リヴァリエってどうですか？　Part8

同じエリア、つまり港町駅至近にマンションが今後も乱発するなら資産価値は下がるでしょう。
でも、港町駅至近で少なくとも100戸以上の開発が可能な土地はありません。味の素が仮に撤退しても最寄りは鈴木町駅。ここの京急川崎2分駅徒歩1分という大師線で一番いい条件は変わりません。
目立つという意味で地域のランドマークになれれば資産価値はあると思います。

久しぶりにサイトみたらだいぶ完成してますね。
緑化も進んでるようで。

認可保育所はど、をな感じになるんですかね？

公式サイトの建築レポートの写真もいいけど、保育所や内廊下、共用ロビーなどのイメージ画像とかも別アングルで更新して欲しいです。

458さんの書き込みが実体に近いと思います。

ヤンキーを美化したり擁護したりするつもりはありませんが、
一般人に危害を加えるような連中ではありません。

大人が一喝すれば意外と素直に聞いたりもします。

ヤンキーが多い分、ヤンキーにも社会や文化があり、
彼ら彼女らにはそこで揉まれています。

元ヤンキーでも、１０代からガテン系の仕事などで
まじめに働いています。

言葉は下品だし、勉強もしません。
飲酒や喫煙くらいはします。

でもそれはそれで、大人になったらそういう仲間と
彼らなりに仕事をして社会でしっかり生きています。

港町駅前は現状なにもないので、当然ヤンキーも優等生もいるはずありません。

何もないので、３棟完成すれば1400世帯からの住民が増えるわけですから、
その影響は少なからずあると思います。

ただ、「京急川崎に一番近い駅だから一番良い駅」というのは思い込みです。

南武線で最も川崎駅寄りの「尻手」が最も良い立地ではないし、
京急本線でも京急川崎に1駅の八丁畷や六郷土手が最も立地の
良い駅でもありません。

470さんそうですね

度を越えた事をしてると元ツッパリの怖いおじさんに怒られたり
先輩に怒られたりして制御がかかりますし、
ヤンキーは繋がりの強い社会なので、品はないですが本音で話せる仲間がいるので
引きこもりとかにはなりにくいですし悪い事ばかりでもない気がしますね

昔から港町に住んでる知り合いがいたので、この辺りの治安が悪いか正直に聞いてみました。
ヤンキーがいる感じでは無く、静かでのどかな感じとの事。お年寄りがとにかく多いようです。競馬場が近いから荒れてるイメージがあるみたいだけど、実際は違うようです。でもここ最近は若いファミリーをよく見かける様になったと聞きました。鈴木町のマンションが出来たからだと思います。このマンションが出来たらこの辺りはさらに変わるだろうなと家族で話してると言ってました。

好みにもよるでしょうが、私は悪くないなと思いここに決めました。

確かに港町より東門前のほうが遥かにいいですね。

港町は川崎まで二分でいけるのがかなりメリットですね。

行政施設もみなら近いし便利そう。

京急川崎まで1駅
しかも徒歩1分
↓
大師線エリアで一番良い立地

って、いかにもデベロッパーや販売員が使いそうな
セールストーク。

よく知ってる人が聞いたら「はぁ？」って
思うから、相手を見て言ってるんだろうね。

何をよく知ってる人が、なんで「はぁ？」と思うのか、詳しいなら説明をして下さいね。

港町駅を格下にしたい人達の根拠って何でしょうか？

充分魅力的なんだね。

>473

東門前って何がそんなにいいの？
個人的には一つも魅力ありませんが・・・

>大師線エリアで一番良い立地

なのに何もないのはなぜ？

え？川崎に一番近い（十分徒歩圏）でしょ。ヨーカ堂やOKに約5分、これから目の前にコンビニもできる。
便利じゃない？

京急川崎近いから何もいらないんじゃない？

確かに東門前微妙だな
港町に比べて良い所を教えてほしい

それを言ったらここも15号近いし、線路近いから鉄粉も降ってくるのでは？

産業道路は上に首都高があって排気が溜まりやすいんだよ。

そう考えると15号は対したことない。
リバーサイドだから風通しもいいしね。

線路沿いっても駅前だから低速運行なんだよね。
だから気にならないし、
残りの間取りとかは上層だからさらに気にならないと考えられるね。

>残りの間取りとかは上層だからさらに気にならないと考えられるね。

４８６さんは何をしたい人？営業？


鉄粉かぁ駐車場はタワーにした方が良さそうだね。

大体全体の75％程度売れてるのかな？
竣工して半年以内には完売したいとこって感じになりそうね。

470さんもいってますが大師-東門前間が川崎以南での中心地区だっだのは本当です
大師線が1-3番線になっているので分かるととおり大師線発祥から拡大したのが京急電鉄です

大師-東門前が南武線で言えば鹿島田で、京急で言えば雑色や糀谷みたいに栄えた下町で、
その間の六郷土手や尻手、矢向にあたる町が港町や鈴木町であるのは間違いありません

しかし川崎西口も以前は尻手や矢向より過疎地でありましたが現状は東口より坪単価が上がっている逆転現象です。
都内でいえば開発の余地が少なかった目黒、五反田に比べ、開発余地の多かった恵比寿、大崎が逆転現象を
起こしていたり、高輪口と比べるのもおこがましかっ品川港南口が坪単価急騰したように
逆に栄えていなかったがゆえ開発余地があり、逆に将来性があったりするのかなと個人的には思ったりもしますよ

「開発余地が大きいと化ける可能性がある」
というのは確かにそういう面はありますね。

ただ、品川の港南口や川崎の西口はそもそもの
駅力がとても大きい駅です。

あとはマンションだけをポンと建てても、
そういう効果は生まれないわけで、最低でも
商業施設と併設（三井が得意なららぽーとや
ラゾーナのパターン）、病院やオフィスビル
とかまで開発できれば豊洲や武蔵小杉のように
更に化けるのだと思います。

ここは一応、デイリーストアと保育所ぐらいは
できるようですが、そこ止まりです。

あと、港町ってこれ以上の開発余地ってあるでしょうか？

ここと409号線の間は小さな工場とか戸建てが多くて
難しいと思うのですが。

東門前はいい街だと思うよ。
商店街や大師公園が近くにあるのが羨ましいなと思うけど、島忠が駅前にあるのが便利だよね。

港町はこれからの街、リヴァリエ完成後でどうなるかだね。

どちらにしろお互いより良い街を目指して、大師線が盛り上がることが何よりかと思う。

>491さん
確かに駅まわりは大きな施設は難しいと思います。
可能性がある場所は川崎競馬場。近隣の住民から大型ョッピンクモールへの要望案が出たこともあった様です。利用者が高齢化してる様なので、再燃する可能性もあります。
後は味の素敷地の縮小。鈴木町駅前の研究所を残して、
工場は移転する案。こちらは地価が高騰すれば可能性が出て来ます。

あくまで可能性の話です。

>491さん
別にそこ止まりでもいいんじゃない？
ラゾーナや武蔵小杉のような街中住居を希望してる人はここを検討しないでしょう。価格帯も一千万単位で違うし。
必要最低限なものはコンビニで揃うし、ちょっと歩けばスーパー、一駅で繁華街。
川崎商圏まですぐ近くなのに自然や緑が多いという点が他にはないメリットなわけですから。

>492さん
短い大師線で張り合ったって意味はないですよね。一長一短はどこにでもありますよ。
沿線開発が進んで工場から住宅化が進めば、環境も良くなるだろうし商業的な需要も増えお店もできる。それで大師線の価値が上がれば沿線住民は嬉しいのでは。

494さんに同意です。
川とコンビニと駅が一分以内で充分です。

大師線は川崎駅方面だけでなく、逆方面も利用すると思います。

鈴木町 ヨーカ堂徒歩一分
川崎大師 商店街と幼稚園が徒歩二分
東門前 島忠HOMES徒歩二分
産業道路、小島新田 ラウンドワン、羽田空港へタクシー


今も近くに住んでるので利用してますが、生活するには大師線便利だと思いますよ。

ヨーカドーやＯＫが徒歩５分ぐらいで
いけるので、普通に住む分には不自由ないと思いますよ。

あくまで「化ける可能性」とか「発展の可能性」として
考えた場合の話です。

大師線は駅の間隔が短いので、例に上がった駅のように
発展するには、それこそ味の素の工場が移転して、跡地に
大学や大学病院やらオフィスビルやらができて、鈴木町の
ヨーカドーやヤマダ電機のところとつながるぐらいになれば
見違えるでしょうね。

いつまでたっても5期と銘打てない閉塞感。
じらすと見込み客に逃げられるから、少し客が貯まったら小出しにして確定させる誘惑に勝てない。

検討してない人がネガってますね。

>497

新規で大学はなくても、キャンパス移転はあり得ると思いますよ。

川崎のヤンキーって大人しいんですか？
横浜の暴走族は、＊＊＊よりヤバイと言われてますが。

家庭とか明日のこと考える奴は、そんな無茶せんけど、それが無いヤンキーは
やばいかな。

川崎の実態詳しい人、教えてください。

暴走族やヤンキーは一般人には俺はカタギじゃなぞってすごんで
本職の前では自分はカタギなんで許してくださいって泣きいれます
暴対法で取り締まりがきびしいので本職の方も最近は見過ごすようになっています

また本職の方は何かあると上の人がすぐ逮捕の時代なので何もしてない一般人と
関わる事はありません

これはどの地域でもいえる事ですが本当に怖いのは海外から出稼ぎで犯罪に来ている
方々です

ヤンキー話で盛り上がるスレは珍しい。

ヤンキーについて本気にする人もいそうなので、まじめに答えておきます。

基本この付近はヤンキーいません。というより人があまりいません。お年寄りが多いです。
港町付近はパチンコ屋もゲームセンターもないので、ヤンキーが溜まる要素もないのが実状です。

大師線近隣の駅付近でも新しいマンションが多いからだと思いますが、小さい子供連れがとにかく多いです。

もちろん川崎駅はまた違ってきますが、ヤンキーという感じとはまた違うかな。
ちなみに実家は同じ神奈川で、ここより都内から離れますが、ヤンキーいっぱい見かけます。まあヤンキーが多いところが良くない訳でもないと思いますが。

ここに限らず、本当はしばらく近くに賃貸で住んでみて、
それから同じ地域の分譲を買うというのがいいと思います。

キッチンとか収納とか広さとか、買い物の利便性なんかは
パソコンのスペックのようにデータで分かりますが、
いわゆる「土地柄」みたいなものは実際にすんで見ないと
理解するのは難しい場合が多いです。

「土地柄が合わない」となると、物件選びも根本からやり直さないと
いけないので。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

所詮は大師線ですよ？
将来化けるかもとか環境が大きく変わるかもとか不確かな将来性に期待して購入するのはリスク高いと思いますね。
工場やら競馬場やら歓楽街。
いつかなくなることを期待する書き込みも多いですが、難しいと思いますね。

あと所詮大師線、されど大師線です。

川崎はバスが主流の交通手段になる人が多いと周りの友達も言っていますが、
川崎で便利なのはほんと京浜、東海、南部、大師とかの駅前が通勤はベストです。

少し離れてバスとか使用すると結構めんどいし、
徒歩5分以上離れると意外と信号とかで捕まります。

ってことを考えると駅前徒歩1分で、
さらに港町特有の周りの環境から隔離された感じのリヴァリエはとても魅力的です。

緑化緑化って言ってる人もいるけど、
確かにリヴァリエは川崎のタワマンの中でも緑化に力を注いでて、
実際いい感じに緑が多く設計されてます。

2012年8月27日現在

＜販売戸数＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次16戸 4次5戸　5次3戸　6次4戸　累積367/455

契約戸数：330戸
先着残り戸数：37戸
未販売戸数：88戸


現在この5月～現在合計で約60戸前後の契約数。

※多少数字の誤差はあると思うのでご了承ください。

やっぱり安いよねここ。フラットSエコ締め切り前の駆け込みも加速だな
何か893の話とか興味ないわ
削除だろ全く物件に関係ないし
ネガのおかげで注目度アップ（笑）

フラットSエコってなんですか？

変動とフラットどっちがいいかまような。

ちなみにフットサルもテニスもその他体育館内スポーツはリヴァリエなら結構近場で出来るよ。
川崎は意外と施設とか色々揃ってるからいいよね。
ここの物件だったら市役所とか区役所も近いし便利そう。

ヤフー不動産アクセスランクは2週連続2位の位置ですね。
一時4週連続1位とかありましたがそれだけポジネガ双方共に注目してるってことですかね。

商業施設を期待する書き込みが多いですが、
もういらないと思いませんか、商業施設

周辺にまったくないのであれば別ですが、
既に十分沿っているのでは。

港町駅はリヴァリエが主導し、
駅前の便利で良質な住宅地としてこれまでの
川崎区とは違う形で発展してくれれば、
うれしいですし、注目されると思います。

修繕費が高いって聞いたけど、それも逆にいいところですか？

修繕費、管理費、駐車場代・・・今後の上がり具合も不安ですし、
そこが我が家の最大のネックです。

過去に何度も数字がでてんのに、良くもまあ適当なことを。

管理費＋修繕積立金で合算してしまうと、周りのタワマンと同じくらいかもしれない。
でもその実態は、無駄に高い管理費＋ありえないほど低く設定された最初の修繕積立金。

後は野となれ山となれ。

修繕費が当初低めなのはメリットでしかない。
最終的な積み立て金額は同等になるわけだし。

何をそんなに必死になっているのやら…。

ネガはなんでそんな必死なんだろうね。

管理費も修繕費も周りのタワマンと同レベル。

更に当初負担低め設定、後に負担増はローン組んでる人にはメリットのみ。

この話題は100回と繰り返されるんだな。

ここは普通に売れちゃうでしょ。
川崎駅徒歩圏で港町徒歩一分なら放って置いても売れる。
しかも相当安いみたいだし。今本当に苦戦してるとしたら、売り方の問題じゃないかな？

524は間違いだらけ。

管理費二万前後は周りのタワマンレベル。
修繕費は30年計画を平均値だすと二万前後。
これも周りのタワマンレベル。

むしろ共用施設の割に管理費に三万以上かからないのはありがたい。

苦戦してるのはこの物件以外に目を向ければわかるけど、
川崎、横浜は全体的に売れなくなってきてる。

さらに川崎のマンションは販売延期がいくつもで始めてる。

その中で7、5割契約して尚且つ竣工までまだ七ヶ月あるなら良い方。

時代は変わったよほんと。

んーまあ相変わらず売れてるペースは下がらないし、
そのうち完売されるでしょ。
先週も四戸くらい売れてるっぽいし。

竣工後二〜三ヶ月くらいってとこかね。

後で修繕費高くなるマンションは早めに売らないと売るのがむつかしくなるのかな？

修繕費が高くなって行くのはどのマンションも同じ。戸建なんて更に凄い。賃貸じゃ無いんだからね。賃貸も比較範囲なのかな。

経験実績豊富な大手デベロッパーに比べると
素人目にも売り方が下手ですね。

疑心暗鬼を生むコピーや京急沿線や
webバナーに集中した広告出稿

川崎市川崎区というイメージを
勝手に過小評価して、
売り手側が顧客をセグメントしている感じです。

１５００戸を売り切ろうとする戦略としては疑問です。

素人に毛の生えたようなHPだったりとか
そういう物件と比べたら普通以上でしょう。

っていうか広告やイメージ戦略が上手すぎるマンションって嫌だなｗ

イメージ戦略で集客をしたところで、結局それだけでは契約には至らないのは、
大幅値引きをせざるを得なくなったブリリア磯子を見ても明らか。

>経験実績豊富な大手デベロッパーに比べると

これね、素人が騙されやすいんだよね。

ブランド力だけで売っちゃったり、
広告にTVのCMとかバンバン使って知名度だけは抜群だったり。

売るときとか考えるとブランド力も一つのポイントになるだろうけど、
住みやすさとは別なんだよね。

リヴァリエはまだ営業範囲が狭い気がする。
知り合いに川崎区に住んでるやつがいるけど、
家にチラシすら来た事ないってレベルだし。

実際京急使わない人以外は知らないんじゃないか？ってぐらいの広告範囲じゃないか今？

＞修繕費は周りのタワマンと同じくらいかな？ 管理費も同様。
＞タワマンなら双方共に二万前後出せないと何処も住めないしね。

・・・やっぱりタワマン自体うちは再検討かな。

とりあえず速報です。

A棟二階テナントは「THE FARM CAFE」、農家直送の新鮮・安心野菜を使ったヘルシーメニューのカフェ。一階はヤマザキで変更なし。
認可保育園は京急サービスが運営する（仮称）京急キッズランド港町保育園。認可保育園なので入居者優先ではないとのことです。

また、B棟も11月着工予定だそうです。

情報ありがとうございます。

これまで噂に上がっていた
京急の関連事務所より良いと思います。

業態を考えると多少単価は高めかもしれませんが、
少なくとも昼間の利用は期待できるかな、
新規出店ですから内装もそれなりに作り込むでしょうし。
但し、マンションのラウンジと競合しますかね。

賃料は事務所の方が良いかもしれませんし、
赤字なら撤退は早いかもしれません。

B棟11月着工か。
規模とかは計画通りなのかなー。
ようやく低層、角部屋狙いだった人が検討し始めれる時期になったんだね。

A棟隣接テナントは1F：デイリー、2F：カフェか。

そういえば認可保育でも全く同じ条件の人が申し込んだら保育園と居住区の距離で優先があるらしいよ。
全く同じ条件の場合はリヴァリエ住民が優位だね。

>A棟二階テナントは「THE FARM CAFE」、農家直送の新鮮・安心野菜を使ったヘルシーメニューのカフェ。一階はヤマザキで変更なし。
>認可保育園は京急サービスが運営する（仮称）京急キッズランド港町保育園。認可保育園なので入居者優先ではないとのことです。
>
>また、B棟も11月着工予定だそうです。

ようやくB棟とかの情報出たんですね。
でもどうやってこの情報知れたんだ？

B棟11月着工とかｗ
これでA棟の値下げは取りあえずかなり先になったねｗ

残念すぎる！

>540さん

私個人としては、ラウンジの煮詰まったコーヒーよりいいです（笑）。また無くなれば管理費も多少は浮くかなと思います。


>542さん

契約者あてにテナント決定のハガキが来ました。
詳細は後日HPとあったので、現状ギャラリーに行かないと教えてもらえない話だと思います。

2階のカフェは、
・サラダバー、ビュッフェ、カレー、パスタ等の販売
・惣菜のテイクアウト、生野菜販売、お米販売

ちょっとしたスーパーでもありますね。

＜国土交通省作成のガイドライン＞
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、
増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず
修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。

＜データ＞
エクラスタワー 管理費291円/月・平米、修繕積立金150円/月・平米
パークシティ武蔵小杉 管理費302円/月・平米、修繕積立金120円/月・平米
サンクタス川崎 管理費253円/月・平米、修繕積立金88円/月・平米
リヴァリエ 管理費270円/月・平米、修繕積立金65円/月・平米

パークホームズ川崎大師 管理費223円/月・平米、修繕積立金90円/月・平米
ラグゼコート 管理費143円/月・平米、修繕積立金90円/月・平米
オールパークス 管理費183円/月・平米、修繕積立金85円/月・平米
ルネ追浜 管理費169円/月・平米、修繕積立金81円/月・平米

売主の立場では、関連会社の利益につながる管理費はできるだけ高く設定し、
かつ、管理費の高さが販売の足かせにならぬよう、
代りに修繕積立金を低く設定しがちです（これでリスクを負うのは売主ではなく管理組合なので）。
とはいえ、物には限度ってものがあるのですが、ここのやり方は凄いとしかいいようがありません。

>546
納得できなければ買わなきゃいいだけ。
それにしても、そのコピペ好きだねぇ。

またいつもの修繕費の人かw

うちは川崎区在住だけどそんなハガキは来てないよ？
ガセネタじゃなければいいのだけれど、、、
京急の営業さんがフライングで書き込んでくれたのかな？
本当にカフェだったら嬉しいですね
でも金も使わずドリンク一杯で長居するような
ママ友が溜まったら長続きはしないでしょうね
そうならない事を祈ります

うちにもハガキが届いています。

カフェいいですね。
アルコールとかも扱うのかな？
夜はバーみたいになると面白そうだけどなぁ。

うちにもハガキきましたよ。

今住んでいるところは1800戸。囲まれた敷地にラパウザがありました。最初はそこそこお客さんも多く、段々減っていき、四年くらいで閉店。今はケーキやさんと整骨院。コンビニはもつがレストランはあまり期待できなさそうだ。
毎日リピーターが出るような経営手腕がないと厳しいかも。是非長続きできるように工夫してほしい。

経営手腕でなく。潰したくないなら自分がお金使うこと。
買い物等は近くの店屋をつかわないとダメ、継続して欲しいなら。

野菜とかお惣菜も売ってるならちょっと助かるかもね。
お米もか。

B棟は11月着工かー。

消費者のメリットが感じられない店に、むやみにお金を注ぎ込むつもりはありません。お金を注ぎ込んで欲しければ、まずは店側が工夫しろう。
家賃が収入になる以前のこと。

肉と卵と乳製品もあれば完璧だね。

やっぱりハガキ来たらしいですね。

メリット情報なので契約、検討者にはありがたいですね。

当初１Fはコンビニ、２Fは事務所が入ると情報がありましたが、
２Fはカフェになったんですね。

しかもパスタ、カレーや惣菜、生野菜、お米の販売などちょっとした買い物も出来ると言うのはよさそうですね。

B棟も着工決定ですか。
B棟隣接の施設も小児科勧誘など情報がありましたが、
何が入るか見ものですね。

マンション内のカフェ・レストランは結構難しいですよね。

高すぎでもダメ、安すぎると子どもの溜まり場に。
知っている人に会う可能性大だから１人でゆっくりという方には
難しい空間。
常連客のキャラが濃すぎると店のイメージに直結。
そんなわけで、家で飲んだほうが気楽～になりがちです。

住民がそこに何を求めているのか、かなり鋭く把握しないと
あっという間に経営が苦しくなります。

住民側からアイデアを募ってもいいかも。

560
マンション外の話ですよこのテナントは。
住民以外も利用可能。

カフェでも惣菜とか野菜とかお米とかも売るらしいから、
結構利用者は多くなりそうですね。

昼は保育園のママ達で賑わうかな、カフェ。

計画より遅れたとはいえＢ棟いよいよ始まりますか。詳細早く知りたいです。

560さんの話はマンション占有部、共有部という意味ではなく、
マンションに隣接しているという意味で捉えて問題ないのでは。

店の雰囲気がマンションの評価に直結するだけに、
凶と出るか吉とでるか見物です。

実際テイクアウト中心の営業になるのではないでしょうか。

（その方が無難）

公式サイトがプチリニューアルされてる。
駅近過ぎワロタ。