プロ住民対策どうしてますか？

１３６さんほど、管理会社かコンサル臭いです。自分が何を言っているかを理解していない。
語るに落ちるとは貴方の事です。素人を騙す文言は控えましょうね。

マンションの住民でマンション管理士の資格をもった方がおられたら
相談をすればいいでしょう。
親身に相談に乗ってくれますよ。
資格は使えば使う程実力がついてきますからマン管士も一生懸命やって
くれますよ。

マンション管理士等が居住しているマンションの住民はこのマンション管理士に
相談なり意見やアドバイスを受けてみて下さい。必ずいい結果が得られます。
雑談でも良いでしょう。同じ住民ですから真剣に対応するでしょう。

　マンション管理士は名目上「プロ」ですが、中には素人以下の常識しかない管理士や、資格で悪事を働く管理士がいます。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員の上級フロントです。　社長は、マンション管理業協会理事を辞めたかクビになったようですが、マンション管理士の社員上級フロンとはどうなったのでしょう。　いざとなれば「倶利伽羅紋々　付」とは知り合いで、過去には理事会に仕込みましたから、それなりに恐ろしいです。　他のスレでも「本グレ」や「全グレ」は「桜の代紋」に情報があるようですが、「半グレ」は加減が分からないため、怖いです。

どの世界にもいい奴もいれば悪い奴もいる。
どんな有資格者だろうと、一流企業や官僚だろうと悪い奴はいる。
極論だけいっていたら何にもできないよ。
性善説でいかなくちゃね。

　性悪が性善説を唱えても、説得力はありません。　真面目でまともな排他をしない「プロ住民」がマンションを救います。　時間や手間は掛かりますが、それだけのことをしないと、「負動産化」や「限界マンション化」は防げません。

まだ、今はいいでしょう。あと、数十年したら破綻マンションばかりと言われています。消費税が上がります。大災害があるかもしれません。年金だって受給額も減っていきます。先々を考えて、マンション運営をよくしたり、管理費等や長期修繕計画など見直さないと後悔するはずです。プロ住民を増やしましょう。

うちは２００戸弱ですが、３年前に消費税１０％前提の管理費の値上げをしました。今年は、修繕計画を再精査の上で修繕積立金をフラット化しました。
入居後に駐車場の利用率が低く管理修繕費が不足したので３年目に管理会社のリプレースも行っています。

ちなみに、理事は持ち回りで特定の方がリードしている訳ではありません。住民全体の関心が高ければ自ずと正しい方向に向かうものだと感じています。

管理会社も、リプレースの経緯もあってか管理人任せにせずに良いアドバイスをして頂けるようです。ちなみに今の管理会社は準大手位で自ら修繕工事を受託しないスタンスの会社です。

↑
すみません。参考にしたいので変更した管理会社名お教えいただけますか？当方、管理会社変更を検討しております。

すみません、頭文字はＴということまでで。
当該会社の他、従来の大手デベ系、他の大手デベ系、悪い評判も聞く大手独立系でコンペしました。
大手デベ系は余り安くならず、独立系は安いけど杜撰(提案は区分所有者は閲覧できました)だったと記憶しています。

特段の知識がなくても、普通のビジネスマンで判断できるものですね。ただ、女性の居住者の一部が、既存会社の現地スタッフと仲良くなっていたようで、強く反対されていましたね。
上手く進めるのに必要なのは、知識や資格でなくコミュニケーションの能力なのは、世間一般と同じです。

管理員は知識はあまり必要ありません。
しかし、フロントは別問題です。
理事会は素人軍団です。それをしっかりいい方向に支援する
業務が管理会社にはあります。
通常の補修工事や点検業務の業者選定とかは管理会社任せですから。
理事会での規約や細則違反とかのチェックもね。

小さなマンションは清掃員一人で良いから、清掃員に知識は求めません。

146さん、ありがとうございます。
自ら修繕工事を受注しないスタンスの会社というところもいいと思いまして。
3年目に管理会社変更をできて羨ましいです。

　スレ立て人にお聞きしますが、スレ立ての内容は、管理会社が望む、真面目でまともな排他をしないマンション内の専門的知識者や、信義誠実の原則により行動する「真のプロ住民」を排除するものとしか思えません。
　管理会社が「匿名さん」を騙り投稿することも、運営会社の利用規約等に照らし、推奨されてはいません。
　管理会社社員が「匿名さん」等を騙り、掲示板を悪用することに、使用者としての責任を、どうとるつもりですか？

>管理会社が「匿名さん」を騙り投稿する
証拠を示せ。話はそれからだ。

　遂に出ました、伝家の宝刀「証拠を示せ」。　投稿者が、管理会社の社員でない証拠を示せ。　運営会社の利用規約等を遵守せよ。　元監事が事実ならその程度は簡単だろう。　「元監事」の証拠を示せ。

>150さん
通りすがりの者ですので前の状況はわかりません。
あなたはマンション管理士の有資格者だと思いますが、有資格者なのに
理事会や管理会社がまともに相手をしてくれないということのように
見受けられます。
マン管士としてはああしたい、こうしたいと思っていてもそんなに簡単
には理事会を含め管理会社も受け入れてはくれませんよ。
今までは管理組合に協力も参加もしていなかったんではないですか。
まず自分がやりたいことを理事長に訴えることです。例えば規約と細則の
全面改正をやりませんかというようなことを。
繰り返し繰り返し訴えることです。
その資料も作成して何故改正が必要なのかを文書にして理事長に提出して
理事会の議題として取り上げてもらうようにしてもらうことです。
いきなり有資格者だからといって提言しては却ってマイナスです。

１５３さんみたいなことをすると大変ですよ、しない方が良いでしょう。
貴方こそマンションの諸事情を知らない言動です。ためしに貴方がしたら
どうでしょう。？
マンション管理士だからといってそんなに組合に信用はありません。又
順番制の理事会なら付き合わない方が利口です。

そうだ、プロが役員にいるならマンション管理士の組合員は、ガチンコ対決を試みる。
そんな組合役員のマンションならやりがいがあります。
順番制（輪番制）の役員会なら、必ず、管理会社に丸め込まれて排除される。プロの
理事長を待っております。あわてる必要はありません。

　「元監事」は騙りでしょうか。　出てきませんね。　友人のマンション管理士の話しでは、不正をしている管理会社は、「証拠を示せ。」と言うそうです。　　それが何よりの証拠で、すぐに訴訟に持ち込もうとします。　　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、「出るところへ出る」と言っていますから、出るか出ないかは、管理組合が決めれば、管理会社は必ず出てきます。　そんなの面倒臭いので、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員マンション管理士上級フロント、「倶利伽羅紋々　付」は北のほうにいるようなので、紹介してね。　マンションには管理規約上「ヤ　の付く自由業」は、いないので。

>154さん
私の経験談ですよ。
私は理事もしたことがなく、総会にも一度も出席したことがなかったのです。
それで理事長とも面識がないまま規約と細則の全面改正をしましょうと
訴えたのです。
最初は中々理事会にも取り上げてもらえなかったのですが、２回目で受け入れて
もらいました。それから専門委員会の公募があり、私も応募して専門委員会が
設立されました。
専門委員のメンバーは、私以外は歴代の理事長経験者や理事の経験者でした。

>154さん
ちなみに管理会社には専門委員会への出席は一度も要請しませんでした。
全て専門委員でまとめあげました。

　その通り、管理会社なしでも管理規約の改正はできます。　マンション管理センターは、管理規約違反は「管理会社の善管注意義務違反」との見解ですから、管理規約改正に管理会社は関係していなくても、管理規約を管理会社は遵守しなければなりません。

法令違反（区分所有法の強行規定）は規約違反より重いのではないでしょうか。？
例えば、マンションの重大な問題は本来特別決議であるはずが、普通決議で可決
する事を無知識の役員を騙している事実もあります。

総会に満たない定員の総会を、出席者を偽って成立させ、総会の議案をどうしても
可決しなければいけない隠れた事情を達成する為に、欠席者を議長一任で賛成票に
投じて議案を可決する等は過去の議案書と議事録を閲覧すると見えています。

こういった件を証拠を添えて国土交通省に説明するとマンション管理センターに
相談してくれるように投げられる。おかしなことが多すぎる。

分譲マンションの管理規約や法令違反に対する罰則規定がないので真面目な組合
員はほとんど泣き寝入りが多い。

マンション管理士会は社団法人マンション管理士会になったが、過去の
非営利活動法人００マンション管理会士に戻して、マンションの組合や
組合員の受け皿に徹底するべきです。

どうも見ていると管理会社と同じ営利活動化している社団に国や地方公
共団体は無料相談の名目で国民の税金を補助している。社団法人である
営利団体に国民の税金を費やしてはいけないと思いますが、いかに、。

住民層が比較的高く、直近長期修繕計画（推移表）以内（高めで作成ですから）で、造語プロ住民（区分所有者本人が望ましい）が居れば、日常（通常）管理会社の元請も、検討は良いと思います。
日常（通常）管理契約は、大規模修繕は、別契約（他者皿管竹管でも、人的通達、多少増の清掃を協力程度します）ですが、実は、住民の多くは、大規模が着工しても、現日常管理と施工監理と施工管理の区別がついてませんので、これが全て同一（作業服だけでも）で、竣工後の立会（期が変わり）その後のアフター対応、クレーム対応も窓口は全て同一は決して悪くはないです。

プロ住民は、がっぽりの狙う管理会社元請の長期修繕計画を変更させず、冠代もアフター含め適度な線で、見積金額（公募でなくなりますが、談合も無いです）を精査し、着工後は、営繕工事ポイントは管理、監理ともに立会、元請がこの理事会役員と委員会（住民の代表）は決してバカに出来ない、、線で元請契約もアリかと思います。

なぜ、こんなことを言うかというと、現管理会社に初回吹っ掛けられ、劣化診断、基本設計、内容の精査もせず、安易に皿管コンサルに泣きつき、悪質コンサルタントを引き込むより、ベターなケースもあるからです。

　たびたび投稿拒否にあい、今は投稿できるようなので、投稿します。　各種のご意見にもあるよう、管理会社、大規模修繕コンサルタント、工事会社、設備会社等にとって、「プロ住民」は、排除すべき煙たい存在です。　特に通常は気の付かないことでも、計画修繕工事や大規模修繕工事の際、悪徳な管理会社を頂点とする各業者には、殺してでも排除したい住民です。　そのためには「倶利伽羅紋々　付」を管理組合に仕込んで、管理組合を破壊しようとします。　ところが、標準管理規約では「ヤ　の付く自由業」は管理組合に仕込めません。　「本グレ」や「全グレ」は他のスレにもあるよう、情報を「桜の代紋」が持っているので、「半グレ」しか管理組合に仕込めません。　この「半グレ」に対抗するには、相当な覚悟がいり、生命の危機もあります。　しかし、そうしないと井桁の付いた財閥系悪徳管理会社を頂点とする「諸悪の根源」を断つことはできません。
　信義誠実の原則を貫き、「余生」をマンションや地域社会を邪悪な勢力から守るため、身命を賭す覚悟です。

管理会社１０９と同じ事をしていますよね。井桁の管理会社も同じことをしているのですか、

８９３の件を問題にしても組合は動きませんよ、貴方が理事になり理事の過半数の賛成をと
ることは可能です。

理事長になれば仲介業者に、宅地建物取引業法、県、市、の暴力団等排除条例、当マンショ
ンに反社会的勢力の取引の禁止の規約条項を示して、従わなければ臨時総会を開催する旨を
伝える事で、排除する事はできます。

うちのマンションは、正義感の強いとの噂の理事長が誕生を機に一組合員として反社会的勢
力の排除、過去の自治会長等の規約違反、この連中と管理会社との共謀による規約や法令違
反を証拠を示して対応しました。

６年位の時間を費やしました。この仲間の指定はされていない反社会的勢力の住民は若干残
っておりますので、不安はあります。

正義感の強い理事長が悪い組合員や管理会社の共謀で交代をしましたが。以前ほどではあり
ませんが、最近トラブルが多いように思います。

管理会社１０９の担当や管理員はマナーの悪い住民に対しては、直接注意はしません。

規約や法令違反の多いマンションは、悪い住民が多数居住している証ですから、お住になる
なら安くで購入するか、１日でも早く買い替えて住み替える事を薦めます。

その内安物買いの組合員が多くなり、分譲当時からゆとりのない組合員が永住して、スラム
化します。

だいたい、安物マンションは２０年位で当初より住んでいる組合員は半数を切っています。

高級なマンションはかなり居住期間が長いようです。これは資金力にゆとりがあるかないか
の差だと思います。

管理会社は、やはり、安いマンションの方が色々トラブルがおおいので仕事も多く商売にな
ります。

１６３さんも投稿拒否に合わない様にして議論の場に登場して下さい。井桁のついて管理会
社名は想像しております。

　またまた、運営会社によらない投稿拒否にあい、しばらく投稿できませんでした。　なぜかは運営会社に問い合わせています。　手短に、管理会社１０９は、マンション管理業協会理事長会社で間違いありませんか？

理事長かどうかは知りません。井桁は財閥系ですか。答えなくても結構です。

私が言いたいことは、組合がしっかりすればこんなことはありません。

私の投稿は証拠を手元に置いてそれ等に基づいての投稿です。

信じて下さいとは言いませんが。嘘の投稿は致しません。信じてその対策を
考える組合員が生まれる事を願う者です。

　よくわからないレスですね。　理事長は誰を指すのか。　マンション管理業協会の方でしょう。　管理組合理事長ではないですね。　どちらですか？

失礼しました。１６６ですが、１６５さんへの返答です。これでよろしいでしょうか。？

162です。記載した例は、大手ではありますが、井桁（住友？）109（東急？）ではありません。
大規模修繕時は、現通常（日常）管理元請は各社（元請は当然に）乗っけて来ますので、その度合いを住民の代表が検討、アイミツ取る手間を掛け、精査し、値引きする能力を持ては、元請も使い様ではないかという事です。
（議決行使権を持つ素人住民は、着工中も竣工後も、日常管理と基本設計施工（監）理と施工（管）理の違いも理解できないのが大多数だからです。）

一般プロ住民が、有資格者であろうと、実務経験があろうと、役員や委員会でなければ、（特記仕様書、数量表の借出しさえ）も、又営繕業者は、理事会からの見積依頼で無ければ、話も聞かず、内容の精査も比較も出来ないという事です。

逆に言えば、何も理解しようとしない理事長や役員が、理解してないフロントマンに、同社営繕部からの見積もりただ提示され、元請が高すぎるからと、その内容すら理解しようとせずに、他皿管コンサルに持ち込めば、悪質コンサルに、言いなりにされる危険があるという事です。

※元請を外された日常管理会社は、もう大手中小問わず、長期修繕計画から大幅乖離しても一切口を出しません。

スレ主の質問からの返答にはなっていないです。改善を要求します。
スレ主の質問内容は可笑しいですけどね。理解には苦しんでいます。

読み直してください。

適正化法が施行されて管理組合の総会が活発な質疑応答が多くなった。
規約には議長は理事長が務めるとの規定を無視して理事長が指定（本当は依頼）する組合員に議長を務めさせてい
たのは規約違反であり、その総会は無効であるとの一組合員から総会のやり直しの請求を受けて理事会は困窮している。
本マンションではほとんどの総会議事録を参照すると理事長が務めるべき議長を理事長が親しい人間に依頼して議長を務めていることが判明した。なお、総会に於ける質問に対し回答者は理事長（議長）が務めるのに管理会社の担当が務めていることも指摘されて紛糾している。

この件はどう解釈すれば良いのでしょうか、適正化法施行後組合員にはマンション管理士等の勉強をしている組合員等が多く存在するので総会での真面な質問に回答できる理事長が望まれているようです。

これこそが順番制の理事では今後総会において高度な質問に回答能力を要求されるのではないでしょうか。これをクレーマーと称するのであれば、それは、本末転倒ではないでしょうか。

アマイお話でスイマセン。
私の所でも、ありました。口下手な老齢理事長が、総会前に、質疑応答を、案件ごとに他役員振り分け（お願いし）それでも、議長の口が止まると、フロントマンと他役員がヘルプし、なんとか進めますが、規約を勉強し、にわか専門家の元田舎役人の組合員が、口を出し、議長は〇〇さんだ！規約が云々、議事録記載が云々、管理会社は口出すな！私は役所で長年議長を勤めて来た！俺が議長なら、、が始まり、進みがピタリと止まります。

住民の反応は、無効になるぐらいなら、規約手順を踏んだ方が良いが、可決か否決かが、重要なので、現理事長は、原稿を棒読みし、質疑は準備した役員が返答するとしています。
誰も規約改を考えませんし、今期の理事会では、そうしましょうと言う住民間の暗黙了解です。

それでもその元田舎役人は、自己主張をしたいのか、再度同じ事を叫び、流石にフロントも議事録作成時、カッコで説明者を記載するし、録音もしているから、、となだめましたが、納まらず、ついに若い住民から、
「村会議会を持ち込むな！ここは役所では無い！威張るな！」が出て、かなり険悪になりました。
その後、その元田舎役人が、輪番で役員となると、なんと、、理事長職も逃げ、欠席続けています。
定例会にも年齢を理由に欠席との事です。
知ったかぶりで口だけの卑怯な元役人老人でした。

　「プロ住民」てなんですか？　悪質管理会社が排除したい、専門的知識者ですか。　区分所有者や住民等の専門的知識者の活用こそ、「管理不全マンション」大発生を防ぐ、切り札です。

つまり、悪い組合員と管理会社が共謀して悪いことができないので
その管理プロの組合員を排除しようとする動きです。

　なるほど、悪徳管理会社にとっては、建築に詳しい方は、管理組合にはあまりいませんから、理事会には集会室の扉を抑えてまで、参加させたくない、恐るべき存在なのですね。　　悪徳管理会社なので、悪事がばれないよう「プロ住民」を排除するのは当然ですね。　専門的知識を生かし、知識を善用し、マンションだけでなく、地域に役立ち、喜ばれるマンションを作れると思いますが。　　専門的知識を悪用する、財閥系悪徳管理会社とは大違い。

管理会社は利益を追求しているわけですから、当然商売にマイナス
になる住民は排除した方が仕事はしやすいでしょう。

悪徳組合員と悪徳管理会社を駆除するのがプロ住民なのです。
この二者による勢力争いが管理組合運営の良否を決定する。

うちは、悪徳組合員と悪徳管理会社１０９側が勝利しています。

積立金は潤沢に有りますので、余分な工事や、区分所有者の変更や、
専有部分の工事、入居者の変更が盛んになりました。

しかし、専有部分からの漏水事故等の発生は増加傾向にあります。

組合員が選択しているのですからこれがマンションの運命です。

いくら、国民のためとはいえ頑張っている阿部政権にNOを突き付ける国民と、
イエスを突き付ける国民の集まりに似ていませんか。

マンションが良くなる保障の方が稀有な事でしょう。早めに買い替える事で
しょう。

クレーマーのプロ住民が少しでも多いマンションを探します。

　悪徳管理会社１０９は、マンション管理業協会の理事長会社？

　マンション管理業協会理事長会社が、悪徳管理会社なら、世も末だね。　「限界マンション」大発生。

健全な野党はマンションには大切です。これ等を追放する為に、
悪徳管理会社と共謀する組合員のいるマンションはスラム化する。

　悪徳管理会社と共謀する組合員のいるマンションなんてあるの？　どれだけ癒着しているのかな。　どれだけ管理会社からもらっているのかな。　カネに目がくらむと恐ろしいね。

どちらかといえば悪徳組合員の方が多いかな。管理会社が忖度して味方につけるケース。

　どうして忖度し味方につけるの？　管理会社は悪徳管理会社ばかり。　何らかの自己の利益があるから、マンションの価値を棄損してまで、悪徳組合員がのさばるのでは？　信義誠実の原則による「プロ住民」なら、そんなことはしない。　自分の大切な財産だから。

無能老人役員は、ヒマで、デカい顔したいだけ。悪質コンサルの格好の餌食。
その老人達を持ち上げ、業務委託契約を締結すれば、キックバック商売でウハウハを良く知っている。
老人達は知識も見識も無し、学習もしないので、知ったかぶりでニコニコゴキゲン。

悪質コンサルの心配は、この連中が、最小限の情報開示で、営繕議案を提出し、委任状で可決まで、この老人達が倒れたりしない事だけ。簡単に踊るこの役員達にカネなんぞびた一文出す気は無い。

オカシイと思った住民の中には、建築資格の現役技術者も不動産管理会社の現役もいる。
案件ごとに見積り閲覧請求し、ドンドン書面で指摘。
そこは、、悪質コンサル、無能役員達に、理事会で協議したが取り上げませんと返答させる。
悪質コンサルは「生意気な市民たちが、反乱です！皆さん役員はバカにされてませんか？」
と逆切れを煽る。・・・・・続く

続き
住民達は、あまりにも、老人役員達が悪質コンサルに仕切られているので、通常管理会社に理事会の
進行について、書面で質問する。フロント曰く、弊社は、最終的には理事会の決定方針に従うので、立会いしアドバイスし、議事録もお知らせも作成はしますが、全てコンサルのチェックが入っているようです。

住民は問う。「もう、大規模修繕工事の管理会社一任（元請丸投げ）の線は消えたので、傍観者かね？」
フロント「・・・・・」

この後、理事会役員に一斉メイルが出回る　現役有資格者と不動産勤務現役住民の中傷と悪口の内容だった。
プロの住民達が、興味を持ちだしたことに懸念し、悪質コンサル代表が無能老人を踊らせ、役員へ一斉メイルをしたものだった。（後々メイル発信者のこの無能老人役員はとても困った立場となる）

メイルの出どころは、悪質コンサルに言いなりになる無能老人理事長と取り巻きを快く思わない他の役員とフロントが個人的にプリントをした。

悪質管理会社や嘘つきのこんサルを見破るプロ住民を応援してください。

続き
プロ住民達が、臨時総会招集に向けまず必要な事は、閲覧申請で入手した見積（数量、材料）等を
いかに、悪質にボラレテいるかを住民にわからせるために、同条件でアイミツを取る事です。
しかし、営繕設備業者は、「管理組合からの見積もり依頼」が無ければ、アイミツは決して出しません。
悪質コンサルは無能管理組合に絶対に依頼は出させません。
勿論、役員の何人かは、「その方がスッキリしますが、、」とは言いますが、老人達が潰します。

ここで、フロントが、大規模修繕工事を丸投受注の可能性から、協力もありそうですが、どちらか一方に肩入れして、コケて通常管理契約が危機に晒されるよりは傍観を選択します。（独立系なら、違う判断かもしれません）
結局、プロ住民が業務内でも無いこの見積を自分の仕事のコネで、頼む事になります。（自己負担もアリます）
専業主婦のプロ住民の奥様も及び腰になります。
しかしながら、住民の誰でもわかる比較見積もりを作成せねば、議案はおろか、招集すらも出来ません。

当然、悪質コンサルは、あの住民どもは、知り合いに受注させ、バックを取るつもりだ！と無能役員に言い出しますが、無能老人は、保身を選択し、言いなりになります。

　よくご存じですね。　何か例でもあるのでしょうか？　これだけ具体的にかkるのは、それを実現できる「力」と「カネ」のある悪徳管理会社です。　ついでだから「無能老人」の定義も教えてください。　本当に「無能老人」なら、デイサービスもあるし、介護保険適用も視野に入れなければなりません。

続き
この悪質コンサルは情報を開示せず(業者立合お知らせ掲示は、一カ所にそっと）、説明会も開かず、質問回答は直接では無く、理事会回答にさせます。（何のために雇ったのか、、、）
面白い事に、無能理事会は無能老人なりの責任回避のお知恵で、コンサルより指摘があったと必ず末尾に記載。

理事会内で進めるだけ進めた結果を「お知らせ」で全戸投函で、住民の多数が知った時には、金額も業者も（2社選択ぐらいの小技アリ）も決定済です。
このコンサルは、住民に知られない最小限の動きで議案可させ、無能老人理事長を議長に据え可決させる事が渡世です。
多くの住民は、事前の議決行使権提出反対、又は席上挙手反対以外は、全て賛成議決になることを知らず、委任状が賛成となる事すらも知りません。
可決の日時も、平日の午前中、奥様と老人と出席出来ず委任状を得られる時間帯に設定をする小技も使います。

私の話はこれでオシマイです。最期にプロ住民達がオカシイと考え始めたきっかけの、全戸投函された「お知らせ」より抜粋し、紹介をします。（以下ほぼ原文）

1.当マンションは、国交省ガイドラインが示す、積立金の全国平均値に比較して、極めて少額で、月々の修繕積立金も平均値を下回っていると○○コンサルから指摘がありました。
※これが、全くの嘘である事は、詳しい方で無くても、ガイドラインをPCダウンロードし、不明なら発行部署に問い合わせればすぐに判ります。サンプルは85棟程度で、築は1970-2007で、階数、世帯数もバラバラです。築年により、初回前後、二回目前後、三回目前と平均値なんぞは存在しません。

2.このマンションは10階未満だが、ルーフにより建物形状が複雑で、共用部分が多いので、修繕費用が割高であり、超高層の方が共用部分が少ないので割安であると○○コンサルより指摘がありました。
※これも、嘘ですね。正に1の国交省ガイドラインには超高層は修繕費が「割高である」と記載されています。更に当マンションには、管理棟のみで、所謂コミュ施設は集会場すらもありません。大変に立派な中庭と植栽がありますが、その予算は組まれていません。

　よくご存じですね。　他のマンションの情報は、管理組合で入手不可能です。　多分「プロ住民」を排他したい悪徳管理会社のレスでしょう。

ご返信有り難うございました。
オシマイのオシマイにもう一つだけ、、、、、
理事会からの全戸投函のお知らせを追加します。（ほぼ原文）

3.このマンションは修繕積立金も極めて低く、修繕費も平均以下の徴収なので、当初○○コンサルは、借入も検討を致しました。しかしながら、今後の皆様のご生活のご負担を考慮し、今回は最小限の営繕工事に留め、二回目に持ち越すことにいたしました。

※正にこのコンサルはどこまで悪質なんでしょう？の印象です。
都銀地銀信金信組は、民間区分所有建物の共用部分の借入で、乙区に付かない債権は扱いません。（法人化以外）
結局は機構（旧住宅金融公庫）以外、各戸乙区無の融資は扱いません。
機構に電話で問い合わせれば、工事費は、条件は＠150/戸未満または工費の80％までで、特別の事情（稀な例ですが、修繕積立金全額が消えた！予想外の災害等）が無ければ、初回で借り入れは稀なケースであると
素人でも判ります。（更に融資期間は1年から10年での管理費からの返済比率もアリ）

※前出1、の追加です。大規模修繕工事元請の目が無くなり、傍観を決め込んだフロントですが、戦況を見てちょっとした協力に応じました。（守秘義務の範囲で）
関東甲信越の広い範囲での管理実績より、名称住所共伏せ、約世帯数、階数10階未満、築年は初回前の出来るだけ近似マンションのモザイク修繕積立金と月々の修繕費（管理費からのスライド含むアクチャル値）
を出して貰いました。
都心の例は違うのでは？いえ、立地と相場家賃は違えど「建物」近似なら管理費修繕費はそれほど変わりません。
これに直近の長期修繕計画の推移表をセットしました。
又、現役不動産勤務住民より、極付近の売却物件と成約事例から、名称と部屋の㎡と大規模前の修繕積立金費の例を出して貰いました。
奥様達は流石です。ママ友などからさりげなく、上記マンションの積立金残額も聞いてくる猛者もおりました。
これで、、、前出ガイドラインより、遥かに実践的に住民に示せる資料が出来ました。

　最近は、女性でも技術に詳しい方や会計に詳しい方が増えています。　専業主婦でも家計簿をつける等、会計に関心のある方は多いです。　そこへ近隣情報が加わると「鬼に金棒」状態になります。　そうなるといい加減な長期修繕計画や、決算予算等も簡単に通りません。　これぞ「プロ住民」です。

マンションに管理プロが居住していれば悪い組合員や管理会社は排除される。
国家資格を持った女性は魅力的である。増加を希望する。

　資格を持っているだけでは判断できません。　資格に見合った実力を評価しましょう。
　専業主婦などで、家計簿をつけている方などは、資格はなくとも「プロ」級ですよ。
　これぞ「プロ住民」

本物のプロ住民なら、管理組合に訴訟で挑んでくるよ。

　管理会社相手の訴訟はあっても、管理組合相手の訴訟はありません。　悪徳管理会社の術中にはまっているだけです。　「プロ住民」はそこに気が付きます。　管理会社は訴訟慣れしていますから、手ごわいですよ。　反社会的勢力との繋がりもあるかも？

そんなマンションには住まないのが賢い。ローコストマンションは人材不足ですので
悪い組合員と管理会社の食いものでしょう。買い替える資金もないし仲良くしましょう。

　悪い組合員のことが理解できません。　自分自身のマンションの資産価値を棄損する管理運営はあり得ません。

　他の組合員の知識不足、無関心等を悪用し、管理会社と癒着した者はいるかもしれませんが、諸法令、管理委託契約、管理規約を遵守して、管理会社の関与なしに、不正を行うことは不可能です。

だから管理会社１０９と悪い組合員が共謀しているのです。

　他のスレでもよく出てくる管理会社１０９は、マンション管理業協会理事長会社ですよ。　管理会社と癒着した悪い組合員がいるのが理事長会社ですか？　反社会的勢力排除管理規約改正した管理組合に、悪い組合員は存在しようありません。

　「プロ住民」にも２種類あります。　真のプロ住民は、マンションや地域社会の発展を願い行動する方です。
　もう一方のプロ住民は、管理会社との癒着や自分の能力を認めさせたいと思う人です。
　その人でも、実力はありますから、思い直してくれれば、管理会社のためではなく、マンションのために働いてくれると思います。

似非プロ住民（新語）は、厄介です。
ヒマで分かってるつもり、似非プロ住民同士は実は仲が悪く、相手を見下して権力を取りたいだけ。
実は貧乏なクセに（30年ローンもやっと終わりそう）見栄っ張りで、管理費修繕費の値上げにも受け売りで賛成し「俺は払える！」が出る。
勿論、勉強もしないし、その能力もないからスポットでボリたい管理会社やキックバック目的の悪質コンサルの格好のオイシイエサ。
ヤツラは「○○さんがこの議案を無知な住民に開示せず、うるさい住民を封じて議決取れば、後で皆感謝します。委任状勝負です！」などと見え透いたお世辞で、高額の工事議案出させ、議長で可決させてしまえば、営繕終了後の修繕積立金はカラッポでバイバイ！
管理会社も悪質コンサルも、キックバック成功しても自ら踊ってくれたバカに一銭も支払らう気なんぞ最初からない。（小銭与えて、バカに吹聴される危険は犯さない）

議案が竣工し、、段々と遅ればせながら、詳しい住民達は実はヤラレタんじゃないかな、、、と思う。
すると似非プロは叫ぶ「お、俺が金を貰ったって言うんだな！証拠を出せ！」
いや、、住民もこのバカに金が支払われたわけは無い事だけは十分に理解をしている、、、

　議案が竣工？　工事が竣工の間違いでは？　工事なんか竣工していないよ。　支払いまだだから。　下請けには払ったんだろうけど？　元受けが、契約により二次下請けと支払いは約束しているもの。

　似非プロ住民は出て来ませんね。
　恥を知ったのでしょうか？
　真の「プロ住民」の勝利です。
　正義は勝ちます。　悪は滅びます。
　ニセ投稿は見破られます。

　本当の「プロ住民」の方は、あきらめずに「管理不全マンション」の発生を、自身が居住しているマンションだけでも阻止しましょう。

　マンションに真のプロ住民がいると、管理会社はなぜ具合が悪いのでしょうか？
　プロ住民に相談すれば、多くの問題が、話し合いでこじれることなく、短時間で解決できます。
　それとも、管理会社は、問題を放置し、こじらせたいのでしょうか？
　こじらせると、管理会社に何か良いことでもあるのでしょうか？

　そのマンションのことは、そのマンションに詳しい「プロ住民」が一番頼りになります。
　「プロ住民」を探し、住民のための管理運営に努めましょう。

　プロ住民に情報公開をすると、悪事を働いたのは誰か想像は付きます。
　情報を公開しないと、財閥系悪徳管理会社、悪質大規模修繕コンサルタント、工事会社は困ったことになります。

　プロ住民は、情報収集にも敏感です。　管理会社が期日を過ぎた連絡を平気で行うのに対して、先んじ対応します。

　プロ住民は、現住住民にも配慮します。　区分所有者でない居住者の意見を取り入れるため、理事会に参加できる方法を探します。　管理会社が区分所有者でも排除を平気で行うのに対して、住民の意見を聞き対応します。

　プロ住民は、各種手続きにも厳格です。　定められた手続きが明確で、発行体が明らかだといいのですが、そうでないと判断が正確にできず、管理組合の責任が問われかねません。　管理会社が入っていれば、そんな無責任なことはありませんから、管理会社の責任も厳しく追及します。　管理会社は「プロ」ですから、間違えは許されません。
　管理組合は「素人」ですから、状況により許容することがあります。

　プロ住民は管理規約にも詳しいです。　しかし現実的でない定めには、住民のために柔軟性を持ち対応します。
　管理規約は住民のためにあり、必要なら改正します。

　プロ住民は、情報分析にもたけています。
　バラバラの情報に、何らかのつながりを見つけ、パズルを組み立てるように形にしていきます。
　時には人の意見を取りいれ、相手を全否定するのではなく、どこかに一致点を見つけ、繋いでいきます。
　そうすると、全体像や構造が見えてきますから、分かりやすくなります。

２１４さんの仰る役員が多いマンションは安泰ですけどね。安いマンションにはいない。

大型のローコストマンションは管理会社にとっては金のなる期である。修繕記録を要求
してもなしのつぶてです。

専有部分の工事申請も規約に有りますので管理会社が受理代行をしているはずですが
保管しておりません。

　専有部分の工事申請が管理会社で保管されていなければ、何のために管理会社があるか鼎の軽重をとわれます。
　管理員の失念でこじれた訴訟も起こっています。　管理会社ほ、どこででしょうか？
　とても「プロ」の管理会社の業務ではありません。

　建築に詳しいプロ住民がいて、適正な時期に工事申請を見ていれば、簡単に発見でき、「素人」の集団である管理組合でも、そんないい加減な業務はしません。
　

　プロ住民は、マンション管理だけでなく地域社会や経済情勢にも敏感です。
　働き方改革に関連して、裁量労働制が論議されようとしていますが、管理業務主任者のような有資格者は、残業代なしで働かせ放題になるかもしれません。
　管理業務主任者はそれほど高度とも思いませんが、管理会社社員でマンション管理士資格を持っていると、大変でしょうね。　名称独占資格といえども、管理業務主任者よりは高度ですから。

　プロ住民は、真面目でまともな排他をしない住民ですから、まともなマンション管理士にも注目しています。

各期の議案書（会計報告書）だけを見せてくれれば
管理会社及び組合役員の不正を見抜けるよ。

　管理組合役員の不正は、不正に見えるだけで、情報不足が主な原因です。
　その情報不足は、原始管理組合発足以前から起こっており、販売会社には責任がなく、管理会社の確認不足が原因です。
　管理組合は管理会社から１５年間騙され続けてきました。
　管理会社が紹介した、悪質大規模修繕コンサルタントのいい加減な業務にも遭い、払う必要のない「カネ」も取られました。
　無責任工事会社の大規模修繕工事にも遭い、「管理不全マンション」になりつつあります。
　プロ住民の出番なので、マンションの正常化に向け努力します。
　

プロ住民は、本人の自覚によります。　真面目でまともな排他をしない方なら信用できます。

信用できる正義感の強い方は、財閥系反社管理会社の排除にあいますので、気を付けてください。

>>221 匿名さん
財閥系って、どこですか？

井桁に決まっています。

井伊家の家紋で名門。反社など利用しなくても自前で管理をする
実力のある日本ナンバーワンの管理会社です。
財閥系でも積極的管理会社でしたのでこの管理会社への変更を試
みましたが断られました。残念です。

自前にみえて、丸投げが上手なのが財閥系。　特別理事を説明して。

マル投げでも責任は取るので問題は無いでしょう。

丸投げで責任を取るのはバレたときだけ、かな？　　バレなければ責任は取らない。

出でよ。　正義と信義誠実の原則の「プロ住民」。

呼んだか？　反社退治なら、その筋に任せるが、マンションの正義は任せろ。

プロ住民は詐欺会社に挑む、正義の人です。

1539 匿名さん 3分前


163 匿名さん 19分前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
　 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面　　積で計算されています。）
　　にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費　　　１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面　　積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明　　しました。

苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。]

この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。



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>>232　末尾に、「削除依頼　投稿する」ってあるが、これ？？？？？
偉そうに宣っているだけで中身がない。それとも偉そうに見せようとしているのか？

マンションに住んでいれば、みんなプロだろうよ。アマだと思っているマンション住民の頭の中は？？？？　アホな言い草辞めた方がいい。

マンションにはいろんなプロがいます。　堅気の素人もいますが、堅気ですから、プロの詐欺師の悪徳財閥系管理会社よりも頼りになります。　管理規約上、区分所有者に反社はいません。

青田売りだと、
どんな人が住人なのかさっぱりわからないよね…