ウェリス大手前ってどうですか？

２７８です。書き忘れたので追記。
俺は、ポジでもネガでもなく、事実を伝えたまでだ。
俺は借地権付きマンションの実例について話しただけだ。
このマンションについては何もコメントしてない（よく読んでみろよ）。
口の悪い奴は、近隣の販売員かなんか知らんが、むちゃくちゃ失礼な奴だな。
借地権マンションについてもう少し事例研究してから批判しろよ。
頭悪すぎで、口が悪すぎだ。
どうせ付近の投資マンションと称する詐欺まがいな会社の販売員だろう。

もともと所有権と借地権は権利の強さが全く違うんだから、しかたないんだろうね。
だから立地に満足した人だけが、リスクを理解したうえで住めばいい。
ただそれだけじゃないのか？

私は278さんじゃないよ。だから、グランフロント買える人がなんで、ここにやってきて、くだらないケチつけてるの？

わたしは、谷町六丁目から天満橋界隈が好きで、ずっと手頃なマンションを探していました。この立地で安く買って、好きなだけ住んで、住めなくなったら、賃貸や売却することを考えています。それのどこが、大笑いなんでしょうか？

所有権のマンションでも、立地とかが悪いのに、高飛車価格で売れないマンションがたくさんありますよ。立地が良いマンションを安く買って、賃貸や売却できれば、いいのでは？

そうですね。
ここは１０年経っても、
新築時より高く売れるでしょう。

308
あんたは、すばらしいよ。⬆な発言して、実に素晴らしい。。はいはい。あなたが言うことが全て正しいですね。きっとパッとしない私生活なんやろうね。ごくろうさん

誰も書かないので普通借地権のメリット・デメリットを書きます。
（物件名は言えませんが経験者です。）

メリット
・安く購入できる
・定期借地権と違って解体の必要がなく解体費用の積み立ても不要
・賃貸に出した時の利回りが抜群

デメリット
・売却しようとした時に借地ということを必要以上に気にする人がいる

結論から言えば普通借地権の物件は「買い」ですね。
新法になってからはいいことだらけです。
投資と考えても地代を遥かに上回る入りがあります。

一番大事なことは書かないんですね（大笑）

所詮、借地。買う時が安いと当然売る時も安い。特に中古になったあとの買い手のローンの条件が悪くなる。
所詮、少し高級な賃貸に入っているのと同じ。
入居者の住まいに対しての愛着も当然低くなる。少し高くなっても、自分の住まいと呼べるほうが良い。借りものは所詮借りもの。

結局、皆さん、価値観が違うので、普通借地が最悪と捉えるのもわかる。私は安く買ってしばらく住んで、売りたきゃ安く売るだけと思ってるから、悪い物件ではないと思います。皆さん、それぞれじゃないの？

要は安くじゃないと売れないと言いたいのですね！

そりゃそうでしょ。安く買って、高く売ろうなんて、そんないい話、あるわけないでしょ。あなた、私のことウェリスの営業だと思ってんの？本気で購入しようと考えてます。バカとでもなんとでも言ってください。

http://allabout.co.jp/gm/gc/185784/
メリット：買う時安い（相場の2割ぐらい）、土地の固定資産税が0
デメリット：売る時も安い、地代がかかる

一般論としてはメリット、デメリット考えてメリットのほうが多ければ買えばいいけど、
ウエリス大手前は買う時そんなに安くない（56㎡で2,460万～←×1.2とすると相場2,950万～の立地か？）
地代が高い月5,000円として年6万（所有権だったとして、土地の固定資産税が2～3万としてそれの数倍）
から、デメリットのほうが多いと思う。

316さん、丁寧な説明ありがとうございます。私はいろんな事情があってウェリス大手前を検討しています。普通借地はよくないというご意見、よくわかりました。でもまあ、バカと言われても、私はあのあたりが好きだし、駅が近いし、いろいろ見てるけど、価格的に私の手が届くものなので、多分、買うでしょう。

316さん、ウソを書いちゃダメですね。

＞買う時安い（相場の2割ぐらい）

これは定借の場合であって、
条件がさらに悪い普通借には当てはまりません。

箕面のお猿さんでも分かる大ヒント！
↓
立地条件の近いアトラス天満橋より坪単価が2割も安くない（1割安いくらい）

あとあまり話題になることなくさっさと売れたプレサンスロジェ天満橋の
坪単価と比べても2割も安くなってない。（プレサンスのほうが遥かに駅から遠い）

316です。

契約期間がきたら取り壊して返さないといけない定期借地より、
ずっといれる普通借地のほうが権利としては強いです。
319さん、
この場所が好きで、値段もさほど気にしない、中古で売らずにずっと住むなら、いいと思います。

死ぬまでずっと住むならいい物件なんですね。

途中で売る場合は大変な目に会っちゃうということですね。

管理組合で取り壊しが決まっても、大変な目に会っちゃうということですね。

年数経てば、
地代の滞納や行方不明者が出てくると思いますが、
その地代はどうなるんですかね？

管理組合が払うしかないんですかね？

319です。
316さん、ありがとうございます。
ちなみに、ここの検討者のページは、買いたいなぁと思っている人が、買いたくないなぁ、もう買いませんというまで、バカにされるということでしょうか。ほぼ、買う気になってますので、否定派の人、お疲れ様です。

普通借の真実が知りたいという人はいても、
別に否定的な人はいないんじゃないですかね。

普通借ならもう少し価格を安くしないと適正じゃないということではないでしょうか？
周辺相場より20%安ければ普通借を納得した上であっさり売り切れた物件だと思います。
少なくても私はそういう印象を受けました。

アトラスはバルコニー側の視界が開けていて天満橋2分なのに竣工してもずっと残ってましたね。
周辺で過去に分譲された物件価格と比べても決して高くなかったと思いますが、あの価格設定でも
竣工後まで残ってしまったというのが今現在の天満橋の相場です。

単純に土地代は1銭も必要ないんですから、
周辺相場より50%安ければ、
普通借でも買っていいというものではないですか？

328さん
この物件の借地は一部なので、その考えは当てはまりませんよ。

一部はざっと半分と考えて、
それくらいでいいんでは？

都心に住む　by SUUMOの
“定借”マンションはなぜ港区に多いのか？
都心住宅の新しい買い方を解説

を読んでからここのことは議論したほうがいいと思うよ。
港区って東京のことね。

331

また定借と普通借の違いもわからんバカが出てきた。。

職場が近くて利便性があり、途中で売却する可能性がない人にとっては良い。
それ以外はあまり無闇に手を出すとやけどするから、所有権のあるマンションにしときなさい。

どうやけどするん？

知ってるなら詳しく教えて。
ほんとは知らないんでしょ！

>>332
あなたは文盲？
331はあえて書かなかっただけで、定借ですら港区レベルの立地でないと意味がないってことでしょ？

335

今度は、東京と大阪の価値の違いもわからんバカが出てきた。。

どうせなら全部借地にしてもっと安く供給すれば良かったのにねｗ
やることなすこと中途半端。後で後悔しても知らんよ。

それはわざとじゃないですか。

逃げるに逃げれなくして、
払うものは払わすということでしょう。

定借、普通借地の話題飽きたー。しつこい

だ～か～ら～ココを買う人は、まず永住目的であること。
50年住んだら、200年もつマンションでも取り壊すでしょ？普通。

永住しないつもりで買ったら、
えらい目にあったりするんですか？

341さん、前にも同じ質問してたよね。
えらい目っていうのは、売りたくても売れないから、安い金額で、売却しないといけない。賃貸なら、特に問題ないと思うけど。341さんは、何を言ってもらいたいの？わかってるのに、普通借地のリスクを強調して喜んで何をしたいの？ほんっとに粘着質な人ですね。

343
購入金額より、ずっと安く、相場よりずっと安いんじゃないの？自分で調べたら？

外観、これはどうなの？おしゃれに仕上がるのかなぁ？普通なんかなぁ？

343さん、わざとでしょ。
んなもん、購入してから何年後とか、いろんな状況で変わってくるでしょうよ。

そうですよね、何年か先の事なんて分からないですよね。
絶対価格が下がらないエリアなんて、そんなに無いです。
これから益々高齢化が進んで行くのですから、自分にとって住みやすい場所に
購入しておけば間違いないのでは？
そのように考えたら、ここは環境が整っているので
高齢家族にも優しい環境だと思います。

347さんに賛成です。大阪市内では、まずまず環境良くて便利なとこだと思います。谷町筋沿いはちょっとね。とは思うけど。

肯定的な意見が出てたら、また、普通借地のこと出してくる人が現れそう。で、グダグダおんなじことの繰り返し。。
もういい加減、他のとこで、嫌がらせしてよ。

350さん、また得意の嫌味な発言ですね。将来価値がないというところを強調したいんでしょ。あなた、本当にかわいそうな人ですね。カウンセリングを受けた方がいいですよ。心からお悔やみ申し上げます。

350さん、何がしたいのですか？あなたの望みを聞かせてください。ウェリス大手前、買う気ないなら、どんなマンションが理想なんですか？グランフロントですか？理想のマンション買ってください。ウェリス大手前を買いたいと考えてる人もいますよ。それをバカにして、楽しいですか？人、それぞれの価値観があります。あなたは、自分の買いたいマンション買うなり、検討するなりしてください。

350は、成績悪いどっかの営業なんかなぁ？

引きこもりじゃね？

長文失礼します。
ご検討中の方は、様々なご事情から、この物件を検討されてるのかと思います。
私は、以下の理由で購入予定です。
物件の近くに両親がいること、
駅近なとこ、
キタにもミナミにも自転車で行けること
夫婦で収入が低くく、頭金があまりないこと
内廊下が好き。

頭金があって、選択肢があるかたは、
ここは、外された方がいいのでは？

ちなみに私は、某大手不動産会社で
バリバリに成績がいい友人がいまして、
彼に聞いた話ですが、
普通借地は確かに、売りにくいが、全く売れないことはないし、
購入価格の何割引きで売却できるかという割合は、
所有権と比べると、少し条件が悪いかもしれないが、
思っているよりは、対して変わらないと言ってました。

もちろん、自分の思うようないい金額で売却できるなんて
思っていませんが。

売却を頭から考えているのならば、このようなマンションは購入しない方が
良いのでは無いでしょうかね。
天満の駅まで徒歩2分でこの価格だとローンで支払っても余裕ある生活が出来ると
考えます。
よどほどのアクシデントが無い限り永住するでしょう。
お買い得だと思います。

タワーは買えんけど、タワーっぽい暮らしできそうですしね。
上の階なら。

雑談板の地域スレでは誉められてましたね。

雑談スレの引用です。

不「一般的に大通りはネガティブな印象だけど、ここの場合はそれがメリットだと考える。
　　理由は二つ、電柱がないここと、歩道が広いこと。」
デ「あと交通量が多いといってもトラックがバンバン通る訳ではないから窓を開けただけで
　　臭いなんてことは起こりえない。」
編「確かに現地までは気持ちよく歩けましたし同じ徒歩2分でも近く感じますね。」
不「そういうこと。もちろん低層でも開放感を得られる西側がいい。」

この発言を信じたい。

ノマドワーカーには、最高の立地！

確かに。近くにスダバが２件、カフェ ヴェローチェ
ドトールがありますね。

購入を考えています。
借地半分所有半分なので、借地料（土地代）と固定資産税を払っていかないといけませんよね？
初めての購入なので比較ができないのですが、借地料７万/年、固定資産税15万/年。これってこの立地では妥当な値段なのでしょうか？

310あたりから読んでください。

このマンションは固定資産税は建物だけなので、
どんな大きさの部屋かわかりませんが普通の部屋なら、15万もしないと思いますよ。

タワーの管理費に比べれば安いもんですよ！

梅田近辺では、手に入れられない立地を手に入れられるのだから
魅力あります。
静かだし先の方がおっしゃるように上階だと、タワーマンションのような
気分を味わえそうです。
狭い間取りのお部屋でも、リビングに物入れがあるので良いと思います。
リビングに物入れのある間取りって少ないです。
買い物した時の一時置き場に、リビングに物入れが絶対欲しい派です。

私も廊下に物入れがいいなぁ。他に十分な収納があればリビングは壁の方が広く部屋が使えて好きです。間取りや好み次第だとは思います。

廊下の物入れがある間取りは、理想ですがこのマンションの間取りじゃ無理ですね。
それに、廊下の側面に物入れがある間取りってありがちな感じなんですけど
実際は、かなり広い間取りのマンションにしか無いです。

電柱がないここと、歩道が広いことって確かに、大阪ではめったいにない環境です。
あのエリアの印象は、確かに道が広くてすっきりしてます。
このような環境は珍しいです。
このような発信を信じたいじゃなくって、現地に足を運べば雰囲気は
感じる事できますよ。

売れ行きどうなんかな？

駅近で複線使えて便利ですね。
都心なのに緑があるって贅沢な立地だなと感じました。
全体的にコンパクトですが、間取りが変わってるのが良いですね。
収納は家族の人数とかライフスタイルによるのかな。
壁面が少ないと家具選択に悩みそう。それも楽しいですよね。

確かに、間取りが、ずどーんとベランダまで縦長の平凡なのが、苦手な私には魅力的です。大阪城も近くて緑もあるし。

今現在、何戸残ってるのかなぁ。

リビングに収納があれば、リビングは広々と使いたいので
収納力のある家具を置くことも無いと考えています。
ソファーやダイニングのセットあとはちょっとしたチェストやTVぐらいで
スッキリとした印象に出来るのでは無いかと考えています。
大阪は、ここ最近オフィスだった場所が生活のエリアへと変化している
最中なので、このあたりも少し前は生活する場所と言うよりは
働く場所だったエリアです。
官公庁が沢山あるので、街が整備されているのが良いですね。
今までの、生活の場所とは少し違った良い印象です。

高層階には大阪城ビューの住戸もあるみたいですね。
そんなに広くないから、価格も値頃感あります。
実際に見てみたいなぁ。

あと、どんだけ残ってんのかなぁ？知ってる人いない？

今日、現地の前を通ったら、Dタイプは完売、Eタイプはあと1邸って出てましたよ。

1LDKタイプも完売したようですね。

建物できてるの見ると存在感ありますねえ。

前を通っても、出来上がりの進捗があんまりわからないよ(._.)

13階まで、できたらしいよ

「普通借地権の準共有」について教えて下さい。
地代を滞納する人が出て来て保証金分も無くなった場合、
共有者全員（管理組合？）で地権者に立替払いになるのでしょうか？
立替た地代は滞納者に共有者全員（管理組合？）で請求になるのでしょうか？
それで支払われない場合は競売だと思いますが、共有者全員（管理組合？）が
裁判所に訴える事になるのでしょうか？

１人や２人支払わない人が出てもそれほど痛手にはならいのではないでしょうか。
立地条件がいいので建物に大きな不具合がない限りゴーストマンションにはならないと思います。
杞憂なのでは？
ただ、売却時には相場より下げなければ厳しいと思いますので、そちらの心配をなされた方がよろしいかと。
アルス大手前も苦戦しますからそれ以上に厳しくなるのは必然です。

地代の滞納についてはよく解らないのですが、マンションの管理費や修繕積立金を
滞納する方については管理組合で訴訟を起こすケースもあると聞いた覚えがあります。
滞納者に対する罰則規定としては、共同の利益に反する行為の停止や差し止め、
専有部分の使用禁止、区分所有権および敷地利権の競売があるそうです。

387です。

389さん, 391さん、書き込みが消えてしまった 388さん、390さん、
貴重な意見をありがとうございました。

地価の高騰が起こらない限りはそうそう地代も上がらないだろうと思いますし、
仮に地代を10年間滞納しても利息を無視(管理組合の立替と仮定)すれば
確かここは100万以下ですよね…。

また、地代を滞納する人は管理費や修繕積立金も滞納してる可能性が高い訳で、
そう考えると10年経つ前に 391 さんのおっしゃっている状況になるんじゃ
ないかと思いました。（普通に考えると地代込みで相殺される筈ですよね。）

後々この物件を売る場合は 388 さん、390 さんのおっしゃっていたリスクが
過大に評価されてしまい、389 さんのおっしゃってる通り、相場より下げないと
買い手がつかない事になるんですね。

教えて頂き、有り難うございました。いろいろ検討してみます。

また、普通借地に話を持っていく人があらわれそうな、雰囲気。

ここを買う人は借地のことなど百も承知なんだからもういいのでは？
どうしても大阪城の近くがいいって人もいるんでしょう。

借地ってことより、仕様が低く谷町沿いってのがどうしようもない。
せっかくの東側も、低層眺望なしで坪160超はないわ。
建設会館から丸見えやし、角部屋の意味ないし。
中古で出したら坪140でも売れへんと思う。
そんな部屋で永住したい人もおらんやろうし、賃貸で借りてもらうには事務所しかないやろうし。
エリアで競合がなくて、この戸数で、この経済状況で残ってるなんて考えられん。
さすがに値下げせんと売り切れへんやろね。

仕様が低いのはどの点ですか？
よくもなく悪くもないと感じますが？
具体的に教えてください。
また、ほかのマンションだとここまで、こけにされないのに
どうして、このマンションは、いちいち批判されてるんですか？
普通借地で、リスクヘッジがきかない。
相場より、安くしか売却出来ない。
立地がいい、なんちゃってタワーだったら賃貸によさそうだけど？

必死に値下げさせたいのかな？？

メリット
・天満橋駅徒歩2分
・大阪城公園徒歩10分
・法務局徒歩1分
デメリット
・借地
・谷町筋沿い
・1方向接道（メリットのない角部屋）
・吹付け外壁
・低い天井と直床
・地味で特徴のない供用部
・賃貸にしてもビオール、グランドメゾンに客を取られる。

大阪城公園コアユーザー、法律関係者など特殊な客層以外の人にとっては、天満橋駅へのアクセスだけが魅力。
このメリットがデメリットを上回る人は少ないんちゃいますか？
新築にしては安いと言うが、中古の成約を見ているといままでの新築が過剰評価だっただけ。
実際、完売まで相当苦労してる。
ビオールとグランドメゾンは市場で価値が認められているが、その他のマンションは惨敗。
特に谷街筋沿いの中古はいつも厳しいですよ。

値下げしなくても全然構わない。
むしろ値上げして売れてしまうなら大歓迎。

叩いているのではなく、事実を述べているだけ。

397さん
それにしても、事実言ってるだけにしては、
悪意や嫌味な嫌な感じは否めませんよ。
グランフロントでも買ってください。
もう、買えないけどね。

>>396
一番ネガというか不安な要素は価格だね。借地なのにこの価格は説明つかない。
デベは違えど、同時期の天満橋の他の新築とそう大差ない坪単価だから・・・


逆に>>397のデメリットは事実でも何でもない

＞・谷町筋沿い
何の問題もない、歩道も広く整備されてるのでむしろメリット

＞・1方向接道（メリットのない角部屋）
大通り沿いで角地なんてめったにマンションにならない
（なっても高価）

＞・吹付け外壁
高級で売ってる訳じゃないのだから当たり前

＞・低い天井と直床
上記に同じ

＞・地味で特徴のない供用部
板状だよ？何を望んでるの？

＞・賃貸にしてもビオール、グランドメゾンに客を取られる。
駅通のその2つはなかなか賃貸決まらないよ。無知丸出し。
賃貸なら遥かにここが有利

借地が気になる人は以下のように考えればいい。

1. 購入して20年後に売るとなった場合、いくらで売りたいか？
2. 同じ場所で20年落ちの借地中古があったとして、いくらならで買いたいか？

納得できる答えが出た人は購入しても問題ないし、
答えが出なかった人はここに限らず借地マンションは
やめたほうがいいよ。

業界では借地マンションはこのように考えて仕入れます。