岡山県の新築マンション多いけれど、どうなんでしょう？

「ライオンズタワー表町」は１９年９月竣工なのに、三井のリハウスに売マンションとして６階の一戸が出ていました。ＨＰにもキャンセル住戸があったし、完売物件のはずですがとても不思議・・・不信感が拭えません。

いずみ町のロイヤルガーデンの遺跡調査が始まりましたね。遺跡が出たらどうなるんだろう…？

>>324さん

それにしても東亜建設工業については、不安にさせるような
記事多いような気がします。

鹿島建設とか大林組などが絶対いいというわけではないかも
しれないけど・・・・

　　
このご時世なので、企業イメージってとても大事だと思います。

　　
それに完成がどんなに早くても2009年の後半以降言うのも
相当先な感じするし・・・変に遺跡とか出たらまた長くなるかも？

　

和田さんがんばって〜よ！！

和田のRGといえば「鹿島」と思っていたらはじめて聞くような「東亜建設工業」だなんて…

今月中旬遺跡調査開始かな？と思わせる土の山が見えましたが、一日だけで翌日には埋めてあり地面をならしていました。これで終わり？
いずみ町の新しい官舎はもっと掘って何ヶ月も調査していたのにね〜。

これから本格的に調べるから>>323さんの言っていた「予定工期　　約１年半ぐらい」になるのかな？

この辺りは必ず遺跡が出るって話しだし、だから今建っている官舎は２階建てなんだって。「鹿島」さんは面倒だからおりたのかな？

いずれにしてもどんなMSになるのか気になります！！

ロイヤルガーデン大供壱番館弐番館は、完売間近らしいですね。

営業力のすごさに驚きです！！！

>>327　さん

ロイヤルガーデン大供壱番館”壱”番館は完売はまだのようですが、
もしかして”壱”と”弐”の勘違いでしょうか？

もし本当なら弐番館の物件概要を教えてください。
HPには物件情報出ていないものなので・・知っていたらで結構です。

よろしくお願いします。

ロイヤルガーデンシリーズは 大手ゼネコンによる安心の建設に
こだわっていましたが、岡山運動公園弐番館の東亜建設工業は
どのように考えても　中堅ゼネコンです。

やはり価格メリットを出すためには販売コストの圧縮だけでは
むずかしいところがあるのかな？

>>328

弐番館じゃなかったことに気付き、壱番館と変えるつもりが・・・

少々眠気に誘われて、弐番館の削除を忘れていたようです。失礼！

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の建設を
大手ゼネコン→　中堅ゼネコンに決定したのは
個人的にはとてもがっかりしています。

和田コーポレーションの”大手ゼネコンによる安心の建設”という
ポリシーからかなり方向転換しているように感じます。
ブランドイメージ的にはとてもよくないように感じます。

やはり正直なところ建築コストを下げるためなのかなと思ってしまいます。


また、東亜建設工業は大手と比べ、あまりビル等の建築は得意で
はない様です。


資材の高騰などを考えると苦肉の策なのかも知れないのですが、
しっかりとした施工管理をお願いします。

原尾島のグランドアークが気になります。
ハピータウンや後楽園も近く住環境はよいです。
（現在付近の賃貸に住んでいます）

しかし、3LDKで管理費¥１６７００
積立金¥５２５０はとても高いように感じます。

やはり２０宅と少数なので仕方ないのでしょうか。

売れ残ったときの値引きや家具などの
サービスが有ることを期待したいところですが
立地はとてもよいので完売してしまわないか心配です。

２階が¥２５５５万とまずまずの値段ですが
隣にビルがあり視界はありません。

原尾島エリアは人気があると聞きますが、
売れ残りを待つのは危険でしょうか。

後２００位安くなればかなり魅力的ですが。

東川原、原尾島付近の物件に詳しい方情報お願いします。

原尾島エリアは中高一貫校２校に近いために、人気度がアップしてきたようです。意外と市街地にも近いし、後楽園に近いのも魅力ですよね。

昨今、浜や東川原、国富などが、グッと街らしくなって便利になりました。ただ個別の物件については、好みもあるので何とも言えませんけれど、居住地域として「原尾島」は、住み心地いいと思います。

原尾島といえば、近くにビ・ウェル中納言というのが
最近モデルができたようです。
中納言って住むには便利なんでしょうか？

中納言は、原尾島から約２キロほど南に位置し、岡電の市内電車東山線の沿線ですよ。
表町まで、徒歩でも１５分程度で行くことができます。

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の工事はじまりましたね。
今は土留めを作っている最中のようです。
ぱっと見3人位しか作業していないようだけど、なんだか人少ない
こんなものなのかな？

それにしても工事がはじまっているのにＨＰには物件情報出てこない。
なぜなんだろう？
なにか建物について変更をしているからかな？


どうか遺跡出ませんように・・・

こんな感じです。

ロイヤルガーデン運動公園弐番館、本当に楽しみです。しかし、ＨＰはまだ立ち上がっていないようですね。ルミノ平和町に刺激されて、凝ったＨＰにでもするのかな？なんて思いつつ待っているのも、二倍の楽しみが・・・

施工業者が気になっている方も多いかと思いますが、どんな大手ゼネコンでも、実際に施工するのは下請けか孫請けなのですから、ほとんど大差無いと思いますよ。
６月から「改正建築基準法」が施行されて、建築確認がなかなか下りなくなったらしいので、様々なことで手間取っているでしょうか。和田コーポレーションには気の毒だけど、厳重になった分購入者は安心できるかも。

設計ミスのためか？完成間際に、一階部分の壁を発っていた某大手ゼネコンも有ります。その状況を目の当たりにした時には「この高層マンションは、ホントに大丈夫なのか？」って思っちゃいました。その場にいた友達も、思わず目がテンに・・・

東亜さんには、くれぐれも監理を厳重にお願いしたいですね。

建築関係の情報が簡単に見つけることが出来ます。
かなり役にたちます。

建設・不動産の専門情報サイト KEN-Platz　

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/building/

「ロイヤルガーデン運動公園弐番館」の現場ってどの辺にあるのか、どなたか教えていただけませんでしょうか。

>>341

県警機動隊に隣接する公務員住宅の南側ですよ。
いずみ町運動公園の南、赤十字血液センターの近くで、
交通量が少ないのに、だだっ広い広い道沿いです。

目標がいっぱいあって、説明しづらいですが、５３号
から運動公園南側沿いに、西方向へ行けばわかります。

東亜建設工業　本社ビル売却するそうです。
有利子負債削減が目的のこと。

建設関係厳しいですね。

ライオンズ表町とか・ロイヤルガーデン中山下すぐ
完売しましたけど・・・


ライオンズのこの状況を見るととても不安になります。

他のマンションも同じなのかな？

ものすごい不信感！！

>>339

>>どんな大手ゼネコンでも、実際に施工するのは下請けか孫請け
>>なのですから、ほとんど大差無いと思いますよ。

それはちょっと違うとおもいます。


工事の出来不出来は現場のゼネコンの管理者によって大きく変わります。

現場では色々な人を使って仕事を進めるそして、
各現場で建物・周りの状況はさまざまです。
それを束ね、コントロールまた、トラブル時の対応をするのは
元受であるゼネコンの管理者です。

ゼネコンにはそれぞれ得意分野や施工経験の差がありますから
会社によって管理の仕方は大きく変わってきます。

やはりその分野で経験を積んでいる方そして、会社規模が大きい方が
一般論として安心ではないでしょうか。

>>346　写真のHPを見たら平成19年11月17日時点で、

22件の賃貸しているようで。（入居4件・申込4件）

ここ業者だけで、全体の2割弱の部屋を扱ってるのか〜〜

これらの賃貸ってやっぱり「投資物件」なの？

先日、ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の新築工事現場を見てきました。現場に作業員の姿はなく、現場はどうみても４８００㎡の敷地には見えませんでしたが、隣にある公務員宿舎（合同庁舎）を更地にして、そこに今住んでいる人を現在建築中の８階建てのビルに転居させるのではないでしょうか？あくまで仮定ですが・・・。
　それから、素朴な疑問をひとつ。
　あの辺りに住んでいる人たちは、どこに買い物に行ってるんでしょう？ス−パーないですよね？強いてあげれば「ふじうら」か「ツシマモール」くらいでしょうか？不便を感じている方はいないんでしょうか？

>>349

ご心配には及びません。郊外で買い物に車で１５分なんていう訳じゃないですし、官舎や戸建ての方々も、皆さん車を所有されています。

あなたのおっしゃる不便の程度は不明ですが、このあたりで不便って思う方は、たぶん少ないと思いますよ。

この辺りあまりにぎやかしい施設がないのが魅力のようにおもいます。

子供の教育などを重要視するならいずみ町及び、伊福町・伊島辺りは
よい選択ではないでしょうか？

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の新築工事現場ってやけに
のんびり作っているようにかんじませんか？


なにか問題でもあるのかな？

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館は何階をたてる予定ですか。値段はどうなるでしょうか？明るい方に教えて頂きたいです。

15階建てで40戸くらいです。のんびり進んでいるように思いますが、遺跡が出たらもっと延びるでしょうね。
最初の調査があまりにも簡単すぎたように思います。いずみ町は遺跡が出る地域ですからもっと慎重に調査すべきと思いました。総合グランドや今建設中の官舎も長い間調査していました。

価格は安めに設定されるでしょう。ですが装備のほとんどがオプションとなり、結果割高になるのではないかと思います。（想像です）土地が狭いので平面駐車場は無理のような気がします。

立地はまあまあ、良いと思いますが…

訂正　まあまあいい　→　　住宅地ではトップクラスです。


伊福町・伊島・いずみ町近辺は岡山市で見た場合住宅地の評価額はトップクラスです。

土地の価値は人によって当然違いますが、世間一般で考えれば岡山市の住宅地でとても
いい地域の一つではないでしょうか？

>>伊福町・伊島・いずみ町近辺は岡山市で見た場合住宅地の評価額はトップクラスです。

カイタックのリビンコートが完売していないのはなぜでしょうか？
値段が高いから？

マンション完売しているの少ない様ですね。
どこがどうというものではない感じです。

逆にものすごく早く完売するのもくせものです。
ライオンズタワー表町みたいなことになるのも
困ったものですからね。

＊
＊
＊表面上の値段だけでものを価値を判断するとかえって高くつくものです。
＊
＊

>表面上の値段だけでものを価値を判断するとかえって高くつくものです。

表面上だけですかね。

マンションの敷地購入経緯によっては、価格に響くことも考えられますが、競売などにより買い叩かれた土地である場合もありますし、そういう物件を、むやみに高額で販売するとヤブヘビになるのでは？

最近の消費者は賢くなりましたよ、ちゃんと調べれば判りますから。様々な経験上、失敗しないためには下調べが不可欠だと思いました。

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館なかなか広告でないですね。

たしか建築確認ＯＫなら広告出せるはずなんだけど、なにかあったのかな？

>>359

ちゃんと調べ、下調べをして後悔しないマンションを探しましょう。
早い方が税金関係とか、物価・金利の上昇を考えると有利なので。

もしよろしければ、経験談・失敗談などあればを教えてください。

そういえば、伊島町二丁目にゼファーの新築マンションが近く着工するんですけど、ゼファーってどうなんでしょ？
　施工は新井組って書いてありましたけど・・・。
　物件情報とかご存知の方、いらっしゃいませんか？

新聞記事

■ ゼファー（東京都中央区日本橋浜町３−３−２、飯岡隆夫社長）は、
岡山市伊島町２−783−１地内に分譲マンションを新築するため、
ゼファー１級建築士事務所で一部設計変更も完了したことから、
新井組の施工で近く着工する見通し。
　 規模は鉄筋コンクリート造14階建て延べ１万4,326㎡。工期は
約１年半を見込んでいる。

（2007/07/10）
　
　　5ヶ月前のニュースです。
今見つけられる情報はこれだけです。


　　 購入検討中さんちなみにいつから着工なんですか？

ローンを検討しているならこれでシミュレーションを絶対お勧めします。

ニコニコ住宅ローンシミュレーション　http://makiloan.com/loan/

機能　
１．　2種類間でのローン設定が可能
２．　金利・金額・返済回数の設定が可能
３．　元利均等・元金均等の設定が個別に可能
３．　返済途中（任意の時期）の条件変更が可能（複数設定ＯＫ）
　Ａ．　繰上げ返済
　Ｂ．　金利の変更
　Ｃ．　元利均等・元金均等の変更

４．　返済額・総支払いのグラフ表示


絶対お勧めです。

>>362

最近ゼファーの看板見ましたが、工事予定は平成20年4月予定と
なっていました。

　　　　　　　　　やはりガセネタ？？？


この調子だといつ工事するのか全く検討がつかないです。

>>365

建築確認申請が、なかなか通らないだけでしょ。

建築基準法改正後、申請された物件のうちごく一部しか、許可されていな

いようです。

しかし、厳しい基準に通った物件は、信頼できますよね。

>>366　混乱しているだけだと思います。
　　　　ゼファさん頑張って。

はじめまして。岡山在住友年になる転勤族の者ですが。。。
今の住んでいる賃貸マンションに高い賃料を払っているのがとっても＊＊らしく、今分譲マンションを購入しようかと迷っています。　
今のところ伊福町のリビンコートプライムを候補に挙げているのですが、あまり岡山についても詳しく知らないので土地柄等教えて頂ける方がいれば幸いです。
伊福町は学区がよいと聞いたりもしますがいかがなものでしょうか？

とは言うものの、すでに岡山に来てから○年になるので、そろそろこの春に転勤と言われそうな気もするのですが・・・
いざ転勤となった場合に賃貸として貸し出すとしても借り手がいるのだろうか？と購入するか迷っています。

あとマンションについて素人なのですが、リビンコートプライムには住宅性能表示制度がないのが少しひっかかっていますが、そのあたりもどなたか教えていただけないでしょうか？

住宅性能表示制度
第三者機関が住宅の性能を評価する
『住宅性能表示制度』に対応

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（平成11年法律第81号）において、日本住宅性能表示基準（平成13年国土交通省告示第1346号）に基づき、登録住宅性能評価機関が住宅の性能を表示する仕組みです。

このスレッドでカイタックの話が多いのは注目の現れなのでしょうか？

>>368　物件検討中さん

伊島小学校・京山中学校は岡山では人気のある学校と聞いています。
学区を気にされるなら良いのではないでしょうか？

カイタックの場合、性能評価は受けていないようです。
ただ、優良住宅の指定とフラット３５の技術水準はクリアしています。
性能評価は義務ではないので、あとは個人の考え方次第ではないでしょうか？


伊島・いずみ町・伊福町は駅や色々な施設に近くにありながら、
静かの町並みの地域です。
子供の教育のことや通勤などを考えるといい地域の一つではないでしょうか？


物価や金利上昇など気になることは多いとは思います。
この場所で腰を落ち着かせるなりのライフプランがあるのであれば
いいのではないでしょうか。

　参考になりましたでしょうか？
　宜しくお願いします。

＞No.368 さん

購入者です。来週には入居が開始されます。
とても楽しみにしているひとりです。

さて、伊島学区ですが、岡山では古くからの落ち着いたとても良い住宅街です。岡大の先生や医者大変多く居住していることもあり、学校のレベルも市内ではとても高いと思います。
また知る人ぞする、病院が多い学区です。そういう目で周りを見てみてみるととても多いことに驚きます。

京山中学校は公立の附属といわれるほど、その進学状況はいいようです。朝日高校のホームページをご覧ください。生徒の出身校の割合が出ています。常に公立中学校ではダントツトップです。その他旧岡山５校と城東へ学年半分近く進学します。

また、環境面では運動公園、生涯学習センター、京山公民館等々子供を育てる環境は整っています。
スイミング等の施設も近く、その他習い事にも困りません。
塾もどこが子供に会うか選べるほど近くにたくさんあります。

駅が近いにもかかわらず、駅裏と言うこともあり落ち着いた静かな環境です。

以上、子育て中心ですが参考になりますか？

追伸、飲み会も自転車、徒歩で行けますよ。