シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

＜川金ＨＤ＞検査員３人が不正関与「納期に納めるため」

不正に関与したのは専任の検査員３人。専任の検査員は０５年以降、１人が一定期間務めた後に交代してきたが、マニュアルなど不正の手法が引き継がれてきたかは「確認できていない」（鈴木社長）（毎日新聞）

この記事にあるように、専任の検査員が不正を起こしたということは、そもそも社内調査の根拠がこの３人が納期に追われながら記録したデータによるものなら、調査結果の正確性も疑わしい。

ＫＹＢの不正が発覚した１０月１６日から僅か５日間で、全件の実物を再測定したはずがないので、客観的には暫定の結果としか思えず、より信憑性のあるデータも必要。

認証の類は当事者ではなく、第３者が行わないと正確性に欠ける。

ただ一方で、スピードを最優先で、この超短期間でとりあえず社内調査を実施し結果を発表した川金ホールディングスの経営判断は、動きが遅く隠蔽疑惑が上がりそうな他メーカーとの比較で、賞賛と信頼に値する。

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免震・制振不正、新たに９３件　川金ＨＤ、データ改ざん

ＫＹＢの不正を受けた社内調査で、検査員が十九日に上司に改ざんを告白。歴代の検査員三人が関与し「納期に間に合わせるため」と動機を話しているという。鈴木社長は「担当者しか把握していなかった」と述べ、組織ぐるみを否定した。（中日新聞）

良心が働いて告白した検査員には、よく勇気を出したと言いたい。暴露した以上は、そもそもの記録データが疑わしければ、そのことも上司に伝えているだろうし、基準を満たしている納入品は本当に満たしていそう。

顧客の求める基準を満たしていなかった納品先９３件１４２３個の中で、免震ダンパーは僅か４件６個（全て大臣認定の基準には適合）かつ、住居用の不適合品は０件。住居用の不適合品は、制振物件用の制振ダンパー１０件のみ。

どのような製品でも不具合や不良品は必ず発生するので、そのまま納品したことは問題ですが、交換品の発生率自体は普通の割合に思えます。

やはりシティタワー大井町は高確率で問題なしかな。

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オイルダンパーとは：

「昔ながらの竹筒の水鉄砲のようなもの」と表現されることが多いです。水鉄砲では筒内の水がピストンに押されて飛び出すわけですが、速くピストンを動かすほど水は遠くに飛ぶ、つまりエネルギーをたくさん必要とします。

吸収するエネルギー量を調整するため、ダンパー内のオイルの粘性（ネバネバ具合）やオイルが通過する穴の形状、サイズ等により細かい設定がなされます。もちろん、オイルが外部に飛び出すこともありません。

オイルダンパーでは「オイルが穴を通過する抵抗」×「動く速さ」に応じたエネルギー吸収を行います。

メリット：微小な揺れから大きな揺れまで効果を発揮する

小さな揺れであっても、オイルが穴を通過すればエネルギーを吸収し始めます。風揺れから大地震まで、制振効果を発揮することができます。

デメリット：高価、極微小変形では性能が低下、オイル漏れの点検が必要

粘性ダンパー同様、複雑な構造をしているので高価なものが多いです。しかし最近は出荷台数が増えてきていることもあり、値段が下がってきています。

https://www.bakko-hakase.com/entry/039_damper

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あぶねー。マンションまだ買ってなくて良かった…。
一旦マンション市場は冷え込むから一気に値崩れ起こすかもね。まぁシティタワーだけの話ではないけど

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>>8904 マンション検討中さん
無視

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風説はやがて消えます

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不正品ではなくても、ダンパーが全国ニュースになった川金コアテックのままでは売れないでしょう。

検討者も馬鹿ではないから、風評被害でリセール落ちるリスクある物件は買わない。

まだ建築中だから僅か８基のオイルダンパーを別メーカー品に変えれば、風評被害リスクは簡単に解決するけどね。

前期の純利益が１２００億の住友不動産にとって、ここのダンパー交換に１億かかったとしても、純利益の０.０８パーセントの負担にしかならない。

全ての判断は、住友不動産の仁島浩順社長の責任。

消えることのない歴史に、氏が善人として名を残したいか、それとも汚点を残したいか、見物だね。

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今後マンション価格が下落せずずっと上昇していくと思っちゃってます。これがバブルマインドって事でしょうか。

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都心駅近は希少価値が下がらないから、プレミア品として新築も中古も、今回のダンパー不正のような悪材料や相場調整での一時的な下げはあっても、基本的には横ばいか上昇傾向でしょう。

ただ物件別には当然ながら不正歴のあるメーカー品を使用していないことが必須条件。

郊外や駅遠は、新築も中古も世帯減少が始まり売り出し件数が飽和したら、必ず今よりは下げに転じる。

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>>8904 マンション検討中さん
逆だと思うなー
新築マンションの供給量が減るから、問題ないと確認されたマンションの値段は上がるよ
自分が検討しているならわかるでしょ

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免震住宅は今後供給減るかもですね。免震の人気か変わらなければ、需要と供給の関係で値上がりするかも。

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>>8910 匿名さん

問題ないとお墨付きを得られた物件は上昇、疑わしきは下落ですね。

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>>8911 マンション検討中さん

耐震性における免震の優位は変わっていないから、需要は減らないよね。

一方で安心できる供給メーカーが品薄になり、供給は減る。

値上がりだね。

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せっかくの最高アクセス・駅近・ハイグレードに傷が付かないように、安心メーカーへのダンパー交換を宣言すべき。

不正品でなくても、もう誰もＫＹＢも川金も信用しない。それを使い続けたらスミフも信用されなくなる。

竣工予定まで充分な期間もあるし、川金コアテックには全８ダンパーの返品・返金を要求し、別メーカーのダンパーを取り付ければ万事解決でしょう。

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以前、免震も住宅性能評価で耐震等級の判定対象だったころ、ほとんどの免震マンションの耐震等級は１。揺れないことと壊れにくいことは別。

政府の免震普及政策にみな騙されている。

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揺れを軽減するからこそ、免震を考慮しない基準での耐震等級１（数字が高いほど強い）でも安心なわけで、肝心の揺れ軽減の要となる免震ゴムもしくはダンパーの特定メーカーの性能に疑問が付くと、不安が残るね。

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海外と比べれば日本の建物は安全、床が抜けるなんて聞かないでしょ？震度7でも海外とは死傷者数がまる一つ違う。ただし絶対というわけではなく、想定外を超えるとやはり日本でも被害が大きくなるから、ハードと共にソフト面も大切。政府の対策は間違っていないと思う。

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>8916

残念。免震装置を含めたトータルで耐震等級１。耐震等級１の上物に、免震装置つけたら建設コストがすごいことになる。揺れないことを前提に、上物の設計強度を落とすことによって経済設計するってのが免震の建物。

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>>8918 匿名さん

複雑なのね

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売主対応の選択肢：

○竣工までに別メーカーダンパー交換
→顧客信用維持・売上維持・品質安心・不安払拭

△手付け返金での合意解除
→顧客信用維持・再販売負担・メーカー不安継続

Ｘ何もせず販売継続
→顧客信用低下・売上影響・メーカー不安継続

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>8920

KYBと川金でほぼ独占って状況なので〇は現実解ではない。

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これはどう？

○信用できる第３者による認証
→顧客信用維持・売上維持・品質保証・不安払拭

点検できる第３者がそもそもいるのか、いても注文殺到で引き渡しまでに間に合うのか疑問には思う。

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売主にローコストかつ、実施しやすさなら：

◎アフターサービス無料延長（２年→１５年）
→顧客信用維持・売上維持・免震メーカー不安対策済

免震性能に問題なしを謳うなら、新築マンション平均居住年数くらいは、万が一地震によるひび割れなどが起きてもアフターサービスでの補修が可能なら安心。

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>8923

過去の施工トラブルで瑕疵担保責任期間延長ってのはあった。そこは引き渡し日までに補修しての話だったけど。ただその場合、免震不安対策をどうするかだね。

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>>8907 検討板ユーザーさん

こういうのをネガっていうんだね。分かりやすくて笑える。

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買えなくて妬んでいる人間
他のマンションを持っていてリセールをしようとしている人間
ライバルデベの営業マン
いろんな人がネガを入れ始めたようですね
これまで大井町の将来性やマンションとしての高評価に地団駄を踏んでいた人が何とかケチを付けようと必死に書き込んでいるのが可愛い

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もうすぐ契約者になります。
今回のダンパー騒ぎは全く気にしていません。
門外漢の方々が色々書いて下さっていますがご苦労様です。

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>>8927 マンション検討中さん
価格どうでした？
md３は売り出されてますか？

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>>8927 マンション検討中さん

おめでとうございます。
差し支えなければ契約の決め手になった点をご教示ください。

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>>8928 マンション掲示板さん

公式ページにないＭＤ３はまだじゃない？

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ランドマークになりますね

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第４期が１１月下旬に販売延期されましたね。

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>>8931 検討板ユーザーさん
もうちょっと高いかな
これだとブリリアの方が高く見える

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ではこれくらいですかね

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>>8934 検討板ユーザーさん
何かタワー感に欠けるサイズじゃないですか？

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>>8935 マンション検討中さん
ここはそういうフォルムですよ。
タワーというより巨大って感じですかね。

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それより価格は？

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申し込みも、契約もできない状況って何かあったんですかね？

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すみふの４期販売延長はこれで3回目。今ごろ３期６次とかで売ってるよ。

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毎月月末の定例行事になってきましたね。

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写真の左端ブリリアの軒高９６ｍに対し、シティタワー大井町は９７ｍあるので、眺望において充分にタワーと言える高層ですが、幅も８０ｍくらいはあるので、タワーマンションというよりは巨大マンションですよね。

高層タワーの眺望と、低層レジデンス並の安定感の両方を備えているのは、免震・制振騒動の中では、ますます魅力的だと思います。

見た目のタワーらしさがないのは、塔状比（アスペクト比＝幅と高さの比率）が、西側と東側は１：１に近いからだと思います。搭状比が１：４を超えると、塔状建物と呼ばれ、タワーらしさが出るようです。

ＮＹマンハッタンだと、狭い土地を活かすために、１：１０～１：１２の「スレンダーネス」が増え、２０１９年には１：１６の「スーパー・スレンダー」なビルとなる「１１１Ｗ５７」が営業開始するそうです。

「タワー」の和訳となる「塔」は、「幅に対して高さが圧倒的に大きい建物の総称」なので、ここは厳密な言葉の定義だとタワーではないですね。

個人的には、シティタワー大井町の名称は、都会を意味するシティらしい洗練された広いデザイン（アウトフレーム・ワイドスパン・ダイレクトウィンドウ）と、タワーの高さ（眺望）を備える大井町の物件として理解しています。

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第４期は８月下旬→９月下旬→１０月下旬→１１月下旬ですから、確かに延期は定例行事化してますね。

資金に余裕ある企業は違いますね。

人が作っている以上はいつかまたどこかの物件で必ず不正や欠陥は起きるでしょうし、何か起きた際に、財務に余裕がある売主のほうが安心かと。

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>>8941 検討板ユーザーさん
このビルにはちょっと住みたくないです。。。

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>>8943 マンション検討中さん

西半球一高い住居物件、高さ４３５ｍ、セントラルパーク南側、ペントハウス、３６０°ビュー、１６部屋、５バルコニー（！）、２５０億円との噂です。折れそうですよね。笑

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マンハッタンは9.11意外にも飛行機が建物に突っ込んだ事あるからね。

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>>8941 検討板ユーザーさん
とても住む気にはなれませんね。
私は新宿の60階建のマンションでさえなんとなく不安を感じるほどですから。

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>>8941 検討板ユーザーさん

これ住めないわー
太い方が精神的に安心。

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>>8947 匿名さん
駅近で敷地面積が広くて29階というのは非常に贅沢な使い方だとのことです(スミフ以外の不動産業者の弁)

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ずん胴

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このマンションの東側の眺望なのですが、
将来的に何か目の前は再開発の予定あるのでしょうか？
詳しく知っているかたがいたら教えてほしいです！

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前の書き込みです。
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現時点で東隣地区の土地を買っても、用途地域の制限で20メートル以上の高さの建物は建てれないです。道路も細いですし、容積率の制限がきついので、5階だてがいいところでしょう。
将来的に再開発で高さ制限がなくなる可能性はもちろんあります。これには区の特別な許可が必要です。土地区画整理事業が代表的ですが、地権者や区の協議に相当な時間が必要です。早くて5年、普通は10年以上かかります。
それより、もっと駅近の商業地域（26番地とか）は高さ制限がないので、もう少し高めの建物がたてれます。窓から60メートルは距離があるので、圧迫感はないですけど、階数によっては展望に影響ありです。

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東も南も、道路をなくさない限り、区域の広さは、クレヴィアのようなペンシルが限界に思えます。

まとめて土地や建物を取得できれば、区に申請すれば道路はなくせるんですかね？

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>>8953 検討板ユーザーさん
南の開発はまだ話出てないような気がします。
東は10年前後にマンションがたつ可能性があるから、西より安いんですよね。
担当者が、計画はほぼあると言ってたような気がします。
すごく大きいのはたたないと思いますが、10年後とかでしょうね。

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展望重視なら絶対に西側でしょうね。東側は現時点でも割と高めの建物があるので展望的にはマイナスです。あとどちらかと言えば、若干北側に向いているので（東北東？）明るさがどうなの？というのもありますね。
ただ、今年の夏は暑かったので夏場は西側はきついかも・・。要するにどっちもどっちです。

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KYBダンバーの免震マンションでポツポツ解約が出てるみたいですね。一部は耐震マンションに流れる人もいるんでしょうけど、かなりの客層はCT大井町を含む他の免震（KYBではなく安全性が確認された）マンションに流れるんじゃないでしょうか。

すみふの販売員は、”CT大井町はKYBでないので安全・安心の免震です”とかいう営業トークをしてそう。自分の物件が売れればボーナス上がるみたいですし。すみふを含む他のマンションがKYBで大騒ぎなのを此れ幸いと。

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周辺の築年です。

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>>8954 マンション検討中さん

計画ありそうなんですね。東にある築古の外壁がリノベされず手付かずになっているのは、建て替えを見込んでのことなのかな。

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>>8958 検討板ユーザーさん
あると言っていました。
ほぼ住不のマンションがたちます的な感じでしたね。
でも暫くは時間かかる雰囲気でした。
あの辺きれいになったらだいぶ雰囲気変わりますね(^.^)

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>>8957 検討板ユーザーさん

品川区は概要書の閲覧コーナーで端末使って確認申請日を無料で見られるのですか？

無料でなければ1件300円もするし、登記は1件500円しますから、よくこれだけの数を調べましたね。

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>>8956 匿名さん
そうだったら販売延期にならないですよ。

今後の検査次第では不具合が出る可能性もあるので、慎重に対応することにしたのでは？

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>>8961 匿名さん
これまでの販売延期の歴史を知っていれば出ない発言。
スレ読み返してからおいで。

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>>8962 匿名さん
4期が販売延期になっただけね。今も普通に販売中だよ。

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>>8962 匿名さん
スミフはどんな状況でも自社方針に従って、じっくりと売る姿勢を変えない。
特有な哲学を持っている。

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東と西で決めかねています。東の低層だと今後が怖いですけど、高層であればむしろ東の方がいいと思っています。
値段的にもお得ですし、東京の夜景感は間違いなく東の方がありそうですし。

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>>8960 匿名さん

適当にググってたら、ホームズでまとまった情報を見つけました。黄色印は地図アプリで名前を見て、竣工年数などでググったら、ビル図鑑というサイトなどに情報がありました。

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一応リンク貼っときます。築年数など見れて便利でした。

ホームズプライスマップ：https://www.homes.co.jp/price-map/

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>>8963 検討板ユーザーさん

では4期はいくら価格上げるんですかね〜

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>>8965 マンション検討中さん
西はほぼ永久眺望で富士山が見えるのがいいですね。
都心の夜景なら北の高層階もいいかも。東京タワーも見えますね。

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>>8969 匿名さん
トータルで考えると北西角の高層階がベスト

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この物件の東西南北は全て一長一短で悩ましいですね。

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>>8971 検討板ユーザーさん

東と北の低層は短だが、それ以外は全て長ではないかな

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>>8972 評判気になるさん

確かに。

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そうですね。
あとはどういった雰囲気の眺望が好きか好みの問題。
売れ行きも順調みたいですし、第4期の更なる値上げはあるかもしれませんね。

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北西は全て売れてしまったでしょうか？
低層はすみふビルとかぶりますか？

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南東の高層階はどうですか？

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北は19階か20階まで住友不動産ビルとかぶると聞いてます。

(住友不動産ビル自体は14階建ですがオフィスビルはマンションより階高が高いというのもあり)

なので20階か21階あたりから抜けます。

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１８階でこの高さなので後３週間くらいでスミフビルを超えそうですね。

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>>8976 マンション検討中さん

南に横浜、東は東京湾岸のビル群で夜景が素晴らしいと思います。

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いや〜やはり存在感ありますね！
普通の細長タワマンとも違うし、完成したら余計に良さが際立ちそう。

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>>8980 マンション検討中さん

ずん胴タワー

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東：
☆湾岸都心ビュー（お台場側）
◎間取りが直線的でスマート（南角以外）
※▲低層は視界に建物（フォレストパークを挟む）
▲駅との間に２０年後などに１００ｍの建物が建ったら眺望の一部が遮られる可能性
◎正面にお台場（５ｋｍ）
◎斜め左に東京タワー（６ｋｍ）・スカイツリー（１４ｋｍ）
◎斜め右に東京湾（５ｋｍ）
◎早朝マジックアワー（年始に初日の出）
○月の出（明るいと見えない）
○朝は明るい（洗濯干すなら午前）
◎大きな通りに面していない
◎フォレストパーク側
▲遅い午後に窓を開けると飛行機音の可能性

西：
☆永久眺望（富士山側）
◎間取りが直線的でスマート（南角以外）
◎正面に富士山（９５ｋｍ）・二子玉（９ｋｍ）・武蔵小杉（７ｋｍ）
◎斜め左に横浜（１８ｋｍ）・みなとみらい（１９ｋｍ）
○斜め右に世田谷区
◎夕方マジックアワー
△月の入り（明るいと見えない）
○午後は明るい（洗濯が乾く）
○冬は暖かい可能性
▲夏は暑い可能性
▲家具焼けの可能性
▲交通量の少ない道路側（１車線）
◎窓開けても飛行機音ない可能性

南：
☆東京湾ビュー（羽田空港側）
※▲低層は正面に建物（道路を挟む）
※◎角部屋は角アウトフレームなし
※◎角部屋はダブルバルコニー
◎正面に東京湾と羽田空港（６ｋｍ）
○斜め左に東京湾
○斜め右に横浜（１８ｋｍ）・みなとみらい（１９ｋｍ）
☆日当たり良好
△マジックアワーは部分的
◎月見ビュー（多分）
○窓開けても飛行機音ない可能性
　　
北：
☆高層なら都心ビュー（新宿側）
※●中層以下はスミフビルで視界遮り
※▲角部屋は角アウトフレーム
◎正面に渋谷（６ｋｍ）・都庁（１０ｋｍ）
○斜め左に世田谷区
◎斜め右に東京タワー（６ｋｍ）・スカイツリー（１４ｋｍ）
△マジックアワーは部分的
▲月は見れない可能性
◎夏は涼しい可能性
▲日当たりは限定的（洗濯乾きにくい）
○夏は涼しい可能性
▲遅い午後に窓を開けると飛行機音の可能性

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>>8979 匿名さん

東京と横浜のダブル湾岸都会ビューは凄い贅沢ですね。

角アウトフレームなし、ダブルバルコニー、日当たりベスト、日の出、月見も見れて、南東は一番いい方角かもしれません。

やはり一番割高ですかね。

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個人的には、カーテンを開けたままでもダラしなく過ごせるプライベートな住空間を優先したいので、他人の視界に一切入らない永久眺望の西にもかなり魅力を感じます。

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塔状比が１に近いので形状のタワーらしさないですが、その分、免震ゴムへの負担が減るのは安心なのかなと思います。

引用：

免震建物に使用されている免震ゴム（積層ゴム）は引っ張られる力に弱いです。そのため、大地震時にゴムに生じる引張力を制限しています。塔状比が大きい建物では地震による柱の押し引きが大きくなるので、設計が難しくなります。

部分的に引張力に耐えられる装置に置き換えるなどの対処を行いますが、それでも塔状比6を超えるとかなり設計が厳しくなります。超高層になると引張力に耐えられる装置が無いため、塔状比5を超えるものはかなり限られてきます。

https://www.bakko-hakase.com/entry/090_aspect

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購入希望の部屋が売り出されていない。また売れてしまっているようで、なかなか前に進みません。

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希望の方角や階数を伝えておいて、気長に待つのが一番楽かも。

ゆっくり販売は、もっといい物件が出る可能性にも乗れる利点はありますね。

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>>8984 検討板ユーザーさん

18階以上だと網戸がないから見晴らしも良く、さらにボーッとできますね。

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>>8984 検討板ユーザーさん

中低層だとダイレクトウィンドウで遠くから見られちゃうから、22～23階以上が良いですね。20階くらいまでなら丸見えですよ。

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そう言えば最近竣工した白金二丁目の三菱タワマン。通行人から丸見えの南向きは、ほぼ全戸カーテンが閉まってるな。

せっかくタワマン買ったのに、あんなモグラみたいな生活はしたくないわ。

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網戸が無くても18階やそこらでは虫が飛んでくるから窓開放してられない。
飛行機の通過時間帯はうるさいからどうせ開放は出来ないけど。

>>8989 匿名さん

意外と見えるんですね。２０Ｆ以下だとカーテンかミラーフィルム対策が必要ですかね。

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住友のマンションは一期で購入しないと割高感半端ないですね。
一期で購入された方々おめでとうございます。

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>>8993 匿名さん

ー期の方々が羨ましいです

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たしかに一期は安かったですね。
しかし、このマンションの資産価値を考えれば今の金額でも妥当だと思います。

むしろ、まだまだ値段上がる可能性もあると思います。

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飛行機が大井町の上を飛び始める再来年。
資産価値がどうなるか。

>>8996 匿名さん

横田空域の通過許可の交渉に進展があったのか気になります。

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道挟んだ向かいの歩道から見上げた10～11階の北西角部屋です。天井しか見えないので、中層でも通りからの人目を気にする必要はなさそう。

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こちらは同じく通りから見上げた10～11階の南西角部屋です。

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角のアウトフレームはまだ途切れているように見えます。後から短い柱などで連結する作り？

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