ウェリス稲毛

常識的に考えて、南向きと西向きだったら絶対に南です。
実際に業者だって西向きは値を下げなきゃ売れないから下げてるわけでしょ。
なんか必死に西向きを勧める人がいますけど、不思議・・・

ガラスフィルムはものによって熱割れを助長するからご用心を。最近は低層でも西向きの部屋でLOW-Eガラスを採用ってのがあるけど、ここは違うのかな。

ちなみに最近のマンションはバルコニーの幅が広いので、南中高度の高い夏は庇になって南向きだと直射が部屋の奥にはいらない。一方南中高度の低い冬は部屋の奥まで日差しが入ってくる。昔の日本家屋は縁側があったけど理屈は全く同じ。南向き信仰はちゃんと根拠がある。

南向きの弱点は反対側が北向きということ。北向き2部屋には全く日が当たらないので他の向きに対して、年中暗い、冬は寒くて結露しやすい、夏はカビが生えやすい特徴がある為、総合するとメリットとデメリットは半々で西や東向きと良さは変わらないと聞きます。
価格が高い分だけデメリットが大きいと聞きます。
確かに、西向きでも東向きでも両方とも反対側も日が当たりますからね。

不動産会社の社員の殆どが南向きは高いので買わないそうです。

今のマンションは断熱材がしっかりしてるし、エコガラス装備も増えており、向きだけでなく、高さや設備・構造など総合して見た方が良い住まい選びが出来るそうですよ。

>565

書いてること矛盾してるよ。断熱がよければ結露はしない。

それに２４時間換気も義務化されてるから、動作させていて部屋でカビが生えたら欠陥マンション。

北向きでも開口が十分で、視界が開けてれば明るいよ。外の眺めがいいのは順光になる北側だし。

夏は南中高度は高いけど、ベランダの照り返しは半端無い、それが部屋にモロ入ってくる。
とにかく西日の熱波は覚悟したほうがいい。

565
営業マンのトークの手本みたいな書き込みですね。でも西向きが本当の意味で南向きと遜色ないのであれば、同等の値段でも良いですよね。このマンションはほとんどが西向き、南向きも線路寄りの建物は前が寺になってるので、みんなが検討できるのはルーセント2の一棟しかない。

西向き３棟と崖の縁との距離が近すぎ。土砂崩れが発生した時にマンションが傾いたりしないか個人的にはこの点が一番心配。南側くらいセットバックしなくて大丈夫なの？？あと価格。安いとはいえプラウド船橋とどうしても比較してしまう。全体的に1000万近く高い印象を受ける。消費税増税前に価格下げて販売しないと大量の在庫が発生しそうだね。

>569

営業トークって落ち着いて聞くと突っ込みどころ満載なんだよね。売りにくい部屋を無理して売ろうとするわけだから。

前々からだけどバレバレの成りすまし投稿、逆効果だから止めればいいのに。

マンションパビリオンに土曜日行きましたが、１つ目のスクリーンが開いてびっくり。さらに２つ目のスクリーン前の巨大模型が下降してさらにびっくりでした。
でも、価格が高すぎかな。
モデルルームがまだできていないのは反対住民の抑え込みに時間がかかったのかな？
期待していたので、ちょっとがっかりでした。
やっぱりプラウド船橋か日大前の長谷工にしようかな。
担当の営業の人は感じがよかったけど・・・。

前向きに検討してたんですけど諦めます。
小学校が痛い…

確かに日大は駅前だからあり、船橋も。でも路線がね。。

西側が暑い？壁が薄いアパートや断熱入ってなく、Low-eガラスではないマンションと比べてないです？
最近の西側は拍子抜けするほど暑くない。西日が室内に差す時間はレースで十分対応できますよ。
マンション買うなら景色優先なので高層階の西側でも自分はokです。

パビリオンの模型なんかにお金かけてるから、異様に高いの？
いずれにしてもここは人気が無さそうだから、他を見てからゆっくり検討しても間に合いそう。
プラウド船橋は東海神から徒歩6分、駅近だし都心へのアクセスは抜群。
（東武野田線・新船橋なんて使わない）
日大前も東西線直通で、都心アクセス抜群みたいだし。
他を申し込んで抽選で落ちたら、ここを検討しようかな、その頃なら安くなってるかも。

>576
ここって、low-eガラスなの？

通勤、通学、普段使いで東葉高速線なんて利用してたら日々のランニングコスト半端無いと思うよ。まずは路線検索して総武線と比較してみることをオススメします。

でも、そのランニングコストで1,000万以上になるかな？

通勤定期は会社持ち、買い物はだいたいイオンで済むし、それ以上は車で買い出し、通学定期だけでしょ、高いのは。
地下鉄はJRより安いから、どこまで通学するかが問題かな。

調べてみました。
通学先が東大だと仮定
　　東海神→本郷3丁目　　470円（最安） 3ヶ月通学定期　　29,420円
　　船橋→本郷3丁目　　　500円（最安）　3ヶ月通学定期　　31,930円
　　（あえてJR駅からにしてみた）
やっぱりJR利用より、地下鉄の方が安いようです。

582さん
ということは、稲毛だともっと高いですね。

要するに、現状の予定価格が高すぎる。
想定より５００万は高い印象。
ウェリスをこの価格で買う？稲毛にそこまで魅力が？
自分的にはプラウド船橋に傾いた。さよなら。

>579は通勤手当出ないの？

稲毛は都心から離れるからもっと高い、というのはその通りなんですが・・・
通学に東葉高速鉄道だけしか使えないとしたら、高いのは当たり前。
地下鉄直通なら、JRを利用するより交通費が割安になります。

総武線沿線は他沿線より便利、というのはあまりにも短絡的。

通勤については、時間だけ考えればいいんじゃないでしょうか。
普通の会社なら手当が出るでしょ？

582
船橋→西船橋　130円
西船橋→本郷三丁目　270円
合計で400円じゃないの？

５８７さん
本当ですね、ご指摘ありがとうございます。
「乗り換えナビ」を使ったのですが、他のサイトを使ってもこのルートが表示されます。
最安が５００円と・・・
どなたか最安４００円、と表示されるサイトをご存じ無いですか？

まあ総武線より地下鉄を使った方が割安、という結果に変わりないですけど。

駅探で検索して料金順で表示するとでてくるよ。最安ルートで時間がかかるケースは検索できないサイトって結構多い。

もっと安くならないのかなー。もう５００万くらい安ければ買いたいんだけどな。

うちももう少し安かったら、買いたいなぁと思うのですが…☆ちなみに、稲毛に住んだことがないのですが、お住まいの方、住みやすいですか？

稲毛は割と便利で住みやすいですよ。駅前には将来的にイオンもできるようですし。
ただ、それにしても予定価格は高いと感じました。私もあと300〜500万くらい安いと候補に挙がるのですが・・。
正直なところ923戸の完売は苦戦すると思いますので、他に比較されてる物件があるなら、検討する時間は十分にとれると思いますよ。

592さん
私も高いと思います。人気がでずに敬遠する人多くなるから売れ残り沢山でるでしょうね。最終的には価格を下げれば売り切れるんだろうけど、値下げに合わせて中古価格も下がるから価値がどんどんさがっちゃいそう。
見極めが大事ですね。

消費税８％や１０％が適用される前に価格下げて早く売り切らないとせっかくの値下げ分が増税によって相殺されちゃう。平成２５年９月３０日までにどれだけ売ることができるかが勝負の分かれ目かな。

しかし、良い部屋は早く手を打たないとすぐ無くなってしまいます。
売れ残って最終的に売価が安くなったりするのは、訳有りの部屋ですよ。
角部屋狙いの人は、早めに動いた方が良いと思うよ。

早く手を打って望みの部屋をゲットしても、様子見続出で売れ残ったら悲惨。未販売があると入居者にもデメリットがある。同じマンションに訳あり部屋を作っちゃうのも問題。この部屋は訳ありですなんて営業は絶対に言わないし。とりあえず早めに動くのは良いにしても、一期だと売れ行きの判断は難しい。

販売開始までにいくつか物件を当ってその辺の勘所をつかんでおくってのもいいかも。

結構重要な情報だと思うから書き込みます。
稲毛には大きな郵便局が無い、土日に営業してない。
不在通知を受け取った場合、一番近いのは美浜区郵便局。
車があれば雨でもすぐだけど・・・

595さん
適度な価格である程度売れる物件であればその通りかもしれませんが、ここはかなり割高なので、逆に角部屋がどうしても欲しいなどの訳ありの部屋が売れるんだと思いますよ。
仮に角部屋が5500万円で中部屋が4500万円だとすると、売れ残った中部屋が3500万円に下がればそっちのがよいと思います。
それから、価格が高い物件は、物件の中で本当は欲しいが手がでない上級な部屋が残ることが多いです。
本当は4500万円の部屋が欲しかったけど価格が高いから妥協して4000万円の部屋買ったら、値下げで4500万円の部屋が3800万円で販売されて悔しい思いだけはしないようにしなければなりません。
中古になった時の価格にも影響しますので見極めが大事ですね。

591です。592さん、稲毛は割りと便利で住みやすいんですね♪ありがとうございます。597さん、大きい郵便局は近くにあった方がいざというときに便利ですよね。コンビニと違ってすぐに新しくできる、ということはなさそうだし、ちょっと不便かな…。お二人とも情報をありがとうございました！
近々、マンションの説明会に行くので、稲毛の街を少し歩いて、雰囲気も見てみたいと思います。

角部屋欲しい人は価格などあまり気にしてないと思いますよ。中住戸とは全く違う質を手に入れたい人が買うので。

角住戸も出窓とサービスバルコニーがチョロっとある程度。金に糸目をつけず飛びつくほどのプランじゃないでしょ。全面ダイレクトウィンドウにして視界すっきりにすれば価値も上がるのに。

角は夏は暑くて、冬は寒い。金に糸目つけずに買っちゃってローンいっぱいだと、光熱費が大変。

角部屋はいい。でもここの物件のほとんどの角部屋は隣りもマンションなので眺望は遮られ結局中住戸とあまり大差はないと感じる。なので角部屋も価格を下げないと売り切るのは厳しいと思う。

お金持ってる人はちゃんとお金の価値を知ってるさ。果たしてここの売れ行きは？

訳有りで売れずに価格が下がる部屋ってのは、メインエントランスから遠かったり、前の棟の関係
で日照時間が少なかったり、EVに隣接していたり、植栽が多く虫が飛来しやすかったり、既存樹木
で眺望が遮られたりする部屋のことですが、気付かずに購入してしまう人もいるようですね。
デベの営業はそのようなネガな話はしませんから、自身で気付いて避けるほかありません。

早期来場者から要望書を集めて、その結果を元に価格調整をするわけだから売れ残ったら、デベの価格調整のやり方がダメだったか、根本的に魅力が無い物件ってことなんだよね。

高いと思ってる人は要望書を出さないってのが、意思表示の方法。

要望書を出した後、キャンセルしてもキャンセル料？はかかりませんよね？

このマンション、そもそも価格設定が難しい物件と思う。
・眺望は良いけど真西向き。しかも予定価格は結構高い。
・南向きは一部がお寺正面。残る一部は高額必至。
強気に価格設定したい気持ちは分かるけど、ここは慎重に設定しないと大量在庫を抱える難物件になる。
高い金額で売れるだけ売って、あとは価格下げて調整。その方式、９２３戸もあって、どこまで通用するのか。
プラウド船橋と同様、販売開始時に価格下げて勢いつけないと、他物件のいい比較材料にされるだけの難物件化の恐れ有。
販売開始まで残り僅か。販売側の英断を期待する。３００〜５００万下げ、妥当だと思うんですが。

610さんに賛成！！もう少しだけ下げてくれたら、満遍なく売れると思うんですけども。オアシス？住戸は駅から遠くて、眺望もあまりよくなくて西向きだから、消費税もあがる時期だしすごく安く販売したら、手前住戸と価格差がとても出てしまうのもなんだか悲しい。仕方ないけど。まっ、売り手もプロなのでその辺りは、お客様の反応を見て、価格変更してくれることを期待します！

快速停車駅から徒歩圏なんだから、価格は下げる必要ないでしょ。
下げても少しだけね。まずは、MRへの来場者数次第だと思いますよ。

今回の選挙で価格を強気で出すことが決まったも同然だ。

快速停車駅って言っても、所詮、稲毛だからね。
価格下げない事には、900は売り切れないよ。

当初から興味を示している人が高いと感じるんだから、価格の再考は必要と思う。
消費者もバカじゃない。むしろ高額なら尚更、相場勘は買い手の方が一枚上手。
それに、自分が買う価格だけの問題でもない。難物件となれば中古価格や下手すれば維持管理の面でも後々問題可する。
９２３戸もあるのだから、一部の人気住戸だけが売れても仕方ない。

No.612 価格は下げる必要ないでしょ。
No.613 やはり買う意思を見せないと
どちら側の目線でコメントしてます？

高い高いと言っても９２９戸に買い手が一人ずつつけばいいんだよ。

617さんの言うとおり。
業者側の言い分に聞こえるね。

618さん
確かに業者側としてはそうだね。
だが、検討者としては安い方がいいに決まってる。もちろん、ただ安いだけがいいのではなく、立地や建物・仕様に対する総合的な物件価値に対して安いかどうか。
ここはいまのところかなり割高だと思われており、もっと安くしなければ売れ残ると判断する人達が多いのが事実。

全部売れればいいという言い分は、業者側の考えであり、且つ、全戸数売れた結果がでてからのコメントにしかならない。
今は売れ残るかもしれないと議論されているのだから、売り切ることができるのかどうかや、高いか安いかを議論する段階。

莫大なマンションの管理費を居住者全員で負担しなければいけないのだから完売してほしいのは購入者側にとっても願うところ。ただ今の価格で売り出すというなら検討はできない。スッカスカのマンションに住むリスク、高値で掴まされるリスクを考えたらね。

>621

間違ってるよ。区分所有法で管理費、修繕積立金は原則、区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の所有者は売主だから、当然売主が負担する。

売れ残りがあるとデメリットがあるのは事実だけど。マンション買う前にちゃんと勉強しようね。

>609

要望書って単なる購入希望調査にしか過ぎないから、ペナルティや縛りは発生しない。キャンセル料が発生するのは契約後。買主事由のキャンセルだと、通常、手付金（物件価格の１割）は没収される。

ちなみに新船橋の某デベは要望書出したら、部屋を変えられないなんて変な縛りをつけていた。ところが全戸、登録が入ったとたん縛りをはずすなんて無節操なことしてる。

>617

この板、デベのさくら投稿が結構あるよ。デベの都合のいいように誘導されないように注意しないとね。

成りすましは投稿規定違反。モラルの無い会社って宣伝してるようなものなのに何故やるんだろう。

622さん
駐車場料金はデベ負担にならないのが基本ですよ。しかしながら、実際に必要な管理費と修繕積み立ての予算には駐車場料金が含まれて計算されています。
スカスカの入居なら、購入者は負担・リスクが増大します。
ちょっと勉強が足りないみたい。ちゃんと勉強しようね！

管理費って書いてたから分かってないのかと思ってた。確かに駐車場利用率が想定稼働率より大きく下回れば、管理組合の収支に影響は与える。ただ、ここは平置きだから維持コストもそうかからないでしょ。

大量に在庫抱えた状態で売主が倒産すれば在庫分の管理費等はその時の区分所有者が負担しなければならない可能性があることや売買契約書や重要事項説明書に～の場合、未売却の住居についての管理費等を売主は負担しない旨の内容が小さい文字で書かれているケースもあることを考えたら在庫を抱えてるマンションはデメリットの方が多そう。プラウド船橋のようにさっさと売れるような価格に改定されることを期待したい。

売主が倒産した場合、滞納した債務は次の権利者に継承される。新築のマンションなら破綻整理で大幅ディスカウントとされれば、引き受け手がでてこないって事態はまずないでしょ。リーマンショック後にデベが続々破綻したときでさえ、そんな話しは聞かなかった。可能性が無いわけではないけど、そこまで重箱の角つつくかな。

契約書に未販売分の管理費の負担義務は売主に無いってこっそり記述される例はよく言われてるから、契約書は判子を押す前によ~く確認だね。ただ名のあるデベがやることとは思えないけど。

もし価格正式発表時に下がったとしたら
ばかをみるのは先に要望書出したやつってこと？

現時点で提示されているのはあくまで予定価格。要望書を出したからと言って、そのときに提示された金額を支払うのではなく、正式価格で契約して購入。ただ、要望書が出たところはあまり下げないと思うけど。

前にも書いたけど、要望書って単なる購入希望アンケートにすぎない。正式価格や要望書が重なっているかとかで判断して、別の部屋を登録してもいいし、そもそも登録しないって選択もあり。

一応要望書を出すメリットも書いておくと、要望書を出したらその住戸には重ならないように営業が調整してくれる。ただ、あくまで営業努力であって、確保はしてもらえない。というかやってはいけないこと。販売開始前に部屋を押さえたら、公正取引規約違反になる。

西側の3棟とすぐ側の崖はもっとも短い所だと何メートルくらいの距離がありますか？予想では5メートル前後なのではと思ってるんですがもっと距離取らなくて大丈夫ですか？

ここは、イタズラにこのマンションの不安をあおって、他社のマンションの宣伝をする人たちがいますね～。
テレビでやってたステルスマーケティングと言うやつですか？

不安を煽るような投稿があっても良いのでは、それをMRでデベにぶつければよいだけです。
何も知らないで買ってしまうよりポジ・ネガ両方の情報がもっと欲しいです。
そして、新船橋のように賑わって検討者なら定期的に見に来るような話題のある板になって欲しい。

627さん
回収した駐車場料金が駐車場の維持管理費用として全て充てられる訳ではありませんよ。
駐車場料金は、使用率90％とかを予算に組み入れて管理費と修繕積立金に割り当てられるのが一般的です。駐車場の維持管理にお金があまりかからないのなら、その他の予算に入ってしまってるんです。

>636
そんな揚げ足取るようなコメント書いてて楽しい？

確かにここは新船橋のマンションの信奉者がいますね。バレバレですよ
私は東武野田線や京成線のマンションと比較する気はありませんね

オレはここと新船橋を一緒に検討してるよ。同じ大規模物件だし、販売時期も一緒だから比較されるのはしょうがないでしょ。
新船橋の信奉者？どのコメントの人の事言ってるの？

638
安ければ売れるとは限らないが、高いよりは遥かに売れる。不動産は価格にシビアなのご存じないね。
貴方の発言は超高級物件かの発言にきこえますね！

>642

それは、安くてもここは魅力がないから売れないだろうってこと？
ここで一般論ってことはないよね？

>636

駐車場独立会計で無い限り、駐車場使用量は管理組合の収入に全額組み入れられるのが普通だよ。実際の稼働率は分からないので、管理計画を立てるときは想定稼働率をもとに駐車場収入を予算化する。なので、稼働率が想定を上回れば収入は増えるし、稼働率が想定を下回れば収入は減る。

修繕積み立ては管理組合の収支と独立で、管理組合の収支に余剰金でた場合に総会決議を経て積立金に振り替えることもできる。その辺は管理組合次第。余らせずに、お金は使っちゃうってケースもあったりする。

修繕積立と管理組合の収支を独立にするのは、管理組合の収支が赤になったときに修繕積立を取り崩して充当するのを簡単にできないようにするため。

ポジティブな情報は営業マンや広告通してすぐ手に入るけどネガティブな情報は中々手に入りにくい。だからこそここで求めたい情報は後者の方なんです。売主はさっさと売って撤収したいでしょうが購入者にとっては一生に一度あるかないかの大切な買い物です。ささいなネガティブ情報だってウェルカムです。ネガティブな情報に対して不安を煽ってるとかレスしてる人って本当に購入検討者なんでしょうか？

>639
ここだけじゃなく、色々なスレで活躍中。
新船橋の欠点が書き込まれると、「サカキ発見」みたいな書き込みがある。
サカキって人があのマンションを高く評価していないらしい。

>645

デベのステマ。

検討者はポジティブな情報とネガティブな情報を天秤にかけて検討する。ポジティブなことばかり並べたり、ネガティブなことばかりを書き連ねるのはそれぞれ自社物件とライバル物件の営業。匿名掲示板だからと言って平気でこういうするそういうことするんだよね。モラルの低い業界。

６４７
思い込みが激しいねえ。

本当に検討しているって事は、結果的に買うかどうかは別に結構気に入っているんだよね。
不安を煽るように引っ掻き回されて気分のいい検討者なんているのかね？
それも、ぜんぜん関係の無いマンションの名前バンバン出してさ。

645さんの言う通り。
何も知らずに買うより良いのでは。

千葉県内の総武線で探すと価格順に市川、本八幡、津田沼、西船橋、稲毛くらいしかない。選択肢が少ないんだよね。
中でも稲毛は他より安いから検討者も多くなるよね。比較対象が京葉線になる。

確かに、あの大震災翌日、西船橋までならサクサク帰って来られたし、京成も津田沼止りだった。
稲毛の人気の低さは納得出来る。

稲毛には名所旧跡が多くていいところだよ。
昔は保養地だったって言うしね。

稲毛は静か、それで総武線快速の中では安い。要は値段だから、津田沼や市川より劣るというのはおかしいんじゃないかな？
高くていい人は言われなくてもそっちを選ぶでしょう。

>655
70㎡3000万切るぐらいだね。それなら納得。

反対住民は高台の上に高層マンションが建つことに対して反対してるみたいだね。

ここって敷地の大部分が工業地域なので高さ制限がなくて、１４階建てが建てられちゃうんだけど、横浜市ではこういったケースが多いんで工業地域でもマンションについては高さ制限を設ける条例ができちゃってる。あと、世田谷区ではマンション建設に反対した住民が区に働きかけて、地下室マンションを制限する条例ができちゃってる。反対住民が高さ制限を設けるように行政に働きかけられると、結構危険だよ。既存不適格になったら資産価値なんてなくなっちゃう。

それから、反対住民vs.デベの争いが入居までに収まらなくて、反対住民の怒りの矛先が入居者に向けられて、反対住民vs.入居者で裁判沙汰になったケースもある。

営業は建物ができちゃったらあきらめて反対運動も収まるものですなんて説明するのがお決まりのパターンだけど、甘く見ると痛い目にあうことも。ちゃんと状況を確認しないと。

日当たりの問題だけじゃないからね。崖際のすぐ側にマンション建つんだから安全面でも反対住民は不安でしょ。

＜ウェリス稲毛＞　全体物件概要

用途地域・地区　工業地域・第１種住居地域　第1種高度地区

この書き方ってずるくない。敷地全体が第１種高度地区であるかのように錯覚させる。ほんの一部の第１種住居地域のところのみ高さ制限があるだけなのに。

なるほど納得です。

【千葉】人気の駅ランキング マンション購入編 2012
http://www.athome.co.jp/special/ranking2012buymn/chiba.html

西船橋でなく新船橋の物件なのにね。