シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

さすがに平均420万はないと思ってます。
平均は380万円程度なはずかと。
330万円〜480万円くらいの幅じゃないかな。
私は真ん中位の物件を狙いたいと。
平均420万なら諦めます。
とは言いながら大井町のシンボルタワーですし中期で見れば間違いなく悪くはないんだよな〜とか。うーん。

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>>599 匿名さん
あれ坪単価いくらくらいですか？

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>>591 匿名さん
そりゃ建売の戸建て安いでしょ。
建築資材が全然違うし。
駐車場があるのは良いけどね。

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地元の人は戸建てとか昔のマンションのイメージで値踏みをするんだろうけど、このマンションの建物としての価値や希少性を考えると坪420万で全く妥当だと広域でみてる人間からはみえる。
地元需要だけじゃ捌けない価格なんだろうとは思うけど。

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>>604 匿名さん
たしかに。

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坪420万でネガっている人は購入検討者でしょ。
埋立地ではなく地盤は安心:
品川区の中心のターミナル駅徒歩4分
リニアが来る品川駅まで1駅なんだから
そんなに安くなるわけない。

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>>606 匿名さん
仙台坂の住友の中古で出てきている価格が坪370〜380位はしているので400前後は相場なんでしょうね。短期勝負を住友は考えてなさそうだし、価格は強気なんでしょうね。

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>>607 匿名さん

中古って売主希望の売出価格であって、成約価格はもっと下になると思うけど。

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>>607
羽田の着陸経路変更は気になるけど
ここの真上じゃなさそうだし
15時から19時だけの話。
羽田空港アクセス線が開通したら
更に利便性が向上。
日本人が買わなきゃ外国人が買ってくと思う。
中華なマンションになったらやだな。

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>>609 匿名さん
中華マンションの前に賃貸住人に荒らされそうだし、荒れたあとの対応でも地権者と新住民での価値観が合わなそう。
マンションとしては良いんだけどな〜
地権者住戸が多いのが気になります。

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真上も通るでしょ。でっかい飛行機にしてみたら300メートルくらい誤差の範囲と分からないのかな？
まさか、スミフの営業が「300メートルも離れているから大丈夫」とか言っているのを真に受けてないよね？

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このくらいのマンションの建築費って150億（色々計算して）前後なんかな？
だとする戸数で割ったり土地代やら考えても。。。高いねw
スミフさんの取り分が多いから仕方ないねw

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こちらの物件、70平米あたりの管理費や修繕積立金はどの位なんでしょうか？

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>>612 匿名さん

あらあら、随分と杜撰な計算しちゃったんですね。
再開発計画で事業費公開されてるんだから、素人計算してアホな事言う前に検索くらいしてきなよ。(笑)

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>>614 匿名さん

そもそも総事業費の261億ってのもね。。

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本当にすみません。この物件検討している方は飛行機の騒音は気にならないのでしょうか？東京タワーより低空で南風の時はかまわず15時～19時の飛行ですよね？
やはり購入する方は投資目当ての中国人の方が多いのでしょうか。

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投資目的で大井町買うって、確かに日本じゃないよね。

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飛行機通るのに大井町の地価は上がってるみたいです。確かに利便性はあるし…ですけど、なんで？って思ってしまう。
飛行機の騒音ってそんなに関係ないのですかね？飛行機内でもうるさいのにあんなのが上空通ったらありえない。
高速道路みたいに年がら年中じゃないからなのかな？

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正直めっちゃうるさいと思います。
厚木基地の近くに住んでました。
都心の人は経験ないからあまり認識ないんだと思いますが。

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>>616 匿名さん
購入検討者の方ですか？

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>>618 匿名さん
購入検討者の方ですか？

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羽田の話はもう何周もしててお腹いっぱい。
前のスレ読んでください。

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>>611 匿名さん

ここで航路から300m離れてたら滑走路に着陸できませんよ。

あと、窓を閉めたら気にならないけどねー。

嫌なら買わなきゃいいだけなのにネガる理由がわからない。

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>>619 検討板ユーザーさん
戦闘機と旅客機は全然違いますよ

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>>619 検討板ユーザーさん

その話も以前出ましたなー
毎回同じねー
後何十回くらい同じやり取りやんだろー

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航路はこのマンション上空に限ったことでは無く、もっと値が張る既存マンション、高輪やVタワーなど？上空も航路に入って来ると思います。
ただ既存マンションは騒音対策はそんなにされていないと思いますが、こちらのマンションは上空３００ｍが航路となることを想定として窓ガラスを防音の物を取り入れると説明を受けました。

>>611
「３００ｍも離れてるから大丈夫」なんて説明はされませんでしけど・・・。


季節的には初夏～で南風が吹く夕方なので窓を開けたくなる時間帯ですが、上空ひっきりなし飛ばれたら80㏈の音はかなりうるさいでしょう。
ネガティブ要因では有りますが窓を締めれば他の既存マンションよりはマシ？のような気がします。

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厚木基地と一緒にされても。飛行機のこと、分かってないね　笑

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>>626 マンション比較中さん
木を見て森を見ず。
街全体がうるさくなるのに、マンション室内だけの防音では焼け石に水です。閉じ籠る人以外は。

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騒音は音の大きさよりも、音源に対する感情的な要素が大きいです。

200ｍｍ位の普通の床スラブの場合、上階で小さい子供が走れば多少なりとも音はします。でも、それを騒音と感じる人もいれば感じない人もいる。後者の方が多いと思うけれど、上階の人とコミュニケーションがとれないと騒音と感じてしまいがち。
線路脇でも平気に暮らしている人は大勢いますし。

嫌だと思い始めたならば止めた方がいいですが、所与のことと感じられれば大したことなさそう。（空港近くで飛行機見た時の感覚です。）

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>>629 匿名さん

上の階の生活音とか、となり近所の保育園・小学校の子供の声をうるさいと感じるタイプの人は、大井町に住まないほうがいいってことですね。

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>>630 マンコミュファンさん
そうですね。あなたみたいにセンシティブな人は住まない方が良いかと思います。
というか高くて住まない気もしますが。

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田舎、それも散村でないと無理だと思います。

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虫の声がうるさいから、それもダメか。

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スレを読み通すと、やはり一番のネックは価格で、次が地権者＆賃借人マナー問題ですかね。
立地が良いので、後ろ髪惹かれています。

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スレ読み通したのに、飛行機低空通過問題はスルーですか。
まだ価格には織り込まれていませんよ。

>635
専用のスレ立てて一人でやってください。
たまのご案内レス位はかまわないので。

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残念ながら、ここに飛行機問題を書いているのは１人ではありません。
それに、都合の悪い事は臭い物に蓋したいでは、まともな検討は出来ませんよ。

だーかーらー
飛行機騒音が嫌な人はこのエリアを選択しなきゃいいでしょ？？
誰だって飛行機騒音を歓迎してないよ。
保育園騒音じゃないけど誰かが受け入れなきゃでしょ！
ギャーギャー言う方が飛行機騒音よりうざい

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検討は自由。

建設的な議論、検討ができなければ無意味、時間の無駄

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別に、貴方がそれを決めたり仕切る立場ではないから。
検討初めたばかりでこのスレを読む人にも分かるように、色んな事を書くのが親切ってもの。

完璧なところなんてってありませんからね。
港区の一等地で静かで安全で生活しやすいところはめちゃ高くて住めるはずないし、逆に土地や物価が安くて設備良くても都心まで遠いかったりするし。妥協点は必ず出てきます。その妥協点は人によって違いますからね。飛行機がどうしても気になる人は新築は辞めて様子見してから欲しければ買うのがいいんでしょうね。私はいま大井町に住んでますが場所は本当最高です。飛行機は懸念してます。本当に気になる場合はマンション売却して引っ越す予定です。

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＞631　＞638　（＞636も？）は同一人物ですか？
過去にも、こういうヒステリックというか、人の神経を逆なでするような口調のコメントをたびたび残していますよね。

＞637さんがおっしゃる通り、検討するにあたって飛行機問題は無視できないのですから、議論になるのはいいことだと思います。
私は真剣に検討しているので、ネガティブなコメントも歓迎です。

なんで、そんなに感情的に怒ってるんですか？あなたのコメントのほうがよっぽどスレを汚していると気づいてほしい。

あなたが飛行機問題を気にしない（臭いから蓋？）のであれば、毅然として黙っていればいいだけのこと。冷静な反論というのが上手く出来ない方のようですから。

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気になる部分があるなら、何回でも議論の対象にしてほしいです。

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議論は大切ですけどね。
堂々巡りの議論ですからね。

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新ルートの新しい情報ならウェルカムですが同じ話は議論にならないという話だと思います。
物件に関しても新情報ないので議論が飽和してますね。どなたか関連の新情報お持ちでしたら願いします！

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すでにはるか過去にこのスレには建設的な飛行機騒音に関する情報提供があり、概ね、それらを元に騒音の大きさ、相対的な類似地域との比較、地価の変遷情報との比較など、必要なことはできるようになっています。

普段は情熱的でも良いですが、冷静さを併せ持った方と一緒に住む、または私または先方が撤退したとしても知り合うかもしれませんので、紳士でありたいものです。

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大井町住民です。需実したインフラ、駅近物件、駅前にスーパー等あり申し分ない環境なのは間違いありません。
ただし、マンションから徒歩1分以内にソープランド、また、反社会的勢力の事務所があることを考えると資産価値は一気に下がりますね。
担当の方からしっかり説明を聞いてくださいね。
ネットで自分で調べればすぐに出て来ます。
住民からすると1億円近いお金を出して買う物件ではないと思います。参考までに。

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>>648 通りがかりさん
とても参考になります。飛行機問題で悩んでいたのでふんぎりがつきました。他に利便性の良い土地を検討します。安い物件ではありませんからね。

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>>648 通りがかりさん

六本木や麻布にも反社会的組織の事務所はありますしね。
とにかく今は高い。
でも今のタイミングで欲しい

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ここに限らず、住友の物件の売り方は非常に不誠実。事前案内会も年明けからやっているのに、肝心の価格や仕様は依然として不明。営業も核心的な情報が出せない（本社から出てこない）ので、どうでもいい情報を小出しにする姑息なやり方。物件ホームページのブログで『模型ができました！』とか偉そうに書いているが、こっちからすれば、『模型は事前案内会をオープンする前に作っておけよ！』と言いたい。
6月上旬の販売予定というのも、あまり当てにしてない。「予定」とお伝えしていましたよね？と言って、悪びれることなく、延期すると思いますよ。価格にしろ、販売時期にしろ「予定」という単語を都合良く使う会社です。

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>>650 匿名さん
いま欲しいのであれば、中古を考えたら？

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今日の午後に大田区の砂浜公園を散歩しました。
羽田から離陸した飛行機が、八潮団地の上で急旋回して千葉方面へ向かっていました。
数秒、大きな音がしましたが、一回の離陸で３～5秒だけ。

航空機騒音が心配なら、南風の時に八潮団地で実感するしかないです。

徒に航空機騒音に関するレスを上げている方がいますが、先ずご自身で実感した感覚をレスするべきでしょう。
自分の感覚からすると、耐えられない方は５％以下。勝島の高速道路沿いやJR沿線の大井町蒲田間の物件が完売していることからも、新航路はリテールに左程の影響を与えないと思います。

先ずは自分で聴くべきです。徒に心配レスを繰り返している方こそね。

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>>653 匿名さん

いい情報ですね。
建設的な情報は助かります。
大井町駅前を東西に走る道路はいつ開通するかご存知の方いますか？
それに伴う渋滞等の心配もありますね。

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特に地縁がなければ新飛行ルート下は避けるのが無難、と考えるかな。
将来中古で探す人もそういう人も多いだろうから、これまでよりは中古が多少売りにくくなるということはあるかもしれない（相場が下がるほどではないだろうが）。
ただ大井町は主に地元で売買されてそうだからあんまり影響はないかもね。

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>>653 匿名さん
ありがとうございます。まさに不安を煽るよりも、こういう書き込みが助かります！

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>>656
安心できる「情報」を書いてほしいってこと？
ネット情報は基本的にその真偽はわからない。人は「信じたい情報を信じる」その結果がデマの氾濫だってのはよく知られている。

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>>653 匿名さん
着陸は低空が長く続き騒音も長く続く、離陸は急上昇で去る。着陸と離陸とでは騒音が異なる、って騒音問題の基本です。

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>>658 匿名さん

離陸の方はエンジン全開ですよね。

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>>657 匿名さん

相手が自分よりバカだと思う癖はいつからなの？ あなたの曲解に私が答える義務はないと思う。現時点で大井町上空を飛行機が飛んでいない以上、擬似的にでもわかる場所を教えてくれたからありがたいと思ったわけ。信じたい情報を信じるとか、情報論にすり替えるあんたの書き込みが一番うざいと思うわ。

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いや、ここは航路より、地権者住戸の多さと、それに伴う賃貸住民による、資産価値の毀損懸念でしょ。
地権者住戸多くて良かった事例とあるのか？

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騒音問題もあり、地権者問題あり、反社会的組織あり、風俗あり、で、いくら利便性良くても山手線外。
それなら中古買います

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騒音が心配なら、近くで確かめればいいよね。
それもしないで、心配だのなんだのと繰り返すって、しかも他のスレでも繰り返すって、なんなのかな。
実は確かめたら、大したことないので、確かめたこと隠しているのじゃない。

南風の日に、八潮に行けばいいだけ。

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だいたい国土交通相が、東京タワーの300m以下を飛行すると発表していますよね、確かに聞こえるのは数秒かわかりませんがそれが一日に何回もだとさすがに…
日中働いてるな方ならまだしも成長期のお子さんをもつ家庭はどうなのかな、と率直に思います。

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同じ議論の繰り返しです。
住友の情報が少ないからかもしれません。
田町の住友の情報はないのでしょうか。
感想や時間など。

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>>664 住民板ユーザーさん5さん

そうですね。
気になりますね。
で、どうしましょうか？

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>>665 マンション検討中さん

どういうこと？ マンションギャラリーの情報が欲しいの？ 検討者なら行けばいいと思うけど。

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新航路騒音の話は心配でも議論でもないよ、ただのネガキャン。
あちこちの板でしつこく繰り返しストーカーみたいなものだ。
騒音公害よりたちが悪いからまともに相手しちゃだめだよ。

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>>668 匿名さん
検討者からしたら大事な話ですよ。
特にここは購入後、入居後に飛び始めますからね。ネガキャンとは、私は思いません。むしろ、おろそかにできない問題だと思いますけど。

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検討者からすると大事なことだけど、新ルートの不安を煽る件を書き込んでいるのは検討者ではないよね。変なマンションを買っちゃったのにマンコミュから卒業できない残念な人がそういう事するみたいよ。この物件に興味があるんですよ。

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新飛行ルートについては、ブロガーのマン点さんの見方が妥当でしょう。

>ただ、新飛行ルートの直下になる大田区や品川区、港区のマンションを避けたいと考える人は出てくるだろうから、不動産への価格への影響は避けられないのではないのか。
>ひょっとすると、活断層ではないが、新飛行ルート直下の不動産は避ける動きが出てくるかも。

地元だったりよほど気に入ってる人なら躊躇せず買えばいいが、それ以外の「どこでも選べる人」にとっては大事なポイントだよね。

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>>671 匿名さん
マン点さんブログのご紹介ありがとうございます。とっても参考になります！

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ところで今週ギャラリーへ行かれた方はどのような新情報があったのか教えていただけないでしょうか。

模型できました！ぐらいならばキャンセルしようかと思いまして。

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模型出来ただけです。
毎回そうですが。
近隣の中古が高いことを強調しています。
今回は大井町だけでなく品川大崎の中古価格を盛んに説明していました。
もう飽き飽きです。
次回の予約はやめました。
時は金なり。

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　すみません、間違えていました。飛行機か八潮団地の上を飛ぶのは北風の時でした。

　いずれにしても、自分で体感すればいいことでしょう。私は大したことないと感じました（高速の方が煩い）が、感じ方は人それぞれだと思います。
　今の季節は、勝島運河の土手の菜の花もきれいです。お子さんと散歩がてら花街道（勝島運河の側道）を歩かれることをお勧めします。
　なお、勝島運河から見る飛行機はデカいです。お子さんが喜ぶか怖がるか･･･、現場が一番です。

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>>675 653さん
それは着陸ですか？離陸ですか？

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>>676 匿名さん
離陸です

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>>677 匿名さん
なるほど、ありがとうございます！
離陸でしたら参考になりますね。

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>>679 匿名さん
あ、すみません。。間違えました。
離陸と着陸は騒音がかなり違うようです。
着陸時だともっと参考になるのですが。。

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このスレ、初期の頃から見ています。
検討中だけど、正直なところ、懸念事項が多すぎて、なんかこのマンションはもういいやって気持ちになってきました。
もっとシンプルに検討できる（？）マンションを検討したいなあ。武蔵小山タワマンは気になってますが、他にないですかね？

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>>682 マンション検討中さん
あの辺りも住みやすいかもね。

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坪450くらいのこと言われました。うーん高いよね。

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坪450なら後ちょっと出してパークコート浜離宮買いますよね。

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>>686 マンション検討中さん

今に始まった事ではない

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>>684匿名係長さん

坪450ですか・・・。

うちは先週坪420って云われたので、どうも住不は狙ってる物件とか収入などをみて
坪単価云ってそうですね。

こちらで450だったら浜離宮北側480だったので、浜離宮止めなければ良かったかな。


坪420以上だったらどうするのか。

そもそも住不が価格も仕様も図面も出来ていないマンションギャラリーオープンするから
煩わしいんじゃない？

思いっきり踊らされちゃって・・・ま、それも含めて楽しめてますが。

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ま、そもそも坪420でも高すぎだけどな

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大森売るために、ここを高く言わざるを得ない住不さんに同情しましょう

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すべての（現場の）住不さんに

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乾杯！

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住友の関係者の皆様へ

城南エリアの完成在庫がはけていない状況を鑑みると、販売手法を一部切り替える時期にきてるんじゃないでしょうか。

天王洲のシティタワー品川テラスは竣工済み第四期で予告のままずーーっと販売時期を後ろにづらしてる。

その隣の品川イーストシティタワーは第一期で363戸中9戸という状況。

大森のシティタワー品川パークフロントも第一期はしらないが、二期も客がたまっていないのか、予告のままひっぱり

【城南エリア住友さんの物件一覧】
シティハウス用賀1丁目　 平成27年2月24日完成済
シティハウス用賀砧公園　平成27年2月24日完成済
シティタワー目黒　平成29年3月完成
シティハウス二子玉川　平成27年3月30日完成済
シティテラス品川イースト　平成28年03月24日完成済
シティテラス大森西　 平成28年2月3日完成済
シティハウス中目黒レジデンス　平成28年10月31日完成済　
シティハウス　中目黒テラス　平成28年12月12日完成済
シティハウス中目黒ステーションコート　平成29年10月下旬予定
シティハウス目黒ザ・ツイン　平成30年1月中旬予定　
シティタワー品川パークフロント　平成30年9月上旬予定
シティハウス目黒ザ・グランド　平成29年12月末日予定
品川イーストシティタワー　平成30年10月中旬予定
(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト　平成31年7月中旬予定　
シティタワー駒沢大学ステーションコート　平成30年11月下旬予定
グランドヒルズ目黒一丁目　平成30年10月末予定
シティハウス自由が丘　平成30年10月中旬予定

それでいて坪単価420万か450万だと1年前ぐらいの新宿区、中央区、港区レベル。

だから値段を思い切って下げましょう。

このままだと第一期で大ごけしてしまいますし、今かなり盛り上がっている品川シーサイドエリアに逃げると思います。地味な街ですが、暮らしやすさはありますから。

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693さんなど、欲しい人たくさんいるのですね。近隣住民としては何か嬉しいです。

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大井町の方が正直楽しい街だと思います。

だからこそ住友さんには期待しているのですが。。。。

平均坪単価で400万を切ればなんとかがんばって手を伸ばせると思いますし、
周辺の中古相場と比較しても悪くない金額。

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>>693 匿名さん
需要が強かった時は野村が即日完売を煽り短期間に強気価格で売り切る戦略で好調でしたが、需要が減退して戦略変更を余儀なくされました。
そこに住友の需要が減っても利益率重視の戦略が上手くいって業績好調、そして今、供給過剰の中、強気価格で捌けるのか状況が変わりつつあるようですね。

そう考えると強気価格だった時焦って飛びつかなくてもいい気もしますね。

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スミフよ！
安くすれば買ってやる！

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>>697 匿名さん
ほんとにね。
その通り！
安くしておくれ、買うから。

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>>698 マンション検討中さん

ネガしてる人もきっと皆同じ思いでしょうね。
残念ながら今の価格では近隣の状況からも選択肢になりえません。
営業さん勉強して頑張ってください。

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在庫も一位。

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全国の販売戸数ランキングいくら1位になろうが、このエリアじゃ販売不振なんだから、意味がないでしょう笑

ちなみにこの記事の供給ランキングって、契約ランキングのこと?

それともただ供給戸数が多かっただけ?それだったら完成在庫数日本一の販売戦略上はそうなるわなって感じ

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最高益出してるんだから、少しは下げてもいいのにね。

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売上計上戸数(笑

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確かにプラウドの強気が功を奏した戦略は時代に合わなくなったのは事実だよね。
今回はスミフ営業が坪単価高めとバズって実際は平均380から400位なんじゃいかな。希望だけど。

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ここに入る店舗の情報はありませんか？

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ネガティヴな話をする人はみんな、買えない人が妬んでいるんだ

というより住友の高値つりあげ商法に飽き飽きを通り越して怒りに変わってるんだろ笑

明らかに高いのに買ってしまうから不思議だよね。

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>>719 匿名さん

え？在庫いっぱいだけど

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>>718 評判気になるさん

>>718 評判気になるさん
どのような店舗が入るか決まるのは、入居の1年前とか半年前くらいと聞きました。

店舗の誘致はスミフ担当ではないので、スミフとしては「知らない」ということでしょう。

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大井町が好きで予算が億まで大丈夫な方も、居られるでしょうから少しは売れるでしょう。

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大井町が好きで予算が億まで大丈夫な方も、居られるでしょうから少しは売れるでしょう。

とは言ったものの、大井町が好きな方と大規模再開発が好きな方って、あまりカブらないとも思う。

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＞723さん
そうなんですよね。
大井町在住の者です。田舎臭いだの下町だのと言われますが、年収2000万、3000万を超える人も意外と大井町に住んでますよ。

ただ、そういう人って、見栄を張る気がない、コスパ重視タイプが多い気がします。ユニクロ万歳！みたいな。あくまで私の周囲ですが。

だからやっぱり、タワマンって言われてもねえ…（苦笑）という空気です。タワマンに惹かれる層はとっくに別の場所に住んでますよ。

スミフさんにとって希望があるとすれば、ラヴィアンタワーや仙台坂スミフに住んでいる人の住み替えでしょうね。

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>>724 匿名さん
お金を持っていてもコスパ重視の人というのは大井町には確かに多いかもですね。
ただ、ラヴィアンや仙台坂のスミフからここに住み替えは、それらより条件が良い所って広いところに買い替えでもない限り良くなるものってそんなにない気が。立地も周辺環境、地権者などこの物件の方がマイナスが多い、逆にここを検討するなら仙台坂スミフ、ラヴィアン、パークハウスの中古の選択もありな気もしてきます。

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大井町…もう新参者は中途半端では住めない価格ですよね。コスパとか投資の観点より、子供がいる世帯が多いと思うので、資産価値とか威張れる地名よりもファミリーに良いとこですね。パパの通勤アクセスとママの日常生活、子供の学校に塾や公園も豊富だし、家族の事を考えて選ばなきゃという人には強いニーズあると思います。
投資目的とかお一人様やDINKsさんなら、浜離宮とか恵比寿タワー、今後の麻布十番ありますからね。

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>>726 名無しさん

子持ち世帯で、一応こちらを検討中です。が、今がマンション価格沸騰のピーク。あと3〜4年待てば今より安く買える可能性が高いですよね。

子供の教育費も貯めていきたいし…あえて今、こちらを買う必然性がない気がしています。
夫が漠然と、タワマンいいよな〜と言っているので家庭内でズレがありますが…

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>>727 マンション検討中さん

3年後の話なら、3年後には大井町上空を羽田への飛行機が低空で飛んでる可能性が高いですよ。

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>>727 マンション検討中さん

マンション価格はピークを少し過ぎて下がり傾向なんですよね。でも大手のデベロッパーは強気の価格を出してきてますね。御多分に洩れず、不動産も転売屋や投資目的の人がいますので撤退していけば自ずと価格は下がると思います。どーんと下がって本当に住みたい人だけが買うようになればいいんですけどね。今は買うタイミングなのか、本当に悩みますね。

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伊丹空港の着陸コースの真下、参考になりますね。大阪ビジネスパークの辺りが車輪出すところ。渋谷、目黒の辺りのイメージかな。この辺りまでは余裕で許容範囲内の騒音ですね。音が気になる人はその辺が検討の境目でしょう。大井町はかなり厳しいと思いますが、まあ、何とか耐えられるのは。

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726です。私も過去住んでたので大井町によく行きます。どんどん街が変わっていくので価格は高いけれども、便利さは増す一方です。
大井町は所詮は品川の隣り～位の感じで、知名度がないので威張れる感はありませんがね(笑)

うちは借りないと買えませんが、今は住宅ローン金利は恵まれてますよねー。長期で考えるとマンションの値下がり分と金利上昇分で相殺？と素人考えで思ってます。
うちも子供の年齢に合わせて購入時期を図ってます。就学前なら幼稚園位には友達作っておきたいですし、小学生なら6年通わせてやりたいですしねー。この辺りのマンションに住む子は中学は受験する子が多いです。サピも日能研もありますからね。
3食の自炊しなくても良い人はブランド地名をお勧めしますが、ご飯作る生活をする方は
大井町良いですよ。
私もタワマンはどうかと思ってますが、共用部にラウンジとか作ってくれるなら規模のメリットありますね。部屋が狭くても館内に逃げ場があって…
飛行機はそんなに煩いなら窓とか工夫してくれるんじゃないかと思ってるのですが、どうなんでしょうね？
お互い良い決断したいですねー。

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タワマンに住んでる友人はタワマンでは殆ど窓開ける事はないと言ってますね。窓閉めていたら音なんて大したものではないのかも。

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マンション下がる下がるとか言いますが、本当に下がりますか？
今の高騰の理由は、土地代？いや、建材費、人件費ですよね？
建材費…オリンピック投資がなくなって少しは落ち着くかと思いますが、まだまだ都内の再開発は控えてます。景気刺激のために政府も放っておかないでしょう。
人件費…働き方改革推進の一方で、現場の人手不足…これも政府が放っておかないでしょう。
暴落しますかね？私見ですが、期待するほど下がらないと思います。

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建築コストが下がりそうもないので、土地の仕入れ価格が下がらないと新築マンションの坪単価は下がらない。
一方、相続税法の見直しから、賃貸が大量供給されて、借家料金は弱含み。

だから、郊外は賃貸との比較で中古が下がり、新築は価格が高止まりで仕様が下がる一方になる。でも富裕層の需要がある都心は下がりにくい。

そのハザマの大井町の評価は難しいけれど、チャイナマネーを充てこんだ価格設定は破たんするよね。

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決断の下せない人はずっと待ち続けるんでしょうね。
未来なんて誰も予想できないのに。

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賃貸の過剰供給が進んでいるから、結局買う決断をしなかった人の方が、経済的には得する状況です。
資金的に余程余裕がある人以外は、もう無理に分譲を購入する意味がないのでは。

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大井町の新築が400万超えで妥当なら、賃貸の方が利口だと思います。

便利な場所ですが、高級感のある所ではないです、特に駅の西側は。

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確かに東側の丘の上なら少しは高級感があるが、それでもミニバブル仕様の中古の低層の上限が坪350万程度だね。

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>>736 匿名さん

過剰供給といっても賃料が半額！？とかにはならないからね。
顕著な地域は地方都市部ね。
駅近等のメリットがあればいつまで経ったも下落率は低いよ！
ここの場所がと問われれば疑問だけど。
大井町は交通の便がいいからある程度借りては多いと思うけどね。

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何にしても2020年まで様子見するのが賢いのでしょうね。その時まだ、ここを買いたかったら買います。スミフだったら竣工後も空き部屋あるでしょうから。

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賃貸って分譲賃貸のこと？分譲と賃貸では作りが違うから比較できないかと。ただ住むだけの話なら分かるけど。あと賃貸の供給過剰は郊外の話かなと。都内しかも利便性高い大井町とかは賃貸供給過剰は考えにくいと思います。
場所が良ければ売るも貸すもニーズあり。
買うタイミングについては何とも言えないですよね。確かにこのタイミングで買うのは勇気ありますが住宅ローンで固定金利で買うなら今がタイミングな気もします。一括で買う財力あるならここの物件ではなく港区、千代田区ですよね。

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付近の平置き駐車場は、半分以上アパートに代わったよ。この2年位で。

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賃貸併用住宅のヘーベルメゾンの建築現場も良く見かけたな。

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スミフが大崎西口に造ってるでかいマンション、分譲から賃貸に変わったけど、あそこは賃料いくら位なんだろ？
アホみたいに高くないなら暫く住んでもいいかも

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ラ・トゥールだったら坪賃料で最低2万円からって感じかな

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定期的に物件HPをチェックしているものの、新しい情報が全然出てこない。ブログでは今さらatre大井町を紹介している有り様。本当に販売する気あるのだろうか？と思ってしまう。

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大井町駅ってむかしからあまり良いイメージないというか、
ビジネスホテルと中国人のイメージが大きいですね。
そこに団地を建てるっていっても貸しても賃料は取れないから永住型かな？
唯一の利点は交通の便が良い点だけか。

大型飛行機がかなり低い高度で通るようなので騒音はかなり気になりますが。

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地権者が多い物件は完成後に相場で売り出すので、成立したら購入価格よりもその価格が物件の新築相場になってしまう。
1回住むと中古なので今の大井町の相場になり値下がりが気になるのと、完成前に既に含み損を抱えてしまう恐れがある。

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ネガの目的はなんだろうね？
なぜこのスレにいるんだろう？

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749と750は同じ人だろうね
自分の住んでる所が微妙なんだろうね

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地権者は分譲価格に合わせてくるでしょ。土地の価値を上げるのが再開発の意味であって、周辺相場で売りたいなら面倒な再開発組合なんかに参加しないで売っちゃうよ。

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>>750 匿名さん
大丈夫？

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>>749 匿名さん
あなたはどちらにお住まいなんですか？

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スミフの物件は分譲後値上がりはしない（値上がりしても売ってしまった物件はスミフの利益にならないため）価格で販売している会社さんなので、他の物件同様、どうせ完成後でも完売しないだろうし、地権者さんが売りに出す分譲後の販売を見てから買おうと思います。
同じ新築ならスミフから買うより地権者さんの物件の方が安くなると思うのですがいかがでしょうか？（全く同じ価格ならデベから買うはず）

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>>756 マンション検討中さん

等価交換だから、金銭のやり取りはないんじゃない。もちろん、それで以前より、含み益は出るでしょう。

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この団地はすぐ引っ越ししたくなるでしょうね。

夜は酔っ払ったサラリーマンと わけの判らん外国人ばかりだもの。

完成後、あまりに多すぎる地権者がたくさん売りに出すから相場で買えるよ。

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そういう風になるなら確かに急ぐ必要はないですね。地権者がいつ売り出し可能なのかとか、今度、営業さんと会った時に聞いてみよーっと。

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>>759 検討中さん

確か、だいたいの地権者住戸は低層階の単身者用の部屋でしたよ。
あとは中層、高層階に2LDK、3LDKがポツポツ。住むつもりなのか、売るのか貸すのか…

それと最上階南東の角部屋も。売り出したら一瞬で売れそうですね。

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なんかマンションギャラリーで新しい話ありました？

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地権者の方も修繕管理費支払うんでしょうね
今まで一戸建てで駐車場も着いていたんでしょうから相当な額になってしまう
結果売ることになるんじゃないでしょうか、ある意味気の毒です

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絶対買いたい

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地主さんは今まで
「お金じゃない。先祖代々の土地は売らん。」

そんな彼らは相続税対策や少子化で見切りを付けて地権者として土地を提供している。
こんな場所で地権者がありえないくらい多いのもそのためだろう。
完成したら結局彼らは売ってお金にするのがいつものパターン。
今年まではまだ一般購入者と同等かそれ以上の価格で売れたが、もう竣工した時点ではそれはまず無理。
とりあえずお金がほしいから周辺の平均相場で売りに出す。

貸すって言っても大井町は家賃取れないですよ。
今までの事例でいうと少なくても2割は売りに出すだろうね。150戸を超える地権者の2割って相当の数ですよ。
しかし日本橋でも坪300万～で400万超える新築などないのに、大井町で？？？
本当に坪400万って説明受けたのですか？？

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>>764 匿名さん

別に家って、人と比べて勝つ負けるってもんじゃないと思うし、地権者であれば長く住んでて、物件売ったとしても、今さら大井町離れるの嫌な人も多いと思いますよ。
とくに仕事してない専業主婦の妻が50～60歳位に住み慣れたとこらに老後まで住めるのが精神的に良いみたいですよ。
知人もいないとこに晩年突然住むの辛いものがあります。
大井町400までありますよ。
ちょっと前に定期借地のブリリア大井町が300後半のご時世ですから…「プレミアム住戸」のない安普請の小規模マンションなら日本橋でも大井町より安いかもさそれません。どうせドボン地区の小伝馬町寄りとかでしょ？

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>>764 匿名さん

すいません。検討されているのでしたら、直接営業の方にお尋ねになればいいのではないでしょうか。

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>>764 匿名さん
ブリリア大井町はホームページ見るとまだ販売していますが、公開されている価格を見ると坪384位です。なので、ここが坪400位というのは、それほどおかしい数字ではないと思いますよ。

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坪384で売れていないんだから、条件の良い物件以外は坪380万円になると考えますが。如何。

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>>768 匿名さん
ブリリアは定借
ここは所有権
どや顔は良いけれどもう少し調べて書こうよ。 恥ずかしくない？

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>>768 匿名さん

値段に執着されていますが、決めるのはデベですからね。直接営業さんにおっしゃったらいいと思います。ここで如何と言っても相手が違います。

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>>769
72年の定期借地権だよ
30年の一戸建てと同じに見てない？
むかしの低層マンションなら解体しても容積率が緩和されていて容積いっぱいに建て替えれば自己負担が少なくて済んだけど、72年で容積率いっぱいに建てたマンションなんて所有権も定期借地権も全くかわらないから。
そもそも72年も持つマンションなんてないよ。青山や麻布のように坪1000万のレベルと違って、その頃にはマンション価値もなくなって修繕積立金が足りなくなって解体だよ。

あと売れ残ってるブリリア大井町の部屋は、一番高かった13階建ての13階角部屋で坪384万だからね。
ブリリア大井町はジャスト300万からありましたよ。
なぜ住友大井町団地になるといきなり坪400万からになるか不思議ですよ。



交通の便さえ気にならなければ坪200万前半あたりで何度も価格訂正をして値下げ合戦してなかなか販売しない物件もありますね。

全てが新しい街並みの「品川シーサイド」駅 徒歩5分
品川区民から敬遠れがちな「大井町」駅 徒歩16分
プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

積水の「品川シーサイド」駅徒歩3分
グランドメゾン品川シーサイドの杜

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あと３年以上先の引き渡しでなんの希少価値もない大井町・・・
なぜまだまだ先なのに今売り急いでいるのかは簡単に推測できるがなｗ

あと地権者が多すぎ！！これネック！
竣工したら買った価格より３割くらい安い価格で地権者分が売りに出たら悲しいよｗ

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ＪＲ社宅跡地の一部はマンションになるだろうし、希少価値はないよね。
利便性は最高レベルだから坪400万円でもお金に余裕がある人は食指が動くと思うけれど、上層階の高級仕様の一部だけでしょう。

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>>771 匿名さん

定借と価格比較してる時点で頭の中身ももうお察しですね。
裾野の埋立て地お薦めしてるようで分りやすい所から来てるようですが、この単価の検討層は埋立て地など論外で、他選び放題ですから別を検討しますよ。
価格近接してるお似合いのところで宣伝してきた方が効果的かと。

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>>773 匿名さん

りんかい線に影響与えないよう工法確立まで解体出来なかった場所に何か建てれるのかな？
容積率消費もできなそうだし、羽田アクセス線の事もあるから眉唾物でしょう。

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>>771 匿名さん

新航路の下になる物件だらけですね。

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新航路なら、北風の時に八潮団地にいって各自判断すればいいだけ。
気になる人は確かに嫌だろうけれど、少数派だろうね。
自分で確認できるんだから、まずは北風八潮団地へ。

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>>777 匿名さん
前にその話上がったけど離陸でしょ。
着陸時の音を確かめたいところ。

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>>778 匿名さん

離陸時の方がうるさいらしいですよ。なので、ある程度の参考にはなるかもしれません！

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>>779 eマンションさん
あれそうなんですか？？
着陸の方がうるさかったような気が。。
ちょっと調べてみます！

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確かに着陸時の方が少しデシベル低いんですね！
こちらの7、8に書いてありました。
http://www.mlit.go.jp/common/001064396.pdf

八潮参考になりそうです。

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1年前に大井町で賃貸マンションを検討してました。

月額家賃は、ラヴィアンタワーの3階が60㎡半ばくらいで26万円くらい、パークハウス大井町の2階（実質1階）が80㎡くらいで28万円くらい、シティテラス大井町の最上階が50㎡後半くらいで25万円くらい。

いずれも瞬間蒸発で、借り手はすぐについてました。

おそらく、このスミフの物件も70㎡であれば、少なくとも20万円後半で貸せると思います。

（地主の土地有活で賃貸アパートがたくさんできて市況が崩れているとの話をする人もいますが、郊外の話ですし、そういったものとＳＲＣ造の賃貸マンションが直接競合することはありません。
賃貸マンションの供給が増えているのは大阪3区くらいで、都内では需給タイトの状況が続くと思います）

35年固定・金利1.2％で借りた場合、毎月26～28万円を返済にあてれば8900～9000万円超は借りれるはず。

そう考えると、70㎡くらいの広さであれば9000万円前後の価格になってもおかしくないですよね。
やっぱ坪400万円くらいが妥当でしょう。

ブリリア大井町が300万円前半～380万円であれば、規模感や立地の違いからしても坪400万円は違和感ないですね。ブリリア大井町は借地であることに加え、日当たりの悪さや隣との密接度合いがいまいちだと思います。

こちらの物件は、区役所前の公園に近くていいですが、ソープと反社会的勢力の事務所が近いのはネックですよね。テレクラは数年前になくなったので、ソープもいずれはつぶれるかもしれませんが。。。
ただ、ブリリア近くには古ぼけたラブホもありますが、あまり影響なさそうなので、実際の販売への影響は少ないかもです。

飛行機の音は未知数ですが、福岡にいてもそこまで気にならないので、どうなんでしょう？
個人的には、以前住んでいたマンションでは夏の夕暮れに鈴虫がリンリン鳴き続けており、虫嫌いとしてはこちらのほうがつらかったです。
逆にいえば、飛行機の騒音が気になる人は住まない方が賢明だと思います。
何を騒音と取るかは人によって違いますから。

なお、品川区は保育園に入りにくいので、保育園にお子さんを入れようと思っている方は何卒ご留意ください。
ご自身の点数と年収で本当に入れる保育園があるか、ぜひチェックしてからご購入されるといいと思います。

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3月18日で価格が出るので、次の説明会のタイミングで買いたいか"買いたくないか即判断し、ローン審査をしろ"、とのことでした。
営業さんの妙な押しと何故こんなに売り急ぐのか（情報開示が全くないなか、大分強引かなと）疑問ですし、説明会は平日も週末もずっといっぱいなのが不思議に感じました。
いずれにしろ手が届かない価格帯になりそうですし、築浅中古物件を将来狙うほうが懸命かと考え始めてます。

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おそらくここでどんなに意見交換しても購入者の大半はマンコミュなんて見ないでサクッと買っちゃうんだろうね。

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購入者の何割くらいがマンコミュとか掲示板とか見て参考にしてんだろうね。2割ないくらいかな。
好きな人はクセになるよねw 自分もそうw

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>>786 匿名さん

自分もここをある程度参考にして、物件を探して買いましたよ。
今でも近所の物件は定期的に覗きます。
色んな情報がみれるので。
楽しいです。

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＞783さん

品川区の保活は厳しいですよね。
合否ラインとしては両親共働き+アルファ、かつ、世帯年収1,000万未満だったら、園を選ばなければどこかに入れる感じです。

品川区は新築マンションがボコボコ増えていて、保育園も毎年増やしているようですが、とても足りませんね。
ちなみに幼稚園も評判の良いところは毎年激戦らしいです。

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すみません、両親共働きとはフルタイムのことです。
パートや自営業は無理です。

うちは年収や区内在住歴でひっかかり、保活では苦労しました。

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うちも真剣に購入を検討していますご、参考にさせて頂いています。情報は玉石混淆ですがためになる情報、あまり聞かないネガティブ情報まで参考にさせてもらってます！

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大井町で坪400なら大崎で中古買うわ。
アットホーム見てると築５年以内のマンションがたまに載ってるし、といっても載った５日後にはやはり掲載から外されてるから即契約なんだろうね。
パークシティ大崎 ザ タワーだって販売時の平均坪単価が３４４万円。当然３００万の部屋もあったからあれだけ大型のタワーマンションなら転勤やら地権者やらが売りに出すのもわかる。
いまずっと載ってるのはこの価格で売れればいいな～って部屋だから話しにならんが、山手線で中古でも築わずか２年。４００万ちょっとで売りに出てるのを買うのもありだね。
ただしすぐ売れるから随時チェックが必要だ。

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引き渡しの３年後には有名なマンションさえも値下がりすると予想されていますな


http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993?page=6

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>>792 匿名さん

年末年始の株価予想みたいですねw
たいした予想ですw

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確かにグイグイ価格が伸びていた時期とは違いますね。ここ二、三年は下がっているようですし。そういう状況だけに、検討は慎重になりますね〜！

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他の方もおっしゃっていますが、3/18に価格公開されるようです。

不動産バブルについて、高止まりだ、いや既にピークアウトだと色々言われていますが、ここの価格がひとつの参考になるのでは。ここ以外を検討されている方も要注目です。まあ、スミフ補正が入るでしょうから、そこは見極めが必要ですが。

ちなみにスミフさん、竣工前に売り切る方針に転換されたそうですね。さすがに在庫のだぶつきがきついんでしょう。その意味では、これまでのスミフ物件より割安感のある価格設定になるかもしれませんね。

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間取りと参考価格を同時に公開ってこと？

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＞796さん
情報ありがとうございます。
”竣工前に売り切る方針に転換されたそうですね”というのは、どこからの情報ですか？
品川区や再開発事業組合から、「空室だらけの垂れ幕マンションにはするなよ！」とか言われたのかな。

あとは、引き渡し予定日。スミフの決算の都合で、竣工から8ヶ月も入居できないとかあり得ない。
しかも年度をまたぐと、子どもさんがいる人は、学校関係で大変。新年度が始まって1ヶ月もせず転校。
地権者の入居を優先するにしたって、8ヶ月も待たせる理由にはならないでしょ。
他も調べてみると、スミフの物件、年度またぎの4月引き渡しばかり･･･。
竣工しても引き渡さないって、アリなのか？国交省に是正勧告してもらいましょうか。

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>>798 匿名さん

それへ売主の自由でしょ。嫌なら契約しなければよいだけ。

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まぁ確かに建物完成してて8か月後ろはあくどいね。

嫌なら契約するなも正しいけど。

8か月あれば賃貸に出せばどのぐらいなるかね。

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