シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

大井町は買い物、食事、交通、どれをとっても最高。住んで分かりました。

あとは価格ですね。
実際に飛行機が飛び始める前に売り切りたい（飛び始めたら客足が遠のく）と考えているとすれば、スミフとしても、強気一辺倒では厳しいのでは。
区内のスミフ物件を見ても、大森海岸、天王洲（正確には品川ふ頭）も苦戦していると聞きます。大崎（西品川一丁目）は分譲すること自体を白紙撤回（賃貸に変更）しました。

どこも5000万円台がすぐに埋まり6500万台あたりから苦戦だと思ってます。
たから6000万台以上の比重が多いマンションは上階がガラガラのまま埋まらない可能性もあり
6000万以下を求める人も修繕や価値など先を考えるとガラガラマンションになるのが怖くて買えなくなりそうです。うちは低層階狙いですが目下の不安はそこです。逆に上階の値段を下げることで相乗効果で下層も上層も両方売れるのではないでしょうか。
ぜひ埋めて下さい

>>264 匿名さん
飛ぶまで高値で飛んだら安くなる
そんなバカな、すでに織り込み済
むしろ実際飛んだら影響なく、高くなるくらいだろう。今の価格はネガ価格で安値と見るのが玄人。^_^

飛行機の騒音についてなんですが、
元福岡市住民かつ空港のすぐ近く、上空の飛行機の尾翼にある航空会社のロゴやタイヤのナンバー
すら見えるマンションに住んでいましたが、騒音半端なかったです。
朝は午前7時くらいから夜はスケジュールにもよるけれど23時くらいまで特に家族団らんの時間午後７時くらい
から10時前までは10分から20分に一機は行き来してました。
テレビの音は全く聞こえずなので窓は閉めざるを得ず。

>>267 初心者さん
それで

事前案内会って結構人気のようですが参加された方、どうでした？新しい情報ありましたら教えてください。

物件概要によると完成が19年7月（中旬）、引き渡し開始が20年4月（下旬）と9ヶ月もの開きがありますが、これについての説明ってありましたか？ほかの物件でこんなに引き渡しに時間がかかる物件を見たことがありません。
消費税も再延期がないとすれば19年10月から10％になってしまうので、19年7月に完成なら、増税前に引き渡してもらいたいですよね。気が早いことは承知ですが･･･。

物件価格に消費税は乗ってますが。

>>271 匿名さん

どこで物件価格を見られたんですか？

事前案内会に参加しました。

近隣の中古が坪＠350万以上を力説していました。

「新築なのでそれより高いですよ」と言わんばかりでした。

確かにミニバブル期に坪330万のアリュールが坪350万弱らしいが、両面ベランダ他仕様が段違いだよ。
ここは、地権者の割合が多いし、京急は使えないしで低層は300万切りがあってもおかしくない。

400超えらしい
350-470 平均410か

>>276 匿名さん
それはないでしょうね。。

近隣中古の350を基準値として価格設定したとして、350-470 平均410はスミフがやりそうな手ですよね。
坪410としたら72平米のマンションで約8900万円でしょうか。

かなり大規模マンションですが、非分譲が100戸以上あるのが気になります。
駐車場や駐輪場も非分譲住戸分含めての数が記載してありますが、
この非分譲は地主さんがいるという事なのでしょうか。
そういった場合管理組合などで揉めることもありそうですがどうなのでしょう。
色々な世帯がそろっているので、プライバシー感は少なくなってしまいそうですが、
共用施設には期待できそうなのは良いですね。

価格の提示は一切なかったですよ。周りのプラウドとかラヴィアンタワーの中古価格を強調されてそれより高くすることを暗に伝えられた程度です。

中古価格は一戸買いなので強気な設定、今はやや下り基調なので、それよりひと回り高い平均380ぐらいってことなのでは、と個人的に思いました。

風俗と暴力団事務所については特に聞きませんでした。あと、航路の話も。プレミアム住戸がない影響とか、地権者の属性とか、気になることは沢山あるので誰か聞いてみていただけると。

380辛いので少しでも安くなるなら西側低層を検討したいです。

280さんのご意見に同意です。
付け加えるとすれば、中古も＠330～350で売り出しているのはあるけど、現実は売れていません。
地元の中古業者も、大井町は＠300を超えると急に買い手がつきにくくなる、と言っていました。
かつては人気物件だったジェントリーハウスも、最近では常に複数戸が売りに出ている状況です。
中古については「売出価格」≠「成約価格」と考えています。

事前説明会、行ってきました。まあ、悪くない物件（マンション）だけど、何かモヤモヤ感を覚える。
例えるなら、ヘラヘラ笑うイケメンアイドルのような（笑

その後の家族会議にて、坪400超えるなら買わない。それ以下なら一応前向きに検討。という結論にいたりました。

なんだろうこのモヤモヤ感…

近隣中古を、現実よりも高く持ち上げているモヤモヤ感、ではないでしょうか。

>>283 匿名さん

そうかもしれません。

手持ちの情報を正しく伝えてくれていない気がする…
何か大切な情報を故意に隠している気がする…
そんなモヤモヤ感です。

まあ、マンション販売なんてどこもそんなものかもしれませんが。

私が気になったのは、周辺中古価格よりも、

1. 品川の湾岸地区とは違うんですアピ(シーサイドの再開発を超意識)

2. これ見よがしに青山とか、目黒とか、浜松町とか高いところを見せて、こっちと同類目指してますアピ

まあ言いたいことはわかるんですが、大井町もいい街なんですが、流石に違うだろ、と思いました。

私のモヤモヤはそのあたりです。

1点目は違和感ないですが、2点目って大井町としては割高ですと、デべも認めているということですね。

航路の話や引渡し時の金利上昇の懸念もあるので、流石に強気一辺倒では需要が追いつかないでしょうね。

たしかに400以上だと私も諦めちゃうでしょうね。とはいえ最近のスミフさんは60平米台の3LDKを作って売値を安く見せるのが得意ですから、このご時世、そういうのも売れちゃうんでしょうね。
さて、説明会に参加された方がちらほら見受けられますが、今後のスケジュールなど何か情報がありますでしょうか。間取りがいつ発表されるのかなど。

っていうほど、スミフのタワマンは右から左に売れているわけではないですが。池袋、高田馬場、晴海、など。

そうそう。スミフって、竣工後に垂れ幕広告を出すから、売れてないのが目立っちゃうんですよね。
高田馬場、池袋、天王洲･･･垂れ幕広告を見ると、住んでる人が気の毒になります。

ここのマンションもきっとそうなるのでしょう。
「売れてないんだなあ、住んでる人かわいそう」と思われる…

でも坪３１０万円から４００万なら、ほぼ即日完売。ありえないけど。

以前、別のスミフ物件を見に行ったとき、
「弊社としては、ゆっくりゆっくり、時間をかけて売っていく方針なんですよ（ニッコリ）」と説明がありましたが
売れ行きが良くないってことじゃん、と心の中でツッコんでしまいました

うろ覚えですが、価格提示は3月下旬だったような。
頼むからもう少し前倒しにならんもんですかね！

間取りは、ワイドスパン、fix窓が2LDK以上ほぼ全戸装備、50台、70台、80台の提示がありました。60平米台は平面図見ている限りだとないかもしれない/少なそう、に思えました。

割高長期販売だからなぁ
割高で売れば数年分の修繕金や管理費とかのコストなんて端金だし
自転車操業でなく余裕があるからこそできることだが、客からすると最悪

でも仙台坂上のスミフタワーは、割と早く完売したような記憶があります。確か坪300万から400万弱だったような。

>>294 マンション検討中さん

ざっくりの価格はもしかしたら2月中にお伝えできるかもしれません、

という言い方をされました。

早いほうが助かりますよね、乗るにしても諦めるにしても。

武蔵小山のパルムとどちらが高くなりますかね。

ラヴィアンタワーや仙台坂のスミフなどから買い替える方も少なくないでしょうね。

そうなると、大井町は中古物件がかなり増えるのでは？
数が多ければ価格も下がるでしょうし、大井町に住みたいならそちらを狙う手もありですね。

＞299さん

私の友人がまさにそれです。
2020年になれば、大井町の中で人の移動があるし不景気も手伝って中古物件が今よりだいぶ安くなっているはずだから
そのタイミングで条件の良い中古を買うそうです。

たかが3年ですが、価格は結構違ってそうですよね。

>>300 匿名さん
不動産の先読み出来るなんて凄い。
2020年は不景気なんだ。

ラヴィアンタワーは天カセついてたり仕様良かったけど、ここは建築費高止まりの中で仕様が価格程よくなさそうだよね。

>>300 匿名さん

それより、新航路で飛行機が大井町上空を飛び始めるのが2020年なのですが。

>>300 匿名さん
そう思ってもなかなか下がらないのが不動産。たしかに地方では予想通りになるかもですが、都市部の人気エリアは簡単に下がらないものです。街は成長し続けてるわけですからね。需要が多ければ値段は下がりません。

供給が過剰になれば、下がるということ。
シーサイドや大崎賃貸が大量に供給されますよ。

金利はどうなることやら。

>>306 匿名さん
間違いなく上がるでしょうね。
ローン組は契約したは良いものの、すぐ手放さざるを得ないぐらいの無理な買い方はやめた方が良いですね。
デベとしては契約だけしちゃえば後の祭り。

大森もよいですよね〜
このマンションあまり高く無かったら買おう！

>>308 周辺住民さん
大井町に長年住んでいてこの物件周辺について知らないってことはないくらい良くも悪くも大井町の一部だと思いますよ。

悪い点は他の方がすでに書いているとおりですが、良い点は大井どんたくはじめ季節の催し物がそばの大通りで行われるので普段とは違う一面もあります。

下町感あるエリアだったのでだいぶ様相が変わって行くんでしょうね。

品川区所在の大使館やホテルの屋台が出るなど、楽しいお祭りですね。ステージは、区民の文化祭的で今一つな感じですが。

少し足を伸ばして、旧東海道筋の社寺の祭礼にも見るべきものがあります。小さなお寺の中で護摩を焚きあげたり、結構すごいです。
夏休みの終わりのＪＲの工場の一般開放も人気あります。早朝から鉄道部品目当てに並ぶマニアも大勢いるそうです。

下町感が少しづつ無くなってはいますが基本まだ下町ですし、様々な方々が集う街ですので、それが嫌いならタワマン密集地の方がよいでしょう。

ここは格安のビジネスホテルが乱立していて何か雑然としているんですよね。
当然中国人とかあっち系の外国人がうろうろして路上喫煙してるし、あまり良いイメージないんですよ。
飛行機の件と加えてすっごく安かったら買いたいですが、ただの投資過熱価格なら引きます。

確かにヤマダデンキの携帯コーナーで中国語が飛びかっていた。

実際、阪急ホテルには外国人多いです。

投資目的で買う場所じゃ無いと思います。
だから、低層で坪300弱、高層で坪400前後が適正でしょう。
実需ベースでないと売れない場所だと思います。

見栄で人に誇る街じゃないけど、その位の価値はあると思います。

駅の辺りやスーパー、コンビニで、1日1回はあちらの国の言葉を耳にします。
明らかに旅行客の方々もいますが、そうじゃない方（大井町に住んでいる？）も多い気がします。

大井町で夕方以降に働かれている方の中には、少なからずアジア近隣の方がいます。早朝ジョギングしていると分かります。
でも、日本人のヤンキー系よりも、真面目に頑張っているように思えます。同邦同士だと、声が大きくなるのでアジア系かなと感じる程度の精度なのは、あしからず。

ヤマダ電機の下にあるセイユーは、中国人や朝鮮人らしき人が多いイメージ。
ヨーカドーや阪急ではあまり見かけない。

平成30年に大井町から戸越に抜ける道が開通したら大井町駅前の通りって渋滞が増えますかね？

品川区も中韓が増えましたね・・・。

外国人観光客って自分の住まいじゃないから泊まった場所を大事にしてない気がする。
ゴミは平気で道に捨てるし大声だし狭い歩道でたまってる。
大井町って以前も地価が安かったから格安ビジネスホテルがどんどん進出して、中国人観光客相手の代理店がかなりの室数を確保してるからさ。
駅前１分でもヴィアイン東京大井町とアワーズイン阪急があるでしょ。アワーズイン阪急なんてシングルルームだけで1100室ですよ！ツインルームも288室！
東京ビッグサイトでイベントがある日は日本人の若者も駅前でガチャガチャやってて、田舎なのによそ者がきて汚してるイメージなんですよ。

>>318 マンション検討中さん

私も気になっています。あれでどのくらい交通量が増えるのか…。

ただでさえ車が多くて空気が悪いのに。喘息持ちなので心配です。

1月22日にアトレ大井町のキューブシュガー、ジ・エンポリアム、クロックス、ランドリーが撤退。

大井町が衰退していきそうです。

上空を飛行機が飛ぶ前に、別の街へ逃げる人も少なくないでしょうね。リスクを避けるのは当然の判断です。
個人的には大井町が今後も発展を続けるとは思えません。

>>323 匿名さん

大井の街に飛行機はマッチしそうだけどね。

ピカピカのタワマンの上（ほぼ真上）を爆音で駆け降りる飛行機・・・確かに、それはそれでカッチョイイな。映画のワンシーンのようだ。
その手のマニアは大井町に住みたがるかもしれない。

大井町は利便性高くて物価はリーズナブルな最高のターミナル駅、間違いなく350から450。300前半位とか思ってる人はそもそも購買スペックはありません。あと中国人とか外国人とかレーシストな発想の方や、発展しないとか先見の明が無い人はどうぞ退出してください。これから経済の真ん中にくる品川の隣駅。大崎とか品川、新馬場、西大井、戸越、鮫洲方面人も買い物は大井町までよく来てます。平均380万円位はすると思います。ただ、本物件歩いたら7分位はかかると思う。あとは空路はどうしても気になりますよね。
それを差し引いてもたぶん満足が残る街だとは思います。

この利便性で発展しないわけがない。
飛行機騒音があっても住みたい人はいっぱいいるよ。
駅の北側旧社宅と西側のソープ辺りがなんとかなればねぇ(希望)

飛行機の航路ごときで安くならない気もする。
事例なんて福岡とか伊丹とかたくさんあるのだから、誰か紹介してほしいものです。

そう言えばJRの社宅の取り壊し開始しましたね。広大な土地なので再開発はかなり時間を要すると思いますが、複合商業施設になると良いな、と思います。

地下のりんかい線に影響を与えないように解体する技術が整った、みたいな話をすみふ担当者の人から聞きました。

>>328
そうなると大井町また値上がりしそうですね

車輪を出した飛行機が、街の上空400m位を飛ぶようになっても、それを気にしないだけの魅力が大井町にあるかどうか。

>>330 匿名さん

どしてもここをネガティブにしたいんですねw
ここの魅力はとにかく利便性。
品川、羽田空港、東急線、お台場に行きやすい。
飛行機騒音のおかげで安くなるならここを買いたい

>>331 匿名さん

大井町、魅力的ですよね。価格が気になりますね

空路の代償の代わりに羽田から新宿までJRが通るようになって大井町にも停車するようになる。大井町から羽田まで7、8分程度で行けるようになる。隣駅は東京貨物ターミナルで大井埠頭海浜公園の近く。広大な公園の隣駅になるのも魅力。羽田に最も近いターミナル駅として外国人客が利用しやすいまちづくりとして広町はかなり大きな商業施設になる。ビル三棟たってホテルも入る。武蔵小杉位の規模。

>>333 匿名さん

そんな計画あるんですか？
知らなかった。

>>334 マンション検討中さん

そういう構想が案のひとつとして上がっているのは確かです。
実現するかどうか（それがいつになるのか）は未知数ですが。
50年後とかになるかもしれませんよ。

有難う！
業者さん！

「騒音くらい大した問題じゃない」と豪語されてる方、あなたが道を歩いているときに、真上から氷の塊や金属片が猛スピードで落ちてくる可能性ありますよ。大丈夫ですか？

https://nikkan-spa.jp/1277252

>>337 名無しさん
で、普通に交通事故に合う確率とどっちが上なんですかー？教えてくださいねw

火山が大噴火するリスクと同じ位のもの。無論リスクゼロではないが、火山噴火を恐れて毎日暮らす訳でもない。それよりは例えば豊洲の土壌汚染などの方がよほど目前にある現実的なリスクだろう。土地のイメージにも直結するし。

ここもシーサイドも品川駅周辺のマンションも騒音ネガがいる。よほどこの近辺が気になるみたいだ。
たびたび湧きかえるうるさい騒音君に乾杯！

国が決めた飛行ルートですから。個人攻撃しても意味無し。

大井町駅近くには、ポケベルのCMで話題になった広末涼子が滑り降りたタコ公園がある。
当時と、少し場所等変わってますが。。
それだけでも大井町は住む価値がある

下神明のタコ滑り台ですね。
確かに広末のCMで見た記憶ありますw
住む価値大！w

ちなみに、大蛸の方は老朽化してたので、移設の際に作り替えられている。

そういえば、広末は品川女子学園出身。

価格まだですかね？

完成から引き渡しまで９ヶ月も空いているのは何故？
住み始めて３ヶ月で、築２年ってことだよね。

>>346 匿名さん
事業協力者が1/4しめるので、その人たちが全て入居して落ち着いてから、店舗もあるのでそこの開店準備諸々が終わってからということなんでしょうね。そこから内見とかってことなのか、それでも4-5ヶ月あればいける気はしますが長いですね。

>>346 匿名さん
年度明けの売り上げにしたいからに決まってるがな

>>345 ご近所さん

ご近所さんが気にすることじゃないでしょ。
余計なお世話ですよ。

>>349 マンション検討中さん

いやいや ひどい話ですよ。

誰も教えてくれないので騒音の資料をいくつか見ていましたが、良さそうなのを見つけたので貼っておきます。

p.2とp.6以降で見ればいいです。
https://www.pref.chiba.lg.jp/taiki/souon/koukuuki/narita/documents/h24...

あとは距離と進入方向と水平距離を元に近い測定局を選んで騒音レベル見たらいいです。

25番とか88番とかの測定場所が大井町の雰囲気かなと仮定してみると、最大dbでいうと80以上ながら、各国でジェット機の騒音を評価する尺度として用いられているWECPNLを用いた評価では環境基準以下、ってことみたいです。

WECPNLについては以下。オレオレ指標ではないみたい。
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/加重等価平均感覚騒音レベル

答えは飛んで見ないと分からないですが、参考になれば。

騒音あっても大井町に住みたいな。
通勤、生活に便利だし。

スミフは悪どい

>>352
大井町が憧れってどんな人ですか。
騒音があってもいいって？？それがまさにありえないから。
完成から引き渡しの期間がやたらと長いのと騒音が関係してるかもしれないし、
それらを加味した価格に設定しないと誰も買わないでしょう。
説明会で坪500万円ですかね～って言われて買いますか？そんなのありえないでしょ。

354さんは、まずこの物件を買える層の方ではないのは明らかですね。

>>354 匿名さん

ごめんなさい。もう住んでんだ。
買い替えは価格次第。
ここ大井町の雰囲気が好きなんだよね。
もう10年住んでるよ。
台場や二子玉、自由が丘とかも行きやすいし。

>>356 名無しさん
価格次第ですが、交通の便は良いですよね。上空を飛ぶジェット機は大井町だけでなく品川方面も同様でなんであんな場所の上空を飛ばすんだと怒り心頭です。ただもう住んでいる方もいらっしゃることを考えると、それでも住むか、他の場所にするかを選択することはできるので、さてどうしようかと悩んでいます……。

>>357 マンション検討中さん
単身やＤＩＮＫＳの家庭と、子持ち家庭では飛行機問題（騒音や落下物や大気汚染）の捉え方が変わってくるかもですね。

うちはチビがいるので、やっぱりこのエリアからは離れるのが無難かと考えはじめています。
自分のことなら自己責任で済むが、子どもに何かあったら後悔してもしきれない。

>>358 マンション検討中さん
親は子供を守らないとね。後部座席のシートベルトはかならずして下さい。
幼児が他人の車やタクシーに乗る時は簡易型のシートベルト補助(普通のお皿位で携帯楽)を持ち歩きましょう。
飛行機からの落下物より一万倍以上子供を守れます。

大井町栄えてくれるのは有りがたいけど、もはや普通の人では買えない金額ですね。世帯年収が20代後半から30前半でも1200万はないと厳しそう？
親からの贈与とかあるといーけどね。
車なしでこれくらいの生活や交通環境に恵まれるとこって山手線に近いとこではあまりなと思います。

>>360 地元民さん

契約時に購入価格の10%を払わないといけないしね。
9000万なら900万。契約キャンセルしても戻ってこないお金だからね〜。捨てる覚悟で払えるかどうかだな。

沖縄の人はもっとすごい軍用ジェット機の爆音に長年我慢してるんだぜ。
あれはもうかわいそうすぎ。