匿名さん
[更新日時] 2012-09-24 18:18:50
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物件概要 |
所在地 |
神奈川県川崎市川崎区港町1番15他(B棟)、神奈川県川崎市川崎区港町1番13他(C棟)(地番) |
交通 |
京急大師線 「港町」駅 徒歩2分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測) 京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測) 京浜東北線 「川崎」駅 徒歩23分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測) 東海道本線 「川崎」駅 徒歩23分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測) 南武線 「川崎」駅 徒歩23分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
461戸(他にロイヤルスイート、ミヤビスイート、キッズルーム、カレンラウンジ、スカイラウンジ、ミュージックスタジオ、ゴルフレンジ・パターコーナー等)(C棟)、478戸(他にB・C棟管理室兼防災センター、店舗・診療所・事務所、ラグジュアリースイート、ジャパニーズスイート、キッズルーム、カフェギャラリー、ブライトラウンジ、集会室(スポーツスタジオ・キッチンスタジオ)(B棟) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上29階 地下1階建(B棟) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年02月竣工済み 入居可能時期:2017年04月上旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]京浜急行電鉄株式会社 [売主]大和ハウス工業株式会社 東京本店 [販売代理]京急不動産株式会社 [販売代理]日本住宅流通株式会社 東京支社 マンション販売事業部
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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リヴァリエ口コミ掲示板・評判
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141
匿名さん
140
外装はどうだろう?定期的に外装の掃除はやると思うから問題ないんじゃない?
ベランダくらいは掃除してから引き渡しでしょ。
日差しの日焼けは問い合わせたらいいですよ。
何か対策していますか?
っとか日焼けした場合保障してくれますか?
っとか。
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142
匿名さん
>139
そうだね
もともと無理していたネガが多かったから、さすがに疲れたかな?
ほとんど同じ人だったし、もうネタ切れか?
以外と引き出し少なかったね
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143
匿名さん
外構工事の進捗が想像以上に早いですね。新たに作る道路の工事の関連でしょうか。
建物は年内に竣工し、外構は冬場から引き渡し直前にかけて行うものかと勝手に想像していました。
これなら、引き渡し時に植物が根付いておらず、みっともないという状況はなさそうですね。
リヴァリエの魅力の一つが広大且つ緑豊かな公園のような公開空地だと期待していましたが、期待以上です。
駅北口は素晴らしい環境に一変しますね…
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144
物件比較中さん
検討版なのに契約者の方の書き込みが随分多いですね。
契約者用のスレもあるのに。
同じ人?
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145
匿名
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146
匿名さん
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147
匿名さん
2012年8月9日現在
<販売戸数>
1期1次150戸 2次30戸 累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸 累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸 累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次16戸 4次5戸 5次3戸 累積363/455
<契約戸数>
363(累積販売戸数)-37(先着順戸数)=326戸
先週の契約数5戸
以前ペースは上がったままですね。
現在この4ヵ月合計で約55戸前後の契約数。
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148
匿名さん
147
間違った、
3ヵ月と1週間で55戸って事か。
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149
匿名さん
竣工7ヶ月前。
販売してない間取りが92戸。
売れ残りが37戸。
だいぶ軌道を戻してきたね。
当初だいぶ販売ペース遅かったけど、
最近は中々なものだね。
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151
匿名さん
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152
匿名さん
契約数を
販売戸数−先着戸数
で計算した値ってただしいの?
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153
匿名さん
152
ほぼ正しいと思うけど。
若干の誤差はあるかもね。
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154
匿名さん
値引きはしてないんじゃない?
値引きしてるなら、
もっと値引きしている事を告知した方が売れると思うし。
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155
匿名さん
>150
真偽が定かでない、というより明らかに虚偽の情報を、「値引きしている」と断定し、
何度も執拗に書き込むのって、法律的に許されるのですかねえ~
掲示板や販売会社も、こういう書込みはチェックして厳しい対応をしてもらいたいものです。
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156
匿名さん
155
虚偽なら規約違反だから削除申請すればよろし。
運営は削除申請したものしか見ないと思うし。
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157
匿名さん
モデルハウス住戸でない限り値引きないでしょ
プレミアム以外は完売だね
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158
匿名さん
単純計算にはならない件だけど、
300戸くらいのタワマンにしておけば今頃完売してたんだろうね。
B,C棟はもっと角部屋じゃない部屋を少なくして、
タワマン自体をスマートな感じにした方が堅実ではないか?
A棟455戸。B、C棟300戸程度にして全体1000戸ちょっとにしたら上手くいきそうだけど。
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159
匿名さん
158
単純計算してみる
450戸の売り上げは平均4000万だとして
450戸 * 4000万 = 180億
結構動く金がでかすぎるから、
計画通り3棟1400戸近くは変わらないんじゃないかな?
もちろん売れない場合の維持費とかも考えないとだけど、
作った方がトータル的に利益は出そう。
大師線の利用も増えるだろうし京急グループとしてのトータル利益はすごいでしょ。
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160
匿名
売れない場合の維持費より、金利負担のほうが、大変なのではないのか?
それがB,Cに踏み切れない理由ではないのか?
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161
匿名さん
-
162
匿名さん
土地は一度京急が全部買って(借入なし)その後ダイワハウスに一部移転してるので土地にかかる金利負担はないから、土地を持っててかかるのは固定資産税くらい。あとは資金の固定化をどれだけ重要視してるかでしょう。
建物部分も普通は工事進行に伴って分けて建築業者に払うわけだし、いまさら急な資金需要もないでしょう。
そもそも京急は本業があるから現金資金の不足はありえない。資金を早期回収してすぐ次の物件を手がけなきゃならない自転車操業のデベロッパーとは異なるので、とりあえず来客の状況を見てBの潜在需要がある程度たまったら進むんじゃないかな。
159さんの言うように京急にとっては「沿線に住む人」が多いほど後の収入源になるのだから、計画通り3棟で総戸数はかわらないでしょう。
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163
匿名さん
実はdfsが微妙だったから、免震にしようか検討中ってことはないよね?
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164
匿名さん
いやいや、それはないない。
大林の構造説明会に参加すればよくわかるよ。
それでここに決めたと言っても過言ではないよ。
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165
匿名さん
DFS自体はいい地震対策。
タワマンにはあってるよ、風にも強いし揺れが早く収まるのは酔いにくい。
ってか契約ペース何時の間にか上がってるねほんとに。
販売開始一年の直近三ヶ月で50戸越えは中々いいんじゃない?
これならA棟竣工くらいにB棟着工くらいになるかね。
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166
匿名さん
>土地は一度京急が全部買って(借入なし)
またいい加減なことを。
会社として一括調達した資金を各事業に投資してるのに、
「ここの土地は借入なしで調達してます。借金(有利子負債)は沢山ありますが全て他の事業のためです。」
なんて理屈はありえない。
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167
匿名さん
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168
匿名さん
私は売主が京急なのでここに決めました。
やはり、アフターや瑕疵等は責任は売主が被うので潰れない会社が最高でしょ。
最近では保全協会みたいなものもあるらしいのでデベロッパーが倒産しても問題ないと言われますが、やはり潰れない会社はいいですね。
知り合いでマンションに瑕疵があり物件価格+慰謝料として物件価格の2割貰いました。
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169
匿名
京急自体は安泰やもしれませんが、不動産が本業じゃないのと、不動産業界でのポジションが気になるところ。事業再編は珍しいことではないから。
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170
匿名さん
本業じゃないと責任負わないの?
不動産事業再編すると責任負わないの?
そんな理屈通らないでしょ。
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172
契約済みさん
土地の登記簿を見ていますが、A~Cの敷地すべてH21年に京急電鉄が買ってます。で、その一年後に3割を大和ハウスに売却してますね。
今は根抵当もなにもついてないまっさらな状態です。
「港町1ー1」っていう一筆の土地だから、完成後に道路やマンションにわけて分割するんでしょうね。
B棟の住所は港町1-2とかになるのかな?
あれだけの土地を京急はいくらで買ったんだろう・・・。
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173
匿名さん
コンビニは日に大体40万位売り上げないと厳しいみたいなので
一棟のみだと一世帯あたり月3万円位は買い支えないと
撤退の可能性があるのでやっぱり2棟はないと厳しいような気が。。
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174
匿名さん
日に40万とかセブン、ローソンとかの話し。
デイリーはセブンのロイヤリティの1/10以下と聞いたことあるから、
それだけ考えれば日に5万も売り上げあればやってける。
あとは人件費の調整だな。
暇ならきちんと人件費削減。
一世帯が月3000円程度のレベルかね?
まぁ修繕費確保の為に飲み物はマンション内の自販機で買うことを進めるがな(笑)
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175
契約済みさん
どんどん出来上がっていくね。早ければプレミアムの一部が残るぐらいで他は11月迄に完売だね
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176
匿名さん
プレミアムとかなんで作るんだろう?
他のタワマンもだけどさ。
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178
匿名さん
コンビニは別に住人専用じゃないだろうが。
近隣の住人や競馬に来る人が利用するはず。
競馬のある日は売上上がるだろうな。
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179
匿名さん
競馬ある日とか関係ない。
わざわざ駅の逆まで移動する必要がないし。
階段登り降りなんてめんどいだろ。
それに競馬場はいろんな美味しい食べ物とかあるしな。
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180
匿名さん
デイリーほど撤退しないとこないだろ。
セブン、ローソンのがすぐ潰れる。
あの高いロイヤリティは経営者が可哀想だよ。
こういう所はデイリーがベストだろうな。
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182
物件比較中さん
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183
匿名さん
京急川崎駅前に駅舎を跨ぐような複合商業施設が出来るんですね。
京急ストアとヨドバシアウトレットの跡地、楽しみです。
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185
匿名
1994年(平成6年)2500店
2011年(平成22年)1634店(マイナス886店)
デイリーヤマザキ頑張れよ
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186
匿名さん
ここで商売成り立たないコンビニは何処でやってもダメでしょう。
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187
匿名さん
まあ地下化はメリットのが多いけど、
現状維持でも良いな。
地下化されたとしても何十年も先だと思うし。
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188
匿名さん
ロイヤリティー10分の1だから売り上げも10分の1で大丈夫って
さすがに釣りですかね
家賃なし、深夜閉店で人件費削減したとしても一日20万位は売り上げないと
回らないと思うんですが...
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189
匿名さん
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192
匿名さん
大林施工のタワマンをこの値段で売ってやってんだから
立地だの設備だのつべこべ言うなよ。
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193
匿名さん
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194
匿名さん
仕様云々は釣りだよ。
サクっとこの物件の仕様やシステムみたらどっちかというと良いほう。
ボイドスラブなんかもきちっと厚めに作ってるんだね。
物件で俺の中ではまず風呂を気にするが、
最新の仕様だったし問題なさそう。
まぁ買える金はないがなw
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195
匿名さん
タンクレストイレじゃないって点以外は高仕様。
オプションでタンクレスも選択できたらよかったのにね。
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196
匿名さん
まぁタワマンは水圧も懸念されるから、
高価なタンクレスより最新仕様の節水型トイレのが適しているかもね。
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197
匿名さん
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198
匿名さん
タワマンはIHのが適してないか?
逆に何ならいいんだ?
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199
匿名さん
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200
匿名さん
ガスかIHかって話しか?
タワマンでガスなんて古過ぎだろ。
リヴァリエみたいなオール電化がいいでしょ。
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201
物件比較中さん
電気代上がるときはガスも値上がりするしね。
火事のリスク考えてもオール電化でしょ。
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202
匿名さん
設備・仕様は、割高だけどオプションを申し込めば補えるけど、
コンクリ強度(N値)が最近のタワマンとしては以下自粛。
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203
匿名
棟内駐車場で火事が起きたらどうするんだ!と繰り返してた人もいましたね。
ガスだったらもっと火事のリスクが上がって大変でしたね。
ちなみに心棒部分にも消火ボンベ室がついてます。
IHが古い型といってもプロジェクト発表が2010年11月ですから、そりゃあ型落ちもしますよ。完成まで時間のかかるタワマンでは仕方ないです。
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204
匿名さん
コンクリ強度60Nは周りのタワマンと同じくらいだな。
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205
匿名
>202
どこと比較してなのか教えてください。
まさか50階建てくらいのタワマンとじゃないですよね?
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206
匿名さん
コンクリ強度に問題はなさそうでした。
ごめんなさい。
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207
匿名さん
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208
匿名さん
>タワマンというカテゴリ中では、ここのコンクリ強度(30-60)は必要最低限レベル。
>DFSによほど自信があるのか単なるコスト削減かは分からんが、数字では歴然。
>
>エクラス 36-100
>パークシティ 30-150
>サキコレ 40-120
>ロイ鶴 42-60
>リヴァリエ 30-60
>
>武蔵小杉の2本は階高が違うからという理由で誤魔化せるとしても、
>高さも大差ないサキコレやロイ鶴に完敗ってのはいただけない。
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209
匿名さん
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210
匿名さん
DFSは地震に強そうだしね。
最近三ヶ月で55戸の契約数は確かにすごいね。
このペースなら竣工時はいい数字になりそうだ。
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211
匿名さん
今週、来週はたぶん契約数は落ちるかもね。
お盆前だし。
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213
匿名さん
かわいそうだから、誰か値引きネタに釣られてやれよw
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215
匿名さん
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216
匿名さん
一割引きって本当か?
いい加減なこと言うな。定価で買った俺が可哀想だろ。
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217
匿名さん
ギャラリー行っても分からんだろ。誰にでも、いう訳ないでしょうから。
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218
匿名さん
ギャラリーいけばわかるだろ。
直接営業に聞く。
これでおk。
とりあえず検討者は一度はギャラリー言ってるだろうし問題ないと思うけど。
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219
物件比較中さん
とりあえずギャラリー行くと駅前徒歩40mのありがたさがわかったw
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220
匿名さん
ギャラリーに3回通って、3回目で
「非常に気に入りました。xxx万円引いていただければ判子押します。」
って言えば分かる。
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221
匿名さん
頑張れば1%はいけるか?(35-60万)
100万くらいの値下げはまだ竣工7ヶ月前だし、
契約も順調だから厳しいかな?
一割引はありえないな。(350-600万)
ガセネタ。
実際ギャラリー行って価格表みたらわかる。
商談中の間取りも多いのが確認できる。
公式HPの価格も全然値下げされてないし。
最近の順調な契約数は営業の範囲を広げたのかな?
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222
匿名さん
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224
匿名さん
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225
匿名さん
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226
匿名さん
>実際定価で買った人が何割いるかね
文字通りの定価だと1割未満だろ。
よほどの情弱を除き、最低でも、提携割引相当の1%引きが最低ライン。
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227
匿名さん
抽選もあったのにそれはない(笑)
250戸くらいまでは販売したら即売れだったんでしょ?
その後ペースが落ちて、最近三ヶ月で55戸契約。
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228
物件比較中さん
値下げ強調してとりあえずギャラリー向かわせて、
実際値下げはしてないですよ?ってパターンか。
これもギャラリーに取りあえず足を運ばせる営業戦略か!?
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229
匿名さん
-
230
匿名さん
提携割を利用してる人なんて少ないだろう。
こういう掲示板ですら1%くらいの人しか見ないんだし。
っというか1%割引程度でギャーギャー討論してもね。。。
ローン組んだら所詮月1000円ちょっとの差だもんな。
それくらいなら別に1%割引くらいどうってことない。
っでなんで最近値引きしてるしてないが多いんだこのスレ?
契約数のペースがあがった原因調査か?
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231
匿名さん
「あったらいいのに」とか「ダメそうです」って会話なら兎も角、
少しでも値引きっぽい話題になると血相変えて反論を始める自称検討者って一体?
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233
匿名さん
契約数のペース上がってのは販売会社変更が大きいね。前の営業マン売る気あんの?って感じでしたし。
あとは外観が出来て来て想像力がない人でもイメージ出来るレベルになったのが大きいのでないでしょうか。
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234
匿名さん
建設工事レポートの内装仕上げの写真をみると非常に天井が低く見えるのだが、2550あるのってリビングの一部のみ?
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236
匿名さん
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237
匿名さん
235
2割引は現実問題今の時期100%ありえない。
最低でも600万オーバーの値引きでしょ?
夏休みキャンペーンの5万引き今は精いっぱいです。
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238
匿名さん
>>235
売れていて竣工7ヶ月前なのに2割引きはありえない。
ってか嘘がすぐわかる釣りだなおいw
例えば2LDK3690万ってHPにあるけど、
その間取りで700万値下げしたってことだよね?
2900万代はありえないってか竣工時でもありえないw
たとえ竣工1ヵ月前に値下げがあったとしても、
100~300万程度の値下げがいい所。
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239
匿名さん
おまえらそっとしといてやれよ。
たぶんだけど、
2割引(20%)と2%割引を間違ってる数学も出来ないん釣りなんだから。
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240
匿名さん
これは恥ずかしい釣りだ。
2割引きねぇw
5000万なら1000万の値引きでしたか。
まぁそれはそうと1%は粘って営業に値引かせたとしても、
2%は中々大変そうだな。
ってか値引き自体も難しいのに今の時期。
夏のキャンペーンで5万がやっとなのに1%ねぇ。
提携値引き以外は無理そうだなまだ。
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