パークタワー東雲ってどうですか？その３

（その2）

国土地理院の海抜は以下のようになります。

・第一貨物西側の海縁　海抜1.5～1.7M
・ブランズ東雲　海抜1.2M
・東雲交差点　海抜1.0M
・パークタワー東雲北西側　1.0M

西側から本物件にかけてゆるやかながら下り坂になっています。

（次に続く）

（その3）
西側は高波2Mに対して海抜1.5M、東側は高波1.6Mに対して海抜1.4Mです。
また、西側から本物件までの距離は約380メートル、東側からの距離は280メートルです。

これらを総合的に考えますと、両側から浸水してくるリスクはゼロではないと言えるかと思います。
船が流されてくる、といったコメントもありましたが、これは本物件までは他にも大きな障害物もあるので可能性としては低いかもしれません。海火災については微妙なところでしょうか。ただ、西側の海に海火災がたどり着いた場合には溜り場になりそうな地形ですので、西側の方々は注意が必要かも知れません。

（次に続く）

（その4）
ここであらためて前述したシミュレーションの計算根拠に触れておきますが、計算の前提として、地殻変動を含む液状化の影響はデータが無いため考慮がなされていません（一番最初のページをご覧下さい）。従いまして、液状化による地盤沈下が生じた場合には、結果は悪くなる可能性は残されています。

もう一点、次は朗報でもありますが、東京海上日動と東北大との共同開発で、津波浸水危険度を計測するシステムが8月末にリリースされています。
http://mainichi.jp/select/news/20120831k0000m040125000c.html
調査料金は25万円だそうです。売主デベさんにはせめてこれを依頼してもらって、リスク認識をある程度客観的に示して欲しいものですよね。たった25万円です、本件プロジェクトの総事業費を考えれば誤差の範囲の金額です。

ただ、この計測システムについて一点気になる点があったので次に投稿します。

（次に続く）

（その4）
先ほどの続きで、このシステムでは以下のような評価体系となるそうです。

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現段階で想定される最も高い津波高と津波の遡上（そじょう）距離を計測
浸水の危険性がある地点を「Ａ」と評価
さらに想定外の事態も考慮
計測した津波高の２倍の高さを「限界最大津波高」とし、
そのうえで浸水の危険性がある地点を「Ｂ」
限界最大津波高でも浸水する危険性が低い地域を「Ｃ」と評価
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ここで目に着いたのが、「限界最大津波高」というものを採用していることです。
計算上で得られる最大津波高の2倍を「限界」と考えるというものです。
ここからは推測ですが、
やはり人間が行うシミュレーション、データとして取り入れられないものや変数の多さなどから、
「2倍のバッファは見ておこう」というものかと考えます。

これを勘案しますと（その1）でリンクした津波高の最大値についても、やはり専門家がお金をもらって評価するとしたら、2倍くらいのバッファは見たいと言うことになるのだと思います。
そうしますと、西側の「限界津波高」は4メートル、東側の「限界津波高」は3.2メートル、ということになります。

（次に続く）

（その5）

私は5年弱この東雲に住んでおり、今後も住み続けたいと思っています。
だからこそ、この津波と地震問題に対しては真剣に自らチェックを繰り返しながら家族の命を守りたいと考えています。

今日までの私の中間的な結論としては、「人生のうちに一度、西側から4M、東側から3.2Mの津波のくる可能性がある」というものです。

ただ、これを売主デベに全てリスクヘッジしろいうのは、それも不可能かと思っています。
但し、しっかり説明はすべきです。このような計測システムがあるのであれば、それも最大限利用の上開示すべきです。
津波対策については、区なり、国なりに少しずつ要求していかなければならないものと考えています。

（次に続く）

（その6）
最後に、真剣に考えている人には見て頂きたいYOUTUBEの映像をリンクします。
http://www.youtube.com/watch?v=anHEC2Cmh5Q

岩手県釜石市両石町の3･11の映像です。
「津波が水門を越えるとはどんな状況か」ということを非常にリアルに見ることができます。
もしかしたら亡くなった方もいらっしゃるかも知れないのでここでご冥福をあらためてお祈りしますが、
我々大人はこれを教訓にして家族と自分の命を守る義務があると考えます。
今後も真剣に考えていきたいと思います。

（今日は終わり）

護岸の高さを無視してませんか？江東区のＨＰによりますと、「東京湾内湾のうち江東区内にかかる防潮堤の高さはT.P.＋4.47m〜T.P.＋6.87ｍとなっており、想定しているあらゆる津波の高さを上回っています。」よって、>940-946 さんのレスはリスクの前提から間違っています。西側から4M、東側から3.2Mの津波がきても護岸の高さを下回っているからご心配なさらずに。

>947

ご自分の目で護岸の高さを確かめましたか？
東側西側、いずれも1メートルも無いように感じませんか。
東側は1.4メートルの海抜のところに立って、ヒザ上くらいしかありません。
実際に辰巳水門側の内側、東雲運河側の海面からの高さを正確に知っていらっしゃるのであれば、教えてください。
助かります。

アップルから野村の東側のところが海面から4メートル以上もあるように思えないな～

「津波高及び津波浸水の分布」の「2-52」ページでは、東雲地区は浸水予想地にはなっていません。水路に沿ってより内陸側に遡上するということでしょうが、これもコンピュータシミュレーションの結果です。勝どき、月島、江東区菊川、住吉の辺りは浸水予想されていますので、恣意的な情報操作はないと考えられます。

「限界最高」の想定ということでは、津波だけそれを行う理由もないでしょうから、震度でいえば8以上の想定が必要になるでしょう。一刻も早く関東平野から逃げ出すしかリスクヘッジの方法がないと思いますよ。

東京湾奥で想定されている津波の規模と全く異なる釜石の映像をリンクすることで、必要以上のリスク感覚をお持ちの方とお見受けしました。個人的にはご意見はかなり極端なものであると思いましたが、あとは検討者のご判断に委ねれば良いかと思います。

江東区のHPに記載されている事が嘘だと思うのであれば、直接問い合わせてみてくださいな。

そもそも防潮堤ってどこのことを指してるんだろ？海と陸の間のヤツ？
アップル～プラウドの東、海底からなら4メートルくらいあるのかもしれんが、海面から4メートルは絶対ない。

限界最高が2倍ならば、34mの高知の津波は高さ68mで計算されるんですね。

T.P.は平均海面です。
江東区が明確に公表しているのだから間違いありませんよ。

例の計測システムでABCどれになるか分かればど素人どものくだらん議論は終わる。
デベさん、やってやれよ。たかだか25万だってよ。

だれか実際に立ってみて4メートル以上あったと思うひといますか～？？？

有明も、目視で確認したほうがいい場所。
ビッグサイトの西側にあるデッキは、たまに釣堀してる悪い人がいるが、
ほんの２ｍ糸を垂らせば海面だから。満潮時に低気圧がくると海面に手が届くし、高波で水びたし。

おお954よ
平均海面は満潮との関係はどうなっておるのだ？
ぼけつをほってポジにダメージを与えるでないぞ
http://www.data.kishou.go.jp/db/tide/suisan/explanation.html

ここはネガ＋真剣検討まじめくんと話していたほうが有益な情報が得られそうだ
真剣検討まじめくん、明日も投稿待ってるよ！

ポジでこのマンションを検討してるものです！ネガの皆様のやり取り面白いですね。暇潰しになります。今後とも楽しませていただきます。

×真剣検討まじめくん
○新手のネガ

計測システムで評価してもどうせ大手デベの圧力でほんとの結果かどうかわかったもんじゃない。

（再開その1）

新手のネガでも真剣検討まじめくんでもどっちでもいいですが、津波の話は今日は一旦やめておきます（まじめに検討している方には伝わっていると信じて）。
その後頂いたコメント（防潮堤など）については実際土日で自分でチェックして報告したいと思います。

さて、津波より「管理費」に興味の方も多いようですから、参考的な考えを示しておきます。
私には比較物件データが無いので、同じ計算根拠で他物件とどの程度差異があるか、ご存知の方に情報提供期待したいです。

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修繕積立金とネット代を除いたいわゆるビルメンテナンス等費用について、本物件では以下のように考えられるかと思います。

本来ビルメン等費用については、業務内容・人工・作業時間など詳細業務の積み上げで金額が決まるかと思いますが、当然今は詳細が分からないのでざっくり見てみます。

延べ床面積・・・61,418.26㎡×0.3025＝18,579.02坪
年間総管理費・・・本物件の平均管理費23,300円×585戸×12ヶ月＝163,566,000円
坪単価当たりの年間管理費・・・8,804円

1年で1坪9千円くらいで委託する感じですね。
建物だけではなく敷地面積も考慮する必要あるかもしれませんが、一般的には建物述べ床で見るかと思います。
賃貸レジデンスの大体の相場が1坪5千円～6千円くらいのようです。
当然、このようなタワーマンションは高くなりますので、8.8千円が妥当かどうか。

結局業務内容とクオリティの議論もありますから一概にこれだけで判断できませんが、参考にはなるかと思います。

（次に続く？かどうか分かりません）

管理費、プラウドとかビーコンとかブランズとかで同じ計算できる人いる？

964さんは東雲に住んでる人だそうだから当然、
プラウドやビーコンなども計算済みでしょう。

（再開その2）

ちなみに修繕積立金についてはよくわかりません。
述べ床面積が18,579.02坪ですから、建物の建築費を坪50~70万円と仮定しますと、93億円～130億円くらいの間でしょうか。これを何年維持すると考えるのか。

個人的には右肩上がりの経済が終焉したこのご時勢、修繕積立金は想定期間の修繕費用総額の純平均を毎年積み立てるべきではないかと思っています。このエリアは何が起きるか分からないので、予備費的なものも本来必要でしょう。

（次に続く？かどうか分かりません）

不思議な計算。徴収する管理費のすべてを委託に使ってるわけじゃないし、委託管理するのは共有部分だから総床面積で考えても意味無いと思うけど。

管理費、修繕積立金って予備費は想定して無いから計画外のことをやろうとすると、まずお金の問題になる。タワマンの乾式壁って、３・１１で結構あちこちで壊れたけど、自然災害は修繕計画で想定して無いから、費用を如何にしてまかなうかが問題になって補修が進まないケースもあった。

共用部分の広さを計算するのが面倒だから簡易な方法として一般的に使われてんだよ。委託じゃなくても出る金は一緒だろ。

乾式戸境壁、
はタワマン以外の新築マンションでも最近はよく使われています。

ここは本当にポジの意見は参考にならん。真剣検討まじめくんとネガで話の精度をたかめよう。
ちゃんと議論できないならいちいち割り込まないで別の話題進めといてくれ！

共用部の面積が正確に変わっていればそれを基準に比較もするし、分からなければ述べ床を使うこともある。だから別に述べ床使ったって不思議な計算じゃないんだよ。

970が書いたことの繰り返し。

話題になってないが、実はここって都バスが便利すぎないか？
深川車庫って系統多いよね。

どこに勤務してるか次第ですが、辰巳駅まで歩いてもそんなに遠くないですよ（豪雨の日のぞく）。
新宿・渋谷・恵比寿なら東雲駅。
東京・大手町・丸の内・新橋勤務ならバスが楽かもですね。

プラウドの契約者です。参考情報を記します。
防潮堤の高さですが、アップルからプラウドまでの東側にある護岸は防潮堤ではありません。
防潮堤は、辰巳水門から東西に延びている堤防です。
そのような堤防が江東区の湾岸エリアを囲んでいるのです。

ちなみに埋め立て地は新しいほど海抜が高くなっています。
ゲートブリッジ付近にできる都立海の森公園あたりは海抜30mくらいあるようです。
そのため下町エリアと違い意外に水没に強いのです。

まぁ、これだけ地下鉄がはりめぐらされ連結化された今、東京のどこに住んでも交通はそこそこ良いんじゃない。
ここの交通の一番の魅力は銀座にすぐ出れること。＋山手線内の地下鉄アクセスが良いこと。
有楽町線すいてて特に帰りは100％座って帰れること。

オマケで都バスも便利。

978ありがとう
水門内側が4Mだなんて情報にだまされるとこだった
やっぱりそうだよね、あれで海面から4Mは無い
そうすると、例のMAPで水門内側が1.6Mだからそれを防げるかどうかだね
2倍換算されるときついけど
確かに若洲公園に向かうときもずっとのぼり坂だね
あっちのほうが海に突き出してるのにここより安全だなんて、変な気分だ

東京湾、外郭堤防とかでググッてみよう。図解なんかも沢山出てくるから、それでお勉強。

ここはそいつのギリギリ内側。南側の遊歩道部分がその堤防。晴海通りもその部分が盛り上がっていて北側が坂になってる。
辰巳運河、東雲運河の護岸もその内側。だからタッパが低くて当然。

有明は外、レックスも外、JKKとかトミンタワーも外。トミンタワー辺りの1階は海抜4m以上にちゃんとかさ上げされてるよ。

ググらなくても防潮堤は今部屋から見える。
水門閉まんないときは内側は1.6mくらいの波を受けるシミュレーション。
国土地理院ので陸地の海抜1.4m。
東京マリンの計測システムでは高波2倍計算だって。
それがここまでの話。

978さんご指摘のように防潮堤は辰巳水門のところの外郭堤防の事ですね。
その内側にあるのは内部護岸。辰巳運河は外郭堤防と辰巳水門に守られており、内部護岸は天体潮位による潮の干満に対応するめだから、過度に高くなくてもいいのです。
まあ、水門というと、緊急時に閉まらないとかの話題で得意げに語る方が登場なされるけどね。

知らない人はググったほうがいいですね。
陸地にある外郭堤防の位置関係は。

「波を受ける」というと語弊があって、開放水門から運河に沿って遡っていく津波の側面で水をかぶるかもしれないという図式じゃないかな。だから浸水までには至らない。10m超とかだったら面で押し寄せる感じになるんだろうけど。

ま、地形によって収斂したり、反射波と合成したりすれば、すぐ2倍になるね。
東京湾だと後者の可能性の方が高そうだ。湾内で何度も行き来するし。

江東区でも311の津波の影響はそれなりにあった。若洲なんか、護岸のコンクリート堤防に軒並み隙間ができてたし、ゲートブリッジから海釣り施設になってる防波堤を見下ろすと、今でもケーソン？の並びがガッタガタで、1歳児が積み木を並べたようになってる。

過剰な心配は無用でも、侮っちゃいけないねえ。

訓練で閉まらなかったとかいう噂は本当か？

地震で水門が閉まらない恐れがある。これはネガでもなんでもなく、震災対策上の大問題になってる。
今年の６月には、台風のとき電気系の問題で閉まらなかった水門があった。