プラウドタワー武蔵小杉

みんな再開発で上がって来たこと、まだ上がることを折り込んでないね。
２７０とかホント有り得ない。

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築3年以上のリエトが270〜290ですか。次のスミフタワー800戸は300ですかね。
相模大野で似たようにスミフと野村が駅の南口Vs北口でぶつかったことがありましたがプラウドは先に出てたスミフより少し安めで毎回即日完売。
さっさと売り抜きましたよ。
増税まで控えてますからリエトなみ価格の新築を謳ってで即決完売させるのが賢い手でしょうね。

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レインズ見る限りリエトコスタは220～250だね。ここで野村が260で出してきたら相当きついだろうな 。

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見合いなどで条件の悪い部屋なら２８０もあるかもね。

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低層線路沿い北側とか220くらいから用意して客寄せ、全体で270割るってところだろうね。

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元住吉のプラウドシティが250-270でしたので、280-320では？

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>44レインズのリエトはクラッシータワー。

今は駅前にあるイーストタワーの再販中古だと抽選部屋しか出てないよ、
レインズ見れるなら中古業者さんなのかな？
再販中古取り扱いできたら良かったのにね。

>45平均単価はそうなんだけど相模大野のスミフはかなり前から出てた分、安いお得部屋がもう売れてのです。

リエトも賃貸住人に売った頃は抽選部屋より安かったのにね。

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西側の再開発を折り込んで300はいくのでしょうね～
まさにこれから、大きく変わりますからねぇ。

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ここと北側2本は坪単価ほぼ一緒だろうな。それだけに坪240なのか270なのか気になるわ

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確かに240なのか270なのか300なのか。気になります

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>48さん
確かに！

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>51まさか！
北側２本は震災後企画、鹿島、三井、日石の社宅跡地で駅前複合施設。

小杉最強を作ってくるでしょうからここより高いですね。

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JXタワーは震災前から計画されてたでしょ
むしろ最強はエルシィ跡だろ
三井はあそこにすべての力を注いでくると思うね

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正式に発表されたのは先月だよ

エルシイの跡地はタワマンなの？

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鹿島の免震ツインタワーと発表されたのは今月だよ。震災の教訓をふまえた設計であることが大事。

プラウドタワーはどうなのかな？エクラスは基礎工事中に被災したし、GWTも設計変更は間に合ってない。

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元住のプラウドより安いとかないでしょ！

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元住吉は良い町だけど比較対象のお相手は都内かな？
坪300超えても潜在需要はまだまだあると思いますが野村さんがどこまで本気で売るか？

ですね。

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煽りがすごいね。

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震災後と言っても長周期地震動対策で建築基準が見直しはこれから。旧基準になるのは確定だけどね。

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>17

すみふは相場を度外視した高値設定で完成在庫だらけ。新丸子も売れ残ったでしょ。

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すみふの販売後は完成在庫だらけで、相場を下げることになるかもね。

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野村は最近、低価格路線が多いよね。武蔵小杉も新駅効果が薄れてきたから、価格破壊に挑戦してくるかも。

安普請なのが難点だけど。

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湾岸や習志野はともかく、武蔵小杉を戦略的に安くする理由が見当たらない。

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そうかな、小杉も物件によっては売れ残ってるでしょ。供給過剰だと思うけど。

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どこが売れ残っていますか？

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徒歩12分のゴクレですら完売したし
徒歩11分のイニシアもあと2戸、完売間近
そんな売れ残ってる新築って、あるか？

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８０平米が６０００万円で買えるなら絶対欲しい！
でもそんな安いはずないですよね~

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８０平米が６０００万円なら
坪247万円ですね。

そんなに安くないでしょう

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北向き低層（南武線ビュー）ならあるかもしれませんよ
いやー無いかな

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高値煽り。野村のいつもの工作パターンだね。

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2階ならあるかな？グランドウイングタワーも低層だと240ぐらいが最安だったよね

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２階北側でいいんで、７０平米が５０００万円で買えるなら絶対欲しい！

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>74 3LDKの最安値部屋は四千万台でしょ？

プラウドでこの立地なら府中街道を渡ったあたりの周辺住民でも手が出る価格設定を作るはずだよ。

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というのは、おいくら？

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このスレ、曖昧な(適当な？)情報が多いですね。

武蔵小杉で売れ残り物件ある
→どこ？

プラウドでこの立地なら府中街道を渡ったあたりの 周辺住民でも手が出る価格設定を作るはずだよ。

→なぜ？
→周辺住民でも手が出る価格設定っていくら？

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3LDK70㎡の部屋が4500万だったら、野村は神。

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野村の低価格物件は安普請だよ。

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安いということは、怪しいゼネコンに丸投げてるんですか？

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もしかしてオハナになっちゃうとか、、、

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オハナ仕様はありうるでしょう。プラウドブランドでも相当コストダウンしてる物件もあるからね。

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プラウドって安普請物件でも設備とか内装みたいに一目で分かる部分は、それなりの物使ってるからモデルルームで騙されないように見る目を養っておかないと。

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オハナタワーでもいいです

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>77けんか売ってるの？
子どもじゃないんだから正確な金額は野村に聞きなよ。

ユニオンビルを囲むような土地の形、ヨーカドーの中を通りたくなる駅までのルート、西側の電波塔、都内からの需要だけで坪300で全戸埋まるかどうか自分の経験で判断してみれば？

買う気あるならまずはしっかり見てから書き込もうよ。

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86さん、詳しい補足説明ありがとうございました。私も坪300は高いと思っているので同意です

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ここで何を争っても販売価格に影響する訳でもなし、
野村には良いマンションをしっかりとした値付けで、
良い人に売り、武蔵小杉の価値を高めて欲しい。

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平均で 300くるんじゃない？
武蔵小杉は、これから
あがるのみ。
タワワン全13棟建ておわるまではね〜。

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坪単価は下がらないけど、専有面積がさがるでしょう。
65平米の3LDKで、6,000万以下が買えるかもよ。

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高値予想はデベの誘導。

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>88

お金持ちだから良民ってわけじゃないよ。傲慢で、自己中だったりする。まあ、プラウドだからね。

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まあ蓋をあけてみたら予想外の高額、でも野村の営業力で即完というパターンでしょう。

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今、近くのタワーだけど、５年経つので買い換えようかと。
今なら、武蔵小杉は十分３００の価値あると思いますよ。

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事前に高値予想を流布しておけば、高値で販売してもああやっぱりになるし、安値で販売したらお買い得ってさらに煽る。


事前案内の反応を見て価格を決めるわけだからデベもいくらで売るかまだ決めあぐねてる段階だしね。

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>95
いくらぐらいが適正だと思う？ 理由も添えてどうぞ

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仕様も一切出てない段階で予想すること自体ナンセンス。

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94さんは

コスギタワーを坪200で買って、いますんでいて
坪250で売却し、少し狭めのプラウドを坪300で買おうとしている

ってところでしょうか？

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コスギタワーってまだ４年でしょ。５年前だとレジかな。あそこはそんなに高く売れないでしょ。

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野村は船橋の物件で要望書の扱いで一騒動起こしたけど、ここでもやってくれるかな。

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住まいサーフィンの中古単価だとコスギタワーは坪230万。中古物件には新駅効果はもはやないんだね。

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分譲時新築で坪210のコスタが中古で230
これが新駅効果でなかったら一体何効果なのか？

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プラウドタワー東急東横線駅4分坪300(予想)または270？
ザコスギタワー横須賀線新駅4分坪300または270
となるはずだが、実際はコスギタワー坪230

→新駅効果はない

といっているのでは？

勝手に補足してみました

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>>103
中古価格は分譲時の価格を元に形成されていくから、騰落率を考えないと意味が無い。
新築は小杉整備が本格化してから坪200→坪270-290まで上昇している。

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インチキ不動産会社さんみたいな表現ですね。4年で坪200から坪270まで上がりました。(今後も上がりつづけますよ。2016年で340)だから今が買いです！

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>>105
買いかどうかとか言ってるんじゃなくて、新駅効果があったかどうかの話でしょ？
その話だったら中古騰落率を考えたら「有った」と言えると思う。
プチバブル全盛期の分譲物件も他地域と比べたら、騰落率的にマシだしね。

今後のマンションが売れるかどうかは別だけど。

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もし上丸子のNEC玉川事業場あたりに横須賀線駅ビルと直結タワマンが出来れば坪300いくんじゃないかな
レジ中古は今でも260～270で売出されて、わりとあっという間に売れちゃうぐらいだし

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新築分譲価格だけ上がって、中古は上がってない（あの時期の物件だと他エリアでも１割くらいは上がってる）。

今小杉物件買ったら、損するだけってこと。

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すまいサーフィンのレジの中古は坪単価２００万。

中古の売り出し価格は売主の言い値だから成約価格をチェックしないとね。

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ちなみに人気の中古物件は表に出る前に仲介業者に登録してる人の待ち行列ではけちゃう。表に出てるってことは売れ残ってるってことだよ。

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え、成約価格をチェックしないとねっ、とか言っといて住まいサーフィンなの・・・？
ちゃんと理解してる？

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↑　レインズチェックできるデベさんかな。

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レジの中古は坪単価２００万なの。安い！
プラウドタワーと同じ東横線4分だし中古だけど好みの間取りが売りに出てたら断然レジがいいね。

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レインズは機能が限定されますが、誰でもネットから利用可能ですよ。

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いつレジが坪200で決まったんですか？
かなり真剣に探してたのでショックです。
250でも2LDKなら決めてたのに最近はまったく出てませんでしたよ。

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レジが坪200なら瞬間蒸発ですよ

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それと最近決まったコスタの西向き230は男性の独り暮らしでかなり汚れていたため１割ダウンになって即決したと記憶してます。

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プラウドの敷地にクサビのように食い込んでいるユニオンビルって何なんでしょうね？

やっぱりユニオン系なんですかね？

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>119低層は見渡した限り眺望悪そうですが何階から居住スペースなんでしょね？ 一体型タワーって結局は賃貸住宅のみならずテナント貸しするよって話ですね。

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＞１１５
つい最近の折り込み広告で
１８階１LDK+S ６４．６６平米が５２８０万円ででていましたよ。
レジが坪２００って安すぎると思いますけど。

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坪269です。どんなに値切っても坪200にはならないでしょう

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やっぱり適当な書き込みが多いです

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レジの中古価格を聞いて、勢いなくなりましたね。

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>121その18階西向きの部屋は長谷工の中古部門が抱え込んだせいで売れ残ってる部屋です。

５月に低層階の西向きを5000万円弱でイニシアさんが成約させてますからそっちが相場ですね。

つまり坪250〜260です。

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レジは22階の3LDK南向きが6000万で売れてない。条件がよくても270では売れないみたい。
レジやパークGWTを選ぶような客層は高さに興味がないんだね、外廊下からの眺望は良いけど購入動機は利便性だろうから野村タワーとは違う。

野村タワーは客層が既存タワーのどれとも違うんだろうけど強いて言えば住商&三井のリエトクラッシータワーなのかな？

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プラウドタワーは、エクラスやＧＷＴの上をいく高級路線らしいですよ。

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駅からかなり離れてるレジやイニシアとは一緒にしないでくださいm(__)m

プラウドは武蔵小杉の商店街内初のタワマンですから、
グランドウイングと比べてね〜。

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コスタ、リエト２本、三井３本、エクラスときてプラウドタワーは8本目。
武蔵小杉タワマン１３本の後半に入りました。
本命のエクラスやＧＷＴとは趣向が違うお買い得マンションになることを期待しています。

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ここも「住みこなす場所」ではなく「使いこなす場所」でしょ。
どう考えても「住みこなす場所」はもっと西側。

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タワマンが立つような立地に住環境を求めちゃダメでしょ。望めるのは利便性だけ。

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駅からかなり離れてるレジ


って、レジは駅から近いよね

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レジは横須賀線新駅駅のすぐ隣。開業前の販売だったから、上がってもいいものなのにね。

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レジの中古が坪250〜260なら上がっているんじゃない？売り出しのときは坪240ぐらいだったはず

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ミニバブル期前の物件って１割は普通に上がってるでしょ。

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>133評価が高い特別なマンションです。
消防署と同じ電線から電力供給を受けているため震災でも停電せず街にあふれかえったパーク住民をロビーに受け入れた伝説的物件。
僕は中古でもコスギNo.1と思うのですが嫁さんの評価はいまいちでした。

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レジ新築分譲時の話？　低層階は坪200チョイでしたよ
中古坪250～260になったのは新駅着工以降です
小杉は価格が下がってるなんて言ってるのは新参の知ったかぶりだけですよ

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内覧した際には嫁さん曰くゴミ置き場が遠いのと廊下側の駅音が聞こえすぎるのでは？
の二点が気になったそうです。

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コスギの中古相場は特殊な状況かなと見ています。
三井のリハウスさんと他業者さんでコスタやリエトの販売価格に開きを感じます。
リハウスさんがコスタとリエトを高値で出すためパークが相対的に割安となり決まってますね。

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でもってリエトクラッシーは立地が良いためそれでも売れて暴落率が+2%なのに売れ残るという不思議な状況になってますよ。
もちろん新駅ベスト立地のイーストタワーの分譲も効いてます。

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