂の激安マンションだぁ!!
トータテもBelles坂も、あんたにそんなこと言われる筋合いはねぇよ。

はる坊さん
みんなであせらずじっくり考えていきましょう。
私もちょっと熱くなりすぎました（笑）

231さん
見苦しいですよ。

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ＰＤＣＡなんて　言い出すなんて　やっぱりマニュアル人間

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マンションを選ぶ人の中には、あまり干渉して欲しくない（静かに）住みたい人もいるわけで、
PDCAなんて持ち出さないでください。PDCAなんて会社で十分。

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うちの会社にもいるんですよ　なにかと言えばすぐＰＤＣＡを　考えてくださいって　カンベンして下さい。

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69さん　聞き苦しいですよ。

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PDCAは大不評ですね。聞き苦しいとまで言われてしまいました。（笑）
これは、失礼いたしました。

234さんの言うとおりマニュアル人間なのかな？
マニュアル人間って自分の考えのない人のことを言うんじゃないのかなぁ。
ちょっと落ち込む６９でした。。。

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最近は何かにつけてPDCAを回せとか言われるから、不快に思う人って多いようですね。言ってる人に限って実行できていない人が多いです。
それはさておいて、固定資産税知らない人、特に若い人は特に多いと思いますよ。賃貸はそういったもの無いですからね。挨拶もろくに出来ない非常識な人が多い世の中ですから。

69さんを初めとして、深く考えても仕方ないですよ。マンション生活を快適に過ごせることだけを考えれば良いのではないでしょうか？問題点があれば都度解決すれば良いですし。ただ管理会社に丸投げになって、みんなの資金が無駄に使われないように監視する必要は十分にありますが。

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まともなデベなら固定資産税がこれ位とか　諸経費いくらとか　計算書つくるでしょ　知らないまま　マンション買うって　考えにくいんですけど

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