パークタワー梅田ってどうですか？Part4

まだ必死で悪いイメージを植えたい人がいるみたいな（笑）周辺マンション購入者かデベ以外にこのようなことを必死でする意味ってあるんでしょうかね。
買いもしないマンションのスレに張り付いてねー。
確かに周辺マンションのスレは閑散としてるみたいなのでお困りなのかもしれません。

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ここを契約されて何度も書き込みされている方は勘違いしているようですが、誰もここを妬んだり羨んだりはしてないですよ。
大阪は需要も無いのに安いタワーマンションを作り過ぎと思います。特に低層階の条件の悪い部屋は維持費とのバランスが悪過ぎです。

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良い部屋は人気があったという事くらい
１期の数字を見れば分かるでしょう。

１期で購入した人は勝ち組。


今の契約数は何戸でしょうか？

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まぁシティータワー天満を馬鹿にしていたがセンプレもしかりここもしかり、大阪は厳しいね。

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しかし、１２月入居でいきなり固定資産税払うことになるから、５年の固定資産税の優遇を1ヶ月で使ってしまうのが勿体無いですね。仕方ないけど。ここの固定資産税概算見積りって高いような気がするのですが、市内のタワーマンションはこんなもんなんでしょうか？今住んでるマンションより、優遇を考慮しても2倍位高いので、優遇なくなったら3倍位になりそう。

現在住んでるところとは、路線価がちょうど倍位違いますが、1戸辺りの土地の面積は今住んでるところの1/5位しか土地持分ないので、土地の固定資産税は余り変わらないと思ってまして、建物の価値を固定資産税の概算見積りに乗っけてると思うのですが。建物の価値で固定資産税が３倍位になるのは、そんなもんなんでしょうか？

役所で周辺不動産の評価額を調べたらわかるのかもしれませんが。。。
事情通で周辺の固定資産税相場を知ってる方、もし宜しければ教えて下さい。

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100です。
役所で課税額まだ見てないですが、概算見積りの内容で自分で計算してみてある程度納得しました。

見積りの固定資産税等の概算が約22万だったので、土地分を5万として計算を単純化して計算。
ざっくり建物の固定資産税・都市計画税が 17万

固定資産税課税税率 1.4% ⇒ 優遇後 0.7%
都市計画税 0.3%
合計 1.0%

建物分が1.0%だと 建物の評価額が1700万。大体課税評価額は、最低限の市場価格の 7割と考えると建物が2400万。

土地分 5万 * 230戸 = 1150万 課税額だとすると土地の課税評価額は 8億位か?
最低限の市場価値が 12億位で単純計算で1戸辺り土地 約500万
上記単純計算で2900万が1戸辺りの最低限の市場価格。

最低限の市場価値は、実勢価格の7割として1戸辺り 約4200万

ちゃんと計算すると数値合ったので納得しました。

現在住んでるマンションが非常に安いだけなのかも。
土地分は同じとしても建物の価値が400万位の評価額か。。。んな訳ないと思うんだが。

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大阪のマンションは，どこも息切れ。
消費税の駆け込み需要をどこが取り込めるかで勝ち負けが決まるだろう。
駆け込み需要の反動期の落ち込みに耐えられずコジマが脱落したのは記憶に新しい。
反動に備えて売りまくれるかどうか次第。
もちろん，テレビとマンションを正確に比較できないが，増税によるインフレ圧力と住宅ローン金利の上昇をも見越した購買圧力を考えれば，来年あたり大きな波が来るのではないか。総選挙でひっくりかえらなければだが。

そういう意味では，どのマンションも，今売れてるかよりも来年売れるかどうか。

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賃貸は、一生所有できない物件の金利部分のみを支払っているようなもの。

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105さん

100です。
そうなんですよね。現在のマンションと原価償却を考慮しても、建物の価値が4倍(単純計算で1300万)違うのは考え難いので、概算は高めに設定されていると思ってます。
ですが積み上げ方式で計算すると、そんなに無茶な概算でもないので、最悪これくらいはかかる。と心づもりはしております。
どちらにしても軽減後に20万Overで固定資産税が決定した場合は、現在住んでるマンションと比べて違和感があるので、役所に算出根拠を確認するつもりです。すごーく先の話ですが。

あと現在所有マンションの建物の固定資産税額が6年目迄と7年目以降で実は2割程減りました。
役所の担当者も軽減税率を見越して最初の6年(評価額の決定を行う3年2クール)は評価額を高くしても住民から文句が出にくいやろ。7年目からはある程度下げないと住民の不満が出る。という算段があるのかもしれませんね。

パークタワーの敷地評価額と近隣タワーマンションと北側マンションの建物評価額を役所で確認できれば、ある程度根拠がクリアになると思っているので、そのうち役所で確認してみます。

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>あと現在所有マンションの建物の固定資産税額が6年目迄と7年目以降で実は2割程減りました。
間違い 3割減りました。

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土地評価額は公示価格があるのでブレが小さいと思いますが、建物に関しては、評価額を決定する役人も不動産のプロではない為、曖昧になりやすいのだと思います。

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私は駐車場の契約数が気になっています。
これだけ梅田に近くて、住居者にシングルや定年後の老夫婦が多いのならば、
車を持たないという人が結構多いと思うんですよね。。
ってことは、高そうな駐車場の維持費はどうなるんでしょうか？
駐車場を契約する人が少なければ、駐車場収入も当然少なくなるわけで、
その分、将来的に管理費がどんどん上がっていく可能性があるのでしょうか？

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私は駐車場の外部貸し出しは反対です。
課税リスクがある上に北野病院へのアクセスは扇町公園駐車場があることなどを考えても大きな需要があるようには思えません。

http://diamond.jp/articles/-/16432

上記URLを観れば解りますが、
①　募集は住民も外部利用者も区分けなく行い、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。
②　住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に解約するような厳しい条件を設けているなら住民の使用分は非課税。

①の場合は集まらなかった場合の課税リスクが大きい。（そもそも貸さないほうが得になるかもしれない）その上に外部利用者ばかりで埋まった場合、中古購入者や賃貸居住者が駐車場を借りれない事態が発生し、リセールバリューや利回りに悪い影響を与えそう。
②の場合はそもそもそんな条件で借りる人がいるのかどうか疑問。

そんなリスクがある上に、敷地内に外部の人間が頻繁に出入りするようになることを考えると、とてもメリットがあるようには思えません。

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マンションの売れ行きはどうですか？

1945年6月22日：昭和天皇の感覚の愚鈍さが後世の日本に厄災をもたらすことになり、厳しい情況ですか？

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仮に138台の駐車場のうち、約半分の70台が住民で使用と仮定します。
1台あたりの駐車料金を26000円と仮定すると一ヶ月の駐車場収入は182万円です。
残りの68台を賃貸にまわすとして、北野病院にも駐車場があることなどを考えてもここの立地で68台が常に月極め客で満車になるとは考え難いです。
仮に68台のうち半分の34台が賃貸で借り手が付いたとしても駐車場収入は274万円。
これくらいの規模だと税金や申告費用、管理費用などを考えると確実に貸さない方がマシです。

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住民使用分が20％くらいしかなくて、その上で外部使用分で”常に満車”になるくらいならありじゃないでしょうか。

でもそんな状況になるとは考え難いです。

そもそも外部の人間のせいで急いでるときに駐車場を待たされるのとかごめんです。

なので私は大反対です。

建設的な意見としては、区画幅の小さいところなど、結果的に人気が出なかった区画の値下げや、コンシェルジュが居る時間帯に来客用の時間貸し（課税されないようにあくまでも借りるのは住民という建前で）などを行い、住民の利用を促進することが良いかと思います。

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三井みたいな財閥系のデベは資金が潤沢なのでわざわざそんな信用を落とすようなことはしませんよ。

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そんなことしたら住民も借りなくなって周辺の駐車場に変えてしまいますよ。
ここの駐車場代は周辺の月極め駐車場の相場からみても妥当だと思いますが。

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>>124
私の言う「相場からみても」とはマンションの住民専用駐車場としてみた上なので仰るとおりですね。
妥当だと思います。

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敗戦記念日なので今日は営業棚上げで黙祷(-_-)

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ローンが通れば問題ないでしょ！
そこそこ規模もあるんで色んな層の方が住むでしょうから。

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余裕で買えます。6万円台のローンでいけるんじゃないですか？
後管理費諸々で＋3万円程見とけば。

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貯蓄がそれだけ出来れば管理が出来ているのだから大丈夫だと。ただ頭1500、ローン2000で余裕あれば繰り上げにしたら？と思いますが。

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なら梅田のビジネスホテルに時々泊まったらいいんじゃないのかな。
普通のタワマンではその程度で、誰もが思うホテルライクとは程遠い。
梅田のど真ん中でも4000円～7000円出せばいつでもきれいに掃除された部屋の
洗いたてのシーツのベットで横になれます。
超高級の高層階マンションなら話はだいぶ違うでしょうが。

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販売期間からみたら十分売れてると思うんだけど。。

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色んなネガを書き込む方がおられますが、ここの売れ行きが凄いのは紛れも無い事実です。
どんな情報よりも、結果が一番物を言う。

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実際の売れ行きはどんなものなのでしょうか。
１４０戸とか１４５戸とか情報がありますが，どちらが本当なのでしょうか？

いずれにせよ，グラフロほどではないですが，最近のタワーの中では売れている方ですかね。引き渡し１年以上前で半数以上が売れているので。
でも，梅田近接で安いと評判の割りには，爆発しないですね。大阪のタワーはどこも売れていないですが，近年はますます状況が悪化している気がします。

個人的には，駅１分のジオ天六，大阪市最大で東京並の豪華共用設備のすみふ天満や子育て人気ＮＯ１になったこともある都島区のセンプレなんかも，もっと売れていいと思うのですが。
良いマンションが人も住まないままでいるのは，社会的な損失だと思います。大阪市には，都心回帰のための定住促進政策を実施してほしいですね。今あるのは，子育て世帯向けの金利補助制度くらいですもんね。

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淀川の花火はどう考えても見えませんよ

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階高3mちょい、30階程度の建物で淀川までの視線が抜けるはずないやん
梅田やで

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淀川の花火の日，建設地より南の扇町通りを梅田方面へ歩きましたが，花火は見えました。梅田のビルは邪魔ですが，ビルの上を少し超えて花火が見えるという感じです。
だから，想像になりますが，パークタワーの場所からなら十分見えると思います。
例えばもっと離れたジーニスの上層階からもよく見えますよ。
ちなみに，友人から聞いた話ですが，パークタワーの近くのローレルタワー梅田の上層階からの眺めは絶景らしいです。パークタワーはローレルタワーより低いので，絶景とまではいかないでしょうね。

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25階以上なら十分抜けるでしょう。そりゃ河川敷みたいに川面から見えはせんけど。

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少し前に、立体駐車場に空きが多くなると、将来的に管理費が高騰するのではないかと心配・・・
駐車場をマンション外の他者に貸し出すと、税金がかかるのでは・・・
といったレスが何件か上がっていましたが、管理組合が直接駐車場を貸し出すと言うのではなく、
駐車装置の空きスペースの運営や維持管理を含めて、民間の企業に委託するという方法
がありますよ。
一歩進んで、単なる委託管理方式ではなくて、駐車装置を空間ごと業者に売却し、管理組合が
改めて業者と使用契約を結ぶといった方法もあります。

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共有物の売却となると全員の同意が必要なのでそんな簡単には出来なさそうですね。

因みに私はそういった案が出ても反対します。

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共有部分の売却は全員ではなく、組合員総数の3/4以上及び議決権の3/4以上の賛同でＯＫです。
駐車場の売却は建物のみの売却にし、土地は従来通りマンション居住者の共有にしておけば、
そんなに不安に感じることはないのではないでしょうか。
タワーマンションの駐車場の問題は、１０年後や１５年後に必ず考えなければいけない、隠れた
課題の一つです。
こういう方法があるということも、念頭に置いておかれるのがいいかと思います。

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共有部分の売却は管理組合の総会で区分所有者の４分の３以上の賛成による決議で共有部分である旨の廃止は可能ですが、売却に至っては全員の財産権に関わってくるので全員の意思確認と意思表示が無いと無理ですよ。

下記の例は集会室に関してですが詳しく記載されています。
http://atbb.athome.jp/info/athomeTime/1102/id0000000270.html

中途半端な知識で変な誤解を生むような書き込みは止めましょう。

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てゆーかそんなに管理費が心配なら最初から買わなければいいのです。
売り出されてる段階から駐車場の数や、ここの立地条件は解っていることなのですからそんなに管理費を気にするならそういった条件をクリアしてそうだと思える他の物件を当たって欲しいですね。
ここはエレベータの数も多くないし、維持費のかかりそうな余分な共用施設が無いので私としてはあまり心配していないし、万が一管理費が不足した場合はそれはそれで管理費の増額も受け入れるつもりです。
増額があったとしても市内の他のタワマンに比べたら前述の理由からみても幾分マシだと思いますし。
細かいお金でケチケチして、他人が敷地内に頻繁に出入りするようになったり、「月極駐車場募集中」といった、かっこ悪い看板がマンションの外側に張り出されるようなことは私は受け入れるつもりはありません。

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私も駐車場のことが気になっていました。
私は車に乗らないのに、駐車場の空きがたくさん出て管理費が上がったり、立体駐車場の
修繕のためだけに一時金を払わされるのは、やっぱりいやですよ！
なので、将来的に駐車場の運営を他の業者に委託したり、駐車場自体を売却することが
できると聞いて安心しました。
そういう方法があることを知っておくのはいいことですよね。

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安心するのは勝手ですが一人でも反対したら不可能ですよ。
260戸もあって一人も反対しないというのは天文学的な確立になります。

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私は契約者ですが必ず反対します。
なのでこの議論は終了ですね。

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駐車場の売却話は理想ですがそれは売却先が将来に渡ってちゃんと設備を維持管理してくれて、尚且つ値上げもされなければ良い話しだと思いますが現実はそんなに甘くはありません。
売却先が設備を維持管理しながらもちゃんと利益を出せるようにするには相当安い金額にしないと誰も買ってくれませんよ。
そもそもこのご時世に態々そんな特殊な所有権を買うような会社があるのか否かも疑問ですが。
更に修繕の段階になるとマンション内で意見を纏めるのも難しいのにその上営利目的 の第三者まで関わってくるとなると永遠に纏まらなくなってしまいますよ。
一見良い話しなのに殆ど前例が無いのには理由があるのです。
あと、「私は車に乗らないのに金を払うのは嫌だ」とかいう極めて幼稚で自己中心的な中学生みたいな意見を書き込みされている方がおられますがそんなこと言いだしたら共用設備なんてみんなそんなものです。
低層階に住む人間からしたら維持費の掛かる31階まであるエレベーターなんて要らないしプレミアムフロアに住む人間からしたらスカイテラスなんて要りません。
マンションというのは自分がどう考えていようがみんなの意見で動くものなので、そうゆうことを受け入れた上で住むべきものなのです。
それが嫌なら戸建てに住んで下さい。

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駐車場また貸し許可すればいいんじゃないですか？
23000円で区分所有者が借りて、30000円とかでよその住人に貸すとか。
責任の範囲も明確化されるし、共有設備を売るとか無理そうな話より現実的では？
管理組合が駐車場事業やるのも、場所がら儲かるとは思えませんし。

上記を許可すれば、リスクとって自分で借りてよそに貸す人らで満車になるんじゃないでしょうか？
居酒屋の駐車場が無駄だから月極駐車場として貸し出してるとこもよくあるし。

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