シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

>>12027 検討板ユーザーさん
光学通りは、近いのですが電線がごちゃごちゃしててあまり癒されない気がしました。あの辺もっときれいになればいいですよね。
大通り側は歩道も広くきれいでやっぱりいいなぁと思いました(^.^)

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こう見ると、なんだか単調な巨大団地で希少性に欠けて見えてしまいますね。。。詰め込んだ感が少し残念なところです。

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>>12023 匿名さん
ラビアンの屋上はティアラがあるから高く見えるんだろうね
シティタワーはティアラが無い分視覚的に低く見える

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首都圏のタワーマンションがパタリと売れなくなった…一時、契約率3割の記録的低水準

https://biz-journal.jp/i/amp/2019/05/post_27981.html

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土地の入札がバブってるし東京五輪で建設費が高騰してるからデベロッパーとしては高く出さざるを得ない

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それは、変ですねえ。
デベの利益は、減るはずですが。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2019/05/post-7a43de.ht...

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>12043

人件費と資材の高騰は方便。実際は大手寡占での価格支配。

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それでもタワマンが売れなくなってきたという事は、給与水準は一定のなか、とうとうディンクスでもついて来れない価格水準にまでタワマンが到達したという事でしょうか？

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価格が高騰しても金利が下がってたからローン支払い額としてはそれほど変わってなかったから購入できたたんだけど、それ以上に価格が上がったってことだろうね。

アベノミクス不動産バブルの終焉。

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地味に少子化や非婚化も効いてきてる
今の不動産適齢期の30代って団塊Jrの下で人口どんどん減ってるし
婚姻率はさらにすごい勢いで下がってる

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購入適齢人口が減って、新築販売戸数が減ってるにも関わらず、デベが増益ということは、単価が高くなってる事に他なりません。

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正確にはマンション事業セグメントで見ないといけませんが。。。

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スムログに羽田新ルートの新しい記事がアップされていますね。参考になります。

https://www.sumu-log.com/archives/15820/

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>>12054 匿名さん
せっかく書くのなら、同じく地域の影響が少なめと思われるエリアもセットで見ればよかったのに残念。

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大井町駅前で新築マンション割引のプラカードを持った他マンションの販売員が立ち始めました。
残り200戸を今の価格帯で完売するのは難しいと思うので、そろそろ価格を下げてきますでしょうか。

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すみふは基本的に完成してからも売る部屋があるので、引き渡しまでに満室にすることが目標ではありませんから、ギリギリになって値下げするというようなことはないと思われます。

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通常のデベだと、完成在庫になって販売が長引くとコストがかさむので損きりして値下げってのがあるんだけど、スミフの場合、最初から販売が長期になることを前提に周辺相場より高い価格設定をして利益を確保。なので、値引きはしない。

高いからと言っていいものではないので、そのへんの見極めが肝心。

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今はどこも売れ行き悪いですよね。ヤバいところなんて、売り出し価格対比70平米で1千万とか割引しているのに売れないという。今は選ぶ物件を間違ったら人生詰むリスクあるから怖い。

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>>12062 匿名さん

なかなかの好材料ですね。

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>>12063 匿名さん
金利が低いからリスクは低いですよ。金利が上がったら悲惨なことになりますが、世界的な景気減速もあり当面は上がらないとおもいますし。

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>>12058 マンション検討中さん

但し、シティタワー目黒みたいに売れ残ったら、1期並の価格までの値下げはあり得る。

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>>12065 匿名さん

金利が上がったら死人が続出するのは当然として、今、バブル的な価格上昇をしているのは認識しておいた方が良いですよね。

ここの資産性は高いと思いますが、転売前提だと死ぬ危険性はありますね。

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在庫めちゃくちゃ残ってるみたいです。

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>>12059 匿名さん
少し違う
スミフは長い販売期間を持つから世間の価格情勢を織り込みながら値決めをするが、最初は高い値付けをしておいて後から値引きをする他のデベは先行購入者に割高な負担をかけている。

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ここ最近のマンション契約率の低さからそろそろ価格も転換期ではないでしょうか。
デベも刈り取れるものは刈り取ったと考えている頃合いかと。

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>>12073 検討板ユーザーさん
南青山以外パッとしないラインナップだけどスミフ大丈夫か？

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なるほど、まだまだむしり取る気満々ですね。

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>>12073 検討板ユーザーさん
リーマンショックの時もそうだったけど一度市況が悪化し始めれば完成在庫の評価損の引き当て必至になり赤字化を避けるために泣く泣く値引いて売りに走ることになる。でも市況が悪化してる時は消費者も一斉に手を引くから下げても売れない悪循環に陥る。

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大井町と武蔵小山はね。。。
あれがね。。

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現在の割高感は否めませんが、スミフは売れなくても価格を下げない方針は買い手としてはフェア感あっていいですね。ただ、中古で売るときは好きに値をつけていいので値崩れしたら止められ無い感じと考えていいのでしょうかね。

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シンボルタワーはどんなに値崩れが起きてもニーズが無くなる事はないと思うので大きな価格下落はなさそうですよね。

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>>12080 匿名さん
そう思いこみたい気持ちはわかりますが勝手にシンボルにしないでください。

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シンボルの定義は分かりませんので何とも言えませんが目立つし注目はされてるのです同義かなと。ちなみに私は大井町の住民で購入者ではありません。こちらは高過ぎて買えません。五年落ちとかで3割くらい安くなったら買えたりしてなんて思ってますが落ちなそうですよね。

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>>12082 匿名さん

3割くらいなら市況次第で全然あり得るでしょ。まあ、そんな状況では買う気が失せていると思いますが。

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これから市況が悪化して5年間毎年6%ずつ新築相場が下がっていったとすると5年後の消費者は10年後はさらに3割下がると考える。結果下がれば下がるほど買う人がいなくなってしまう。上がれば上がるほどみんなが飛びつくバブルの逆が起きるだけのこと。

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古くなれば価格は自然と下がっていく。そこに景気後退の下落も重なるから、新築はあっという間に3割安。

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楽観的ですね。。。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO45189250T20C19A5QM8000?s=0

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市況が上がりきるポイントで購入する人をジャンピングキャッチャーと言うらしいですね。
どの地点を山場と考えるかは周期にもよりますが。でも大井町で大ハズレはなさそうですよね。

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ここに限った話ではないけど、ここ数年のペースで価格上昇すると考える方が少数派でしょうね。ここは、3割程度下がって、共働きのどっちかがリストラされても大丈夫な人が買う物件ですよね。

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近年の不動産価格の上昇はその大半が金利低下で説明できるわけで、金利の低下余地がなくなった今となってはこれ以上上がるのは算数的に難しい。

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>12090

収入が上がってない中で不動産価格の上昇してもなぜ購入者が付いてこれているかって観点の話だよね。ゼロ金利政策の前とローン支払い総額では差がないんだけど、これ以上価格が上がったら手が届かなくなる。

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オリンピック村マンションの大量供給で需給バランスが崩れて、アベノミクスマンションバブルの終焉ってところか。

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10年暴落と言い続ければ当たるかもしれませんね！やったね榊先生！

10年後は、リニアが通って、品川に地下鉄が来て、羽田空港アクセス線が来て、品川区役所が移転して、スポル跡地が再開発されるので、飛行機の便数が増えようが何しようが、上がるのです。

10年言い続ければ当たるでしょう。

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>>12093 マンション検討中さん
上がる予想も言い続けてれば当たりますので頑張ってください。

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価格が高すぎて買えなかったサラリーマンが、ネットで得た知識で「俺の不動産論」を掲示板に書き込んで、

「ぼくはおまえらよりもけいざいにくわしんだー」

とドヤるこの現象に早く名前をつけてほしい。

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すみふの売り方は理屈が通らないからね。売れてないのに値上げして、されに売れなくなるってこと平気でする。

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おそらく坪４００以上を出せる検討者なら大半がスミフの収益モデルのロジックを理解されているかと。

資金薄で利益の回転に追われ、短い工期の設定による建設施工ミスのリスク上がるデベよりは、１～２割ほど割高でも三井か住友から買いたいかな。

ただ三井や住友の物件でも建設ミスは過去に起きているので油断大敵ですね。

南側で２本目の枯れ木が発生しかけている気がします。

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施工トラブルは引き渡し期日を確定した青田売りが一因ともいわれている。財務力があるから売り急がないという住友が、なぜ完成売りにしないのか疑問。

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>12100

三井って大手デベの中で突出して施工トラブル多いけど。

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場所が悪いマンションは別として、オリンピック影響もあり今年と来年は大した根拠もないのに不動産暴落を煽る記事がすごいことになるって沖有人さんが言ってたよ。

釣り記事と釣られる大衆でまさにその状況。

知らんけど。

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>>12103 検討板ユーザーさん
と、沖有人さんに釣られる。

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>>12111 検討板ユーザーさん
大井1丁目のリスクエリアは駅前
シティタワーはほぼ大井2丁目
前を通っている道路は大井2丁目

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>>12109 検討板ユーザーさん
いつも延期するのって、なんの意図なんですかね。

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期分け販売ってある程度見込み客が集まった段階で販売開始する。ずるずる遅れるのって見込み客が予定通り集まっていないってこと。

しかし、何度も誤記って体で修正するのってひどいね。モデルルームでは５月末販売予定って説明していたのに。

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>>12111 検討板ユーザーさん
ここは谷底低地だったのですか。標高にだまされた・・・。

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谷底低地というのは、立会川沿いのことですかね？？
この辺りは台地の先端なので、よほどミクロに見ない限り谷底とは言いがたいのでは。

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立会川はラヴィアン南、ピッツアマン、大井町西口駅前広場、東芝病院方面に流れている。大井町一丁目の北半分は立会川に面するから谷底の分類になっている。

南側半分は台地２の分類。

ただ、地震の揺れという観点だと、台地２も谷底低地２もあまり変わらない。東京で直下型地震が起きたら揺れるときはどこだって揺れる。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/43197?page=2

CT大井町は免震だから、大事なのは、地震のあとに液状化が起きないことと、水害に強いこと。

液状化はどの資料見ても大丈夫となっているし、水害もOK。災害に強いマンションだよ。

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大井1が谷底低地なのは立会川でしょうね
昔はドブ川で汚いイメージの強かった立会川ですが暗渠化、緑道化され水質改善も進んで最近は悪いイメージは無くなりましたね

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団長のブログで写真が更新。早く一階のあたりを見たいですね。

https://view.tokyo/?p=47028

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お隣は残り1戸だそうです

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>>12120 マンション検討中さん

でかいね。良いね。

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武蔵野台地のキワ部分に特徴的な地形。この起伏があるから東京の山の手地域は面白い

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タワークレーンも撤収して完成に近づいてきたね。

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https://www.temposmart.jp/bukken/list/pref/13/station/1133228
店舗の募集かかってますね

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