Brillia City 横浜磯子ってどうですか？　その６

今回これだけなりふり構わない販売攻勢を掛けて、どれだけ売れるかで全てが決まると言っても過言ではない。

最低でも300戸～400戸は売り切らないと。本来ならば、一期で400戸位売ってなければいけなかったんだから。200戸前後だったら、もう真っ逆さまでしょう。
未だに管理費や修繕費が未定ってのもなんなんだろうか。詳細知ってる方います？

最近、ここのサイトを覗いてみましたが、
ランドスケープを見る限り、いい感じ。
各棟もそれほど大型にしてないし、
落ち着いて住めるんじゃないかな？
長谷工さんと言ったって、
戸田健の紅葉坂レジデンスよりは、
ましじゃないかな？
ま、来年の８月までの分を気長に販売して、
再来年春の本命部分をしっかり売り切る。
そんな戦略が良いと思うけど、販売員が
浮き足立ったらこまるね～。

682さん

いやいや、その一見良さげなランドスケープこそ落とし穴だと思う。
30戸程度の棟もあれば、その5倍の150戸とかの棟もあったりして、それが14棟。
各棟の住戸数や棟の面積がバランス良いならまだしも、こうした点からしても、管理組合も各棟個別の問題が出たり、規模の大きい棟と小さい棟では意見も食い違うはず。あちこちに共用部が点在しているのも管理がしにくいでしょう。レンタサイクルなんかマンションの敷地外といっても過言ではなく、気軽に利用するとはほど遠い状況。初期に竣工する棟などは、どう考えても自宅を出てから磯子駅のホームまで20分は掛かりそう。

竣工するのを待ってから、実際に確めてからでも遅くない。トイレなんかは狭いしタンクだし、間取りも田の字だから、リフォームも無理なんだから、売れ残ってる部屋を選んでさらに安く買うのがどうしてもここが欲しい方への賢明な方法でしょう。

ふむふむ。
小分けになってるのは、法人地権者が多い為？かと思ってます。
でも、船頭が多すぎる？物件のようなので、管理はかなり大変でしょうね。
確かに、磯子駅からは微妙に遠い部分もあるでしょう。
でも、２０分は大袈裟？かもです。せめて１７分くらいにしてあげてください。
・・・ここの間取り、ブリリアが埼玉の小手指で西武と三井とやったタワー
物件にかなり似てるんですよね・・・同じ部隊が絡んでるのかな？
それはそうと、敷地の都合で、１Ｆと２Ｆに各１畳弱のトイレを持ってる小生としては、
狭いトイレはかなわんな～( ;^^)ﾍ..

地元民の方さん

船頭が多いとは上手い表現ですね。
ただ、船頭がいるだけまだマシ。果たして船頭の成り手がいるのかの方が危惧されませんか？

低層の2階とかのこじんまりしたマンションなら理解できますが、ここに限らず不動産の「駅から○分」ほどあてにならないものはありません。この物件の場合だと単純に徒歩移動ではないので尚更。
改札口からシャトルエレベーターまでと、そこからエントランスまでの最短時間を足しただけでも遠い棟は15分近いのですから、毎日がトレッキングみたいな感じですよ。駅近的な宣伝しておいて、雨が降ればちょっと走って済むことは無いし、真夏は駅までで汗だくでしょう。
さらに始発電車もあるから座りたいとホームで始発電車を待つとなると、自宅玄関を出てから磯子駅を離れるまで30分以上は考慮しなければなりません。

小生のばあいは、現役時代、駅まで７～８分。
朝５時半には家を出てましたよ。
磯子始発と、かつ、左右の端を狙って、ゆったり。
本来は、横浜から横須賀・総武快速に乗り換えるのが
時間的には一番短かったんだけど、乗り換え無しで、
朝一に会社に到着。１０分くらいは余計だったかも。
でも仕事ははかどったっす (｡･_･｡)ﾉ
それに、帰りは総武快速・横須賀線で確実に座れました。
横浜駅から十数分は立ってたけど。別に不便は感じなかったですね。
・・・しかし、現在の自宅を売り抜いてどっかに移住
とか考えてるんですけど・・・

>>681　管理費や修繕費が未定ってのもなんなんだろうか

私は、販売側の人間ではありませんが

仮に毎月2400万円の全体経費として全1200戸売り切れば戸当平均月2万円の負担です。仮に竣工時までに50%しか売れなければ平均月4万円としなきゃ修繕積立金にも不足する。だから価格改定で売りつくすことが1200戸成立の経営指針だと、今後の景況次第ですが。

今回、大キャンペーン中の噂は聞きますが、当初の計画戸数の完売が無理と経営判断されれば早めに計画変更して規模を縮小するしかないでしょう。棟を間引いて完売すれば販売者も居住者も負担を軽減できる。こういう大規模物件はスケールメリットも大きいが、事業リスクも大きい（シャープ液晶テレビの苦境と同じですね）仮に棟を間引いた場合の空地部分は将来の増築に備えて出資者が保全するのかなぁ？　

私は、販売側の人間ではありませんが「日本企業を守るためにも早く契約書にサインしましょう。。。」と書きました　何故なら更なる値下げ余地は少ないだろうし、戸数を減らして値段を元に戻す可能性もある？と思うからです。現在の価格で入居率さえ高ければ、お買い得物件ですね。ゴルフ会員権でも価格コムでも底値を過ぎたら狼狽売りの供給が減って値が上がることも多いですね


　　投　資　は　自　己　判　断　で　！

687

規模縮小だとか戸数変更とか棟を間引いてとか本気でおっしゃってます？
全体計画を決めて販売開始してるのに、売れ行き次第で全体計画を変更なんてあり得ないでしょ。既に契約した人にどうな説明するのでしょうか？
建築確認はどうするのでしょう？
計画段階ではなく、既に止められない事業なのです。

あり得ないけれど、万が一そのような事をしたとして、管理費、修繕費の見直しが出来たとしても、総戸数が激減した敷地は変わりません。固定資産税がとんでもないことになりますよ。

ここのスレ、検討していない人の集まりですね...

管理費・修繕積立金、その他諸々はもう決まってますよ。
本当に検討している人なら知ってますよ。

地権者もいないはずだし、
管理・修繕も各棟ではなく全体でやると聞きました。
竣工時に売れていない部屋があっても
管理費は売主が負担すると重要事項説明に書いてあります。

>戸数を減らして値段を元に戻す可能性もある？
普通に考えてそれはあり得ないと思うのですが...

ここに興味があって検討しようと思っている人は
直接モデルルームに行って聞いた方がいいです。
まあ、本当に検討している人は、そうしているでしょうけど...

モデルルームに行くと販売員に追い込まれかねないから、まだ躊躇しつつって人はたくさんいると思います。

人気物件ならば気軽に行けますが、苦戦中とか完全予約みたいな囲い混みをされると、しつこくされるのは他物件で経験済なんで。

検討していない人たちの集まり？
そのうちの約一名かもしれないσ(^_^;ﾜﾀｼ?
モデルルーム、ＭＭにあるっていうから、
遠くて行く気しませ～ん。
１０年近く前のＭＭ４０のフォレシスの時は、
小さな頃の娘とＭＭデートしている時に
フラフラと入り込んでしまいましたけどね。
６００所帯が２棟。
・・・あそこはそれなりに面白かった。
・・・
ここには横浜ランドマークタワー以外に横浜を睥睨する
億ション級のタワー（最大２０階くらいで充分かな？）
を建てる。
・・・
小生が今責任者になった（としたら）・・・
それくらいは提案してみたい。

>売れ行き次第で全体計画を変更なんてあり得ないでしょ？

ごめんなさい。全体計画変更は言い過ぎました

大人の会話で国会答弁風の言い方に直せば
　　　★2期以降の工事の半年延期とか、あると思います



＜以下法律面での補足＞

Q1　既に契約した　（引渡日時の入った契約書を貰いましたか？）
　　　　　　　　　　　　（仮に申込金10万円払っても？）
　　　　申込金は正式契約時に充当するとか？言われてませんか？

Q2　建築確認はどうするのでしょう？　

中途半端な質問だけど折込済みというのが回答でしょうか。デベは周到に準備してA棟B棟…と各棟別の確認申請番号を受けております。建築確認は番号ごとに各棟独立して無期限に効力を持ちますから「既販売住戸棟のみ確認申請を行使」、第一期工事を実施して「他の棟は後回し」でも何ら法律には抵触いたしません。あくまで建築確認という法律上の可能性の話です

次に「販売広告時の約束と違う！」　道義的責任が問われるかもしれませんが、

10分前にホームページから「物件概要」をクリックして見たら（予告広告）と書かれて販売戸数は未定ですよ。（本広告）とは書いてないから販売者側は総戸数について道義的ならびに法律上の責任義務も共に負いません。

質問者のことを指すのではなく一般論としてご注意しますが、モデルルームでカタログ貰って色刷りページだけ見て夢を膨らませるのは「いい鴨」★申込金支払い前に「物件概要」と「希望住戸の設計図書」を確認すべきところです。入居後にオプション満載のモデルルームと仕様が違うとか騒いでも恥をかきます。

設計施工監理が三位一体だから大丈夫と信じていますが、自己責任で最終判断ください

（予告広告）コピーを貼りつけます「本広告」が出るまでは油断なりませんぞ（笑）

*＜注は個人の感想ですのでご参考までに＞
*****************************************
情報更新日：平成24年9月30日
次回情報更新予定日：平成24年10月14日


Brillia City横浜磯子　第２期以降概要 (予告広告)

販売戸数 未定
間取り 2LDK～4LDK

専有面積 56.19㎡～142.11㎡


販売価格 2,500万円 ～ 13,000万円(予定)
予定最多価格帯 4,200万円台(100万円単位)
販売スケジュール 平成24年9月下旬販売開始予定


管理費 未定 　　　　　＜注１：この時期に示せないのは経営上に問題ありや？＞
修繕積立金 未定 　　　＜注２：管理事業は儲かるのだが営業権譲渡もありえる？＞
修繕積立基金 未定 　　　　＜注は個人の感想ですのでご参考までに＞
管理準備金 未定 　


(予告広告)
本広告を行い取引を開始するまでは、契約、予約の受付は一切できません。また申込の順位の確保に関する措置を講じられません。予めご了承ください。販売戸数が未定の場合、住戸 (区画) の最低から最高面積および予定最多価格帯・予定価格は、本販売期以降の総販売戸数に対応したものです。確定情報は本広告時に掲載いたします。

>692 さん
それじゃ、小生が責任者に立候補する余地はありませんな。（笑）
小生のばあい現在所有の資産と、近場の物件との比較検討中。
何度も言ってるけど、ここが原因で地元の不動産価値が崩れると、
老後の計画がたたないのよ～(;o;)　ワハハヾ(＠⌒▽⌒＠)ノ

>>692　本物件の情報開示が不十分な点について他の物件と比較検証してみた。

川崎駅の京急販売物件の広告にある物件概要は細かいね。管理費、修繕費も明示してるし「本広告」とか「予告広告」とかの紛らわしい逃げの表現もない。総計画戸数も正直に示し更新通知を約束しているのは良い。本物件も見習うべきでは？

関心のある物件で応援したかったのだが、そろそろ退散いたします。皆様に磯子で再会できることを！


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比較検証＞川崎港町の日本コロンビア工場跡地　第一期の物件概要

＞http://www.minatocho.jp/outline.html

※当該物件隣接地にB棟478戸（29階建て）、C棟475戸（28階建て）の計画がございます。そのため「リヴァリエ」全体では1,408戸となります。B棟、C棟につきましては、今後分譲していく予定です。分譲する時期、概要につきましては決定次第お知らせいたします。更新日：平成24年9月27日　次回更新予定日：平成24年10月4日

>694　さん
ワハハヾ(＠⌒▽⌒＠)ノ は！
プロだと思ってましたけど、
リヴァリエ絡みか？
京急さんの絡み？かもですね。
あそこは、現役時代にお世話になった業者さんが絡んでるんで。
小生もそれなりに応援してる物件だよ。
しかし・・・あそことここを比較するとなると・・・
川崎の方が東京に近いということだけど・・・
ま、それは、それで良いでしょう。
ご健闘をお祈りします。(^o^)ゞ

695　さんへ　私は不動産業ではないですが、自宅マンションで持回り理事を担当したときに建設関係の法令も一通り覚えました。もともと大手メーカーで販社管理を担当したので契約書の作り方と関連法規は客に論破されないように（笑）勉強しました。円高の中で海外営業も担当したのでデフレで苦しい建設業界の実情も身に染みます。生意気な物言いは性格ですのでご容赦ください。


　　　　では、皆様のご多幸を祈っております。　　さよなら

696さんへ

小生「プロですね」と言った覚えはありますが、
不動産関連のプロとは言った覚えはありません。
大手メーカー（業種はわかりませんけど～）
さんの販売管理ご担当でしたか。
プロの「におい」を嗅ぎ付けた小生だったようですね。
円高？
小生のばあい、１９８２年に１＄＝￥２７０円で海外赴任をしました。
１０年経って帰ってきたら約半額のドル価格。Ａ(--;
現在の円高なんて、かわいいものです。
そうこうするうちに、日本では誰も指摘しないけれど、
中国の労働者の賃金にあわせてしまったこのデフレ。
バカみたいな国になってしまいましたね。
３０以上前から、１＄＝￥１００が相場だと思ってました。
小生、経歴上、生意気な物言いようは別に何とも思いません（でしたでしょ？）

また、どこかでお会いしましょう。(^^ゞ

ん・・・
こんなこと書いてるとまた「このスレきもい」なんて、
オカマっぽいレスが来そうなので、小生も「撤退」だ。
ではでは~♪ ｄ(⌒ｏ⌒)ｂ♪

３週連続満席、計８４０席ってHPに書いてありますが、席ってモデルルームを訪れた人や家族のことでしょうか？

たしかに、きもっ