マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。
[スレ作成日時]2006-07-05 11:45:00
>>359
ちゃんと調べ、下調べをして後悔しないマンションを探しましょう。
早い方が税金関係とか、物価・金利の上昇を考えると有利なので。
もしよろしければ、経験談・失敗談などあればを教えてください。
そういえば、伊島町二丁目にゼファーの新築マンションが近く着工するんですけど、ゼファーってどうなんでしょ？
施工は新井組って書いてありましたけど・・・。
物件情報とかご存知の方、いらっしゃいませんか？
ローンを検討しているならこれでシミュレーションを絶対お勧めします。
ニコニコ住宅ローンシミュレーション http://makiloan.com/loan/
機能
１． 2種類間でのローン設定が可能
２． 金利・金額・返済回数の設定が可能
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Ａ． 繰上げ返済
Ｂ． 金利の変更
Ｃ． 元利均等・元金均等の変更
４． 返済額・総支払いのグラフ表示
絶対お勧めです。
>>365
建築確認申請が、なかなか通らないだけでしょ。
建築基準法改正後、申請された物件のうちごく一部しか、許可されていな
いようです。
しかし、厳しい基準に通った物件は、信頼できますよね。
はじめまして。岡山在住友年になる転勤族の者ですが。。。
今の住んでいる賃貸マンションに高い賃料を払っているのがとっても＊＊らしく、今分譲マンションを購入しようかと迷っています。
今のところ伊福町のリビンコートプライムを候補に挙げているのですが、あまり岡山についても詳しく知らないので土地柄等教えて頂ける方がいれば幸いです。
伊福町は学区がよいと聞いたりもしますがいかがなものでしょうか？
とは言うものの、すでに岡山に来てから○年になるので、そろそろこの春に転勤と言われそうな気もするのですが・・・
いざ転勤となった場合に賃貸として貸し出すとしても借り手がいるのだろうか？と購入するか迷っています。
あとマンションについて素人なのですが、リビンコートプライムには住宅性能表示制度がないのが少しひっかかっていますが、そのあたりもどなたか教えていただけないでしょうか？
住宅性能表示制度
第三者機関が住宅の性能を評価する
『住宅性能表示制度』に対応
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（平成11年法律第81号）において、日本住宅性能表示基準（平成13年国土交通省告示第1346号）に基づき、登録住宅性能評価機関が住宅の性能を表示する仕組みです。
このスレッドでカイタックの話が多いのは注目の現れなのでしょうか？
>>368 物件検討中さん
伊島小学校・京山中学校は岡山では人気のある学校と聞いています。
学区を気にされるなら良いのではないでしょうか？
カイタックの場合、性能評価は受けていないようです。
ただ、優良住宅の指定とフラット３５の技術水準はクリアしています。
性能評価は義務ではないので、あとは個人の考え方次第ではないでしょうか？
伊島・いずみ町・伊福町は駅や色々な施設に近くにありながら、
静かの町並みの地域です。
子供の教育のことや通勤などを考えるといい地域の一つではないでしょうか？
物価や金利上昇など気になることは多いとは思います。
この場所で腰を落ち着かせるなりのライフプランがあるのであれば
いいのではないでしょうか。
参考になりましたでしょうか？
宜しくお願いします。
＞No.368 さん
購入者です。来週には入居が開始されます。
とても楽しみにしているひとりです。
さて、伊島学区ですが、岡山では古くからの落ち着いたとても良い住宅街です。岡大の先生や医者大変多く居住していることもあり、学校のレベルも市内ではとても高いと思います。
また知る人ぞする、病院が多い学区です。そういう目で周りを見てみてみるととても多いことに驚きます。
京山中学校は公立の附属といわれるほど、その進学状況はいいようです。朝日高校のホームページをご覧ください。生徒の出身校の割合が出ています。常に公立中学校ではダントツトップです。その他旧岡山５校と城東へ学年半分近く進学します。
また、環境面では運動公園、生涯学習センター、京山公民館等々子供を育てる環境は整っています。
スイミング等の施設も近く、その他習い事にも困りません。
塾もどこが子供に会うか選べるほど近くにたくさんあります。
駅が近いにもかかわらず、駅裏と言うこともあり落ち着いた静かな環境です。
以上、子育て中心ですが参考になりますか？
追伸、飲み会も自転車、徒歩で行けますよ。
No.369 by 匿名さん
No.370 by 匿名さん ご丁寧に教えていただきありがとうございました。とても参考になりました。
確かに子育てのことを考えるととてもいい環境ですよね。
広い運動公園にも近いし、こどもの森も近く。
ただ転勤ついてまわるので、我が家が岡山に永住できる確率はかなり低いんですよね。
でもみなさんの熱心なご意見とかを拝見させて頂くと、住人になられる方々にもとても好感が持て、さらに買いたいなぁ・・・・と思っています。
全然勉強もせずに購入検討しているのでみなさんのご意見に感心するばかりです。
またこれからもよろしくおねがいします。
分譲賃貸に住んでる者ですが、私もNo.368さんと同じく伊島町のリビングコートが気になっています。
＞No.368 さん、他契約・購入済みの方に質問なのですが、
あるＨＰに下記内容の話があったのですが・・・。（抜粋）
姉歯事件以来、耐震強度不足の名所となった趣のあるわが町市川。鳴り物入りで建設中の駅前の高層マンションでも、設計図どおりに鉄筋が入っていないという「事故」が発覚した。発覚後、当該物件ではただちに工事が中断された。報道によれば、今回の「事故」は施工ミスのうえに監理によるチェック漏れが重なったために起きたそうだ。たまたま優良住宅の指定をうけていたため、外部の検査をうけたところ発覚したのだという。多数の職種が出入りする現場ではミスが看過されることがありうるというような釈明もあったが、だとすると、この手の「事故」が稀なケースとは考えにくいのではあるまいか。もしかしたら、「事故」が発生しながら気づかれることなく分譲されちゃった高層マンションも、じつは少なくないのかもしれない。
とありました。契約済みの方でもし建設中見学会等された方がいらっしゃいましたらその時の状況を教えて頂ければと思います。
伊島町のリビングコートＨＰには、何も建設などに関する評価がないように思います。竹中工務店が建設したみたいですが、他のマンションで竹中工務店が建設したマンションで住宅性能表示制度を受けたマンションがありました。住宅性能表示制度を取得する為にはかなりの費用がかかるのでしょうか？同じであれば、立地条件・サイズと良い魅力あるマンションをさらに株を上げる為に受ければ・・・と思うのですがいかがなもんでしょうか？
カイタックさんはいまさら受ける気はないですかね？
どなたか助言を頂けますでしょうか？
最後に１つ購入・契約した方に質問ですが、契約の際に万が一耐震偽装が有る場合は、全ての責任を取りますなど保証してもらうような契約内容は記載されていますでしょうか？教えて下さい。
＞確かに子育てのことを考えるととてもいい環境ですよね。
子育てに地域環境は良いのですが、本当にマンション住まいで良いかというと、疑問が・・・
>>373
>>今回の「事故」・・・たまたま優良住宅の指定をうけていたため、
>>外部の検査をうけたところ発覚したのだという。・・・
・・・あ〜よかった！！！
優良住宅の指定はリビンコートプライム伊福町は受けているの様なで
いい施工マンションの一つといえるのではないでしょうか？
こんなご時世なので高くなっても住宅の性能評価をとっておくと
よりよいのかもしれませんね。
建物に瑕疵があった場合はどの建物も10年間保証することが法律で
決められていると思います。（マンション・一戸建てすべて）
何かあった場合は、資金的にも余裕のある会社なので、
あまり心配してません。
その面では、業績の悪い中堅ゼネコンで建築したマンション
などは値段が高くなっても安心の為、しっかり優良住宅の指定や、
性能評価を受けてほしいですね。
No.374 by 周辺住民さん
一戸建てだから子供がよく育つとは限らないと思います。
マンション・一戸建どちらを選ぶかは個人の問題のように感じます。
周辺住民の方が言うように伊島・伊福町・いずみ町は子供の成長を
考えるとかなりいい場所なのではないでしょうか？
リビンコートプライムは岡山中心部になりながら落ち着いた環境にあります。
伊島小学校まで５００Ｍと大きな道路を渡りますが程良い近さです。
京山中学校へは２Ｋｍありますが、このキョリがちょうど京山中学校への自転車中学校のラインです。
新しく建設が予定？されているＲマンションはおそらくあのキョリで徒歩でしょう。もちろんＺファーも徒歩です。
高校へは朝日、操山、一宮、大安寺、岡工、東商が５Ｋ圏内。私立は理大、関西、山陽、就実、明誠、商大、ベルなど５Ｋ圏内。希望等により選り取りみどりです。
大学は岡大、理大、商大、就実、はたまた新幹線で神戸、大阪へ。学力に合わせてよりどりみどりです。
広い公園にプラネタリウム、池田動物園など施設豊富。
子供を育てるには優れた地域のように思えます。
No.354 by 周辺住民さん
早速のご返事ありがとうございます。またいろいろと教えてください。
>>373 さん
>契約済みの方でもし建設中見学会等された方がいらっしゃいましたらその時の状況を教えて頂ければと思います。
リビンコートプライム伊福町マンションの耐震性強度は当時の法律基準値を100としたら、揺れに対して弱い方向でも120%近くあり、強い方向では130%(?)くらいあると設計者が話していたと記憶しています。コンクリートの壁厚が過去に検討した他のマンションより厚いこともあり、素直に納得しました。
住宅性能表示制度を取得しないのは、経費がかなりかかることと、実物を見たら良さを納得してもらえるとの自負心があるように感じました。
建設中の見学会は半年以上も前のことなので、記憶違いがあれば他の方達に迷惑をかけてしまいます。他の見学者の方のフォローをいただけたらと思います。
ただの設計者に、強度をうんぬん言えるほどの知識は無いと思われます。構造設計の担当者が言ったのですか？
No.383 by デベにお勤めさん
リビンコートプライム伊福町を気にかけて頂きありがとうございます。
想像で色々心配して頂いていますが、心配ご無用です。
私たちはこのマンションを選んだことをとてもよい選択だと思っています。
構造、仕様、外観、間取り、敷地の広さ、マンションに携わった人達の質
色々な面に皆満足しています。
何人かの方が厳しい意見を言ってくれたおかげで、業者側はもちろんのこと
契約者もこのマンションの色々な面について意識することが出来ました。
そのおかげで、ここを契約している多くの人が、他の物件に比べ優位性を
しっかり認識することが出来たのではないかと思います。
しっかり皆で、新しいマンションでの暮らしをいいものにしていきたいです。
>>382 デベにお勤めさん
>ただの設計者に、強度をうんぬん言えるほどの知識は無いと思われます。構造設計の担当者が言ったのですか？
建設中の見学会でマンションの設計担当者と紹介された方のお話（公式見解のはず）です。竹中の工事責任者も同席されていました。
ところで、「デベにお勤めさん」はどこにお勤めですか?このような書き込みをされるからには思い当たることがあるのかと思われます。マンション購入検討者の参考になりますし、このような書き込みをされたからにはその責任もあると思いますので、勤め先を教えてください。
入居予定さん 落ち着いてください。
もうすぐ入居です。 楽しいことに心を向けましょう！！
私は今週末引越し予定です。
岡山のマンションでこれだけレスがあるのはプライムぐらいじゃないですか？
関心が高い証拠ですね。いいことではありませんか！
本日入居開始です。うちはもう少し時間がありますが、早く生活をしたいと楽しみです。
結局デベどうしの潰し合いで入居予定の人も必要以上に評価する人も貶す人も皆まとめてデベなんじゃないの？怪し過ぎ…。
鋭いのか、そうでないのかはよく分かりませんが、
とても良い住み心地です。
リベールタワーの価格帯ってだれかしりませんか？
購入検討中の方宜しくお願いします。
リベール、購入しましたよ！
３ＬＤＫで３５００万円。
もちろん不動産価値が今後上がることが見えているから。
あと賃貸に出すことも検討。
岡山の場合、
・再開発事業帯
・タワーマンションの価値高
を考えると、おおいにありだと思います。
>>395 さん おめでとうございます。
とてもうれしそうな気持ちが伝わってきます。
気に入った物件に出会えてよかったですね。
さて、もし知っているのででしたら教えてください。
リベールタワーの
・価格帯はどれくらいですか？
・管理費とか駐車場代っていくら位なんですか？
よろしくおねがいします。
リベールタワーは、投資する価値ありですね。
価格も意外に安い！！
本町の定借は即完売でしたが、こちらはどう
でしょうか？
リベールタワーですが
駐車場代＝２００００
管理費代＝１５０００（修繕費込）
ですよ。
これはしゃあない。
でも、再開発事業での盛り上がり、地震なしの岡山
ということも考えて投資価値ありですね。
リビングコート伊福町はそろそろ完売でしょうか？
休日にはＭＲにお客さんが来てますが、平日はガラガラっぽいです。
やっぱり、価格が高いのかなぁ・・・
その割には一番高い部屋が真っ先に売れたみたいですけど、他のタイプの部屋は
割高なのでしょうかねぇ？
近くにマンションが２つ建ちそうで、買い控えしてるんだと思います。
建築費用が高騰しているから、もっと高くなって結局買えなかったりして・・・
リベールタワーって一番高いのっていくらするんだろう？
アリストのマンションは５０００万だったように思うのですが・・・
>>休日にはＭＲにお客さんが来てますが、平日はガラガラっぽいです。
普通のモデルルームの姿のように思えるのですが？
買えない人の ○○○ の類かな？
ルミノ平和町・リベールタワー
価格帯 ： 2,100万円〜6,140万円
専有面積： 57.38〜106.58
総戸数： 77戸
ロイヤルガーデン弐番館の工事現場を見てきました。
ちょっと敷地が小さいような・・・
駐車場スペースがないですね。
立体になるのかなあ。
一戸建てかマンションか迷っています。
マンションが気軽でいいけど、気になるのは上階の人の音の問題。
自分も音に気を遣って過ごさないといけないし、相手のも気になるし。
実際マンションに住んでる方は、その点はいかがですか？
教えてください。
国富で三井がやるみたいですね。
看板が出てました。
夏に販売開始するようです。
>>399 匿名様
完売は、そうとう先でしょうね。
「７割売れてる」と書き込みがあったけど、
７割どころか５割も売れてないのでは？
パラパラ点いてる電灯も、もの悲しい雰囲気
を、醸し出しています。
ここの価格を戸建てに掛けたら、近隣でも
こじんまりした良い家が建ちますよね。
長い目で見ると管理費や修繕積立金、駐車料
まで掛かるのですから、考えちゃいます。
↑ １月後半の情報で。
自分の価値観＝絶対的だと思っている勘違いクレーマって困り者です。
自分の家では大型犬とか飼っているのに、近くのマンションで、
小動物ＯＫにすると猛反対するような・・・単なる自己チュー。
>>408 さん 戸建好きなら別のスレッドへどうぞ
>>362
平成19年12月02日の書込み
>>そういえば、伊島町二丁目にゼファーの新築マンションが近く着工するんですけど、
>>ゼファーってどうなんでしょ？
全く動きがない・・・どこからの情報？？・・・妄想？？
いえいえ
塩づけになっています。
.
.
. パークホームズ大元は完売したようです。
.
.
大幅な値引きがあったかな？
岡山市弓之町のパラッシオってどうなの？
中央小学校も近いし、結構割安だと思うんだけど。
>>413
塩づけってことは看板どおりに4月着工っていうふうにはならないってことでしょうかねえ？
この学区でのマンションは厳しいなあ。
一戸建てもなかなか気に入った土地が見つからないし。学区がいいと不動産は高いね。
ロイヤルガーデンとリビンコートがありますよ。ロイヤルガーデンは１年半後、リビンコートは即入居できますよ。
この地域は古くからの高級住宅街？老舗住宅街？です。住民の質が良く、出入りも多い学区ですが転勤族も安定した方が多いので乱れることのな上品な地域です。
駅に近いにもかかわらず、ごみごみしていなく、施設環境も整っているんで高いでしょうね。
ここはいつまでたっても、高いと思いますよ。
伊島町・伊福町・いずみ町のいいところは岡山駅に
近くて静かなところ、ポイント高いです。
高いか安いかはひとそれぞれかな。
岡山でも東口方面では５０００万とか６０００万とかの
物件があるのでわたしにはちょっとびっくりしちゃいます。
（グレースタワーには億ションもあったようです。）
ラヴニール桑田町シュペリオール1201号
６２００万円 http://www.fine-co.net/sale/chukai/L_kuwata1201.html
７０００万円 http://new.wavehouse.co.jp/root/buy/detail/no/24242
不動産屋さんによって同じ物件でも売値違うものなんですね。
ラヴニール桑田町シュペリオール1201号
７０００万円→６２００万円 http://new.wavehouse.co.jp/root/buy/detail/no/24242
中古物件ってこんな感じで値付けされていくのかな・・・・・
>>421
リベール清心町の最上階にも、ワンフロア一戸で６〜７０００万円位の部屋がありましたが、
すべて一番に売れていました。この付近は豪邸が多いし、お金持ちが多いのでしょうか？
マンションってどこも最上階には価格帯が異なる部屋があるのが普通だと思っていたのですが、岡山では賃貸じゃないのに、各階の間取りが同一でリーズナブルな価格のマンションがあるのは驚きです！それぞれの物件によって、かなりの格差がありますね。
建築中のロイヤルガーデン運動公園弐番館のＨＰまだ出てきませんね。
どんな間取りになるんでしょうかね。
ルミノ平和町は、あと４戸になってしまいました。
岡山駅東口まで、とっても近いですよね。
友だちが、購入したので行き来しやすくなります。
ロイヤルガーデン運動公園弐番館で少し気になる点は施行会社が鹿島でも竹中でもないこと。
それと総合公園のハトがベランダに来るかも。
フローレンス中山下グランドアーク
２００８年４月始め現在 総戸数 113戸 販売戸数 65戸 （２月に完成）
なにがそんなに悪いの？
ちょっとひどい気がします。
これって大量の悪評書き込みの晴なのかな？？？
フローレンス中山下、あの辺りは風俗系の店が多い場所なんで住民層もそういう商売の人が購入してるような想像ができますよね。
実際は違うと思うけどね。どーなんだろ。
風俗の人は、税金をまともに払ってる人が少ないから
お金を貯めてます。
なるほど、そうとも言えます。
そういえば、小さなお店を持っていたママが、賃貸マンションと
数億円の隠し金を持っていたな〜
「独身なので、金しか頼れないから」って言ってたのが印象的。
風俗の方でも賢い方は、投資用のマンション購入などを考える
かもしれないね。
問屋のグランドヒルを購入しようか検討してます。
リビンコートやビウェルよりも間取りは気に入りましたが、造り自体はどうなのかな？と・・
更に結構売れてないんですよね。
ビウェル問屋はまだ建築中ながら完売してます。
近場でこの差はなんでなのかな・・？
購入検討中さん、こんばんわ！
私はグランドヒル購入した者です(^^)
ここでは、あまりグランドヒルがいいように言われてないのが残念なのですが、住んでみて本当に買ってよかったと思ってます！
スーパーや銀行、郵便局が近く、やっぱり立地が最高です。
二重床やペアガラスじゃなかったので入居までは騒音面が不安だったのですが、とっても静かですよ。
ビ・ウェルが安いのはプロパンガスだからなんだって！
場所的にもヒルのほうが奥に入ってて車の通りが少ないから便利ですよ。
>>匿名さんへ
ありがとうございます！
うちも購入しました（＾＾）
フロントとかで出会ったら宜しくお願いしますね！
購入検討中さん、購入おめでとうございまーす！よろしくお願いしますね(^^)
建設コストの高騰でマンションの価格が上がってきていますが、まだまだ新築されるのでしょうか？
デベロッパーはマンションを作らないと倒産してしまうので、何が何でも作るでしょう。
建築費が高騰するから、販売価格を抑えるため、土地が安い郊外になるのかな？
ローン金利 変動も固定も急に上がりだしましたね。
ゼファが伊島に持っているマンション予定地についてどう思いますか？
ゼファは関連子会社の倒産・社会情勢の激変によって事業の選択と集中を
進めていくようです。
ゼファにとって全くなじみのない岡山市の土地はかなり早い時期に
売却するような予感が強くします。
ローン金利の基準となる長期プライムレートが ２．４％→２．４５に明日からなるそうです。
アルファライフ岡大医学部前２が結構気になりますね。
病院近いし、安いし、便利な場所だし。
同じマンション内で買い替えってどうかなぁ？
うちのマンション、南側の真ん前に賃貸が建って
日当たりが悪くなってしまうから、日当たりのいい上階に買い替えたいけど・・
まぁ、売りに出てないから、買い替えられないんだが・・・ｗ
>>446
そうなんよねｗ
アルパの営業トークで「目の前に何も建たない」で騙された。。
もう一つの理由は、実家が近くてそのマンションの立地が良かったから。
うちはローンもないし、買い替えたいな。。
サントノーレ西市ですか？ 準工業地域だからしょうがないのかも。
俺も当時迷っていたけど、買わなくて良かったかも。
うんうん、そうそうｗ
本当、えげつなかったよ。
説明会ってのを和の方から開いてきたんだけど、
うちの住民が少しでも意見したら
「うちのこと訴えたらどうですかぁ？」って
そればっかよｗ
境界線から４０ｃｍのところにマンション建ててきたからねｗ
どれだけ接近してくる気やねんｗ
人事ながら準工業地域のマンション＋南側が空き地はとてもまずかったようにおもいます。
何でしっかり建築概要確認・周りの土地の確認（空地・用途地域）しなかったんですか。
サントノーレにすんでいる人には同情しますが、選択した結果に対する自己責任だと思います。
そそｗ
自己責任よ
あ。空き地じゃなかったんよね・・・あそこ。
で、「リビンコート西市への反対運動がすごかったから
あんなふうに真ん前には絶対建ててこない」と言い張る
アルパに騙されたわけだ・・・ｗ
やっぱ家を買うときってのはちょっと舞い上がるみたいｗ
「そうなんだ〜」としか思わんかったわｗ
リビンコートはどこでも他社の営業トークに使われる見たいですね。
それだけ意識されているということです。
さて、マンションって建築主とは全く違う販売専門の会社が接客するケースがたくさん
ありますよね。 そこらあたりになると本当に売ってなんぼだから営業も荒っぽい
可能性が高い。
大体”ここにはマンションが建たない”なんて完全か宅建業法違反じゃないか？
こういうケースのマンションを選ぶときは出来るだけ要注意！！
>リビンコートはどこでも他社の営業トークに使われる見たいですね。
>それだけ意識されているということです。
意識もいろいろあるで〜地元の評判は、あまり良うないな。
せやけど、まぁエエ方に解釈しぃな、営業はん。
地元やない客は、まだイケるよって、心配あらへんで。
どうでも丸め込んだったら、まだ「完売」の可能性は残る！！
>>サントノーレ西市の新しいマンションの位置 結構接近していますね
宅建業法違反なら、それこそ、訴えればいいんじゃないですか？
>>456 ”将来こうなると”とか”・・は絶対大丈夫”なんていう販売会社の営業マン
とは契約してはだめということを言いたかっただけです。
違反でも言った言わないでは話にならないですからね。
久しぶりにサントノーレ西市の近くを見たけど、２本も建設中のマンションがサントノーレのど真ん中に建ってて驚いた。あれじゃ、スカパーも見れないだろうし日光が当たらないのでは？
倉庫解体の時点でアスベストの粉塵飛散を騒いで交渉すればどうだったろう。
もう手遅れだけど。
サーパ○庭瀬も準工業地域で目の前が大きな更地（会社の駐車場）だからヤバイのかな？
日光とスカパーは、低層階はアウトになってしまってるよ。
アスベストは、飛散しないように手で取るという解体方法にしたとかで、
万が一飛んでも、健康に影響しないレベルだって証明（データー）まで
されたよ〜。
先日なんて、敷地内駐車場の車（高級車）数台にコンクリートが飛んで付着して
カノウ呼んで、その持ち主がものすごい言いあげてたわ。
弁償だよなｗ
しかも２回目なんよ。
