シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

8648: 検討板ユーザーさん
とてもわかりやすい説明ありがとうございます。
東側を検討していたのでとても参考になりました。

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新ルート撤回ならお買い得感が出ますね。

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>>8648 検討板ユーザーさん

60メートルしかでは？

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それにしても国交省は何を考えてるんだろう。新ルートって2015年から自治体への説明始めてるんだよ。
横田空域通るなんて最初からわかってたんだから、米軍との交渉は3年以上前からやってたんでしょ。米軍の許可取れなさそうなんて、今年の夏にわかった話じゃなくて、もっと前から、下手したら最初からわかってたんじゃないの？
いろんな自治体に説明して、反対運動起きて、区長選の争点になって、それで「やっぱ米軍の許可取れないんで新ルート撤回するかも」なんてありえないわ。しかも区長選終わった3日後に公表なんて意図的でしょ。

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新航路なんて、六本木のアメリカ大使館という名の米軍基地の上空を、民間機とはいえ仮想敵国の中国機やロシア機が通過することを、アメリカが許すわけないな。

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オバマ時代とはアメリカの対中姿勢は激変、対決姿勢が鮮明になったからね。
それを受け、米軍の態度もここに来て硬化した可能性があるね。

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いすれにせよ新航路の停滞はこちらの物件にとっては良い情報ですね。まぁ先のことはわかりませんが。第4期の販売も当該情報がほんの少しは追い風になりそうですね。

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アメリカにとって日本は重要な軍事拠点の一つでしょうから、空の軍事アクセスに影響ありなら、航路の一部見直しが現実的ですかね。

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一番プラス影響を受けそうなのは中野ですかね。品川区は横田空域に含まれていないように見えるので、もし航路案全体の取り下げではなく、一部ルート変更となった場合、大井町駅の上空は飛びそう。

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元々このルートしかないと国交省も説明しているので、ルート変更は難しいのじゃないかな。すぐ東は皇居の上空になるし。

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埼玉県あたりで横田空域を横切るのがあかんらしいわ。空港の説明やと、二つの滑走路を使おうとしたら、直線でおりてかへんと飛行機と飛行機がぶつかるらしいで。もっと手前できゅっと曲がって、うまく新ルートが成立するとええな。
それかワシがトランプはんにお願いしてこよかな。「ちょっと横切るだけやん！このケチ」って言ってくるわ。

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空港の説明やで。

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大井町に影響あるA滑走路が影響ある感じなのですね。C滑走路の運用のみになったら逆に大井町人気が出そうですね。

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>>8648 検討板ユーザーさん

地区計画では東側道路は拡幅されるの。

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>>8664 匿名さん

地権者が賛同するかはさておき、シティタワーのように再開発の高度利用地区で容積率５５０％くらい許可されたら、クレヴィアのような２１階建てペンシルくらいなら建てられそうですね。

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>>8665 検討板ユーザーさん
廃屋も多く見られるし買収は始まってる様子はある。準備組合とかもうできるんじゃないの？

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>>8666 匿名さん
準備組合できたら区議会で報告されますけど、区議会の会議録見る限りはまだみたいです。
http://www.city.shinagawa.tokyo.dbsr.jp/index.php/
でも駅近で立地もいいし、将来的に再開発が進むかもしれないですね。オシャレなカフェやパン屋ができると嬉しいかも。

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>>8661 検討板ユーザーさん

戦後から保持してきた制空権となると、アメリカにとっては覇権に関わることなので、見合ったリターンがなければ空域の一部返還は難しそうですね。便数を減らして東のＣ滑走路一本に絞るのが現実的ですかね。

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シティタワー大井町は都市計画から７年かかっての完成なんですね。引き渡しまでだと８年。

開発許可だけでなく土地面積が広く地権者が多いと大変なのね。

２０１２年　都市計画決定
２０１４年　組合設立（事業計画）認可
２０１６年　権利変換計画認可
２０１６年　建築工事着工
２０１７年　第１期販売
２０１８年　第２～４期販売
２０１９年　第５期以降販売
２０１９年　建築工事完了
２０２０年　引き渡し

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>>8669 検討板ユーザーさん

シティタワー恵比寿は最低10年かかってるよ。
都心に近づくほど用地取得は難しい。

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8年ですめば御の字でしょ。
虎ノ門の環２なんか60年もかかった。

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>>8670 匿名さん

10年ですか。確かにシティタワー大井町が短く感じますね。

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>>8671 匿名さん

半世紀以上もかかってたんですね。長い。汗

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都道420号線も少しずつながら工事が進んでいますね。

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敷地面積（㎡）を比較すると、シティタワー大井町はなかなかの広さで希少性が高そうです。やはりデカいですね。

大井町駅西側の徒歩５分圏内に限定すると、同規模の大規模マンションの供給は少なくとも10年以上はない気がします。

クリオ神田　507
グランデバ御殿山　658
シティタワー九段杜　1051
クレヴィア大井町ラ　1300☆
プラウドタワ東池袋　1573
ステプラタワ日暮里　3093
ブリリア大井町タワ　3290☆
シティタワー恵比寿　3360
品川イーストシティ　3364
千住ザタワー北千住　3419
パークコート文京小　4004
シティタワー高輪　　4388
シティタワー東銀座　4400
パークコート渋谷タ　4565
パークコート赤坂檜　4656
パークコート浜離宮　5162
ブリリア目黒サウス　5536
ミッドタワグラ月島　5883
シティタワー大井町　6253★
パークシティ大崎タ　6445
虎ノ門ヒルズタワー　6535
パ西新宿タワー６０　7530
シティタワ武蔵小杉　8628
品川ＶーＴＯＷＥＲ　9579
阪急大井町ガーデン　9866☆
プラ品川シーサタワ　9898
タワー横浜北仲　13135
ウェストシ大崎　14289
ドゥトール２棟　15222
シータワ勝どき　17027
スポル大井町　24000☆
ラゾーナ川崎　72000
新駅開発地区　72000
大井1丁目　182000☆

シティタワー大井町の周辺は、敷地面積だけで見ると、東の隣接地はクレヴィアサイズ、東の少し先と南はブリリアサイズのタワマンなら建てられそう。

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駅近でこれだけの規模は中々出てこないでしょうね。

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駅近でこの敷地面積は凄いですね。
同じシティタワーブランドで工場跡地に作ったシティタワー金町だと17659平米もありますが駅遠ですし。
ここの竣工が楽しみです。

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西大井から撮影しました。ブリリア、スミフ、シティタワー大井町が並んでいます。今の２倍くらい、ブリリアと同じ高さになりますね。

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４期予告の広告が来ました。
ので、10月こそ4期販売になりそうですね。
3LDKのメインはMD1の部屋になりそう。

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京浜東北線沿いはこれから期待できそうですね

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首位は京浜東北線　首都圏の沿線力ランキン首位は京浜東北線　首都圏の沿線力ランキング
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO35523050Z10C18A9X11000/

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>>8680 マンション検討中さん
山手線は？

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調査の概要　不動産調査会社のトータルブレイン（東京・港）がまとめた。各路線の総合力は「都心アクセス力（それぞれの路線がどの駅に直結するか、またその所要時間など）」「輸送力（運行本数、混雑率など）」「駅力・街力（駅周辺にある病院や飲食店の数など）」「マーケット力（周辺世帯の年収など」の4分野で算出した。山手線と山手線内の地下鉄路線は除いた。新築マンションの分譲単価の上昇率は2000～05年と17～18年の平均単価の比較。

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>>8680 マンション検討中さん

実質、山手線のほぼ半分に埼玉と神奈川へのアクセスを加えたラインと考えれば、納得のランキングですね。

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トータルブレインといえばデベとズブズブの関係・・・
提灯行列の先頭を任されてるあのコンサル会社・・・。

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>>8680
路線別混雑度ランキングとほぼ一致する。
東西線、京浜東北線、横須賀線、東海道線・・

東西線を除き、何れも南西側にあるのが興味深いね。

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>>8678 検討板ユーザーさん
14階まで来たみたいですね！

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ざっくりな大きさイメージ予想を作ってみました。

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客観的にみて街に調和してないよね

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>>8689 匿名さん

確かに。デカくてデザイン性が高いので、最初は違和感ありそう。ブリリア、クレヴィアと並んだら、街並みが少し変わりますね。

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>>8689 匿名さん

フラッグシップとはそういうもの。
ぷぷっ

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>>8691 知見者さん
使い方間違ってるよ

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>>8688 検討板ユーザーさん
植栽の面積がもう少し広いはずですね。
そうしたら道路から離れて落ち着いたイメージになりますね。

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>>8689 匿名さん

それが住友ですからー
住友は街と調和なんて考えてないから、変な？尖った外観多いですよね。

あっ、これすみふの物件だなってわかります。それが魅力ですよね。

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>>8694 マンション検討中さん

たしかに。
すみふは街の調和なんか気にしない。
ラトゥールは大体浮いてる。
良い意味で

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大井町の街並みは汚い。
高さ大きさのバラバラな古い雑居ビルが多い。
やはり山手線の各駅とはレベルが違う。

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そうかな？生活するのに便利で良い街だと思うけど。

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>>8694 マンション検討中さん
スミフならではの黒光りする建物ではないぶんかなり気を遣っているかはするけどなぁ。

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少し前までは大井町と言えば、イトーヨーカドー、広町社宅群、駅から品川区役所までのごちゃごちゃ感、飲屋街の印象強かったです。
恵比寿（特にシティタワー恵比寿のあたり）とかと比較されると確かに下町感はあります。

広町社宅群がスポルに変わって少し変化してきた雰囲気ありますね。

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>>8696 匿名さん
大井町が山の手に対抗しようとなんてしてないですしねー。立場わかってます。(笑)
庶民のひとが楽しくすめる町ですね！

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>>8693 匿名さん

確かにそうですね。公式のイメージ予想がもっとほしいところです。

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>>8699 マンション掲示板さん

京浜東北と大井町線だけだった頃からあまり変わっていない印象があります。笑

でも確かにイトーヨーカドー、丸井、阪急のある駅というイメージだったのが、イトーヨーカドー、ヤマダ電機、阪急大井町ガーデン、スポルのある駅に変わって、より生活密着系に少しずつ変化していますね。

山手線から一駅にしては、まだかなり発展の余地があるので、少しずつ商業が更新されていくことに期待しています。

ブリリア、クレヴィア、シティタワー大井町が３棟並ぶだけで、街に新たなアクセントが生まれますね。

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>>8700 検討板ユーザーさん
その通りです
しかも皆さん山手線は大都会ばかりをイメージしているけど北側の田端や日暮里あたりと比較したら大井町の方が都会じゃない？

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>>8703 マンション掲示板さん
路線名称としての「山手線」：東京都港区の品川駅を起点に、渋谷駅・新宿駅・池袋駅を経由して北区の田端駅を結ぶ全長20.6kmの鉄道路線（幹線）の名称

正確には、日暮里は東北本線の駅ですね。
属性から言えば、京浜東北

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>>8706 匿名さん
西日暮里、巣鴨、駒込、大塚も忘れないでくれ
南のエリアからは見劣りするけど山手線の列記とした駅なのだから
大井町と比較しても遜色ないと思っているのですけど
どうだかなあ？

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日暮里の話はもうええて。
大井町の話しようぜ。

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>>8707 通りがかりさん
山手線といっても北側はもう発展する要素はそれほど無い
将来性は圧倒的に大井町だろう

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日本の重心が品川に寄ってきているのは確か。

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ＪＲ大井町駅からシティタワー大井町への風景（１／３）

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ＪＲ大井町駅からシティタワー大井町への風景（２／３）

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ＪＲ大井町駅からシティタワー大井町への風景（３／３）

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ここは価格以外は良い物件だ。
価格が相場と乖離しすぎ。
これじゃなかなか売れないだろ。
担当者の人も短期で売るのは無理だと思っているのか長期間かけて売ると言ってた。

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>>8714 マンション検討中さん

巧妙なネガだね
相場からみても妥当な価格であるし、担当者やデベの真意を何も知らないクセに勝手に断定
担当と話したこともないのに何が目的でここにいるのですか？

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>>8715 検討板ユーザーさん

多分、◯蔵◯山の人なんで
構わないようにしましょ

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>>8715 検討板ユーザーさん
今頃、マンション検討してる時点でセンスがない人なんだと思いますよ。
センスのある人は、3年前までに仕込んでる

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>>8717 匿名さん

センスないかもしれませんが、これを買える検討できるぐらいの財力があるのが強みです(^_^)多少マイナスでも家計に影響ないから買うのです

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株価急落、金利上昇で高掴みになるリスク上昇中

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相場全体の高騰は確かだけど、立地と仕様が最も類似している築７年ブリリアの、２１坪３ＬＤＫの成約賃料が月２６～２９万なので、城南の期待利回りが表面４％くらいなら、１年２％値下がり想定で新築価格に割り戻すと、坪４２５～４７５くらいになり、シティタワー大井町の値付けは適正にも思えます。

でも投資ではなく実需で探しているので、一応同等以上のＪＲアクセス、利便性、仕様を、同じ坪４５０で探してはいるけど、今のところ見当たらないです。

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大井町住んでます。
価格は高いけど場所と物件はいいですよね。
買える財力は羨ましいです。
飛行ルートがなくなったら最高ですよね。

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最近の価格どんな？ 誰か行った人教えてください

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>>8720 検討板ユーザーさん

区分所有なんですから利回りはネット4％、グロスで6％です。もう一度計算し直してください。表面4％で計算して物件価格を高く見せるのはズルすぎです。

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高いか安いかは売れ行きを見ればわかる。
晴海のドゥ・トゥールと同じ運命。
お金持ちで財力に余裕がある人が買う物件でしょ。
平均的なサラリーマンが買える価格ではない。
無理して買うとローン地獄となる可能性が高い。

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>>8724 マンション検討中さん
世帯年収2000あれば買えるだろ。
それって別に大した富裕層でもないよね

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国税庁データだと、ざっくり社会人４５００万人の、２００万人が年収１０００～２０００万、２０万人が年収２０００万以上。

１馬力でも億ション買える人が、首都圏のマンション年間新規供給４万弱の５倍いるので、まあまあいますね。

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外周粱の構造はブリリア目黒に類似していますね

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こういった外周粱やアウトフレームの修繕の頻度は、清掃が年２回、塗り直しなど補修が１２～１５年に１回くらいですかね？

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メンテナンスも資産価値の維持に重要となると、囲まれていなく足場の組み立てやすいシティタワー大井町は、修繕もしやすくコストも抑えられそうなので、囲まれ物件よりは有利に思えますね。

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そういう年収ベースでの話は信用できないと思います。
終身雇用や年功序列は崩壊してますので。。。
＞２０万人が年収２０００万以上
で、１０年継続して２０００万以上の人は？いいとこ２万人（１割）だと思いますが。

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>>8730 検討板ユーザーさん

１０年連続のデータは見つからなかったので、割合は憶測になってしまうので、何とも言えないですね。

引退間際でもう働かない人やたまたま成果報酬で上がった人が多ければ１割でも、それなりの実力で年収２０００に上がってる若手～中年層が多ければ５割でも、不思議ではないかと。

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ＭＤ１とＭＤ２は、窓の総スパンか、ワイド窓かで、好みが分かれそうですね。

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もし都心の起点を皇居とした場合。

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スポルはオリンピックの後に何になるんだろね。コストコができるって噂あるけど。あとは品川区役所の建て替え？
都内だと珍しい駅近、大規模な土地だからきになる。

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>>8734 匿名さん

同じく気になります。スポルは好調ならオリンピック後に継続の可能性もあるらしいです。コストコもいいですけど、ニトリやイケアなど大型家具店もありですね。先に道路の拡張が必要ですかね。

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消費税率引き上げの駆け込み需要狙いで、一気に売り出したりするのでしょうか？
出し渋ってましたからね。

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どうなんでしょうね。来年度以降の売上に計上するために、販売を抑えている憶測もありますが、会計上は売買契約日での計上になるんですかね？

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既出かもしれませんが、ここのすぐ近くに893の事務所があるのですね。一昨日、そこを通ったら、一見してそれとわかるひとたちが、たくさん歩道に出ていて、怖い思いをしました。この物件のすぐ裏手です。

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>>8738 匿名さん

既出ですしMRに行くと営業さんからその件についても丁寧に説明してもらえますよ。
すぐ裏手といっても建物や道をいくつか挟んでいますよね。
毎月第2日曜日に集まりがあるのでその日の午前中には人がいると説明を受けましたよ。

全て既出ですが
・新航路
・事務所
・風俗店
の3点がダメならこの物件はダメですとMRで確認されますよ。

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なるほどそういうことなのですね。よくわかりました。
ご説明ありがとうございました。

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>>8737 検討板ユーザーさん
前回の増税時は、契約日で税率を判断していました。つまり19年9月までに契約すれば、引き渡しが増税後でも8%のままですよ。

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>>8737 検討板ユーザーさん
すみません。誤読してました。売上計上は引き渡し日が原則です。

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だからシティータワー恵比寿や駒澤大学では引き渡し日を入居開始後のさらに1年後にするという荒業を使ってきてるんですね笑

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免震装置の不正が発覚。都内は222件もありますね。
免震タワーは大丈夫ですかね。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181016-00000049-asahi-bus_all

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スポル跡地はラゾーナとかららぽーととかだったら嬉しいです。コストコやIKEAのビジネスモデル的に駅近は無いと思います。車で買いに来る人向けでしょうからね。実際にはオフィスビル、ホテル辺りが建ちそうな気がします。

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