ウェリス稲毛

638
安ければ売れるとは限らないが、高いよりは遥かに売れる。不動産は価格にシビアなのご存じないね。
貴方の発言は超高級物件かの発言にきこえますね！

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>642

それは、安くてもここは魅力がないから売れないだろうってこと？
ここで一般論ってことはないよね？

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>636

駐車場独立会計で無い限り、駐車場使用量は管理組合の収入に全額組み入れられるのが普通だよ。実際の稼働率は分からないので、管理計画を立てるときは想定稼働率をもとに駐車場収入を予算化する。なので、稼働率が想定を上回れば収入は増えるし、稼働率が想定を下回れば収入は減る。

修繕積み立ては管理組合の収支と独立で、管理組合の収支に余剰金でた場合に総会決議を経て積立金に振り替えることもできる。その辺は管理組合次第。余らせずに、お金は使っちゃうってケースもあったりする。

修繕積立と管理組合の収支を独立にするのは、管理組合の収支が赤になったときに修繕積立を取り崩して充当するのを簡単にできないようにするため。

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ポジティブな情報は営業マンや広告通してすぐ手に入るけどネガティブな情報は中々手に入りにくい。だからこそここで求めたい情報は後者の方なんです。売主はさっさと売って撤収したいでしょうが購入者にとっては一生に一度あるかないかの大切な買い物です。ささいなネガティブ情報だってウェルカムです。ネガティブな情報に対して不安を煽ってるとかレスしてる人って本当に購入検討者なんでしょうか？

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>639
ここだけじゃなく、色々なスレで活躍中。
新船橋の欠点が書き込まれると、「サカキ発見」みたいな書き込みがある。
サカキって人があのマンションを高く評価していないらしい。

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>645

デベのステマ。

検討者はポジティブな情報とネガティブな情報を天秤にかけて検討する。ポジティブなことばかり並べたり、ネガティブなことばかりを書き連ねるのはそれぞれ自社物件とライバル物件の営業。匿名掲示板だからと言って平気でこういうするそういうことするんだよね。モラルの低い業界。

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６４７
思い込みが激しいねえ。

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本当に検討しているって事は、結果的に買うかどうかは別に結構気に入っているんだよね。
不安を煽るように引っ掻き回されて気分のいい検討者なんているのかね？
それも、ぜんぜん関係の無いマンションの名前バンバン出してさ。

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645さんの言う通り。
何も知らずに買うより良いのでは。

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千葉県内の総武線で探すと価格順に市川、本八幡、津田沼、西船橋、稲毛くらいしかない。選択肢が少ないんだよね。
中でも稲毛は他より安いから検討者も多くなるよね。比較対象が京葉線になる。

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確かに、あの大震災翌日、西船橋までならサクサク帰って来られたし、京成も津田沼止りだった。
稲毛の人気の低さは納得出来る。

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稲毛には名所旧跡が多くていいところだよ。
昔は保養地だったって言うしね。

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稲毛は静か、それで総武線快速の中では安い。要は値段だから、津田沼や市川より劣るというのはおかしいんじゃないかな？
高くていい人は言われなくてもそっちを選ぶでしょう。

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>655
70㎡3000万切るぐらいだね。それなら納得。

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反対住民は高台の上に高層マンションが建つことに対して反対してるみたいだね。

ここって敷地の大部分が工業地域なので高さ制限がなくて、１４階建てが建てられちゃうんだけど、横浜市ではこういったケースが多いんで工業地域でもマンションについては高さ制限を設ける条例ができちゃってる。あと、世田谷区ではマンション建設に反対した住民が区に働きかけて、地下室マンションを制限する条例ができちゃってる。反対住民が高さ制限を設けるように行政に働きかけられると、結構危険だよ。既存不適格になったら資産価値なんてなくなっちゃう。

それから、反対住民vs.デベの争いが入居までに収まらなくて、反対住民の怒りの矛先が入居者に向けられて、反対住民vs.入居者で裁判沙汰になったケースもある。

営業は建物ができちゃったらあきらめて反対運動も収まるものですなんて説明するのがお決まりのパターンだけど、甘く見ると痛い目にあうことも。ちゃんと状況を確認しないと。

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日当たりの問題だけじゃないからね。崖際のすぐ側にマンション建つんだから安全面でも反対住民は不安でしょ。

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＜ウェリス稲毛＞　全体物件概要

用途地域・地区　工業地域・第１種住居地域　第1種高度地区

この書き方ってずるくない。敷地全体が第１種高度地区であるかのように錯覚させる。ほんの一部の第１種住居地域のところのみ高さ制限があるだけなのに。

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なるほど納得です。

【千葉】人気の駅ランキング マンション購入編 2012
http://www.athome.co.jp/special/ranking2012buymn/chiba.html

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西船橋でなく新船橋の物件なのにね。

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野村って自社物件板のさくらは多いけど、他物件板に出張って他ではあまりないと思ってたけど。売れてるように見えて内情は火の車なのかな。

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稲毛って下総中山の下なんだ・・・

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>660
占める割合に関わらず、全部の用途地域を表示しなければいけないから、普通でしょ。
それに割合の多い順に書かれてるって、普通おもうでしょ？

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ホームページでC-Aタイプの角部屋とC-Iタイプの中住戸の方角が南向きになってるけど西向きの間違い？セレン君も南向きのリビングはお日様の光が差し込んでくるよって思いっきり紹介しちゃってるけど大丈夫？間違いじゃないのならいいけど。

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崖からそんなに近いのですか？なかなか現地を見に行けてなくてよくわからないのですか…。やっぱりいくらしっかり補強しているとはいえ、地震の規模により崩れることってあるんでしょうか。。

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662さんや664さんは実はここの業者さん？

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説明会に行ってみた。特定の住戸が高いですね。その分、他の住戸を安く抑えたのかと思いきや、そんな感じもしなかった。
ここでの評判どおり全体的に割高感ありますね。確かに９００戸以上を完売させるのは苦戦しそう。
船橋の物件は最寄り駅が野田線だけど、販売戸数の多さを考慮して価格を抑え、あの総戸数でも大盛況。
ここの魅力は・・快速駅への近さ、あと眺望でしょうか？そこばかり見つめて割高感を納得しろと。ふむ。
都内への通勤者にしてみれば、快速駅といえど千葉物件ですから、何よりも割安感が必要と思いますけどね。そしてそこをターゲットにしないと、とても売り切れる戸数じゃないです。
１期の申し込みが予想より少なければ、消費税対策も多少考慮して２期に販売する住戸は価格下がるでしょうね。２期の安価住戸と、１期で残った住戸を比較するのもいいかも。

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同じ工場跡地なんですが船橋より割高感ありますよね。快速停車駅への近さ、眺望のよさは魅力ですが他にアピールするものがあるかと行ったら微妙です。一方船橋の魅力は大型ショッピングモール、病院、子育て支援施設、保健所などの行政施設、駅までの近さに加えあの低価格が魅力。
現在の予定価格よりも少し安くして増税までになるべく売りさばいて在庫減らした方が利益出せると思いますけどね。

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新船橋は駅力が全然だから、ここの方が高くなるのは普通かと。

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隣の工場跡地からは、過去最大で、信じられない量の六価クロムが検出された。これは15年位前の話で、サンケイ新聞だけがスクープしたのでよく覚えている。だけれど、どういうわけか、当時話題にあまりならなかった。その後健康被害調査をしたとかいう話も聞かないが、というか、そんなこと知らないでみんな買って行ったのだけれど、アルコール工場の跡地はどうなんだろう・・・？？あそこは・・・・

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説明会で担当さんが稲毛駅前に大型のショッピングモールができると言って
ませんでしたか？　ここは生活環境だけでなく、自然環境も抜群ですよ。

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>>678
もうちょい日本語勉強した方がいいよ。どこの話をしているのか全くわからん。
「あそこは・・・・」って思わせ振りに書くだけ書いて全く伝わらない。

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>678ここも土壌汚染はあったようですが自分はそんな気にしてないですね。崖の方が全然気になります。
>679イオンのことだとしたら厳密には駅前ではないですがこのマンションからなら歩いて10分くらいで行けると思います。

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このマンションは増税前の１期でどれだけ売れるかで、その後の明暗が分かれる。
売れなかった住戸は増税で１００万程度の負担増になるから、より割高感が増す。
増税対策として、もしかしたら２期販売時に１期の在庫を僅かに下げ、新価格での販売もあり得る。
２期以降は多少の対策はすれど割高感は増すので、１期の売れ行きは重要です。
そんな中、いまいち人気薄な気がするのは気のせい？人気物件になるには価格調整しかないと思う。

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昨日行ったら、サンクタスや学校がある道路沿いの広大な敷地に三井と長谷工の大規模マンションが出来ます。

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土壌調査の有無の確認は不動産取引の基本。工場跡地でも、土壌汚染対策法で規定された物質を使っていなかった場合、土壌調査の義務は無い。任意で調査するケースは稀。それと関東だと、自然由来の汚染ってのが結構あって、過去に有害物質を使っていなくても、汚染されているケースがある。ちなみに土壌調査して、土壌汚染が有った場合は対策が義務付けられているから、どのような対策を行ったのかも確認する。

土壌汚染が有った場合は重要事項として説明義務があるけど、そうでない場合は、こちらから確認しない限りまず教えてくれない。

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>677

新船橋は、一応徒歩圏に船橋があるし、都内への通勤でも乗り換え時間を含めてこちらより勝ってる。同じくらいの価格でもきついでしょ。

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にも関わらず予定価格の時点ではプラウド船橋より１～２割高い印象。でもこの価格で販売してくれたら逆に諦めもついてきっぱりと他の物件を検討できるので売主さんが下げる気ないならそれはそれでいいのかなって思ったりもします。

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駅力、駅力ってなんか頭悪いね。(笑)

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http://diamond.jp/go/pb/oudo2011/Stations%20List/DW_0119_SHUTO.pdf
上記の週刊ダイヤモンドの駅力調査によれば、新船橋駅23.1ポイント、稲毛駅42ポイント、津田沼駅47.8ポイント、船橋駅59.5ポイントだそうです。でも新船橋は長い将来で見たら今後ポイントが上昇する可能性を秘めてる街だと思いますよ。下記のデータ見る限り千葉市(1707位)と比較して船橋市(40位)は財政状況も悪くないようですし。
http://patmap.jp/CITY/RANK_FULL/00/06/FULL_JISSITU_RATE.html

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