パークタワー梅田ってどうですか？Part4

100です。
役所で課税額まだ見てないですが、概算見積りの内容で自分で計算してみてある程度納得しました。

見積りの固定資産税等の概算が約22万だったので、土地分を5万として計算を単純化して計算。
ざっくり建物の固定資産税・都市計画税が 17万

固定資産税課税税率 1.4% ⇒ 優遇後 0.7%
都市計画税 0.3%
合計 1.0%

建物分が1.0%だと 建物の評価額が1700万。大体課税評価額は、最低限の市場価格の 7割と考えると建物が2400万。

土地分 5万 * 230戸 = 1150万 課税額だとすると土地の課税評価額は 8億位か?
最低限の市場価値が 12億位で単純計算で1戸辺り土地 約500万
上記単純計算で2900万が1戸辺りの最低限の市場価格。

最低限の市場価値は、実勢価格の7割として1戸辺り 約4200万

ちゃんと計算すると数値合ったので納得しました。

現在住んでるマンションが非常に安いだけなのかも。
土地分は同じとしても建物の価値が400万位の評価額か。。。んな訳ないと思うんだが。

大阪のマンションは，どこも息切れ。
消費税の駆け込み需要をどこが取り込めるかで勝ち負けが決まるだろう。
駆け込み需要の反動期の落ち込みに耐えられずコジマが脱落したのは記憶に新しい。
反動に備えて売りまくれるかどうか次第。
もちろん，テレビとマンションを正確に比較できないが，増税によるインフレ圧力と住宅ローン金利の上昇をも見越した購買圧力を考えれば，来年あたり大きな波が来るのではないか。総選挙でひっくりかえらなければだが。

そういう意味では，どのマンションも，今売れてるかよりも来年売れるかどうか。

賃貸は、一生所有できない物件の金利部分のみを支払っているようなもの。

105さん

100です。
そうなんですよね。現在のマンションと原価償却を考慮しても、建物の価値が4倍(単純計算で1300万)違うのは考え難いので、概算は高めに設定されていると思ってます。
ですが積み上げ方式で計算すると、そんなに無茶な概算でもないので、最悪これくらいはかかる。と心づもりはしております。
どちらにしても軽減後に20万Overで固定資産税が決定した場合は、現在住んでるマンションと比べて違和感があるので、役所に算出根拠を確認するつもりです。すごーく先の話ですが。

あと現在所有マンションの建物の固定資産税額が6年目迄と7年目以降で実は2割程減りました。
役所の担当者も軽減税率を見越して最初の6年(評価額の決定を行う3年2クール)は評価額を高くしても住民から文句が出にくいやろ。7年目からはある程度下げないと住民の不満が出る。という算段があるのかもしれませんね。

パークタワーの敷地評価額と近隣タワーマンションと北側マンションの建物評価額を役所で確認できれば、ある程度根拠がクリアになると思っているので、そのうち役所で確認してみます。

>あと現在所有マンションの建物の固定資産税額が6年目迄と7年目以降で実は2割程減りました。
間違い 3割減りました。

土地評価額は公示価格があるのでブレが小さいと思いますが、建物に関しては、評価額を決定する役人も不動産のプロではない為、曖昧になりやすいのだと思います。

私は駐車場の契約数が気になっています。
これだけ梅田に近くて、住居者にシングルや定年後の老夫婦が多いのならば、
車を持たないという人が結構多いと思うんですよね。。
ってことは、高そうな駐車場の維持費はどうなるんでしょうか？
駐車場を契約する人が少なければ、駐車場収入も当然少なくなるわけで、
その分、将来的に管理費がどんどん上がっていく可能性があるのでしょうか？

私は駐車場の外部貸し出しは反対です。
課税リスクがある上に北野病院へのアクセスは扇町公園駐車場があることなどを考えても大きな需要があるようには思えません。

http://diamond.jp/articles/-/16432

上記URLを観れば解りますが、
①　募集は住民も外部利用者も区分けなく行い、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。
②　住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に解約するような厳しい条件を設けているなら住民の使用分は非課税。

①の場合は集まらなかった場合の課税リスクが大きい。（そもそも貸さないほうが得になるかもしれない）その上に外部利用者ばかりで埋まった場合、中古購入者や賃貸居住者が駐車場を借りれない事態が発生し、リセールバリューや利回りに悪い影響を与えそう。
②の場合はそもそもそんな条件で借りる人がいるのかどうか疑問。

そんなリスクがある上に、敷地内に外部の人間が頻繁に出入りするようになることを考えると、とてもメリットがあるようには思えません。

マンションの売れ行きはどうですか？

1945年6月22日：昭和天皇の感覚の愚鈍さが後世の日本に厄災をもたらすことになり、厳しい情況ですか？

仮に138台の駐車場のうち、約半分の70台が住民で使用と仮定します。
1台あたりの駐車料金を26000円と仮定すると一ヶ月の駐車場収入は182万円です。
残りの68台を賃貸にまわすとして、北野病院にも駐車場があることなどを考えてもここの立地で68台が常に月極め客で満車になるとは考え難いです。
仮に68台のうち半分の34台が賃貸で借り手が付いたとしても駐車場収入は274万円。
これくらいの規模だと税金や申告費用、管理費用などを考えると確実に貸さない方がマシです。

住民使用分が20％くらいしかなくて、その上で外部使用分で”常に満車”になるくらいならありじゃないでしょうか。

でもそんな状況になるとは考え難いです。

そもそも外部の人間のせいで急いでるときに駐車場を待たされるのとかごめんです。

なので私は大反対です。

建設的な意見としては、区画幅の小さいところなど、結果的に人気が出なかった区画の値下げや、コンシェルジュが居る時間帯に来客用の時間貸し（課税されないようにあくまでも借りるのは住民という建前で）などを行い、住民の利用を促進することが良いかと思います。

三井みたいな財閥系のデベは資金が潤沢なのでわざわざそんな信用を落とすようなことはしませんよ。

そんなことしたら住民も借りなくなって周辺の駐車場に変えてしまいますよ。
ここの駐車場代は周辺の月極め駐車場の相場からみても妥当だと思いますが。

>>124
私の言う「相場からみても」とはマンションの住民専用駐車場としてみた上なので仰るとおりですね。
妥当だと思います。

敗戦記念日なので今日は営業棚上げで黙祷(-_-)

ローンが通れば問題ないでしょ！
そこそこ規模もあるんで色んな層の方が住むでしょうから。

余裕で買えます。6万円台のローンでいけるんじゃないですか？
後管理費諸々で＋3万円程見とけば。

貯蓄がそれだけ出来れば管理が出来ているのだから大丈夫だと。ただ頭1500、ローン2000で余裕あれば繰り上げにしたら？と思いますが。

なら梅田のビジネスホテルに時々泊まったらいいんじゃないのかな。
普通のタワマンではその程度で、誰もが思うホテルライクとは程遠い。
梅田のど真ん中でも4000円～7000円出せばいつでもきれいに掃除された部屋の
洗いたてのシーツのベットで横になれます。
超高級の高層階マンションなら話はだいぶ違うでしょうが。

販売期間からみたら十分売れてると思うんだけど。。

色んなネガを書き込む方がおられますが、ここの売れ行きが凄いのは紛れも無い事実です。
どんな情報よりも、結果が一番物を言う。

実際の売れ行きはどんなものなのでしょうか。
１４０戸とか１４５戸とか情報がありますが，どちらが本当なのでしょうか？

いずれにせよ，グラフロほどではないですが，最近のタワーの中では売れている方ですかね。引き渡し１年以上前で半数以上が売れているので。
でも，梅田近接で安いと評判の割りには，爆発しないですね。大阪のタワーはどこも売れていないですが，近年はますます状況が悪化している気がします。

個人的には，駅１分のジオ天六，大阪市最大で東京並の豪華共用設備のすみふ天満や子育て人気ＮＯ１になったこともある都島区のセンプレなんかも，もっと売れていいと思うのですが。
良いマンションが人も住まないままでいるのは，社会的な損失だと思います。大阪市には，都心回帰のための定住促進政策を実施してほしいですね。今あるのは，子育て世帯向けの金利補助制度くらいですもんね。

淀川の花火はどう考えても見えませんよ

階高3mちょい、30階程度の建物で淀川までの視線が抜けるはずないやん
梅田やで

淀川の花火の日，建設地より南の扇町通りを梅田方面へ歩きましたが，花火は見えました。梅田のビルは邪魔ですが，ビルの上を少し超えて花火が見えるという感じです。
だから，想像になりますが，パークタワーの場所からなら十分見えると思います。
例えばもっと離れたジーニスの上層階からもよく見えますよ。
ちなみに，友人から聞いた話ですが，パークタワーの近くのローレルタワー梅田の上層階からの眺めは絶景らしいです。パークタワーはローレルタワーより低いので，絶景とまではいかないでしょうね。

25階以上なら十分抜けるでしょう。そりゃ河川敷みたいに川面から見えはせんけど。

少し前に、立体駐車場に空きが多くなると、将来的に管理費が高騰するのではないかと心配・・・
駐車場をマンション外の他者に貸し出すと、税金がかかるのでは・・・
といったレスが何件か上がっていましたが、管理組合が直接駐車場を貸し出すと言うのではなく、
駐車装置の空きスペースの運営や維持管理を含めて、民間の企業に委託するという方法
がありますよ。
一歩進んで、単なる委託管理方式ではなくて、駐車装置を空間ごと業者に売却し、管理組合が
改めて業者と使用契約を結ぶといった方法もあります。

共有物の売却となると全員の同意が必要なのでそんな簡単には出来なさそうですね。

因みに私はそういった案が出ても反対します。

共有部分の売却は全員ではなく、組合員総数の3/4以上及び議決権の3/4以上の賛同でＯＫです。
駐車場の売却は建物のみの売却にし、土地は従来通りマンション居住者の共有にしておけば、
そんなに不安に感じることはないのではないでしょうか。
タワーマンションの駐車場の問題は、１０年後や１５年後に必ず考えなければいけない、隠れた
課題の一つです。
こういう方法があるということも、念頭に置いておかれるのがいいかと思います。

共有部分の売却は管理組合の総会で区分所有者の４分の３以上の賛成による決議で共有部分である旨の廃止は可能ですが、売却に至っては全員の財産権に関わってくるので全員の意思確認と意思表示が無いと無理ですよ。

下記の例は集会室に関してですが詳しく記載されています。
http://atbb.athome.jp/info/athomeTime/1102/id0000000270.html

中途半端な知識で変な誤解を生むような書き込みは止めましょう。

てゆーかそんなに管理費が心配なら最初から買わなければいいのです。
売り出されてる段階から駐車場の数や、ここの立地条件は解っていることなのですからそんなに管理費を気にするならそういった条件をクリアしてそうだと思える他の物件を当たって欲しいですね。
ここはエレベータの数も多くないし、維持費のかかりそうな余分な共用施設が無いので私としてはあまり心配していないし、万が一管理費が不足した場合はそれはそれで管理費の増額も受け入れるつもりです。
増額があったとしても市内の他のタワマンに比べたら前述の理由からみても幾分マシだと思いますし。
細かいお金でケチケチして、他人が敷地内に頻繁に出入りするようになったり、「月極駐車場募集中」といった、かっこ悪い看板がマンションの外側に張り出されるようなことは私は受け入れるつもりはありません。

私も駐車場のことが気になっていました。
私は車に乗らないのに、駐車場の空きがたくさん出て管理費が上がったり、立体駐車場の
修繕のためだけに一時金を払わされるのは、やっぱりいやですよ！
なので、将来的に駐車場の運営を他の業者に委託したり、駐車場自体を売却することが
できると聞いて安心しました。
そういう方法があることを知っておくのはいいことですよね。

安心するのは勝手ですが一人でも反対したら不可能ですよ。
260戸もあって一人も反対しないというのは天文学的な確立になります。

私は契約者ですが必ず反対します。
なのでこの議論は終了ですね。

駐車場の売却話は理想ですがそれは売却先が将来に渡ってちゃんと設備を維持管理してくれて、尚且つ値上げもされなければ良い話しだと思いますが現実はそんなに甘くはありません。
売却先が設備を維持管理しながらもちゃんと利益を出せるようにするには相当安い金額にしないと誰も買ってくれませんよ。
そもそもこのご時世に態々そんな特殊な所有権を買うような会社があるのか否かも疑問ですが。
更に修繕の段階になるとマンション内で意見を纏めるのも難しいのにその上営利目的 の第三者まで関わってくるとなると永遠に纏まらなくなってしまいますよ。
一見良い話しなのに殆ど前例が無いのには理由があるのです。
あと、「私は車に乗らないのに金を払うのは嫌だ」とかいう極めて幼稚で自己中心的な中学生みたいな意見を書き込みされている方がおられますがそんなこと言いだしたら共用設備なんてみんなそんなものです。
低層階に住む人間からしたら維持費の掛かる31階まであるエレベーターなんて要らないしプレミアムフロアに住む人間からしたらスカイテラスなんて要りません。
マンションというのは自分がどう考えていようがみんなの意見で動くものなので、そうゆうことを受け入れた上で住むべきものなのです。
それが嫌なら戸建てに住んで下さい。

駐車場また貸し許可すればいいんじゃないですか？
23000円で区分所有者が借りて、30000円とかでよその住人に貸すとか。
責任の範囲も明確化されるし、共有設備を売るとか無理そうな話より現実的では？
管理組合が駐車場事業やるのも、場所がら儲かるとは思えませんし。

上記を許可すれば、リスクとって自分で借りてよそに貸す人らで満車になるんじゃないでしょうか？
居酒屋の駐車場が無駄だから月極駐車場として貸し出してるとこもよくあるし。

そもそも、管理費に駐車場のコストが含まれていることを理解した上で購入したのでは？
駐車場がどれくらい空きになるか、まだ、分かりませんし。
現時点での駐車場を申し込んでいる割引等何かご存知なのですか?

管理費修繕費は駐車場が全てうまるのを想定して算出されています。
駐車場に空き多いと当然将来値上げするか一括徴収するしかないのです。
ここのような格安物件では車を持ち込まない人が多いでしょうから（立地もいいし）、駐車場は半分もうまらないでしょうね。
となると、何らかの形で外部に貸し出すしかありません。

私は自分で決して貧困層だとは思いませんが、埋まらない駐車場の分まで負担するのはいやですね。
やはり将来、空いている部分はどこかの法人と契約して貸し出すのが妥当だと思っています。
いろんな人の意見はあると思いますので、それは管理組合が組織されてから決めていきましょう。
駐車場の件も含めて、管理組合は、管理会社に言われるままではなく、きちんと要求を通す物言う
管理組合にしたいものです。

皆さん、駐車場の話しも管理組合で話しを進めていくとして、
実は私が一番要らないと思っている管理費費用は、大阪ガスの費用の見える化「エネルックPLUS」です。
あれ月に420円かかって、ガス費用が見える化されることにより5%のガス代削減効果が見込まれるという触れ込みですが、月ガス代1万使ってやっと500円削減するかもしれない代物に毎月420円大阪ガスに払わなあかんのは馬鹿みたいです。
３年契約みたいなので、総会でぜひあれを廃止しましょう。

携帯電話からのお風呂等の遠隔操作は慣れれば、役に立つかもしれませんが。。。
しかも、このサービス戸別契約できるようなので、引き続きこのサービスを使用したい人は大阪ガスと戸別で契約すればいいので、廃止に対してのハードル低いのでは？

釣られときますが、全然ペイできなさそうな戸別契約可能なサービスについて、問題提起したら、どっかいけって。。。
金額の問題ではないのですよ。たとえば北新地とかの飲み代にうん万払うのは価値を認めているからいいんですよ。
420円、年5000円の価値が無いと思っているだけです。5000円を他のモノに使用したいだけです。
もし貴方が本当に契約者＆関係者なら残念なことです。

業種によっては細かい会計が気になる方もいるのでしょうが管理費に3万5万かかることが家計に大きく影響するような方は分譲共同住宅に住むこと自体慎重になさるべきでしょうね。
気にはなっても払えない心配があるようなら売却損さえおおきな負担になるでしょうし。

契約者もだいぶ増えてきたからか、こちらは管理費に関して、ジオはゴキブリに関する懸念でスレがだいぶ盛り上がってるみたいですね。
盛り上がりようからみてもやはり梅田東側の２強はこことジオですね。

なぜ、ジオや他の梅田周辺の
タワーは、こんなに管理費ネタで
盛り上がっていないのに。
ここだけどうしてだろう？

194さん。
誰かが何かの問題を提起して、それについていろいろ意見が
出るからではないですか？
このスレでは今たまたま、管理費のことについて議論している
だけのことでしょ。
そのうち違う件もいろいろ出てくると思いますよ。
中之島のタワーマンションでは、ずいぶん前から洗濯物を
外に干すことができない・・・、って件でものすご～く
盛り上がっていました。
天六のジオはゴキブリだって言うし。^^;
そもそもこのスレはそういったいろんな問題や課題や気に
なることを、あーでもないこーでもないって意見を出すところ
でしょ。
今後も駐車場や管理費のこと、またそれ以外の皆さんの気に
なることを、どんどん聞いていきたいですね。
私は、来年の12月に本当にこのマンションのこの住民になる
者ですから、読んでいていろいろ参考になります。

もともと、激安タワーに釣られて、ギリギリの予算で購入している人が多いからでしょ。

金があったら、他のタワーを買ってるがな。

え、なんで？
私はお金あるけど、ここのマンションをものすご～く気に入って買ってん。
なんで他のタワー買わなあかんの？ｗｗｗ