Brillia City 横浜磯子ってどうですか？　その６

管理費も高めだったので、見直されて安くなるのは嬉しいですね。
でも、あれだけの敷地があるので他の物件より管理費が高くなるのは仕方ない気もします。

実家のマンションも敷地が大きい大規模物件で、管理費は高いですが、
築25年ほど経った今でも緑がきれいで環境はとてもよく古い感じはしないです。

仕様が変わらなければ、同じような雰囲気になるのでは？と思っています。

管理費はデベの利益とは違うんじゃないでしょうか？？

管理費変更で、デベの利益は変わらないが、紐付きのグループ会社の利益は薄くなる。

何か勘違いされた書き込みが続いていますね。
売れなかった理由はこの物件のパフォーマンスに対して価格が高すぎたから。
価格は下げられたが、磯子のこの物件のパフォーマンスにしてはまだ価格が高いというのが大方の評価では！？
だから完売するためにはもっと価格が下がると見ているのですよ。

売り方がうまくなかったということは、デベの評価という意味でのさらなるマイナスポイントとして追い打ちをかけているということですよ。

いや、多分、価格設定間違えた中古物件と同じ現象かと。
初め高すぎて落としてったら適性価格になってもまだ下がると思われ結局イメージ
悪くなって売れないという負のスパイラル。。。

202
野村プラウドだったら、プラウド船橋みたいな激安で700戸即日完売みたいな感じではないでしょうか。
長谷工も使わず仕様ももっといいと思います。
高速フル回転であっという間に販売して資金回収するビジネスモデルらしいです。その代わり安くする。

203
販売初期の大型物件はこことリヴァリエ位なので、1,2位に両物件がこないとおかしいですよ。
1,2位に入って当たり前であって、決して人気があるわけではない。

基準は、竣工までに売りさばくことができるかどうかです。

219
なんか勘違いしてるね。
アクセスランキングは神奈川全部の物件を含めてのランキングだよ？
神奈川での大型物件は他にも沢山あるんだぜ？

そのなかで3位の注目度って中々なもんじゃん。

値下げが注目されたってことだよ。

>>219
その竣工までって基準は君だけの基準でしょ？

別に基準になってくるものはそれだけじゃないし、
浅はかな発言はよしてくれませんか？

ここが完売して涙目にならないでね。

>>219
特別内覧会も残席わずか、
ヤフー不動産神奈川物件ランキングも３位。

これは人気が出始めたって普通は捉えられる基準になるけど？

なんで竣工時に売れてないと人気がないって言えるの？

竣工後に人気が出るケースだってあるのにｗ

＞２２０
ヤフーのアクセスランキングは１位が９１戸のロイヤルシーズン溝の口、２位が４５５戸のリヴァリエ、３位がここと、２４５戸のシティテラス横浜仲町台。

圧倒的に戸数が多いのはここなので、現在アクセスランキングくらい断トツで１位になっていないと、確実に売れ残る可能性が高いということ。リヴァリエで先着順で３０戸以上売れ残りがあるのに、ランキングが２位・・・。売れ筋とアクセスランキングは比例しないということだな。
ここは磯子。そろそろ現実を見ようよ。

>211竣工直前なら資材発注後なのでおっしゃる通りなのですが、こんな早い時期だとあちこちまだ間に合ってしまう可能性が高いです。

特に当たり前に見える建具や配線、配管など仔細にわたりプロは見えないようにコストカットします。
10年経つと差が出ます。

でも一番バレないのは行程管理。ちゃんとセメントを自然乾燥させてるかとか毎日現場の立て看板でチェックすべきと思いますよ。 コンクリの中の鉄骨に強化材を巻いてるかとかも確認すべき。

上層階の柱や梁なんて殆んどのマンションでは当たり前に抜いてます。


要は価格なりな訳ですし、そんなのはこのマンションに限った話ではないので過剰に心配しちゃいけません。

が、1億オーバーの貴賓館だけは気にすべきです。

安くなれば安いなりの造りになるか。
それはそうだろうな。

貴賓館は長谷工が不慮の失火で焼失させちゃえばいいんじゃない？

磯子で13000万は出したくないな。

野村も長谷工を使うけどな

建物にお金をかけたくないときは長谷工。どのデベでも使うでしょう。

要は貴賓館があるからセキュリティやエレベーター、植栽など共有設備に金がかかってたけど値下げを期にレベルを下げたから管理費も下がった。

わかりやすいぞブリリア！

長谷工を嫌うのは榊の落書きを信じたあほだけ

長谷工は典型的な経費削減工法をやっているので、利益を考えるデベからは好評でしょう。

典型的な経費削減工法って、
具体的には何だや？

直床工法もそうかな。

＞２３３
長谷工の竣工マンションの建築構造の特徴としては、厚さ200ミリの床スラブの上にカーペットやフローリングを直張りする直床工法、戸境壁のコンクリートの両側に石膏ボードで仕上げその上にクロスを貼るGL工法が挙げられる。

236さん
長谷工はＧＬ工法は採用していませんよ。二重壁は採用していますでどね。
二重壁＝ＧＬ工法ではありませんよ。

やはりここは駅近の数百戸規模の高級マンションとその奥の1000戸程度のバス便廉価版マンションに分けるべきでしたね。
無理やり一つにしてしまったので、全てが中途半端になっていますね。
一方は億もするのに今一つ高級というイメージが薄い。
一方は高級な方に引っ張られて、価格引き下げ後も一つお買い得感がない。

今のままだと、竣工時に500戸程度は売残りが出るのでは？

ここは駅近（徒歩４分）のように書かれていますが、グランドゲートの入り口までが徒歩４分です。
その入り口からエレベーターまでと、エレベータの待ち時間、利用時間などを考えると、一番近い棟でも入り口まで１０分はかかるでしょう。はっきり言って、磯子で棟の入り口まで１０分以上かかるマンションでは売れないでしょうね。

ちなみにホームページでは、「：磯子駅よりグランドゲートまで約280ｍ。A棟～M棟各エントランスまで磯子駅より６分～10分。エレベーターの待ち時間・利用時間は含みません。」と記載されています。
徒歩４分という広告は誇大広告にあたると思います。

まぁでも検討者なら何度か足運ぶでしょ、それで距離は分かるんじゃない。
エレベーターの待ち時間はどのくらいなんだろう？それが問題。

最終的に売れるか否かは価格と物件のパフォーマンスによって決まりますが、まだまだパフォーマンスに対して価格が高いと評価している方が多いのでしょう。
駅まである程度の距離があっても（時間が掛かっても）価格次第では納得して購入しますからね。

あのエレベータの動作中に大地震が起きたらどうなるのでしょう？
60mだとマンション20階分あるわけですけど、途中に非常穴か何かあるのでしょうか？

エレベータは直通だけど非常口は何か所かあると聞きました。
それに長谷工だけど二重床二重天井だって。

グランドゲートの入り口までが徒歩４分。
その入り口からエレベーターまで５０メートルなので、１分はかからない。
エレベータは２４人乗り用４台で待ち時間はせいぜい１分ぐらい?
エレベータ利用時間４０秒。
１番近い棟なら歩いても１分はかからない。

ちゃんと「待ち時間・利用時間は含みません」と書かれているのだから
誇大広告だとは思いませんが...

全部24人乗り？管理費かかりそうだな
こういう設備がある場合は大規模にしないと管理費が嵩むんだろうね。
それでも高いけど

安い建築資材で安い工法で安く造ってもらい
安く売り出してもらえばいいんじゃないの。

ここの広告は、大きく徒歩4分と掲載しています。これにより、マンション入口まで徒歩4分と勘違いしてしまう可能性があるということです。あくまでも、マンションの敷地まで徒歩4分なのだから、誤解されないように、グランドゲート入口までと言う文言も徒歩4分と同じ大きさの文字で掲載するべきでしょう。

しょうもない。敷地が広いマンションなんていくらでもあるし、じゃータワーマンションならどうなの？って切りないから。でもそんなデメリットより敷地内の造りこみは評価されそう。いわゆるヴィンテージになりうることは確かそう。

東京建物が4月2日に抽選販売した、わが国最大級の建て替えマンション「Brillia多摩ニュータウン」（総戸数1249戸、うち地権者住戸555戸）の第1期252戸がほぼ即日完売し、近く1期2次として数十戸を追加販売する模様だ。1期の専有面積は62.01～95.33平方メートル、価格は2898万～4898万円（最多価格帯3300万円台）だった。


　1回当たりの販売戸数の多さでは、先に1期220戸を即日完売した野村不動産「プラウドシティ浦和」（全492戸）を上回る今年最多。即日完売戸数の多さでは、一昨年に野村不動産が「プラウドシティ池袋本町」（全785戸）で1期325戸を即日完売したのが最近では最多。

また出て来ましたね。ヴィンテージマンションさん。ヴィンテージマンションに為らなかったら責任とってね

ついに大幅価格改定！どこまで下がるやら！？

今年の悲惨物件に早くもノミネートか

246
安い建築工法で安い材料使い、高い価格だったから売れなかったんですよ。

検討者は良くみていますね！

ネットが普及し検討者も情報力をつけていますので、デベも厳しい時代になりました。

反省して今後 は良い物件が増えることを願います。

249
情報古いですね。先月プラウド船橋で1,2街区全573戸が即日完売しましたよ。

プラウド船橋は市場価格より1,2割安い。ブリリア磯子は市場価格より1,2割高い。
これだけの大規模なのだからプラウド船橋のような価格設定が常識だと思います。

即日完売でさらなるブランドアップ。
東京建物は、価値の1,2割増しで販売するレッテルはられブランド価値低下。
価格改定による信用失墜は免れられないでしょうが、今後の開発に生かし頑張って欲しいものです。

249さん
第1期252戸がほぼ即日完売といっても、確か現時点で売れているのは200戸弱ではないですか？
正しい数字は何でしょうか？

1期の完売数と言っても全体数がいくらであるかを考慮しないと意味がないですよね。
人気物件であれば1期で全体の4割以上
1期が全体の2割5分以下であれば人気薄だと思います。
ここは2割程度ですよね。
しかも実態はもっと下の様ですね・・・

ヴィンテージになる可能性が高く、長く住むのにとても楽しみがありますね。家族の成長とマンションの成長がともに順調であれば、最高です。

259さん
逆の見方をしています。
UR都市公団がやればピッタリの物を市場価格よりも1～2割高く売ろうとしたが見事失敗して、大幅な値下げをした。
市場はそれでもまだ高いとみている。

磯ブリ・・・

磯で釣れるブリみたいだな。旬は冬かな？

253さんに同意です。
今はネットとかマンションの購入本とか色々な所から知識を得て購入者の知識レベルが上がっていますからね。
価格とパフォーマンスのバランスについては購入者も良く検討していますね。

以前だったら、プリンスホテル跡地の高台のビッグプロジェクトというイメージだけでそこそこの需要が見込めたのかもしれませんね。

263
ダジャレかや？

明らかに売れると思うがどうだろう。ヴィンテージが一般の消費者に気づかれるのは、ある程度出来てからか？この物件は他のマンションと同列に語るベキではない。なにせ今流行りの高台、大規模、ヴィンテージ。

ごめんね、ヴィンテージになれるぐらいの立地なら磯プリつぶれてないよ。

>ヴィンテージが一般の消費者に気づかれるのは、ある程度出来てからか？

早くみんな気づいてあげて！！このままじゃヴィンテージどころか
崖上のゴーストタウンになっちゃうよ。。

ヴィンテージ＝塩漬け？

>269暴走族が肝試しに来るようになったら終わりだな

つうか普通にこのままいけばいずれ住民の子供がバイクで走り回る。

バイクで住民が走り回るヴィンテージマンションって想像できない。。

遅ればせながらびっくり。

間取り図を見て来ましたが、見事に田の字ばかり・・・！
風景を売りにしているみたいだけど、磯子なんて
工場の煙突しか見えませんよね。
プリンス跡地とか言ってブランドにしようとしているみたいですが
あの場所に価値があったのは、磯子が海水浴場だった頃までの
話じゃないんですか？
工場地帯になってからは価値は半減かそれ以下。

これで4000万とか取る気なの？と心の底から驚きました。
200戸も売れてるなんて信じられないんですが本当なのかな？

すべてが冗談みたいな物件ですね。

工場が多いのは必ずしもデメリットではない。
再開発で一発逆転があったのは工場跡地のショッピングモールなど。磯子駅周辺でもあり得なくはない話。だけどまあ先の可能性の話。

横浜プリンスって90年に立て替えてから閉鎖するまで15年ちょっとで閉鎖→解体ですよね?
閉鎖される数年前に結婚式で行ったけれど、建物そのものはほとんど劣化してないし、解体するには
あまりに勿体ない代物だと思っていましたが、ここを買い上げて継続しても採算が取れると判断して名乗り出た企業が
なかった→ヴィンテージどころか再生の価値すら見いだせない。との結果だったのでしょう。

もちろんホテルとしての商業ベースでの話ですが、そうした土地を「これ以上無い立地」と大々的に宣伝していて
フタを開ければ一次所得者向けの田の字マンションがズラズラと並ぶだけで設備や仕様も平均どころか80平米超の
間取りですらトイレに手洗い機すらない(ってことはタンク付きトイレでトイレも団地サイズの狭さでしょ?)なんて
ちょっとあり得ない。こうした水回りは改装がまず無理だろうし。エレベーターの問題も懸念材料ですね。
朝の時間帯はストレスになるのは間違いない。かなり余裕を見ないとダメでしょう。百貨店など商業施設の数機あるEVだって
人がワサワサしている時に少し待っているだけでも「エスカレーターで行くか」となりますが、ここにはそれがない。

販売初期にみなとみらいのモデルルームに行った友人は、帰りにみなとみらいの中古マンションのオープンルームを見たら、
築5年経過のみなとみらいのマンションの方が設備仕様が明らかに勝っていてリフォームをしなくてもここの当初の価格
と大きく変わらなかったので衝動買いしたと言ってました。

現状の価格がベストかどうかはわからないけれど、当初価格とかけ離れてくると、購入層そのものが全く変わってくる筈。
ここ数年でこんなに販売戦略や価格設定を変えた物件としては間違いなくヴィンテージ級でしょう。
大規模なのに間取りが金太郎飴状態なので、数年後に中古が乱立したら更なる値下げ合戦になるのが想像出来ます。

工場は嫌いではないな。騒々しくないし何よりも実業という感じがするのがいい。
みなとみらいは街全体が虚業という感じであの空間にいると感覚がおかしくなる。

ヴィンテージなんて繰り返し書き込んでいる人は褒め殺しでしょ！

批判コメント多いけど、実際敷地内の緑化やランドスケープには十分見るべき所が多いし、明らかに普通のマンションとは出来上がりが違う事は確かだとおもうけどね。ヴィンテージの可能性を感じるマンションではあるし、こっちにこれだけの大規模は実際ないからね。

276さん

ご友人と同じく、「こんなセコイ内装や田の字の間取りに
5000万払うくらいならみなとみらいのタワマン買うわ！」と思いました（笑）

約3年くらい根岸線添いの新築マンションをウォッチしてますが、
ここまで値段と内容が釣り合わない物件は見たことがない。

ランドスケープがどんなに素晴らしくたって、
ランドスケープの中で寝起きする訳じゃないですからね。

土地に思いいれがある以外で、ここを本気で検討されている方は、どんな理由でなんでしょう？
あのMRで流れた恥ずかしいイメージ映像に釣られたとか？

ヴィンテージの可能性を感じるとのことですが何%ぐらいですか？70%ぐらい？

さあ、いよいよ在庫処分セールが始まりますね
3連休で360組来場があるのでしょうか？

今頃キャンセル続出で穴埋めに必死になって電話かけまくっているんじゃ
ないでしょうか？

ランドスケープの中で寝泊まりする訳では無いが、大事にする感性は一般的に存在するのではないでしょうか。大邸宅に広大な庭が整備されてるのはなぜでしょうか。住んでる貴族になった気持ちになって考えて見てください。貴方にもその想像力は残されているはずです。さあ、イマスグニ。

そもそも神奈川にヴィンテージマンションってあるのですか？ナビューレ横浜は候補だと思いますが

ヴィンテージマンションという言葉で必死に釣ろうとしている方がいらっしゃいますね。
今時の購入者はそれなりの知識を持っていますので、無駄だと思いますよ。

たしかにランドスケープは良いと思いますが、、
貴賓室が無駄。。
このために高い管理費を支払い続けるのはばかばかしい。

おまけに大渋滞が目に見えているEVも検討する上でネックですね。。
そして、皆さんがおっしゃるように、確かに間取りもイマイチ。。

でもここまでお値下げしたんですから、500戸位は売れるんじゃないでしょうか？？

マンションDBによると磯子は相場坪160万円ぐらいです。
そのくらいまで下がれば売れだすと思われます。

http://mansion-db.com/kanto/14/station/14/762/ekiryoku/

私の解釈はこうです。

丸山や岡村あたりの町工場で真面目に働いても一生賃貸、資産も何にも持つあてない、

という中年お父さんが丘の上の生活に一筋の光明を見いだしモデルルームを覗いたら最近の規制緩和で多少無理すればローン組めると知り欲しくなるていう程度のニーズだね。

ヴィンテージというより何にもない人に何かを与えられるという程度のランドスケープだよ。

283は煽り？営業にしては気持ち悪いですね・・・。

ランドスケープやらヴィンテージやら連呼してる人がいますが、
価格に見合った物件ならここまでネガティブな意見ばかりにはならないはず。

ヴィンテージなんて出来て数十年しないと分からない。がしかし、本計画が他のマンションと特徴を異にし、優れている部分が溢れているのもよく分かる。想像力に長けた私にはよく分かる。求められるは、売主が後5年掛けて売る腹を括る事、それで全ては丸く収まる。焦る事なかれ。アメマー

私は人と違う能力を持っている。
想像力たけている。みらいが見える。
だから私についてきなさい。私を信じなさい

＊＊＊＊＊ですね

しゆうきようみたいですね

私はこの物件に関して、高台の立地にとても惹かれています。初めて現地を見た時は、こんなとこにマンションが立つの？とビックリしましたが、その後モデルルームの模型を見てその美しさに肝を冷やしました。因みに配棟を良く見るとザ・ピークと読めるんですね。思わずピーンときちゃいました。なによりこの出会いはプライスレス、誰しもノーライフノーピークですね。

建つ前からビンテージとは何かおかしい。
ボロになるのを待つの？

それと美しさに肝を冷やすって変な日本語ですね。

295を見てピーンときた！！

営業の煽り書き込みは最後がカタカナで締められてる！
わかりやすい。

売れ残りの代名詞にならないことを祈りたいが、ダメそうだな。。。

ダイレクトメールも広告も激しくなってきました今後も静観します(笑)

ヴィンテージ感度90パーセントを進呈します。イメージが膨らみ続けます。そうなんです。完成後も続々と育ち続ける樹木達。それを眺めゾクゾク感ずる私達。もうそれはエクスタシーパッション。贅沢な時間です。さあ共感、共有を。アミバー。

301
サムイからやめて。

近隣住民なんか無視して計画を進めればよかったのに。
丘上がマンション住民以外入れない要塞のようなプライベート空間になり、
当初計画の通り1800戸であれば、第1期1次に即決で買ってたわ。

もっと高さがあれば、展望のいい住戸が増えて売れたかもね。

ここの物件の根本的な失敗は、既に東京建物が開発業者になった時点から！

「たら・れば」を言っても仕方ありませんが、この土地を例えば三井不動産が中心となって開発し、「パークシティー横濱・磯子」とかにしていれば…。

当初のようなヴィンテージ価格で販売する戦略なら、全体計画も免震低層棟を数棟にし、駅から最も遠い場所は、戸建てのファインコートにし、マンションと戸建ての融合、パークシティー浜田山の安価バージョンみたいな開発になったでしょう。有明もそうですが、東京建物には大規模物件を開発、販売する能力が未成熟なんのでしょう。

>>299さん 夜間なんかはオヤジが近づいて来たら「閉・連打」する人がが出てきそうです(笑)

六本木ヒルズでも閉鎖空間だとそういうこともあるのだが、デベロッパーも気づいていて「警備員を24時間常駐」させると聞いている。エレベーターも４基？に増やしたそうだから「待ち時間」もランドマークやヒルズと同程度かも知れないが気候のよい「春秋」は桜並木を歩いて降りたほうが快適だろう、と思う。

老後の住まいとして余裕があれば買いたいのだが、超のつく大規模マンション群だから管理組合の運営しだい。１０年２０年後に高額となるであろう管理費を払えない層が増えて、「警備員廃止」「エレベーター老朽化」などあればNYの下町みたいな無関心、無気力な底辺住民の高層安アパートに成り下がる可能性あり。

規模によるメリットとデメリットを考えた場合に、心配性な俺は予算があれば山手の小規模マンションを中古購入したいというのが今の気持ち。


買った人、管理組合の運営よろしく。　
資産価値と住み心地を劣化させる住民の「無関心」「無気力」を排除だ

管理費が高くなる理由について
１．提供公園でなく、マンションオーナーが大規模敷地を区分所有すること
２．崖下の安全確保のために砂防の補修工事はオーナーの負担だろう？
　　　横浜市と協議の可能性はある
　　　万一の崖崩れでは崖下住民との補償問題発生必至
３．固定資産税も安くはないだろう


デベロッパーが利口ならば周辺住民を味方につけて、周辺の崖部分と園内緑地の開放を条件に横浜市に寄付すれば良かったと思う。自分の現在すんでいるマンションも１５階建てだが容積率緩和の条件で敷地の一部を提供公園として寄付して地域住民に開放している。おかげで、区分所有地面積は減るが、資産価値として下がることはなさそうだ。葉刈りなどは市の職員が責任を持ってやてくれるし。老朽遊具の事故があったときも全額市の費用で１年、２億円近い費用で公園の全面改修をしてくれた。

法律を知らない住民、周辺住民には丁寧な会話で教えるべき。マンション内の通行を開放させるのは良いのだが、老朽施設で怪我をした場合、住民被害は管理組合の自業自得で済まされるが、外部被害者では管理組合に高額賠償要求される可能性もある。


今からでも間に合うから、
■園内公園は市に寄付（補修と安全管理は市民の税金で）
■周囲の崖も市に寄付（同じ理由）


高台、高台というが見晴らし料は払うべき（横プリは企業として負担していた）、
いやなら横浜市と交渉すべき（至急）

お前あほだろ。
近隣解放の公園としてる部分は公開空地として、区分所有者で折半して維持するのが普通。
ブリ磯は商業地なんだから、住民への配慮なんかしなくていいんだよ。

308
それ本当？
公開空地の提供公園は、誰でも利用できるけど管理は住民の管理費で行うはずですよ。
あなたのとこの公園は、本当に市が所有している公園ではないですか？

住宅用語大辞典より
＞提供公園　　大規模なマンションで、居住者だけでなく周辺住民にも開放され、自由に使える公園のこと。マンションの敷地の一部のように見えるが、所有権は市町村に移してあり、管理も任せる。マンションの敷地とはフェンスなどで区切られていることが多い。

住宅設備ナビ　NO.251「提供公園」のウソ・ホントより
＞公開空地との違いは？　提供公園は行政に譲渡されるため、持ち主は行政。これに対し、公開空地はマンションのものとなる。土地の持ち主が異なるわけだ。　そう書くと、提供公園はマンションの土地を無償で召し上げられて損だ、と思うかもしれない。が、あながち損とも言えない。というのも、提供公園のおかげで大型のマンションが建設できたと考えられるから。また、提供公園になると、行政が清掃やメンテナンスを行ってくれるというメリットもある。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

人を「あほ」呼ばわりする前に良く関連法規を勉強するべき

ついでにいうと、駐車場代と管理費を当初計画より値下げした物件は気をつけたほうが良い。（理由は自分で考えてください）　良いデベロッパーは管理費を多めに提示して、長期修繕計画にも余裕を持たせているから将来とも困らない。
だから、本物件にはしっかりした管理組合が必要だ。



買った人、管理組合の運営よろしく。　
資産価値と住み心地を劣化させる住民の「無関心」「無気力」を排除だ