岡山市の住宅地で人気の高い いずみ・伊島・伊福町の
一角に平成２１年５月・ロイヤルガーデン（以後ＲＧ）
シリーズマンションが出来るようです。
一部では施工会社など色々と話題になっている
この物件について語りましょう！！
[スレ作成日時]2008-02-11 16:10:00
住宅ローンをマンション営業マンと銀行マンの言いなりにならないために・・・
高性能住宅ローンシミュレーション”ニコニコ住宅ローンシュミレーション http://makiloan.com/loan/
住宅ローンの金利は、ちょっと気になりますね。
優遇とか言われても、２〜３年後には金利アップ。
まあ、頭金\０とかを薦めるデベは問題外だけど、
甘い言葉に惑わされずに、自己資金は最低でも
一千万円以上は用意！
一応、３５年ローンを組んでおいてマイペースで
繰上げ、らくらく返済はいかがでしょうか？
フラット３５の情報は住宅金融支援機構”http://www.flat35.com/”で色々確認できます。
フラット３５も申込み手数料、団信申込みの必須かどうか＋その金額が別か込みとか、
繰上げ返済の手数料がいるもの・要らないもの返済単位色々あります。
個人の意見ですが、フラット３５は大手銀行や信用金庫が有利な様に感じます。
変動などを組み合わせる場合は地方銀行が強いように感じます
ちなみに長期固定金利で最強だと思うのは今のところ新生銀行だと個人的に思っています。
（ただ、岡山に支店がないようなので登記費用が割高になるかも・・・）
また、自分でも変動だけ、固定だけ、ミックス＋色々なタイミングで繰上げ返済など
色々試して見ましたが、一番リスクが少なく有利な返済方法は長期固定だと思っています。
皆さんはどうでしょうか？
もう完売したのかな〜？
最近の金利の上昇があがるのかなり気になります。
最近２ヶ月間の長期固定の上がり方も結構すごかった。変動金利も何気にあがってるし。
経済はパッとしないのに、インフレ感強まる中での金利上昇
来年の今頃は結構上がってるのかな？？
中銀の金利を申込んだ月の金利で契約出来る制度もあるけど、次の見直しまでに店頭金利
（現在約３％弱）が変にあがっていたらだまされた感強いし、ましてやその時期だけ金利が
上がったいたらなおのこと悔しい！！
繰上げ返済手数料もある金額からびっくりするほど高くなるし・・・
「フラット３５登録マンション」に登録したみたいです。
http://www.flat35.com/document/index.php?module=Mansion&action=Res...
これって性能検査にはパスしたってこと？
”道路が狭い死角が多い”も、”地域的な問題も絡んでいる”も
どちらもリビンコート伊福町とは無関係のように感じます。
単なるひがみ書き込みですね。
1年ほど前ですが、リビンコートの目の前でひき逃げ事件があったときは、
緊急配備で５分後に逮捕されてました。伊福町〜いずみ町〜京山の治安は岡山一ですよ。
この近辺より安全な場所は岡山では思いつきません。
ここはロイヤルガーデン運動公園弐番館について語るところです。
なんで他のマンションがでてくるんですか？
非常識だとは感じませんか？
しかも２重投稿です。
以下のサイトを熟読して投稿するようにしましょう。
https://www.e-mansion.co.jp/manner.html
>>161 なぜかこのスレッドでリビンコートプライム伊福町を悪く書きたがる人がいますね。
.
営業マン？？ 購入者？？ マンション嫌いな人？？
.
なにが言いたいんだろう？？？ 何が目的なんだろう？？？ 愚かな行為！！
ほんと、ウザい！
あんさんがうざい。
もう完売したんだからいいんじゃない？
↑あ、ＲＧがね。
リビンコートじゃないよ。
完売した物件＝優良物件と違うかもよ？？
予約ではなく購入ではなく
今の時点で完売というのは、全戸手付金が入ったってことじゃない？（未完成物件だから手付金は販売価格の5％）
この手付金は引き渡し時に支払額に充当されるけど、
引き渡しまでに買主がやっぱRGは要らないと思ったらこの手付金を放棄して(和田コーポレーションにあげる)解約できるよ。
そんな150万円もするのにって思うかもしれないけど、一生に何度もない買い物だから、買ってしまって後悔するくらいなら安いかも。
逆に和田コーポレーションがこの買主には売りたくないと思ったら、手付金を返還して契約を解除できるよ。
キャンセルもないとは言いきれないけど、待ちすぎて他の良い物件が出たのを逃すのは惜しから、タイミングは重要だね。
空き地近くのお店でゼファーは七月着工って聞いたよ。
>>171
そら、あんさんかて、いろいろ事情もありますやろ。
ローンが通らんいうのは、どんなお方やろな？
やっとこさ通った言うても、払えるかどうかわからへんやん。
万が一破綻してもうたら、「買ってすぐに、転勤が決まった」
言うてみたらどや？
「しゃーないな」言うて、デベが転売してくれるかもしれん！
ゼファー、7月着工なんですか？？
情報をありがとうございます。
〉174さんへ
近所のお店で聞いただけだから、ゼファーさんに確認とってね。
七月にゼファー着工は先月中旬に聞きました。
中堅建築主・中堅施工会社だからより良い安心の為、出来れば住宅性能評価行って欲しかった。
同じ会社の他の物件では評価を行っているものがいくつかあるのにどうしてしないの？？
かなりの確立でキャンセルは出ます。（転勤とか、家庭の事情とか）
どこがいつごろは全くわかりませんが、どうしてもここなら、定期的に
アプローチして営業と仲良くなっていれば良いのでは？？
空きが出来たときの優先度がUPする可能性大
〉179
住宅性能評価取得と資料に書いていますよ。
HPには住宅性能評価について何も書いてないね。 売りの一つなのになんで？？
チラシに”住宅性能評価取得”と書いたチラシを見ました。
HPにはやはり記載がないですが、もしかしてみんなの要望でつけることになったのかな？
（それを取得するには何百万かかるそうです）
チラシに３年固定１．１％での資金計画がありましたが、出来れば注意書きに”諸費用除く”
ぐらいは書いて欲しかった（見逃しただけ？）
ちなみに諸費用は ローン保証料・申込金 修繕積立一時金 登記関係の税金＋手数料などがあります
”残り２邸”と書いたチラシについてある意味関心しました。
こんないいペースであと一息なのにもかかわらず、それでもチラシを作ってしまうなんて
すごい営業魂ですね。
（人気があるそうなのに”残り２邸”を強調しているところに疑いを持つのは私の思いすぎ？）
和田のやり方は、とりあえず客をモデルルームに集めて、
希望の間取りを聞いて、次回販売に繋げるやり方です。
当然、どこの地域に、どういった物件の購入層希望者が
多いかわかれば、それにあわせてマンションを建てれば、
また売れる・・・
あと客が、もう完売していると思って来なくならないように
しているのでは？
それにしてもやっぱりBタイプは人気がなかったね。
角部屋にできない部屋だからこそ、広くしたり、
付加価値を付ければいいのに・・・・
今日、モデルルームの前を通ったら、看板に完売御礼が貼られていました。やっぱり早かったですねー。ところで、キャンセル待ちとかできるのかなー？
ほんと、ＨＰにも完売って書いてありましたね。
もうこのスレも終わりですね。
現地にも完売御礼の垂れ幕がかかっていますよ。
住宅情報ナビではいまだに”分譲中 ”になっているしかも”7月2日更新”だって
事業主のホームページで完売なんだから完売なんでしょう。
住宅情報ナビで「分譲中」はただの更新時期のタイムラグでしょう。
入居間近になると「キャンセル住戸発生！」かな？
次期物件に期待するしかないかな...。
近くの伊島町のマンションはどうなったんでしょうかね。
建築予定の看板もはずされてしまったし。
ゼファーが手を引いてしまったってことか、近々工事が始まるかどっちかですね。
ゼファ 民事再生法適用だそうです。 伊島の件は頓挫でしょうか？
やっぱり、次は和田コーポレーションですかね〜？？？？？
マリモのレスターマンションじゃないの！！
穴吹のサーパスマンションかな？
下世話な話ですみません。
最近新興のマンション会社の倒産が取りざたされていますが、和田コーポレーションは
大丈夫でしょね？？？？
yxglizpk umstycbkz hewzjbd fyhobw rshafdmt rufvjdcz ldntps
かなり高くなってきたので、遠くから見えるようになりました。
で、ここはいつ頃竣工予定でしたかね？
いいですね
なんとなく
先日、キャンセル物件があると聞き、
問い合わせをしましたら、全然違う物件を勧められました。
なんか、酷くないですか。
.
別の物件って何を紹介されたんですか？
中古の１号館
運動公園の中古ですか？
あるんですか？
間取りは？
価格は？
ここの中古は以前あったけど、数日ですぐ売れました。数ヶ月前にも一戸出たようですが、またもやすぐ売れたみたいです。
前の購入者は津島学区の方だったそうで、今度購入者もたぶん近所の方だと思いますよ。
近くのマンションは、中古が出ても中々売れないのに、ここはスゴイですね。
運動公園弐番もそうなるといいなあ。
ところで、完売するマンションと、しないマンションの違いはなんなのでしょう？
世間知らずの個人が、”・・・反対の会”と称して
ブルグでいわれのない誹謗中傷を繰り返していたか（過去形）か、いなかったか。
それか買い急いでしまったか？
>>211 さん
完売するマンション
１．立地
２．間取り
そこで、立地の中に反対する人がいるｏｒいないも含まれます。
また、間取りでは、無駄な東向きとか、２ＬＤKを作らない等考えられます。
まじめに書け
おまえも同じ
このスレ立てたのは、他のマンション住民ですよね。
№212さんは、スレ主と同じマンション住民だろうし、まじめには書けないよな〜
そういうあなたもこのマンションかってないんでしょ。
マンション買ってからものを言おうね。
１５階まで、完成しましたが、北側の公務員宿舎に一日中、陽が当たらないところができていますが、補償とかははどうなんでしょうか？どなたかわかる方いましたら教えて下さいませ。
ほぼ完成しましたね。 窓の割合の多い明るそうなマンションです。
完売しているはずなのに5階の西側だけがカーテンさえもない どうして？？？
.
まだ、入居していないだけだからです。
購入者が、その部屋をどう使おうと、
あんたにゃぁ、関係ない。
ほっといてくれ！
もう入居開始から４ヶ月以上経つのに入居してないなんてたしかにおかしいよね。
いえ、別におかしいことではありません。
購入したけど、転勤になったとか、
元から１年後の入居予定なんてザラにあります。
管理費等払っていれば、別にいいんじゃないの？
新築とは言いがたい状態で、やっと完売した？という物件も、
カーテンどころか、見た目空室がかなりあったりするし・・・
購入したのは、どこかの不動産業者だったりすることもアリ！
新築の旬を過ぎたら、アウトレット価格でしか売れないのかも。
寂しいものの考え方ですね。 陰湿です。
夜になっても電気が付いていない部屋が多いです。
まだ売れてないのかなぁ。。。
ここが欲しくて買えなかったものですが、モデルルームに行って気になったことが一つあります。
ペアガラスじゃなかったのですが、結露はしませんか？
東側の４ＬＤＫに心惹かれましたがサンルームのように窓の多い部屋があって、そこが結露しないかどうか、そのときすごく気になったもので。
今後のマンション選びの為にも、住んでいる方教えてください。
その部屋は大丈夫です。
北側は、ＯＵＴです。
ありがとうございます。
東は当たりがいいから結露しないのでしょうね。
結露の仕組みは、外気と内気の衝突で水分が出てくるって話しなんですよ。
ですからいくら昼間日当たりが良くて内外の温度差が少なくても、
夜に気温が下がって暖房をしてたら、ビールを入れたコップ状態にはなるのは
しょうがないですね。
違うよ。
どこで寝ているか？夜間室温と外気温の差がどれだけあるかですよ。
基本的に、どの部屋でも結露が起きるんじゃないかと思います。
（南東の部屋は、夜間いないので結露しないだけ。他の部屋は全て人が寝てるので結露しています。）
ペアガラスだったら、結露しないのかなぁ…
そうなんですか。
東南の部屋は、もし購入してたら多分私の部屋になっていたでしょうから、やっぱり結露したかも。
今の家は結露でカビだらけで病気になりそうです。
それこそコップの水をひっくり返したみたいに窓際はなってます。
エアコンの温度設定を下げて、加湿器止めて、24時間換気システム導入しても
結露は多少はするからね。もちろんペアガラスだと結露しにくくなるのは事実。
北側の公務員団地との日照問題は解決しましたか？
冬場はほとんど日が当たらなくて、困っているようです。
もっちろん。
町内、みーんな仲良しですよーーー。
隣同士なのに、町内会が別って、どんだけ仲が悪いのよ？
さぁー なんでだろー
どなたかご存知ですか？
今年の冬は、本当に寒い。
お日様があたらないところは、もっと寒いでしょうね。
へー
公務員団地の方々が、町内会には入れなかった
という事なんですね。
でもー、以前工事中、あのあたりを通りかかった時は、
「マンション建設反対」みたいなの見なかったので、
あの地区周辺では珍しいな、と思っていたのですが。
やはり、公務員団地の方々は、ご立腹なんですねー。
マンション住民が、公務員の所属する町内会に入れなかったそうです。
公務員側が拒絶したらしい。
自作自演なんだろうけど、住民板に板作ってそっちでやろうよ。
こっちは検討板ですから。
いずみ町は公務員の転勤族ばかりでマンションの住人が転勤族の世話までできないだろうし、お祭にも参加できない町内会に入ってメリットはないんじゃないかなあ。現にマンション西側の家もみんな伊福中町町内会に入っているらしいよ。
だから住民板にスレ作ってやれって。
じゃぁ、お前が作れや。
ウザいぞ！
