パークタワー梅田ってどうですか？Part4

中崎町は賃貸相場は意外に高いですねー。
はじめから貸したり売ったりするつもりはもちろんないのだけどいろんな事情で(転勤・転職・自衛・家族の事情・離婚・死別などなど)貸したり売ったりせざるを得ないときのことは考えますね。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=27/rosen=592/

>660
失敗

中崎町は、ワンルーム程度の広さの賃貸しかないので、
３LDK以上の部屋は稀少なため、賃料が高くなるのは分かります。
ここは、高くてファミリーで住める物件がなかったが
パークハウス梅田以降、ファミリーでも住める場所になった。
資料のとおり3LDKの賃料がこの周辺は、１８万円以上であれば、
１８万円×240カ月程度の価格の場合、２０年で回収出来る。
東京には、こんな物件３LDKでは無いから驚き。

東京カンテイの2012年版マンション資産価値データブックによりますと中崎町駅のリセールバリューは102.3%となっており近畿で6位、大阪府では1位となっています。
これは2001年対2011年で算出したものです。
因みに谷町線沿線ですと
都島駅 78.7%
天六駅 84.3%
中崎町 102.3%
南森町 96.5%
天満橋 83.5%
となっております。あくまで物件は一つ一つ異なる訳ですからこの物件がそうだとは言いませんが一つの指標にはなるかと思います。

因みに大阪市内のリセールバリューランキングは
1.中崎町 102.3%
2.大阪天満宮 100.9%
3.中之島 99.6%
4.中津 98.9%
5.心斎橋 98.8%
6.西長堀 97.9%
7.南森町 96.5%
8.天王寺  92.1%
となっております。

購入者は、押さえている情報が出始めましたね。

こんな場所にタワーマンション作って売れるんかいな、と思っていましたが良く売れてますね
やはり値段で売れているのでしょう
広い部屋を作らず、施工会社を落として、仕様もそこそこ
まさに普通のサラリーマンの為のタワーマンションです
さすがにお見合い部屋は売れ残りそうですが、デベは十分儲けてますね

ここが中途半端なタワーマンションでなければリセールバリューも普通にあると思いますが
管理費が高く修繕費もどんどん高くなるので、この規模のタワーマンションは最も10年後のリセールが難しいですよ

中崎町

購入も維持費も高いのは、駅直結の物件しょ。
だから悔しくてここに張り付いているんでしょ。

分譲価格が安いということは全て勝ります。
分譲価格が安ければ変な欲を出さなければ中古で売却する際の価格も周辺の他物件より安く出せます。
安く出せば早期に客が付きやすい。
中古になった際は純粋に立地条件と仕様、そして価格で判断されるので、中古購入客からしたら新築時の分譲価格なんて関係ない。
仕様の割りに分譲価格が高いと中古になった際にかなり値下げした価格にしないと売れない。
即ち、リセールバリューが悪くなる。
分譲価格が安いと、中古で売却する際もさほど値下げしなくても売れる。
即ち、リセールバリューが良くなる。

そんな当たり前のことも解らないのでしょうか。

関西ローカルの人でなければ、ジオ×天六は、分かりません。
首都圏の人であればほぼ、パークタワー×梅田は、分かります。
週刊ダイヤモンドでも全国に人気マンションとして紹介されてます。
ここのリセールの対象は、首都圏の中高所得ビジネスマンまで広がります。

正直なところ、ここの立地なら「パークタワー扇町公園」とかでもイメージ悪くないしよかったのではと思いますが、大阪の中心である「梅田」を付けてくれたことで価値が上がりましたね。
三井はこれから大阪で本格的に展開するようですが、もう同じ名前は使えない。
今後近辺でありえるとしたらシティーのように「パークタワー大阪」くらいでしょうか。

ネーミングは、基本戦略が表れます。
マーケティングにおいて重要なポイントです。
ここへの情熱とプライドを感じます。

首都圏の中所得層は、大阪平均所得の２倍以上ですから。
凄まじいですよ。

確かにゲオ天六よりいいかも。

あれれ、ゲオ天六は、降参ですか？
ポジネタ教えて、と言われてますよ。

誰か忘れたけど（多分関西の人）

２０～３０代は、東京（日本一の都心）
３０～４０代は、梅田（西日本一の都心）
４０～５０代は、天王寺（大阪市内近郊）
５０～６０代は、芦屋（郊外）
７０代以降は自分が一番住みたい場所（？）

に住むのが一番いいって言ってた

名前などどうでもいいのかも知れませんがシンプルな名前ほど重要なものに付けられる傾向がありますね。
大学でも東京大学、大阪大学、九州大学などと言ったら一流ですし2番手3番手なら東京○○大学、大阪○○△△大学みたいに。
マンションもブランド名に大阪とだけ付けるのがフラッグシップと見なしているように思います。シティタワー大阪ですね。続いて梅田。一番手にする価値がまだ無いと西梅田、梅田イーストなどと付けたりします。
住友ではシティタワー梅田はまだ残されていますね。
ジオタワー天六も4大デベなら「天六」とは付けない気がします。パークタワー天神橋、とか付けそう。

シティタワー梅田はアデニウムの横かな？
思いっきり高く値段付けしてCT天満を安く思わせ、CT天満に客を誘導させる作戦

あの場所でシティタワー梅田はないと思います。
シティタワー梅田東か梅田イースト。
少なくともシティタワー西梅田よりは梅田らしい土地でなければと考えるとちょっとなかなか無いですね。

考えてみればこの中崎町周辺はローレルタワー梅田、パークハウス梅田、パークタワー梅田と近鉄、三菱(厳密には藤和かも)、三井と各社が「梅田」を冠に付けていますね。
やはり梅田と名付けられる居住区の最前線と考えられているのかもしれません。
これ以上梅田至近に今後建てるのは困難という思いからつけているのかもしれません。
梅田タワー、ジオグランデはもちろん梅田と付けて誰も異論がないのでしょうが。

じゃあここなら梅田ネーミングで許されるかな？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/267560/

>>693
エステムですか。。
価格は安いだろうけどデベの評判がかなりイマイチですね。
まぁ元々投資用ワンルームを売ってるバリバリの営業会社ですからねぇ。

高槻の物件で外観パースでは白いタイルを張ったようなデザインだったのに出来上がってみるとほぼ全面安っぽいクリーム色の吹きつけタイルだったという事件がこのサイトの掲示板でも盛り上がってましたね。

>>693さん
梅田と名付けて異論はないでしょう。単身者用投資物件でしょうね。ま、大手デベがフラッグシップで建てるマンション用地は最低2000平米だと思いますが。
エスリードとかエステムは投資用が多いですもんね。

693
100平米の部屋があるんかいな!!
いろんな意味でスゲー

エステムの場所はタダで頼まれても住みたくないです。

住む人もいるかも知れないのでそっとしておきましょう。
ライフスタイルはそれぞれですし。

最近ではPERという言葉をほとんどの方がご存じかもしれません。マンションPERは、PER（Price Earnings Ratio）＝株価収益率の考え方をマンションに当てはめたものです。つまりPER15.0であれば賃貸に出したとき15年で回収できる、PER30.0であれば30年かかるわけですから低い方がいいわけです。
分譲価格に対して賃貸価格が高いということです。
これを駅別に算出したデータがあります。
谷町線沿線で抽出いたします。
関目高殿 25.54
都島　　25.83
天六　　23.29
中崎町　19.29
天満橋　23.80
南森町　23.16
谷町六　24.57
谷町九　24.71
阿倍野　29.88

中崎町は分譲で住もうという人口より賃貸で住もうという人口の比率が多いのだと思います。
飲食店経営など終電以降まで梅田界隈で就労する方だったら徒歩圏に住む方も少なくないでしょうし。

まあ自分の懐具合とよーく相談してみることが一番じゃないの（笑）
梅田近辺の財閥系ブランドタワマンを買うなんてどうひいき目に見ても
分相応じゃないよねＷ

>>705
中崎町近辺は用地が少ないから今までは小さな賃貸マンションしか建てれなかったけど、実際は分譲需要がかなり多いというのはパークハウスの早期完売で明らかになりましたね。

ここ中崎でも梅田でもなく扇町でしょ

パークハウスは確かに中崎やけど、ここは堂山と扇町の境界の場所。最寄駅が中崎ってだけ。
嘘書いたらダメっすよ

PERのことか？そりゃ最寄り駅の話やろ（笑）

ご存知だと思いますが、ここは、発売当初から賃貸業者が
狙っています。それは、賃料相場に対して分譲価格が
安いので、回収期間が短く収益性が高いからです。
私の職場は、グラフロのオフィスビルに引っ越す予定
ですが、今日のような週末に梅田で妻と待ち合わせをして
２人で食事や買い物するのが今から楽しみです。
転勤族の私もようやく人並みの住まいを持つことができ
ました。それも、梅田の開発でオフィス需要が生まれ、
それにより、ここの賃貸相場も何年か期待出来るからです。
梅田は、東京丸の内のオフィスや銀座の商業施設が
コンパクトに集積したような場所になり、東京からの
転勤者を対象に貸すこともできる物件になると思います。

>>710
マンションPERが最寄り駅を基準にするのは普通のことでしょ。
徒歩3分の中崎町駅が一番最寄りなのは誰が見ても明らかです。
何が嘘なのか意味不明。

エステムさんが
「三井よ これが梅田だ」
って言ってるらしいっすよ

どこかの契約者の人達が風俗街がどーだとかしつこくネガネタを書き込みされてますが実際に見に行ったら全然そんなこと無かったどころか、ここが梅田徒歩圏内の立地かと疑うくらい静かな住宅街といった場所でしたよ。

梅田のハズレの大阪下町で叫んでも虚しいだけ。

デベのHPの画像だから多少こじつけ感もあるけど、こうやって見ると天六ってホント梅田から遠いよね。
東梅田も梅田のショッピングの中心地である茶屋町から結構離れてるし・・・
天六から電車乗って梅田行くくらいならパークタワーから歩いた方が早いね。

719の画像を見れば解るけど、パークタワーは梅田東側では住宅地の梅田寄り最前線に位置してる感じですね。
これ以上中心部に近づくと、ここのような静かな立地ではなくなってしまいます。

天六って、ハズレでしょ。

ここから梅田駅まで歩くなんて…
毎日、通勤が楽しそうデスね。
特に帰りは！
休日はすぐに抜けるし、最高す。

ほんまくっだらん！
歩けるに決まってるのにばっかばかしい。
そんな歩けなかったら梅田駅で降りてもどこへもいかれへんて(笑)

今日の抽選はどうでした？
最高、何倍位だったのでしょうか？
第三期で抽選って凄いですね！

三井さんはこの物件の仕入れ値が良かったのが一番のポイントですね。
しかもジオの後に値付けできたから時期もよかったと思う。
でも立地は天六に比べていまいちですが値段が魅力。
競合となりそうなのがグラフロが好調なので中津駅直結の世界長とホウコクビル跡地。
梅田徒歩圏のなかでも目玉物件になるでしょうね。
パークタワー梅田もジオもグラフロも完売してくれたら梅田近隣のマンション市況も
注目度が上がるのでどの物件にもがんばってもらいたいですね。
キタエリアのマンションがどのように売れていくのか非常に楽しみにしてます。

グラフロとジオ、パークは競合せんけど金持ち〜中間層まで色んなマンションが売れるのは北区としては嬉しいが。
正直堂島が一番厳しいように思うが。

立地は、扇町、南森町と比べれば天六の方がいまいち。
東日本の人は、天六なんて住めないですよ。
錦糸町みたいなとこだから。

でも駅直結やからいつかは売れるんちゃう？
いつかはわからんけどさすがにCT天満みたいにはならんと思うけど。ただ中古価格の下がり具合は結構ありそうな気もする。やっぱり利便性と街の雰囲気天秤にかけたら大方の客はあの価格は割高に感じる。

周辺をよく知る者としてこの辺の立地に関してコメントさせて頂きます。
私の私見ですが、やはり梅田近辺は西側ではなく東側が便利だと思います。
西側は便利な駅に近い物件が少ないことや、夜遅くまで開いている店が少ないこと、西梅田側にはハービスやヒルトンなどの綺麗な複合施設はありますが、実際に普段よく使うであろうドンキホーテやロフト、ジュンク堂などはほぼ全て東側に点在しているので、実際に生活する上では東側の方が便利だと思ったからです。
堂山についてのネガティブな意見が散見されますが、私は問題だとは思いません。
私自身はゲイではないですが、ゲイバーには何度も飲みに行ったことがあります。
ゲイバーを知らない方からすれば、怖いかも知れませんが実際には男性が接客する普通のスナックといった感じで、ナイトクラブの雰囲気に近く、水商売の女の子をアフターなどで連れて行くとみんな喜んでくれます。
ゲイしか入れないお店もありますが、大半のお店は客の半分くらいはノーマルの男性か女性で、特に女性のお客さんが多いです。
中崎町のローレルタワーにも何人か、お金持ちのゲイの方が住まれてるようですが、ゲイの人達は基本的に普段は大人しいし、自分達に対する偏見の目があることも理解しているので外で何かするようなことは無いので特に問題はありません。
ハッテンバに関しても近辺に数件点在してますが、外部に対して何か害があるようなことは考え難いと思います。
中ではきっと激しいことが行われてるのでしょうが（笑）
扇町公園に関してもハッテンバだというネガが多いですが、それ自体が結構古い話しで、ゲイの友人曰く実際のところそんな人は最近は殆どいないようです。
そんな感じでゲイに関しては私自身、ゲイの友人が何人かいますが実際の彼らの実態から考えて、堂山に近いからといって何か問題になるようなことは無いと思います。
次に風俗街だという意見に関してですが、これも随分と古い話しで、実際のところ現在は殆どが太融寺側にあり、堂山側には数えれるほどしかありません。
これはほぼ全てのお店が登録されているフータウンなどの風俗サイトで確認できるので嘘だと思う方は調べてみてください（笑）
この辺は計画道路を挟んで梅田東側で最も近い住宅街といった場所で、校区の評判もそこそこ良く、少し歩けば便利なお店も沢山あり、都心部で生活する上ではとても便利な場所だと思います。

梅田徒歩圏でこの環境やったら買ってもいいんじゃないですか。

こちらは、メジャー7の品質のマンションです。そちらの大阪下町のマンションのようにマイナーでもないし、ローカルでもないし、ぼったくりでもありませんから、このようなしつこい妨害を受けても、今回も、完売ペースです。

プラス要素とマイナス要素があるのは初めから言われてたこと。
プラス:三井、公園至近、梅田徒歩、下町天満・都心梅田の中間、納得価格
意見別れる:大病院至近、中崎町3分
マイナス:歓楽街至近
捉え方次第だし売れ行きは契約者も検討者も三井も周辺デベもわからず動向を見ていたと思うがフタを開けるとよく売れてると言える。

なんだかんだネガがほざいてますが、売れてるから仕方ないねー。売れたもん勝ち。
残60戸。竣工完売確実になってきましたね。
あと15ヶ月。月ペース4戸でいいなんて、ほっといても完売ですね。

周辺物件もがんばって大阪のマーケット盛り上げましょーねー。特に天六周辺の皆様。

売れ行きはすこぶる順調のようですね。
そりゃあ周りもやいやい言うでしょうね。

突っ込むところに事欠いて、そんな事しかいえないんでしょーかー？？笑

1期は6割も売れてませんよ。
嘘はダメでしょ。

じゃあもっとダメやん

>>751
もっとダメなんじゃなくて、2期以降も売れているということですよ。
1期が勢いがあるのはどこも同じですが問題は2期以降に着実に売れ続けるか否か。
ここは2期以降も順調に売れています。

垂れ幕ってダサイよね～。
「このマンションは売れ残りがあります」って周りにアピールしてるようなもの。

ジオ天六もここも、ちょうど7割売れて3割残ってるので同じではないですか？
どちらも、そこそこ売れて良かったじゃないですか。
ちなみに堂島も6割近く売れてます

ジオもパークも売れ行きはいい方かも知れんがジオは思ったより苦戦し、パークが思ったより躍進しているのはやはり値付けの微妙な攻め具合かと。
★ジオ
竣工前販売期間2011.9-2013.7
(22ヶ月中12ヶ月) 55%経過
400戸中270戸 68%契約
★パーク
竣工前販売期間2012.5-2013.11
(18ヶ月中4ヶ月) 22%経過
230戸中170戸 74%契約

ここは1期の販売を思いっきり引き伸ばしたからなぁ
天六も最初の4ヶ月で、今売れている殆どを売って、その後息切れしましたよ
地下鉄中津の直結のタワーが堂島並の価格で出したら良いけど、天六並の価格で出したら、ここも天六も厳しくなるね

御堂筋線の駅直結が出たら、負けた他の駅直結の資産価値が下がるだけでは？
他に近くの高額物件にも影響があれば、そろそろ売りに出してくるのでは？

売れ行きはどうであれ、販売開始4ヶ月での値引提示は異常。

竣工1年以上前にサービス提示していたタワーマンションて他に存在する？


私はもう少し待ってみます♪

しかしここも売れなくなってしまったな～。