Brillia City 横浜磯子ってどうですか？　その６

一期売りだし300戸で、キャンセル及び売れ残りが100戸以上。3割以上の売れ残りの末、契約者までの値引きをしなければ売れないとわかった、市場リサーチもろくにできないデベ。
竣工時の大量売れ残りは目に見えてるだろ。

仮定のはなしですけど、ブリリアではなく野村ブラウドだったらもう少し上手に販売しただろうね

ボロクソ書いてる人ってなんだろ？ちゃんと検討してる人？

特別内覧会も残席わずか、ヤフー不動産神奈川物件ランキングも３位。注目されていますね。

201さんに同意です。
そもそも第一期で全体の１／４しか売り出せなかった事自体が大きな問題。
今は売れる見込みがある部屋しか売りに出さないからね。
しかも第一期は完売が一般的な中で３割以上が売れ残ってしまった。
明らかな失策だね。

売り方が上手でなかったことと、物件の善し悪しやお買得かはあまり関係しないかと。

物件のマイナスポイント(価格)が薄れたもんだから、売り方の善し悪しと物件の善し悪しを何がなんでもひもづけたいのでしょうね。

唯一無二は評価の対象。ココで人生のピークを迎えたい。

悪いことばかり書いてる人は購入検討はしていないでしょうね。
自分が検討している物件をゴーストタウンと書く人はいないかと。

物件のマイナスポイント（価格）が薄れたのは、この物件に惹かれている私には嬉しいです。
売り方上手さは直接物件の善し悪しには関係ないですが、
即日完売の物件はより良いイメージになるので、上手いに越したことはないですね。

マイナスポイントは薄れないよ。
完成品から値引きをしたのではなく、この値段のものをこれから作るんだから。
公営の賃貸団地仕様ってことはないと思うけど。

最初の価格設定が高かっただけで、
値引きして計画の内容が変わるわけではないと私は思ってます。

特別内覧会に行く予定なので、その辺の話も聞いてみます。

先日営業の方よりお手紙が来て、
｢担当営業が変わります。｣って内容でした。。

その中に管理費等のコストも見直す予定です。と書いてありました。
管理費も変更になるという事は、若干仕様も変わるのでは、、と心配しています。

そのへんを詳しく聞いてみたいと思います！

デべの利益が予想より低くなるだけで
仕様変更は無いと考えます。

もう契約者もいるのだから
仕様変更するならそのお知らせもするはず。
今、その話が無いという事は
仕様変更は無いはず。

あったら、それこそ訴訟ものだよ。
そんなリスクは負わないと思われます。

管理費も高めだったので、見直されて安くなるのは嬉しいですね。
でも、あれだけの敷地があるので他の物件より管理費が高くなるのは仕方ない気もします。

実家のマンションも敷地が大きい大規模物件で、管理費は高いですが、
築25年ほど経った今でも緑がきれいで環境はとてもよく古い感じはしないです。

仕様が変わらなければ、同じような雰囲気になるのでは？と思っています。

管理費はデベの利益とは違うんじゃないでしょうか？？

管理費変更で、デベの利益は変わらないが、紐付きのグループ会社の利益は薄くなる。

何か勘違いされた書き込みが続いていますね。
売れなかった理由はこの物件のパフォーマンスに対して価格が高すぎたから。
価格は下げられたが、磯子のこの物件のパフォーマンスにしてはまだ価格が高いというのが大方の評価では！？
だから完売するためにはもっと価格が下がると見ているのですよ。

売り方がうまくなかったということは、デベの評価という意味でのさらなるマイナスポイントとして追い打ちをかけているということですよ。

いや、多分、価格設定間違えた中古物件と同じ現象かと。
初め高すぎて落としてったら適性価格になってもまだ下がると思われ結局イメージ
悪くなって売れないという負のスパイラル。。。

202
野村プラウドだったら、プラウド船橋みたいな激安で700戸即日完売みたいな感じではないでしょうか。
長谷工も使わず仕様ももっといいと思います。
高速フル回転であっという間に販売して資金回収するビジネスモデルらしいです。その代わり安くする。

203
販売初期の大型物件はこことリヴァリエ位なので、1,2位に両物件がこないとおかしいですよ。
1,2位に入って当たり前であって、決して人気があるわけではない。

基準は、竣工までに売りさばくことができるかどうかです。

219
なんか勘違いしてるね。
アクセスランキングは神奈川全部の物件を含めてのランキングだよ？
神奈川での大型物件は他にも沢山あるんだぜ？

そのなかで3位の注目度って中々なもんじゃん。

値下げが注目されたってことだよ。

>>219
その竣工までって基準は君だけの基準でしょ？

別に基準になってくるものはそれだけじゃないし、
浅はかな発言はよしてくれませんか？

ここが完売して涙目にならないでね。

>>219
特別内覧会も残席わずか、
ヤフー不動産神奈川物件ランキングも３位。

これは人気が出始めたって普通は捉えられる基準になるけど？

なんで竣工時に売れてないと人気がないって言えるの？

竣工後に人気が出るケースだってあるのにｗ

＞２２０
ヤフーのアクセスランキングは１位が９１戸のロイヤルシーズン溝の口、２位が４５５戸のリヴァリエ、３位がここと、２４５戸のシティテラス横浜仲町台。

圧倒的に戸数が多いのはここなので、現在アクセスランキングくらい断トツで１位になっていないと、確実に売れ残る可能性が高いということ。リヴァリエで先着順で３０戸以上売れ残りがあるのに、ランキングが２位・・・。売れ筋とアクセスランキングは比例しないということだな。
ここは磯子。そろそろ現実を見ようよ。

>211竣工直前なら資材発注後なのでおっしゃる通りなのですが、こんな早い時期だとあちこちまだ間に合ってしまう可能性が高いです。

特に当たり前に見える建具や配線、配管など仔細にわたりプロは見えないようにコストカットします。
10年経つと差が出ます。

でも一番バレないのは行程管理。ちゃんとセメントを自然乾燥させてるかとか毎日現場の立て看板でチェックすべきと思いますよ。 コンクリの中の鉄骨に強化材を巻いてるかとかも確認すべき。

上層階の柱や梁なんて殆んどのマンションでは当たり前に抜いてます。


要は価格なりな訳ですし、そんなのはこのマンションに限った話ではないので過剰に心配しちゃいけません。

が、1億オーバーの貴賓館だけは気にすべきです。

安くなれば安いなりの造りになるか。
それはそうだろうな。

貴賓館は長谷工が不慮の失火で焼失させちゃえばいいんじゃない？

磯子で13000万は出したくないな。

野村も長谷工を使うけどな

建物にお金をかけたくないときは長谷工。どのデベでも使うでしょう。

要は貴賓館があるからセキュリティやエレベーター、植栽など共有設備に金がかかってたけど値下げを期にレベルを下げたから管理費も下がった。

わかりやすいぞブリリア！

長谷工を嫌うのは榊の落書きを信じたあほだけ

長谷工は典型的な経費削減工法をやっているので、利益を考えるデベからは好評でしょう。

典型的な経費削減工法って、
具体的には何だや？

直床工法もそうかな。

＞２３３
長谷工の竣工マンションの建築構造の特徴としては、厚さ200ミリの床スラブの上にカーペットやフローリングを直張りする直床工法、戸境壁のコンクリートの両側に石膏ボードで仕上げその上にクロスを貼るGL工法が挙げられる。

236さん
長谷工はＧＬ工法は採用していませんよ。二重壁は採用していますでどね。
二重壁＝ＧＬ工法ではありませんよ。

やはりここは駅近の数百戸規模の高級マンションとその奥の1000戸程度のバス便廉価版マンションに分けるべきでしたね。
無理やり一つにしてしまったので、全てが中途半端になっていますね。
一方は億もするのに今一つ高級というイメージが薄い。
一方は高級な方に引っ張られて、価格引き下げ後も一つお買い得感がない。

今のままだと、竣工時に500戸程度は売残りが出るのでは？

ここは駅近（徒歩４分）のように書かれていますが、グランドゲートの入り口までが徒歩４分です。
その入り口からエレベーターまでと、エレベータの待ち時間、利用時間などを考えると、一番近い棟でも入り口まで１０分はかかるでしょう。はっきり言って、磯子で棟の入り口まで１０分以上かかるマンションでは売れないでしょうね。

ちなみにホームページでは、「：磯子駅よりグランドゲートまで約280ｍ。A棟～M棟各エントランスまで磯子駅より６分～10分。エレベーターの待ち時間・利用時間は含みません。」と記載されています。
徒歩４分という広告は誇大広告にあたると思います。

まぁでも検討者なら何度か足運ぶでしょ、それで距離は分かるんじゃない。
エレベーターの待ち時間はどのくらいなんだろう？それが問題。

最終的に売れるか否かは価格と物件のパフォーマンスによって決まりますが、まだまだパフォーマンスに対して価格が高いと評価している方が多いのでしょう。
駅まである程度の距離があっても（時間が掛かっても）価格次第では納得して購入しますからね。

あのエレベータの動作中に大地震が起きたらどうなるのでしょう？
60mだとマンション20階分あるわけですけど、途中に非常穴か何かあるのでしょうか？

エレベータは直通だけど非常口は何か所かあると聞きました。
それに長谷工だけど二重床二重天井だって。

グランドゲートの入り口までが徒歩４分。
その入り口からエレベーターまで５０メートルなので、１分はかからない。
エレベータは２４人乗り用４台で待ち時間はせいぜい１分ぐらい?
エレベータ利用時間４０秒。
１番近い棟なら歩いても１分はかからない。

ちゃんと「待ち時間・利用時間は含みません」と書かれているのだから
誇大広告だとは思いませんが...

全部24人乗り？管理費かかりそうだな
こういう設備がある場合は大規模にしないと管理費が嵩むんだろうね。
それでも高いけど

安い建築資材で安い工法で安く造ってもらい
安く売り出してもらえばいいんじゃないの。

ここの広告は、大きく徒歩4分と掲載しています。これにより、マンション入口まで徒歩4分と勘違いしてしまう可能性があるということです。あくまでも、マンションの敷地まで徒歩4分なのだから、誤解されないように、グランドゲート入口までと言う文言も徒歩4分と同じ大きさの文字で掲載するべきでしょう。

しょうもない。敷地が広いマンションなんていくらでもあるし、じゃータワーマンションならどうなの？って切りないから。でもそんなデメリットより敷地内の造りこみは評価されそう。いわゆるヴィンテージになりうることは確かそう。

東京建物が4月2日に抽選販売した、わが国最大級の建て替えマンション「Brillia多摩ニュータウン」（総戸数1249戸、うち地権者住戸555戸）の第1期252戸がほぼ即日完売し、近く1期2次として数十戸を追加販売する模様だ。1期の専有面積は62.01～95.33平方メートル、価格は2898万～4898万円（最多価格帯3300万円台）だった。


　1回当たりの販売戸数の多さでは、先に1期220戸を即日完売した野村不動産「プラウドシティ浦和」（全492戸）を上回る今年最多。即日完売戸数の多さでは、一昨年に野村不動産が「プラウドシティ池袋本町」（全785戸）で1期325戸を即日完売したのが最近では最多。

また出て来ましたね。ヴィンテージマンションさん。ヴィンテージマンションに為らなかったら責任とってね

ついに大幅価格改定！どこまで下がるやら！？

今年の悲惨物件に早くもノミネートか

246
安い建築工法で安い材料使い、高い価格だったから売れなかったんですよ。

検討者は良くみていますね！

ネットが普及し検討者も情報力をつけていますので、デベも厳しい時代になりました。

反省して今後 は良い物件が増えることを願います。

249
情報古いですね。先月プラウド船橋で1,2街区全573戸が即日完売しましたよ。

プラウド船橋は市場価格より1,2割安い。ブリリア磯子は市場価格より1,2割高い。
これだけの大規模なのだからプラウド船橋のような価格設定が常識だと思います。

即日完売でさらなるブランドアップ。
東京建物は、価値の1,2割増しで販売するレッテルはられブランド価値低下。
価格改定による信用失墜は免れられないでしょうが、今後の開発に生かし頑張って欲しいものです。

249さん
第1期252戸がほぼ即日完売といっても、確か現時点で売れているのは200戸弱ではないですか？
正しい数字は何でしょうか？

1期の完売数と言っても全体数がいくらであるかを考慮しないと意味がないですよね。
人気物件であれば1期で全体の4割以上
1期が全体の2割5分以下であれば人気薄だと思います。
ここは2割程度ですよね。
しかも実態はもっと下の様ですね・・・

ヴィンテージになる可能性が高く、長く住むのにとても楽しみがありますね。家族の成長とマンションの成長がともに順調であれば、最高です。

259さん
逆の見方をしています。
UR都市公団がやればピッタリの物を市場価格よりも1～2割高く売ろうとしたが見事失敗して、大幅な値下げをした。
市場はそれでもまだ高いとみている。

磯ブリ・・・

磯で釣れるブリみたいだな。旬は冬かな？

253さんに同意です。
今はネットとかマンションの購入本とか色々な所から知識を得て購入者の知識レベルが上がっていますからね。
価格とパフォーマンスのバランスについては購入者も良く検討していますね。

以前だったら、プリンスホテル跡地の高台のビッグプロジェクトというイメージだけでそこそこの需要が見込めたのかもしれませんね。

263
ダジャレかや？

明らかに売れると思うがどうだろう。ヴィンテージが一般の消費者に気づかれるのは、ある程度出来てからか？この物件は他のマンションと同列に語るベキではない。なにせ今流行りの高台、大規模、ヴィンテージ。

ごめんね、ヴィンテージになれるぐらいの立地なら磯プリつぶれてないよ。

>ヴィンテージが一般の消費者に気づかれるのは、ある程度出来てからか？

早くみんな気づいてあげて！！このままじゃヴィンテージどころか
崖上のゴーストタウンになっちゃうよ。。

ヴィンテージ＝塩漬け？

>269暴走族が肝試しに来るようになったら終わりだな

つうか普通にこのままいけばいずれ住民の子供がバイクで走り回る。

バイクで住民が走り回るヴィンテージマンションって想像できない。。

遅ればせながらびっくり。

間取り図を見て来ましたが、見事に田の字ばかり・・・！
風景を売りにしているみたいだけど、磯子なんて
工場の煙突しか見えませんよね。
プリンス跡地とか言ってブランドにしようとしているみたいですが
あの場所に価値があったのは、磯子が海水浴場だった頃までの
話じゃないんですか？
工場地帯になってからは価値は半減かそれ以下。

これで4000万とか取る気なの？と心の底から驚きました。
200戸も売れてるなんて信じられないんですが本当なのかな？

すべてが冗談みたいな物件ですね。

工場が多いのは必ずしもデメリットではない。
再開発で一発逆転があったのは工場跡地のショッピングモールなど。磯子駅周辺でもあり得なくはない話。だけどまあ先の可能性の話。

横浜プリンスって90年に立て替えてから閉鎖するまで15年ちょっとで閉鎖→解体ですよね?
閉鎖される数年前に結婚式で行ったけれど、建物そのものはほとんど劣化してないし、解体するには
あまりに勿体ない代物だと思っていましたが、ここを買い上げて継続しても採算が取れると判断して名乗り出た企業が
なかった→ヴィンテージどころか再生の価値すら見いだせない。との結果だったのでしょう。

もちろんホテルとしての商業ベースでの話ですが、そうした土地を「これ以上無い立地」と大々的に宣伝していて
フタを開ければ一次所得者向けの田の字マンションがズラズラと並ぶだけで設備や仕様も平均どころか80平米超の
間取りですらトイレに手洗い機すらない(ってことはタンク付きトイレでトイレも団地サイズの狭さでしょ?)なんて
ちょっとあり得ない。こうした水回りは改装がまず無理だろうし。エレベーターの問題も懸念材料ですね。
朝の時間帯はストレスになるのは間違いない。かなり余裕を見ないとダメでしょう。百貨店など商業施設の数機あるEVだって
人がワサワサしている時に少し待っているだけでも「エスカレーターで行くか」となりますが、ここにはそれがない。

販売初期にみなとみらいのモデルルームに行った友人は、帰りにみなとみらいの中古マンションのオープンルームを見たら、
築5年経過のみなとみらいのマンションの方が設備仕様が明らかに勝っていてリフォームをしなくてもここの当初の価格
と大きく変わらなかったので衝動買いしたと言ってました。

現状の価格がベストかどうかはわからないけれど、当初価格とかけ離れてくると、購入層そのものが全く変わってくる筈。
ここ数年でこんなに販売戦略や価格設定を変えた物件としては間違いなくヴィンテージ級でしょう。
大規模なのに間取りが金太郎飴状態なので、数年後に中古が乱立したら更なる値下げ合戦になるのが想像出来ます。

工場は嫌いではないな。騒々しくないし何よりも実業という感じがするのがいい。
みなとみらいは街全体が虚業という感じであの空間にいると感覚がおかしくなる。

ヴィンテージなんて繰り返し書き込んでいる人は褒め殺しでしょ！

批判コメント多いけど、実際敷地内の緑化やランドスケープには十分見るべき所が多いし、明らかに普通のマンションとは出来上がりが違う事は確かだとおもうけどね。ヴィンテージの可能性を感じるマンションではあるし、こっちにこれだけの大規模は実際ないからね。

276さん

ご友人と同じく、「こんなセコイ内装や田の字の間取りに
5000万払うくらいならみなとみらいのタワマン買うわ！」と思いました（笑）

約3年くらい根岸線添いの新築マンションをウォッチしてますが、
ここまで値段と内容が釣り合わない物件は見たことがない。

ランドスケープがどんなに素晴らしくたって、
ランドスケープの中で寝起きする訳じゃないですからね。

土地に思いいれがある以外で、ここを本気で検討されている方は、どんな理由でなんでしょう？
あのMRで流れた恥ずかしいイメージ映像に釣られたとか？

ヴィンテージの可能性を感じるとのことですが何%ぐらいですか？70%ぐらい？

さあ、いよいよ在庫処分セールが始まりますね
3連休で360組来場があるのでしょうか？

今頃キャンセル続出で穴埋めに必死になって電話かけまくっているんじゃ
ないでしょうか？

ランドスケープの中で寝泊まりする訳では無いが、大事にする感性は一般的に存在するのではないでしょうか。大邸宅に広大な庭が整備されてるのはなぜでしょうか。住んでる貴族になった気持ちになって考えて見てください。貴方にもその想像力は残されているはずです。さあ、イマスグニ。

そもそも神奈川にヴィンテージマンションってあるのですか？ナビューレ横浜は候補だと思いますが

ヴィンテージマンションという言葉で必死に釣ろうとしている方がいらっしゃいますね。
今時の購入者はそれなりの知識を持っていますので、無駄だと思いますよ。

たしかにランドスケープは良いと思いますが、、
貴賓室が無駄。。
このために高い管理費を支払い続けるのはばかばかしい。

おまけに大渋滞が目に見えているEVも検討する上でネックですね。。
そして、皆さんがおっしゃるように、確かに間取りもイマイチ。。

でもここまでお値下げしたんですから、500戸位は売れるんじゃないでしょうか？？

マンションDBによると磯子は相場坪160万円ぐらいです。
そのくらいまで下がれば売れだすと思われます。

http://mansion-db.com/kanto/14/station/14/762/ekiryoku/

私の解釈はこうです。

丸山や岡村あたりの町工場で真面目に働いても一生賃貸、資産も何にも持つあてない、

という中年お父さんが丘の上の生活に一筋の光明を見いだしモデルルームを覗いたら最近の規制緩和で多少無理すればローン組めると知り欲しくなるていう程度のニーズだね。

ヴィンテージというより何にもない人に何かを与えられるという程度のランドスケープだよ。

283は煽り？営業にしては気持ち悪いですね・・・。

ランドスケープやらヴィンテージやら連呼してる人がいますが、
価格に見合った物件ならここまでネガティブな意見ばかりにはならないはず。

ヴィンテージなんて出来て数十年しないと分からない。がしかし、本計画が他のマンションと特徴を異にし、優れている部分が溢れているのもよく分かる。想像力に長けた私にはよく分かる。求められるは、売主が後5年掛けて売る腹を括る事、それで全ては丸く収まる。焦る事なかれ。アメマー

私は人と違う能力を持っている。
想像力たけている。みらいが見える。
だから私についてきなさい。私を信じなさい

＊＊＊＊＊ですね

しゆうきようみたいですね

私はこの物件に関して、高台の立地にとても惹かれています。初めて現地を見た時は、こんなとこにマンションが立つの？とビックリしましたが、その後モデルルームの模型を見てその美しさに肝を冷やしました。因みに配棟を良く見るとザ・ピークと読めるんですね。思わずピーンときちゃいました。なによりこの出会いはプライスレス、誰しもノーライフノーピークですね。

建つ前からビンテージとは何かおかしい。
ボロになるのを待つの？

それと美しさに肝を冷やすって変な日本語ですね。

295を見てピーンときた！！

営業の煽り書き込みは最後がカタカナで締められてる！
わかりやすい。

売れ残りの代名詞にならないことを祈りたいが、ダメそうだな。。。

ダイレクトメールも広告も激しくなってきました今後も静観します(笑)

ヴィンテージ感度90パーセントを進呈します。イメージが膨らみ続けます。そうなんです。完成後も続々と育ち続ける樹木達。それを眺めゾクゾク感ずる私達。もうそれはエクスタシーパッション。贅沢な時間です。さあ共感、共有を。アミバー。

301
サムイからやめて。

近隣住民なんか無視して計画を進めればよかったのに。
丘上がマンション住民以外入れない要塞のようなプライベート空間になり、
当初計画の通り1800戸であれば、第1期1次に即決で買ってたわ。

もっと高さがあれば、展望のいい住戸が増えて売れたかもね。

ここの物件の根本的な失敗は、既に東京建物が開発業者になった時点から！

「たら・れば」を言っても仕方ありませんが、この土地を例えば三井不動産が中心となって開発し、「パークシティー横濱・磯子」とかにしていれば…。

当初のようなヴィンテージ価格で販売する戦略なら、全体計画も免震低層棟を数棟にし、駅から最も遠い場所は、戸建てのファインコートにし、マンションと戸建ての融合、パークシティー浜田山の安価バージョンみたいな開発になったでしょう。有明もそうですが、東京建物には大規模物件を開発、販売する能力が未成熟なんのでしょう。

>>299さん 夜間なんかはオヤジが近づいて来たら「閉・連打」する人がが出てきそうです(笑)

六本木ヒルズでも閉鎖空間だとそういうこともあるのだが、デベロッパーも気づいていて「警備員を24時間常駐」させると聞いている。エレベーターも４基？に増やしたそうだから「待ち時間」もランドマークやヒルズと同程度かも知れないが気候のよい「春秋」は桜並木を歩いて降りたほうが快適だろう、と思う。

老後の住まいとして余裕があれば買いたいのだが、超のつく大規模マンション群だから管理組合の運営しだい。１０年２０年後に高額となるであろう管理費を払えない層が増えて、「警備員廃止」「エレベーター老朽化」などあればNYの下町みたいな無関心、無気力な底辺住民の高層安アパートに成り下がる可能性あり。

規模によるメリットとデメリットを考えた場合に、心配性な俺は予算があれば山手の小規模マンションを中古購入したいというのが今の気持ち。


買った人、管理組合の運営よろしく。　
資産価値と住み心地を劣化させる住民の「無関心」「無気力」を排除だ

管理費が高くなる理由について
１．提供公園でなく、マンションオーナーが大規模敷地を区分所有すること
２．崖下の安全確保のために砂防の補修工事はオーナーの負担だろう？
　　　横浜市と協議の可能性はある
　　　万一の崖崩れでは崖下住民との補償問題発生必至
３．固定資産税も安くはないだろう


デベロッパーが利口ならば周辺住民を味方につけて、周辺の崖部分と園内緑地の開放を条件に横浜市に寄付すれば良かったと思う。自分の現在すんでいるマンションも１５階建てだが容積率緩和の条件で敷地の一部を提供公園として寄付して地域住民に開放している。おかげで、区分所有地面積は減るが、資産価値として下がることはなさそうだ。葉刈りなどは市の職員が責任を持ってやてくれるし。老朽遊具の事故があったときも全額市の費用で１年、２億円近い費用で公園の全面改修をしてくれた。

法律を知らない住民、周辺住民には丁寧な会話で教えるべき。マンション内の通行を開放させるのは良いのだが、老朽施設で怪我をした場合、住民被害は管理組合の自業自得で済まされるが、外部被害者では管理組合に高額賠償要求される可能性もある。


今からでも間に合うから、
■園内公園は市に寄付（補修と安全管理は市民の税金で）
■周囲の崖も市に寄付（同じ理由）


高台、高台というが見晴らし料は払うべき（横プリは企業として負担していた）、
いやなら横浜市と交渉すべき（至急）

お前あほだろ。
近隣解放の公園としてる部分は公開空地として、区分所有者で折半して維持するのが普通。
ブリ磯は商業地なんだから、住民への配慮なんかしなくていいんだよ。

308
それ本当？
公開空地の提供公園は、誰でも利用できるけど管理は住民の管理費で行うはずですよ。
あなたのとこの公園は、本当に市が所有している公園ではないですか？

住宅用語大辞典より
＞提供公園　　大規模なマンションで、居住者だけでなく周辺住民にも開放され、自由に使える公園のこと。マンションの敷地の一部のように見えるが、所有権は市町村に移してあり、管理も任せる。マンションの敷地とはフェンスなどで区切られていることが多い。

住宅設備ナビ　NO.251「提供公園」のウソ・ホントより
＞公開空地との違いは？　提供公園は行政に譲渡されるため、持ち主は行政。これに対し、公開空地はマンションのものとなる。土地の持ち主が異なるわけだ。　そう書くと、提供公園はマンションの土地を無償で召し上げられて損だ、と思うかもしれない。が、あながち損とも言えない。というのも、提供公園のおかげで大型のマンションが建設できたと考えられるから。また、提供公園になると、行政が清掃やメンテナンスを行ってくれるというメリットもある。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

人を「あほ」呼ばわりする前に良く関連法規を勉強するべき

ついでにいうと、駐車場代と管理費を当初計画より値下げした物件は気をつけたほうが良い。（理由は自分で考えてください）　良いデベロッパーは管理費を多めに提示して、長期修繕計画にも余裕を持たせているから将来とも困らない。
だから、本物件にはしっかりした管理組合が必要だ。



買った人、管理組合の運営よろしく。　
資産価値と住み心地を劣化させる住民の「無関心」「無気力」を排除だ

>デベロッパーが利口ならば周辺住民を味方につけて、周辺の崖部分と園内緑地の開放を条件に横浜市に寄付

デベロッパーも馬鹿ではない。そんなことは当然考えたのではないか。
しかし、実現しなかった。
なぜか？

横浜市「税収の伸びが見込めないのに、寄付されても困るよ。維持する予算もそんなにないし」
実状はこんなところでわ。

今から想像できそうな問題点だが、これからは、当初の販売価格で想定していた購入者層とは全く違う人達がこの物件を検討し、購入することになるだろうが、価格を下げても、当初から計画している管理費や修繕費は値下げなんかできない。物件価格が比較的値頃感が出ても維持費に負担を感じ、行き詰まって来そうなのが心配。上の方が言われるように管理組合などかなり大変な運営になるな。

提供公園のメリットは述べたのでデメリットを書いておきます

管理方法は市の責任となるので住人は口出しできない（お願いはできるが）

■高級な植栽、青い芝生などは維持に金が掛かり過ぎるので無理

■「部外者の犬の散歩」「迷惑駐輪の撤去」もマンションの権限、管轄外
　　マンション所有地ならば部外者の迷惑行為はお断りできるし、私有地内に持ち主不明の違法駐輪は処分可
　　自分のマンションでも公開緑地（区分所有地）での飲酒、飲食は禁止！　花見酒は上野公園で（笑）
　　提供公園（市有地）では昼休みに缶ビールで弁当食べてるサラリーマンがいるけど断れない


自分のマンションでも「提供公園」は市に移管してますが、別途、敷地内の「公開空地」と「エントランス周り」の植栽は低木高木含めて５００m２以上あり、管理組合の予算と権限で維持管理しています。葉刈りと給水照明設備の予算が軽新車を毎年１台購入できる金額です。こだわりの庭園を目指すならば費用が掛かっても市に寄付はしないほうが良いですね。

いろいろ問題はありますよね。
このスレ読むと、後から後からと、まあ良く問題続出の物件ですね。
管理組合の運営は大変なんでしょうけど
所詮金で解決できる範囲ならいいじゃないですか。
管理費を５倍位払う覚悟で買えば何も不安はありません。
ヒューザーと比べれば大した事はないんですよ。

難しいことは解りませんがブリは冬が旬です。

冬が旬だから第1期は売れなかったんだね

315さん

所詮は金で解決できるのはそのとおりでしょう。しかし貴方だけのマンションではなく、ここは超大規模物件であり、しかも価格を下げたり、見直したり、竣工後も売れ残ったりして販売した場合、年収や価値観だけをとってみても入居者にかなりの差が出ますよ、間違いなく。
お金で解決→賛成！という住民がこれだけの規模戸数の八割近くいれば問題ないかもしれませんが、入居後早々から総会は荒れるだろうし、これだけ問題点のあるマンションの管理組合委員になりたがる方が果たしていますかね。入居前から火中の栗を拾うようなものですよ。

揉めても揉めなくても、金以外にどんな解決法があるわけ？
余裕の無い人は買わないんじゃない？

その通りかと思います。ヴィンテージ、ヴィンテージと
騒ぐつもりは有りませんが、ヴィンテージを本質から理解出来ない人は現状購入されないのでは無いですか？とにかく突き抜けて欲しいですね。

一般情報として、ブリリアシティ様には直接関係ないですが記します。


マンション管理組合は「入居者全員で構成」されます。＊（国土交通省のマンション標準管理規約ガイドラインによる）

＞http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000065.html

昔々高度成長でマンション需要が新築中古とも右肩上がり抽選倍率数十倍のころは一度新築を購入しては１０年ごとに買い換える人も多かった。最初買うのは大変だが給料も上がるし下取りも買値より高かったから。ローンを一括返済して組みなおすこともできた。

最近では管理組合に関心を持つ住人も増えております。新築の価格は頭打ちで買いやすくなった一方で中古での下取りも安く、容易に買い換える時代でもないです。そのため築後１０年、２０年保有して防水工事や給排水などの大規模修繕に多額の経費が掛かります。

マンションも中古車と同じで古い物件のほうが電気周りなど同じ修理でも古い規格の材料を使っているので築浅よりも修理費が高額になることさえあります。私のマンションでも防災設備の廃盤部品在庫が枯渇したために部分修理では維持できず理事会で諮った上で高額な全面改修となりました（積立金で賄い臨時徴収はありませんでした）

積立金が不足する極端な例ではマンション共有部を抵当に入れて借金する例さえもあるようです。このようなマンションでは資産価値も当然低くなります。ですから、管理組合には全員参加ということと、理事会に何でも一任せずに意見を大いに交換するのが良いと思われます。

★１２３０戸の物件ですから、ちょっとした町内会の人口規模ですね
★各棟でも予算を持つようになるのかな？　入居時期もずれるし
★全体で決めるべきことと、各棟で決めることの仕分けが必要と思う

管理会社 東京建物アメニティサポート （当初予定、組合員の意見で変更可能性）
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定


私案ですが（住民希望者のひとりの意見として）
☆１～１０階より各１名、計１０名程度の委員と各棟１名の理事で底辺を形成
☆各棟の理事が集合して全体の理事会を形成する
☆理事会には建設会社、管理会社、商業施設の代表も参加

＊参考資料です　入居希望者は必読　だと思います

（国土交通省のマンション標準管理規約ガイドライン）

★〔関係資料〕
団地型及び複合用途型は下記リンク先に掲載しております。　
（URL）http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

★抜粋（複合用途型の理事会組織のガイドラインより）
第39条関係
① 理事の員数については次のとおりとする。
１ おおむね１０～１５戸につき１名選出するものとする。
２ 員数の範囲は、最低３名程度、最高２０名程度とし、○～○名という
枠により定めることもできる。
② ２００戸を超え、役員数が２０名を超えるような大規模マンションでは、
理事会のみで、実質的検討を行うのが難しくなるので、理事会の中に部会
を設け、（以下省略）

***************************************************

建設するのはデベロッパーさんですが
育てるのは理事会（全員参加）だと思います。

港北NT、多摩NTなど歴史のある大規模開発でも２０年以上経過して
地域ごとに住民様の個性が出てきます。

植栽外構の管理状況を拝見するだけでも大変勉強になります。


★それが本当のヴィンテージ

わけワカメ。ヴィンテージとはそんな小難しいものでは無く、五感で感じ、第六感で判断するもの。これは、タイラー・バン・バークレオの有名な言葉。

買うか、買わないか早くきめたら？

ここを買うなら相応の余裕がないとダメよ。
管理費が頻繁に値上げされようと
エレベーターにたまにしか乗れまいと
資産価値が急落しようと
管理総会が荒れようと
平然としていられる人でしか買うべきでない。
後悔の念に耐えられないような人は追浜でも買いなさい。
そして「本当は磯子に住みたかったんだ」と言ってなさい。

エレベーターじゃなくて、エスカレーター（坂に沿って）の方が
良かったんじゃないかな。

良かったね。

>326さん

私も同意見です。
でもエスカレーターの方が工事コスト・メンテナンスコストが掛かるのかも?
だからエレベータにしたのだろうか?
どちらにしても、あの坂を登らなくて済むという事は助かります。

それより住民専用の核シェルターとか作ってあるなら買う。

だいじょうぶか？

待ち時間があったり満員になったりするエレベーターより
ゆっくりでもずっと動いているエスカレーターの方がイライラしないかも。
でも実際にはベビーカーとか車いすとかの問題があるから無理かな。
どっちにしても今更無理か・・・。

ヴィンテージとの書き込みにつられて来ました。ヴィンテージの可能性が高いのはココとオールパークスと伊勢山ヒルズと聞きました。住んで見たいですね。

たぶんエレベーターと併用で手を上げたら止まるようなコミューターバスを2、3台ぐるりと一周させてから下まで送るのが一番シンプルでしょうね。

私道だけを走る分には免許も普通で大丈夫なはず。

買う気も無いマンションのＥＶ設備の話をしてもしょうがないと思うが。
三流評論家でもやらんよね。

>333
伊勢山ヒルズは結婚式場やで

この物件は、なんで検討していない人間ばかりが集まるのか？？？

他スレで2012悲惨マンションとやらにノミネートされてるからでしょ。

要するに、ヒマ人ばかりが集まっているわけね。

本当に関係の無いヒマ人の多さにはビックリ!!
他に考える事は無いのですかね～？かわいそうな人達…

違うな、ここが値下げしたことで、悲惨チャンプに繰り上がりそうな輩が足掻いてるだけだよ。

ここがどうのによらず、元々首位だったとこのことね。

ストレス凄いんだろうな。

要は、買えないと言いたい訳か。

横浜駅の東海道線ホーム（＝京浜東北線ホームから見えるよう）にでっかく広告が貼られていました。
とあるブログでも三連休は予約が埋まったみたいなことが書いてありました。

新規の顧客が多いのか再来者が多いのかわかりませんが、最初のイメージをどれだけ払拭できるか正念場ですね。

自分が購入した物件、検討中の物件とここの悲惨な現状とを比較して、自分の選択は間違ってなかったと思いたい人が確認してるようなものかもね。

明日は我が身と思いつつだろうけど。

広告を見て、この掲示板などを見ていない、気にしない方々が行くわけよ。
見てない人が多いはずだからね。

最初からこの値段なら普通に人気物件になっていたかもしれないというのに
浪費した広告宣伝費は、どこで回収するつもりでしょうね

そもそもこれだけ大規模マンションでありながら、モデルルームが建設地から遠く離れたオフィスの中なんてのは、私が知りうる限り記憶にありませんよ。

都心の一等地じゃあるまいし、磯子近辺でモデルルームに適した土地くらいあるだろうに。モデルルームと建設地が近ければ、建設中の建物が遠目に見れたり、イメージも沸きますが。

その辺のところからして不信というか、何を考えているのだろうと思います。

そりゃイメージ作りでしょう。
オシャレな街の素敵なMRで夢を見てもらわないと。
最初から磯子のショボい町を見せちゃうと逆効果でしょう。
まあデベの思惑は見事に外れたようですが。
最近の消費者はそんな簡単にはいかんわな。

>348
いろいろ頭をひねって建築コストを下げる努力をするでしょうね。

350さん
デベが消費者を甘く見すぎていたという事でしょうね。

現地とかけ離れたＭＭ21に作ったモデルルームとティアラのオブジェが
この物件の愚かさを象徴していますね
消費者をバカにしまくった結果ソッポを向かれて大幅値下げとは…

当初からこんなにコンセプトがズレてしまうと、売主はなんでも良いからとにかく完売させることしか頭にないでしょうね。

何を売りにしたいのか、どんな購入層をターゲットにしたいのかすら分からないマンションになってしまいましたね。

ティアラの広告でスタートした物件が、今や家電量販店やスーパーの特売みたいな値下げ広告になってますが、まだ竣工すらしてないのが現状。同業他者やマンション検討者など、この物件の行方は、ある意味で興味深いです。

今日の朝刊に一面広告が載ってましたが
せめて真ん中の２棟（ティアラ部分）を低くして
なるべく多くの住戸からの眺望を確保するような事は
考えなかったのですかね？

せっかくの高台なのだから。

マーケティングも販売戦略も大失敗してしまった物件をその後どのように立て直すのか（立て直せるのか）？この物件の今後の動向を興味深く見ていきたいと思います。

もはや検討者スレではなく、野次馬スレですね。

あのティアラは管理組合に移管されて、
理事長が１年間被って管理組合で議長標識とする。
役員改選の際は「戴冠式」と呼んで、ティアラが全役員拍手の中、
全理事長より新理事長へ贈られる。
ウーン、さすが「日本のボストン」だ。

>>355　さん　真ん中の２棟（ティアラ部分）を低くしてなるべく多くの住戸からの眺望を確保するような事

同意見です。横浜港に臨む超高級なティアラIJ棟のイメージを旧プリンスホテルに重ねて集客するんだろうけど。西向きのA～F棟（3200万円～）は陰になるし港方面への眺望も数段見劣りします。予算的に買えそうなのはA～F棟なんですけど、魅力を感じません　羊頭狗肉だから

★ほしいのはIJ棟の5階以上。。。圧倒的に魅力を感じます、IJ棟であれば5-７階の廊下側から「貴賓館」と庭園を真正面に見ることもできそうです。（貴賓館は敷地内随一の高台ですね。売るとしたら10億円以上か）

最近の価格改定でI-90K(611)が7000万円より242万円値下げされたようですね。プレミアム棟は内装備品も良いので買える方が本当にうらやましいです。でも値下げ傾向だからキャンセルも続出するんだろうな？　あわてない　あわてない　宝くじでも買おっと（笑）

>>326-328 さん　×エスカレータか　◎エレベータか？

60メートルの高低差を1本でつなげるほど長いエスカレータは実用化されてはおりません。最高速度も歩くのに毛の生えた程度ですから、現計画の24人乗りエレベータ４基と同等の輸送量を確保することも不可能です。結果としてエスカレータにしたらエレベータ以上に乗り口周辺が大渋滞です。（JR駅などエスカレータ導入で階段よりもホームの混雑が酷くなった例が多いです）

先日、横浜駅そばの激安居酒屋で飲んでいたら、隣の席にここの営業マンらしき
人達が陣取っていた。

話の中身を要約するとまだ新価格でも高いみたいなことを言っていた。

362さん
価格は下げたが、その価格でもまた失敗というパターンになりそうな気がしますね。
少し前にもありましたが、坪単価から見ても磯子物件としてはまだ高いですね。

361
その計算はおかしい。

30m/分の低速エスカレータですら、150人/分の輸送力がある。
高速エスカレータならさらに輸送力はあがるから、
24人乗りエレベータ4台よりはるかに輸送力は上。

ここにエスカレータが設置できるかどうかは別にして、
単純に輸送力でエスカレータがそんなに劣ってたら、
TXのつくば駅なんかとっくに破綻してるよ。

なお、設備としての輸送力が大きい、と、個々の利用者が早く辿り着ける、
は似て非なる問題だから混同しないように。

>362
これ、最悪だな。

ここの物件、今週の週刊新潮に踏んだり蹴ったりマンションとして取り上げられてますね。首都圏のマンションの販売が震災後上向き＆消費税の駆け込み需用で販売増の最中で、近くにライバル物件もないのに惨憺たる状況。

記事にも書かれてましたが、第一期の340戸の売り出しに対して240戸しか契約内定しなかったので、時間を掛け価格を下げて再スタートみたいなようですが、それでもあと1000戸近い訳で、工事は止められないから、間取りどころか内装をはじめとしたカラーセレクトやオプションすら不可能でしょう。…となれば、完成済在庫同然のを買うわけだから、再再値下げや「お客様だけに」みたいな値下げが続出するのでしょうかね。

特別な付加価値がある訳でもなく、マンションそのもののグレードが際立つ物件でもないので、大々的な値下げがさらに注目され、また値下げみたいな最悪のスパイラル物件でしょうか。

さらに、偽装の長谷工物件。
ヤバいね。

1000戸以上の超大規模物件でこんなに悲惨な物件は見たことないです。

このままだと約１年後の竣工までに全体の半分も売れないと思いますよ。
・価格の高い部屋は大失策の不人気物件という定着したイメージに足を引っ張られる。
・安い方の部屋は高級をイメージした施設に引っ張られて割高で、維持管理費用も高い。

>３６６

確かに載ってますね。Ｐ１２５です。
『波紋』はどこまで。

敷地内のテナントは、閑古鳥だとしても入店してくれないとシャレにならないから、当面は賃料もタダ同然で出店してもらうんだろうなぁ。

現時点で出店が決まってる中村孝明の店なんかは、コンビニなんかと違って、イメージが大切だから、オープンしても短期間での撤退もあり得そうだ。オープンできるかさえ怪しくなってきそう。

ここの裏話や愚痴がききたいのなら、ゲストサロンのあるビルの3階の喫煙所に行くべし

でもパンフレットは隠してね

東京建物・広報さんへ質問です
『内定が2割弱』の内定ってどういう意味ですか？
東京建物・広報さんへ訂正です
『今後は時間をかけて売っていこう』ではなく時間をかけられないので再設定しました。が正しいはず

早々と契約した人たちはどんな気分なんだろう。
最初の頃はこの掲示板でも一部契約者によるずいぶんと高飛車な書き込みも散見されたものだが。

値段改定されたとはいえ、ここまでケチがついてしまうともはや金ではすまない話。
竣工前でこの状態だから10年後20年後のリセールを考えると恐ろしすぎる・・・

別に、人の事心配する必要は無いと思うし、購入者はそれで満足しているからいいんじゃないの。
金で済むでしょ。

一方ではこの３連休に特別内覧会も盛況に行われる様子ですね。

イロイロな意見があるけど、業界通信で速完予告が出てたよ。ヴィンテージ感が今一番の人気ボイントだから、飛ぶ鳥堕ちる勢い見たいだよ。

飛ぶ鳥堕ちる勢いなら納得だわ

堕ちたらダメじゃん（笑）
上手いね！
落とせないんだねぇ？

業界通信の速完予告とやらは、完売時期どれくらいでした？遅くとも竣工までには完売なんでしょうね早売予告なんだから。

仮に盛況だとか言う特別内覧会(竣工すらしてないのにどんな内覧？)で、あり得ないけど全員が契約したとしても、まだ700戸近い戸数を売らなきゃ完売できない。

既存の契約者にまで値下げを取り付ける為に、ある意味で金まで渡して納得させたからには、今回で少なくとも500戸くらい売りさばかないと、年明け辺りに再び値下げして釣らないと厳しい。

最後は竣工した棟から棟内にモデルルームを開設→モデルルーム住戸として格安販売でしょうか。

リニューアルオープンで何が変わったのですか？

大規模物件を何件か見に行ったりしたことがありますが、ここには驚きです。

現地とモデルルームが10キロ近くも離れた場所にあるんですから。

商談した後で、「ちょっと現地まで行って見てみる」とかできないし。
これだけの敷地あるなら、敷地内にモデルルーム開設したっていいのにね。

現地見をせないのはその気になった見込み客を失望させないための配慮ですよ
デベロッパーの誠意には大変好感がもてます

確かにその辺りの配慮はさすが東京建物です。みなとみらいのビルの賃料もバカになりませんが、それをしっかり負担してくれて有難い話しです。やっぱりみなとみらいは交通のアクセスが良いですし、見学後ポケモン博物館にも立ち寄れて子供も大喜びでした。

マンション見学はおまけですね

みなとみらいのショールームは来年3月まででしょうかね？
マンションが出来始めたら、現地の売れ残り部屋をショールームにするのかな？

そんな状況になったら、セキュリティーもプライバシーもへったくれもないね。
この物件、どう考えても利益でないでしょうね。赤字をいかに抑えるか。
小出しに広告打つのもバカにならないし、このままだとある程度まとめて買い取り業者に転売するかもしれませんね
。

いやいや、現地にだけはショールームを作れないでしょう。

現地に作るでしょう。だって長期戦ですよ
5年ぐらいで完売の予想

昨日のモデルルーム凄かったです。とにかく大盛況と言って間違いなし。営業の人も自信満々。やっぱりこれだけ価格が下がるとお買い得感がピコーンと響きます。改めて見てもこんなピコーンと来る物件は無いですね。今度は資金作って貰います。

ステマなのか、煽りなのか、脳内お花畑なのか判別しづらいコメが多いわ。

結局煮ても焼いても食えんからどれでもいいんだけどさ。

現地にモデルルーム作ったら、駅降りた瞬間に、引き返す人が続出しませんかね？

ピコーン・・

今度は資金作って貰います・・・

わけわからん。

土地勘無い人がＭＭのモデルルームを見てから
磯子の現地を見たら120%ドン引きだろうな

既に契約した人に値下げ分を返金までして再販売するなど、常識では考えられませんな。

三大財閥ではないけれど、芙蓉グループが自らのマンションブランド名を付けた基幹マンションで…ですよ。
今どきこれだけの規模で崖の上の耐震マンションってどうなんだろうか。

ピコーンだかビビビだか分からんが、結果、ズドーンと思い知らされるだろう。

384さん
ここは現地を見たらがっかりするほどそんなに酷いのですか？
だからこんなに人気が無いのですか？

工事中で、現地は駐車場を掘って、現在、平地ですよ。
予定通り工事は進んでいるけど・・・

磯子の駅見たら
国道を横断する周辺見たら
土留めをみたら

やはり現地を見たら検討外でしょうな。
ティアラが象徴するように、ここはイメージ広告ですよ。