予定価格から販売価格を上げてもいいの?

口頭で提示された予定価格よりも
実際の販売価格がアップした物件って
有りますか？

予告広告は、公正取引協議会が規約定めました（公正取引委員会が不正競争防止法に基づき規約を認定していますが、規約違反については関与しないはずです）ので、下記にある東海不動産公正取引協議会に告発するしかないでしょうね。
〒４５１−００３１
　名古屋市西区城西５丁目１番１４号
　愛知県不動産会館　１階
電話番号 ０５２−５２９−３３００

明倫町の物件が、予定価格より実際の価格が数十万ほど高かった気がしますが・・・
営業の人が実際価格と少々異なることがあると事前に説明を受けていたので、
特に違和感を感じなかったのですが、それって違反だったのですか？

価格リサーチ期間で顧客に提示する価格は
一般的には多少高めの設定。
張り付きのある住戸はそのまま。
引きの弱い住戸は下げる。
これで正式価格が決定。

＞「営業の人が実際価格と少々異なることがある」
と明言していれば全く違法ではないです。
ただ、当初からの価格アップは「会社としての姿勢」に
疑問を感じます。

シャリエ大府も上がった部屋があった記憶が・・・。
ただ、最上階角部屋は最初４０００万、と聞いていましたが、実際は３９８０万（たしか）と、３０００万円台になってたような。

曖昧な情報ですいません。

０６さんへ
明言していても違反です。
いったん「表示」した価格を上回ることは認められていません。「表示」するときは、価格の幅か、何百万円台（１００万円の幅は認められている）のでその範囲内でアップすることは認められますが、その価格を上回ることは認められていません。
東海不動産公正取引協議会のサイトで、「Q＆A」を見て下さい。
http://www.tfkoutori.jp/t-data/qa-130802.html
そこには、「最低予定価格（帯）のみを表示し、最高予定価格（帯）を表示しないことは許されません。」と説明されています。
つまり、３９５０万円と「表示」したら、それを３９６０万円で売ることはできないのです。
ところで、３９４０万円なら、規約違反かどうかは知りませんが、時々あるようです。
０５さんへ
「明倫町」の販売価格がアップしたのなら、公正競争規約違反です。
ただし、業界の自主ルールなので、その不動産会社に文句を言うか、地域の公正取引協議会へ通報することになります。公取委は直接の監視機関ではありません。
ちなみに、東海不動産公正取引協議会は、
〒４５１−００３１
　名古屋市西区城西５丁目１番１４号
　愛知県不動産会館　１階
電話番号 ０５２−５２９−３３００
です。

０７さんへ
記憶だけでは、公正取引協議会に行っても相手にされるかどうか…
なにせ業界団体なので。

08さんへ
たしかに「表示」した価格を上回ることは認められていません。
ただし、口頭のみ（価格表を渡さない場合）で予定価格を伝えられ、
さらに「正式価格は変わります。」（変わるかも知れません。では無く変わります。）
と明言された場合。全く違法ではありません。

１０さんへ
違法ではありません。
公正競争規約に「違反」しているのです。
（公正競争規約は、業界ルールです。不正表示防止法はここまではカバーしていません。）
公正競争規約のどこを読んでも、「正式価格は変わります。」（変わるかも知れません。では無く変わります。）といえば問題ないとは読み取れません。広告表示には、口頭による表示も含まれているのですから。
この件は、あるサイトの事務局の方が、首都圏公取協に確認して、違反になるとの説明を受けたそうです。詳細は知りませんが、私はそれが正しいと思ったので掲載しています。
もし規約違反でないなら、その点のご説明をお願いします。その不動産サイトにも連絡してあげる必要もあると思いますから。
価格表という物的証拠を渡していないので、バレないというのが理由であれば、その通りでしょう。しかし、そうしてお客に正直に対応しない態度を取るのであれば、何のために規約を作ったのか分かりませんね。

予定価格は、普通公表しないもの。
最低〜最高、最多価格帯など物件概要に載っているものは確定のもの。
それを変えれば違反ですが、予定は大丈夫。
価格リサーチ期間に来場者に見てもらうだけのものだから
上げたって問題ないです。

「リサーチ価格」→「予定価格」→「正式価格」と言えば
分かりやすいか。

たとえばモデルルームの来場者に
Ａ案〜Ｅ案まで５通りの総戸数３０戸のリサーチ価格表を見せて
「3週間後に予定価格をチラシ上で公表します。（最低〜最高。最多価格帯）
　どの案ですとご検討いただけますか？」的な質問をしたとします。

この場合も最低額の価格案（例えばＡ案）しか予定価格として
３週間後に公表できないとなると厳しすぎます。

一般消費者の方々に予定価格を公表（広告に記載（広告表示には、口頭による表示も含む）した予定価格））
⇒上げれません。

住宅友の会会員、○○○倶楽部会員のみに情報としてリサーチ価格をお知らせ（公表ではない）
（例：友の会入会資格：事前問合せ客、来場してアンケートを記入された方など）
⇒上げても問題ありません。（もちろん一般消費者の公表前に限られます。）

11さんへ
公正競争規約のどこを読んでも、「正式価格は変わります。」（変わるかも知れません。では無く変わります。）といえば問題ないとは読み取れません。広告表示には、口頭による表示も含まれているのですから。
確かに読み取れませんが「正式価格は変わります。」って言われれば言葉どおりで、公正競争規約でも想定していないのでは。

１１です。
質問1：予告広告とは、本広告に先立ち、あらかじめ告知する表示広告なので、リサーチ価格は、予告広告ではないのでしょうか？
質問2：広告表示には表示も含まれているので、公表か内々のお知らせか、に関わらず広告表示になるのではないですか。
質問3：優先会員対象と一般消費者対象とで扱いを区別しているように見受けられます。しかし、公正競争規約第1条（目的）で、「一般消費者の不動産の適正な選択に資する」とあります。優先会員限定の情報であれば、公正競争規約の範囲外というならば別ですが、それはあり得ないと思います。つまり、規約はリサーチ価格を別扱いにすることを認めていないと思います。
「正式価格は変わります」というくらいなら、「○○万円台」と言えば済むと思います。100万以上上がるはずはないのですから。
営業の人といろいろ接してみると、価格表を渡さなければ問題ないという業界人が多数です。しかし、価格表を手持ちで持っていると言うことは、担当者の個人的意見でもなく、その不動産会社が決めた価格があると言うことなので、渡そうが渡すまいが予定価格なのです。規約の趣旨に添って行動してもらいたいと切に要望します。

拝見していて今一よく分らないのですが
リサーチ活動は、予告広告になるのかどうか。
チラシ（予告広告）に掲載する前に価格をモデルルーム内でリサーチすることと、規約の趣旨である「消費者保護」の観点から、不動産業における不当な顧客の誘引の防止ってあまり関係ないのでは。
一旦安い金額で公表（口頭含む）したものを値上げしたら初めて「不当な顧客の誘引」で不信感を抱くと思う。
お客の生の声を聞かずして価格が決められるのも考えものと思う。（少しでも安く買いたいです。）

友の会、○○倶楽部は、特定のマンションの予告広告の問い合わせをしてきた人を対象とします。１４さんが言っているとおり、「事前問合せ客、来場してアンケートを記入された方」なのです。つまり特定のマンションへ「顧客の誘引」以外の何者でもないですよね。デベが慈善事業で会員募集してるわけがない。したがって、チラシ掲載前にモデルルームが出来るはずもない。
こういう場面で提示された「リサーチ価格」が「予定価格」でないなら、公正競争規約はザルですよ。

①予告広告によくあるアンケートはがき付チラシ（検討価格、予算、希望価格欄など）
のリターン集計結果。
②モデルルームができる前の電話問合わせ営業による「いくらぐらいだったら
ご検討いただけまでしょうか？」の価格リサーチ結果。

上記①②をもとにした集計結果を
「おたくのマンションの1階東南角部屋庭付き４ＬＤＫっていくらぐらいなの？
　値段が分からないと検討できない。」と電話などで問い合わせがあった場合、
「価格はまだ決まっていませんが本日段階の集計結果では3850万円とのお声が
　多いです。」と答えた場合。
違反かどうか？…

ちなみに「不動産の表示に関する公正競争規約」の「表示」にはチラシや
パンフレットに限らず、「説明書面」や「口頭による広告表示（電話による
ものを含む）」も含む。とのこと。

18さんへ
「本日段階の集計結果では3850万円」なんて、現実の場面で回答することがありますか。
専門家でもないお客さんの回答なんて、ブレが大きすぎて使えないでしょう。あらかじめ、「リサーチ価格」でデベが誘導していれば別でしょうが。
ところで、東京で元大手マンションデベロッパー勤務経験のある建築士さんによれば、「プレオープン中に、住戸の人気・不人気を判断し、価格の調整を行う。このプレオープン時に集まってきた “この物件がどうしても欲しい” というお客様には 『友の会優先分譲』 等と称して、予告広告期間内でも契約を行ってしまう。当然、ある程度利益を上乗せした価格で。そして、何百戸とあるマンションの販売の終盤には、売れ残り住戸の販売時に、当初予定より多く取れていた利益を差し引き、価格を下げて販売するのです。」ということです。
予告広告期間内で、契約するとは、東京らしいですね。

↑これは公取上ＯＫなんですか？
なんだか本題の予定価格うんぬんより
消費者をばかにしてる様な感じがしますね。

ばかにしていますね。

ある大手マンション業者に、この件を聞きました。
まず早めに物件を公表したいので予告広告をするのですが、お客の反応を見るために予定価格を説明するのだそうです。その価格は、基本的には高めに設定し、お客の反応を見てこの価格で行けるか、下げた方が良いのかを確かめると言うことでした。
一般のマンション業者にとっても、販売価格を上げることは「想定外」と言うことではないでしょうか。

予告広告期間中でも販売はできます。違法ではないです。
それに、東京に限ったことではないですよ。
今名古屋は価格が上昇してきています。
販売中だった物件も、売り止めにして上がった後で売るようにしていますよ。
覚王山がそうですから。

予告広告期間中でも販売（契約）は出来ます。（一般的には「○○○優先販売」）
よって、予告広告期間中の予定価格は正式価格となります。
スレタイで書かれている意味が予告広告後にもかかわらず「予告価格から販売価格を
上げてもいいの？」だとすると×。（ありえない話）
※どこかに「友の会、○○倶楽部は、特定のマンションの予告広告の問い合わせを
してきた人を対象とします」と書かれていますが業者はそれ以外に会員を多数保有しています。
いろいろな方法でリサーチし価格なども検証しています。
また、「専門家でもないお客さんの回答なんて、ブレが大きすぎて使えないでしょう」とも
書かれていますが、ネット普及で情報が簡単に入手できますので今の顧客は非常によく相場観
なども勉強されています。

２４さんへ
公正競争規約施行規則第6条第3項(1)に、予告広告に記載する事項として
「本広告を行うまでは、契約又は予約の申込みに一切応じない旨及び申込みの順位の確保に関する措置を講じない旨」
とあります。
契約を開始することは、その時点から本価格になりますが、
規約第9条第2項に
「予告広告を行う場合においては、当該予告広告に係る物件の取引開始前に、当該予告広告を行った媒体と同一の媒体を用い、かつ、当該予告広告を行った地域と同一又はより広域の地域において、本広告をしなければならない。」
とあります。
本広告もしないのに、予定価格が正式の販売価格になることはないです。
それから、いくらネットが普及しているといっても、価格情報までは飛び交っていないでしょう。
本当にそんなサイトがあるなら、教えてください。たぶん匿名と称する「業界」のかたが無茶苦茶な情報を流すので、即座に管理人が削除するので、一日中見てないと、「情報」にお目にかかるのは不可能でしょう。

２３さんへ
覚王山の件ですが、どこのマンションですか。
デベさんに知り合いがいないわけでもないので、真偽のほどを聞いても良いですよ。

２５さんへ
確かに予告広告には「本広告を行うまでは、契約又は予約の申込みに一切応じない及び申込みの順位の確保に関する措置は講じられません」と書いてありますが、今まで見てきたほとんどのマンションが予告広告中にもかかわらず「会員分譲」と称しどんどん売ってしまっています。
また、第一期スタートの本広告一回目概要で「総戸数○○戸、会員分譲済み○○戸」って書いてありますが、これって予告広告中に売っているって意味ですよね。
問題あるように感じますが、結局、ザルですかね？

霞ヶ関ベースと実務ベースが違うことは良くある。
消費者に不利なら問題だが・・・。

公庫と公取は話し合っているのだろうか？

２７さんへ
ザルでしょうね。
確かに第○期分譲でも依然として予告広告のままであったりします。
東京の物件で、期ごとに予告広告をした例があります。
マルチ投稿する不適切なURL20041122
それでもその期の予告広告の後には、本広告のチラシを出しているので（たとえば第２期の予告広告チラシを５回打ってその後に本広告を出す）、まだ「善人」だなア、と思います。

「会員分譲」は公取協では認めています。
会員優先販売と、通常呼ばれています。以下のサイト（首都圏不動産公正取引協議会）の１３を参照ください。
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/hutouhyouji.html
だからといって、規約の適用外ということはあり得ないので、販売価格の時にそれを上回ることは許されないはずです。
ただし、一応、限定された会員が対象となるのですから、デベさんに取り込まれた形で話を進めるという、密室の世界になるので、どこまで守られるかという心配はあります。

31さんの紹介サイトの１３をみると
25さんの「本広告もしないのに、予定価格が正式の販売価格になることはないです。」
とは合わない気がしますが、どうなんでしょう？

会員優先分譲については、取り扱いが曖昧ですよね。
ただし、会員優先分譲という限りにおいては、会員限定でなければなりません。
デベが問い合わせをしたお客全員を会員に登録して、会員優先分譲と称するのは認められていません。会員とその他のお客との区別していないのに、あたかも会員限定で販売しているかのような表示をしているからで、不当表示にあたるとされています。
しかし実態は、会員申込手続きを意識させないような形で進められるので、その線引きは曖昧です。しかも、会員との口頭でのやりとりという密室の世界です。
私の経験で言えば、希望住戸の記入の時に、会員申込書を書いた経験があります。

公取協に電話で聞いたところ、予告広告を出した物件は本広告をしなければ販売出来ないとのことです。
何期かに分割し、各期の価格は決定していても全体の販売価格が確定していないので、予告広告のまま、というのは認められないそうです。
星が丘の方で、第４期か、第５期にもなっているのに、依然予告広告のままになっている物件があります。
大丈夫かナ。
名古屋は規制が緩いような気がします。
予告広告すると、予告広告と同じ方法で、同じエリアの人にもう一度、本広告をしなければならないから、非常にお金がかかるんですよ、と言われました。わたしゃ、業者じゃないのに…

＞２４
３３です。
会員優先分譲の取り扱いが曖昧だと書きましたが、曖昧でも何でもなく、明快になりました。
早いうちにお知らせします。

首都圏不動産公正取引協議会に、会員優先販売について聞きました。
１．優先会員販売は、予告広告の前に募集した会員を対象としなければならない。
したがって、
２．特定の物件の広告サイトでその物件の会員（たとえば、○○マンション友の会）を募集することは認められない。
広告を見た人はすべて会員になることが出来、優先会員と一般のお客との区別をしないことになるため、優先販売とは言えないためです。
３．予告広告には、優先会員販売△△戸と、単に優先販売することだけでなく、戸数まで明記する。
４．優先販売には予告広告、本広告は不要。
というか、会員に個別に物件の紹介をするため、優先販売物件には広告する意味がない。
以上ですが、実態とかなり違うように思うのは、私だけでしょうか。

さらに会員優先販売で、予定価格よりも正式の販売価格を値上げしても問題ないのかについて、聞きました。
会員優先販売は個別に会員に物件を紹介するので、予告広告して会員募集することはあり得ないのなら、規約が適用されないのかと、思ったからです。
首都圏公取協の回答は明快でした。
会員優先販売であっても、販売価格が予定価格を上回ることは許されない、ということでした。
口頭であろうが、ショウルームに表示されていようが、ダメだということでした。
ショウルームでオプション仕様が何かを明確に表示されないのと同様だということです。
確認しなかったのですが、たぶん不当表示に該当するのではないでしょうか。
２４さんへ。
スッキリしましたよね。

予告広告をした後でも、物件のサイトで優先会員募集している場合が多いように見受けられます。ただ、その物件の会員ではなく、不動産会社の友の会会員にして、会員がその会社のいくつかの物件からその物件を選ばせることで、規約に触れないような配慮をしてしていますね。
ただ、予告広告に優先会員販売戸数を明示することはさすがに不可能です。優先会員の目的が事前に「会員」から広くその物件に対する評価、人気を聞くためにあるので、事前に戸数は決められないのです。
巧妙につくられてはいますが、結局は、公取協のルールを破っているわけです。
ソフトバンクの０円携帯が不当表示が問題になっている時代です。いつまでも問題と思っているのでしょうか。

以前、Ｓ不動産に、販売価格を予定価格からアップしても良いのか聞いたところ、おとり広告になる可能性があるとの回答でした。かなり厳しい見解なのですが、よく聞くと価格表を渡した場合を想定しているようでした。公正規約では、口頭も、電話も、チラシ等のメディア媒体も、すべて広告表示という定義で同じ扱いをしています。
この業界では、形を残さなければ問題ないと言うことなのでしょうか。

住友不動産のどこかのマンションが販売価格を上げるようです。

＞４０
では、公取協に告発してはいかがですか。
とにかく、公取協の見解は、会員優先販売であろうが、通常の予告広告であろうが、予定価格から価格を上げて販売することは、認められないという見解でした。
公庫融資を受けるためには、２週間まえに販売価格を表示する必要があるようです。本来は、そのときに予告広告で利用したチラシ、新聞などに改めて価格の表示をする必要があるはずですが、必ずしも守られていないようです。

これまでにデベさんのショウルーム、会社担当者に、予定価格より販売価格がアップすることがあるかを聞いた結果です。
Ｍ不動産：たいていの場合、同額となるように設定するが、時として変わることがある。しかし、下がることはあってもアップした例は聞いたことがない。
Ｎ不動産：まず無い。（「まず」というくらいだからアップすることも稀にあるんでしょ、と聞くと、語気を強めて）まずアップするということはありません。
Ｍ地所系：アップすることはある。（売る側の当然の権利という論調でした）
Ｓ不動産：（前にお話ししましたが）基本的にアップすることは認められない。
傑作なのは、Ｊ不動産。その後の土地価格の上昇から、アップすることはあります、とのこと。
予告広告から正式の販売開始までの１ヶ月程度の期間に見直さなければならなくなるような価格設定をしたということ自体、チョンボを自認してるんじゃないの、と正直、思いました。

マンションのサイトを見てみると、販売をしていながら予告広告のまま、価格を表示していない物件がいまだに見受けられます。
こんなことで良いのでしょうか？