レクセル浜松弁天島

モデルルーム素敵ですね〜部屋も広いし♪帰る時、住民の方と会ったので少し質問したら丁寧に答えて下さり好印象うけました。

※ちょっと訳ありのため匿名にしています

ずいぶんとお騒がせしてしまい申し訳ございませんでした。一連の書き込みの多くは私がやりました。

はじめから、削除依頼等でパンク状態になる事を目論んでいました。時間的には２日間が勝負と踏み、一人で何役もやりました。

目的は、ここ数週間にわたり、とくにひどくなって来ていた「荒らし」の方の撲滅、およびその他　です。

はじめは、正直な立場を表示して反論などをしていましたが、レスの小さな節々をきっかけに、そしていろいろと文面の表現を変えながら誹謗中傷を広げていく、「荒らし」の方のやり方は非常に巧妙だったため、なかなか奏効しませんでした。

そこで、悪いやり方だったのですが、誹謗中傷する側の方から切り崩す作戦に変更しました。その際は、極力「一目で質の悪い書き込みである事がわかる」文面にしました。負のエネルギーといった表現もその一つです。

その結果、なんとか目をつけていた方を特定し、彼のほうから通報していただく形となり、関連レスは削除されました(ですが、まだ彼のレスが多数残されたままです)。


事実としては以上ですが、まず、このような不特定多数の方がご覧になる場所で、この二日に渡り、大きく荒れてしまい、掲示板本来の趣旨を果たせなくさせてしまった行為につき、心からお詫び申し上げます。
また、上の文面をご覧になり、私が大きな勘違いをした偽善者であることを見透かしておられる方も折られるかと存じます。まことに申し訳ございませんでした。


そして、恥を晒すついでに、ひとつ提案させてください。
この掲示板は主に購入者通し、および購入検討者に購入者が情報提供をするためのものだと思います。

前者は、全６３邸と少なく、わざわざこの掲示板で交流をすることのメリットが少ないこと、最近はごみの問題の発生など、face to faceの交流を重視するフェイズに差し掛かってきていることなど、そして後者は、完売とともにこの掲示板の役割はほぼ完全に全うすることになります。

よって、私は皆様に、本物件の完売を機に、この掲示板を閉鎖してはどうかと考えているのですが、いかがでしょうか。

２７０さん、ここの居住者ですか？違うのであればあなたに完売とともに閉鎖って言われたくありません。
関係無ければここの掲示板に入ってこないでほしいですね。

↑そういうあなたは何様ですか？表現の自由な掲示板なのだから、
ひとの意見にいちいちケチつけないでほしいですね。

271さん、学会の方なのに頑なにアピールしたりする方が問題だと思わないですか？
ちゃんと立場を明確にしてください。

ここの掲示板は、少々問題がありますね・・・閉鎖したほうがいいみたいですね。

２階が売れ残るとか　結構２階にネガティブな意見が多いですが・・・

◎　２階はルーフテラスが広い（アドバンテージ）
◎　エントランスからのアクセスいいし、プライバシー性高い（アドバンテージ）

よく考えてください。　孤島の弁天島でメインエントランスから自室に行き来するのは
駅まで徒歩で通う人だけです。　駐車場のレイアウト上、ほとんどの住人は１階のゲートか西側の
エントランスから出入りすると思われます。　

　１階の方の玄関の前廊下は必然的に交通量が多いでしょう。１階の人はエレベータ使わないのに修繕費には
エレベータ代しっかり取られています。
（※　ただ１階の人は庭付きという明確なコンセプトがあります。）

◎　イニシャルコストが低い（交渉しだい）

投機目的なら２階です。　家賃回収率が一番いい。　４階以上はイニシャルコストを償却するには
家賃を高めにしないといけない・・・　自分で一生住むくらいの覚悟が必要かも。


　このマンションで一番厳しいのは実は３階。　ルーフテラスないのに価格設定は上階にいくにつれて
あがるロジックにしっかりのってるが．．　ポイントは２階と３階での眺めが大して変わらない点

　このマンションに上階の差別化をするなら４階からなんです。

　おそらく最終完売で舞台裏で苦戦するのは３階かな。２階なんて契約済で分譲価格公開前から価格
交渉始まってるんじゃない？？　ふたを開けると２階は表向き分譲前だけど裏では契約済みで１階と３階が
完売したら一気に大京は撤収。　不動産業法の都合で　最低公開価格の部屋はキープするでしょうけど。

　２階と３階の契約価格は同じ間取りで逆転している可能性もあります。

【津波の件】

この物件で津波を心配するのはナンセンスです。　
浜松市が公開してる津波の浸水予想マップを見れば明らか。

地盤も先入観じゃないかな？？　この島が埋立地ではないことを知りたければ新居の関所にいけば明らか。

確かに１階は部屋の前を多くの方が通るので、１階にしなくてよかったと自分でも思ったし、友人にも１階はこれ大変だなと指摘されました。
３階はリビングからでも隣接する民家の屋根が景色の中心だから、２階でも３階でも大差ないと思います。
民家で圧迫感があると前に指摘ありましたが、結構な距離があるので日当たりはもちろん、何の圧迫感も感じていませんね。
購入検討時にタワーマンションの話も聞いたことがありますが、最初は景色に感動してもすぐに飽きるというか慣れて当たり前になるがそのために1,000万多く支払いしますか？と聞かれましたが（上層を買う人には反対のことを言うんだろうけど）、間取りも設備も浜松で１番だけど２階だから安いなら買いだとは思いますね。（だから買いましたけど）

まあ考え方次第でしょう。人それぞれ違いますから。どうせマンションに住むなら（マンション＝眺望と考える方）
２階は避けるだろうし、１階は広い庭があるので需要あり。
２階は目の前が戸建てで、お見合い（プライバシーがない）的な感じになってしまうので避ける方が多いのでしょうう（部屋のタイプにもよりますが）。私もその考えだったので２階にしなくて正解だったと思います。
それが気にならない方やルーフバルコニーに魅力を感じる方は、３階より２階にするだろうし。
少しでもリビングからの抜けた感を得られたい人は２階より３階にするんじゃないかな。本当に眺望を楽しむのなら４階以上ですね。
ただ考え方次第なので２階も売れるでしょうね。どっちにしてもここは間取り、設備とともに他にはないマンションですから。

お見合い状態にはなりますね。向こうは北向きなので、おそらく普段使う部屋ではないから気にしないかもしれなせん。でもこちらはリビングですから夜はレースのカーテンだけでは丸見えなので厚いカーテンしますね。
上の部屋を見るとカーテンを閉めてない状態でも他から見られないでしょうからその点は気が楽なのかもしれませんね。
やはりここの２階は、２世帯の戸建ての２階部分で暮らすという感覚です。もともと戸建てに住んでいた自分には違和感は小さいです。というかマンションに住んでるという感覚は部屋にいるとないですね。

そうですね。確かに下の階（１階、２階）１階は庭、２階はルーフバルコニーがあるせいかマンションというよりは
戸建てに住んでいる感覚ですよね。上階は景観が抜けるのでマンションという感覚を受けます。

H1タイプの３５８０万円１１５平米は
バルコニーが広くてよさそうですね。
階数は何階でしょうか？

どの間取りも、若干、西向きっぽいですね？
東南以外の部屋では、朝日は何時ごろから当たりますか？

建物が全体的に南西向きなので、
おそらく、夏は、西日が、厳しい？

279さん
H1タイプの部屋で残っているのは２階です。角部屋で残っているのはここだけなので角部屋希望だと他の選択肢はないことになってしまいますが、メリットはやはり角部屋ということ。また２階にも係らず、現状は南側に分譲住宅が建っていないため、開放感はあります。もちろん今後建設の可能性があるのでいつまでその状態なのかは分かりません。
個人的は間取りが難しいかなと思い契約しませんでした。リビングと隣接する和室がここになければリビングの自由度が広がると思うと残念な間取りかもしれません。ダイニングテーブルを置くと、リビング部分がかなり削られてしまうのでソファーやテレビをかなり窮屈な状態で配置せざるを得ないところが問題ですね。もっとも普通のマンションのLDKを考えれば十分広いので贅沢な悩みかもしれません。
もう１つの問題は風ですね。西南の角部屋になるので日によっては猛烈な風が遮るものなく吹き付けることになるので間取りよりも大きい問題だと思います。

向きは南西というほどでもないですが真南ではなく若干西向きにはなっています。南西の角部屋以外の部屋の日照時間が増えるので個人的にはよかったと思います。その分、南西の角部屋はもしかしたら西日が厳しいのかもしれませんが海に近い分、風もあるので普通のマンションよりは条件がいいとは思います。

＞282さん

マンションと戸建を購入価格だけで比べると確かに落し穴がたくさんありますよね・・・。

　例えば3000万円のマンションは（ローン＋修繕費＋管理費　）35年で総計6000万円～7000万円の
出費になりますからね。　

　特にこのマンションのように堅実な修繕計画をしているマンションは特に。

あとはこの（総計－購入価格）にマンション特有の価値を認めるか否かだと思います。

色々な考え方があるでしょう。確かに浜松の郊外で３７００万出せば同じ位の平米数の戸建てが買えるかもしれません。しかしマンションにはマンションの良さもあるので一慨に比較はできないでしょう。
ここのマンションの場合、共用施設が充実しているとか海に近くリゾート感が得られるとか、マンションにしかない魅力もありますしね。（友人、親戚等遊びに来るといいとこに住んでるねと言われますよ。周辺の環境よりは建物自体を見てホテルみたいと言われます。まあ御世辞もあるでしょうけど）
セキュリティー面も戸建てより断然充実しているので安心感が違います。
それと戸建ては戸建ての良さもあるでしょう。ただ戸建ても住宅街に住めば東西南北、家があるわけですから、低層階のマンションとかわらないですよね。
修繕費に関しても積み立てて修繕しなければ家も長持ちしないですから、外壁の色を塗り直すのに１００万位はかかるはずなので、結局はマンションのように修繕費はかかりますからね。
あとはその人がどう考えるかだと思いますね。どうしても戸建てじゃないとダメという人もいますから。

結構強引で恣意的な誘導ですね…。

舞阪のマンションはお嫌いですか？

舞阪は嫌いではないですが、場所的には、車が必需品な場所ですね。

マンションは少し西向きですが、リゾート感あふれるベランダからは、海から昇る日の出はきれいに見れますでしょうか？

早く完売するといいですね。

ここの土地、埋立地なの？
埋立地だとするならばいつ頃埋め立てたの？
江戸時代の話？

ここは好きなときに屋上に上がれるわけじゃないんですね。
住んでも行きたい時に行けないんでしょうか？？

　1854年の安政の大地震の時には津波による一部浅い浸水の記録があります。
浸水＝陸があったので、渚園のように完全な埋立地ではないです。
　
　縄文土器も発掘されてるくらいですから。　支持層までの深さは大平台などに比べ浅いので
地盤への不安は先入観だと思います。

　東海地震については、地震発生時にどこにいるかが問題だと思います。　自宅は安全圏だが発生時はたまたま
津波直撃エリアにいる人なんて大勢いるでしょう。（深夜でもないかぎり）

　このマンションも液状化や耐震について一生懸命説明しているみたいですが、このクラスのマンションの倒壊・半壊はありえません。生きるか死ぬかの議論では、液状化を持ち出すのはナンセンスです。

　液状化を持ち出すなら”生命は安全です”という分かりきった茶番講習ではなく、”資産価値のリスク”でしょう。

　戸建だろうが、マンションだろうが浜松市全体に言えることです。　

例えばこのマンションが長手方向に液状化で１度傾いても倒壊しません。
でも長手方向が約50000mm　ですから50000mm×sin1°＝ 約90cm

最東のフロアと最西のフロア高さが90cmも違うマンションの資産価値がどうなるかは言わずもがなです。

結論：　このマンションは安全である。　大規模地震による浜松市の不動産価値の影響は避けれない。

おはようございます。

詳しい情報ありがとうございます。
僭越ながら、私も290さんの真似事を少々・・・。

耐震性能は、地質・地盤、地形、建物自体の強度によって決まります。

地質や地盤による耐震性の問題は、かなり複雑です。

堆積した地質年代、不透水層の位置、含水層の厚さ、粒度、伏流の有無など、挙げればきりがありません。
重要なのは建物周辺数百メートルの深さ方向の詳細情報ですが、産総研等の機関や行政が公表している地質図は、表面の情報であり、しかもかなり大雑把なのであてになりません。もっと重要な深さ方向の情報である柱状図に至っては、行政もほとんど情報を持っていません。

結局、地質コンサルにコアサンプルを採ってもらい、現場・現物を確認することが最も有効な手段です。

で、この物件のコア試料の情報からすると、含水量が比較的多い表層は2m弱で、粗粒～中粒の砂、以下は建築学会で定めた支持層と呼ばれる地層です。表層が比較的浅いこと、そして、その粒度が荒いことは高く評価できます。粗粒の含水層でも液状化リスクがないわけではありませんが、むしろ恵まれたほうです（水田跡、後背湿地に比べたら断然良い）。やはり、地下に伏流がなく、含水層がなく、地質年代の古い平坦な台地が一番ですが、浜松にそういう場所はどの程度あるのでしょうか。XX台という地名が可能性がありますが、浜松の思いつく地名で該当する場所は思いつきません。この物件の数百メートル四方の地質・地盤は、浜松の中ではむしろ良好なほうなのです。

地形は、弁天島は標高が低いため、津波の被害リスクが高いことは事実です。では、東海地震がどの程度のもので、どの程度の津波が来るのかですが、はっきり言って誰も正確に予測できません（人によって予測がこうも違うのかと目を疑うほどです）。なので、過去の文献を調べて予測することくらいしか有効な方法はないと思っていいです。ですが、この辺の郷土史をみても、目を見張る巨大津波の記述はなかったように記憶しています。そのまま歴史が続いてもらいたいものです。

建物自体の強度ですが、この物件の建築費用は、着工時は現在より材料が高かったので、2～3割考慮しても、かなりの額を掛けています。レクセルマンションの中でも、ここは建設費用が別格に高いことも事実です。実際に、鉄骨の使用量は多く、浜松の某新築マンションよりも明らかに多くなってます。またコンクリなどの資材調達先には地元でトラブルを起こしているような業者は聞きません。
よって、建物の強度に関しては、ほかの物件よりも劣る要素はなく、むしろプラス要素が多い。大きな損傷は発生しないでしょう。部屋が１°傾くことはあるかもしれませんが、現在はある程度の補正は可能です。この物件ならば、そういう補正もしやすいのではないかと感じます。（個人的意見ですが、内装も隅々まで建てつけの良さを感じさせるつくりになっていて気に入っています）。

そうですね。確かにここは不況になる前に資材、材料、建具等を仕入れてるので、造りは豪華ですね。
設備、仕様、建物自体の造りどれをとってもここに勝るマンションはないでしょう。
特に保温浴槽は大変助かってますね。仕様も二重天井に二重床、ペアガラスはこの時期に威力を発揮し、まず
窓に結露はありません。
まあこれから建築されるマンションは確実にコストをおさえ、設備、仕様も落とした造りになるでしょうから
二度とここのマンションのような物件はでてこないことは確かでしょう。
共用施設の造りがリッチ（エントランスホールに大理石やガラスを多用している）なのもやっぱり住んでいる
居住者には嬉しいですね。
やっぱり大京にして良かったと思いますね。どのマンションにもコンセプトをもたせて建てているし、
厳しい建築基準をもって取り組んでいるので（これは大京のホームページに載っています）安心感が違います。

ここの設備は確かに豪華ですね。玄関ドアがキーレスだったり、しかも廊下幅が広い、１階の住戸のリビングダイニングの窓は折り戸仕様だったり、トイレコール、バスコールが付いていたり、保温浴槽やペアガラスが採用されていたり本当に至れりつくせりですよね（あげればキリがありません）。確かに上記に書いた設備等はコストが掛かるため真っ先に省かれる設備ですからこれからのマンションでは採用されないでしょうね。そういった意味でも２９２さんが言うようにこのようなマンションは二度と建築されないでしょうね。

　どうでもいいですが、このマンションのコンセプト、要求仕様は扶桑レクセルですよ？
図面集など再印刷が間に合わなかった箇所はシールで大京って上張りして封印してますけど。

　扶桑レクセルといえば、バリヤーフリー　というくらい　バリヤーフリーに力を入れていますから。
大京の営業さんもこのマンションから多くを学んで、扶桑レクセルのいい部分を自社のブランドに
生かしてほしいですね。

　トリビアの泉にライオンズマンションには・・・・・ライオンの銅像が必ずある・・・

って昔やってましたが、会社吸収のタイミングがもう少し早かったら　ライオンズマンション浜松弁天島
に名前変わってライオンの銅像がたっていたかも（笑）

２９２です。

確かに扶桑レクセルですよ。そんなことくらい承知しています。ライオンズマンションだろうがレクセルだろうが
住んでる私には関係ありませんね。
仮にここがライオンズマンションであればライオンの銅像があり、逆にもっと高級感があってそれはそれで良かったかもしれません。（ライオンズマンションと言えばもはやブランドなので）

ただユニバーサルデザインをふんだんに取り入れたマンションとなるとレクセルですね。

どちらもいいとこはあるけど、私はレクセルで良かったと思いますね、やっぱりユニバーサルデザインマンション
は住み心地抜群ですから。

ただ大京はここのマンションほどユニバーサルは取り入れないでしょう、なぜならコストが掛かりますからね。
そう言った意味でもこのマンションの希少価値は高いでしょう。

非常に良いマンションだと思いますが、
素朴な疑問ですが
飲み会や、仕事などで弁天島駅から浜松駅まで電車利用の場合、
1キロ以上も離れている弁天島駅まで
マンションから徒歩で行かれるのでしょうか？
それか駅まではとりあえず自転車ですか？
豪華な設備などはいいのですが、
日々の通勤、通学などを考えたら
雨の日などは大変ではないかと非常に心配です。
皆さん、そこのところは実際はどのように割り切っておられますか？

たぶん運転手とかが迎えにくるんじゃないすか？そうそうステーサスの方ばっかりだって自慢してる方いましたから…

実際（ホームページ上）は残り戸数７戸です。駅まで徒歩で１６分となっていますが、実際歩いてみると１６分
もかかりませんよ。比較的近い印象です。普段は自転車で駅まで行かれている方もいるみたいです。
毎日のこととなると雨の日以外は自転車で行くのが１番ですよね。
私は飲み会などがある場合、普通に弁天島駅まで歩き、帰りも歩きで帰って来ますよ。
人間の慣れは恐ろしいもので１度歩いてしまえばそれほど遠さを感じません。
何度もここのスレで言われている通り、浜松で駅前にある新築マンションなんて限られているし、
最寄の交通機関がバス停しかないマンションよりはるかにいいと思いますよ。

マンションの資産価値は、入居者の構成がかなり重要ですよね。入居者のステイタスが高い方が良いのはあたりまえです。

ほかの方が既に書いてくれてますが、この物件は長い年数で見れば決して安くないですよね。単純な見方をすれば、管理費滞納が心配という見方もできますが、割高な生活費でも払える方が入居しているということだと思います。滞納の心配をしなくてはいけないような方は、すでにスクリーニングに引っかかっているのです。

この物件は、少なくとも＊＊＊の方は入居してはいないと思いますよ。
物件は早く完売することに越したことないですが、それよりも、この物件の資産価値が高く保たれるような人格者が入居されることを願って止みません。少しくらい時間がかかっても、招かざる方には購入頂かないでもらいたいものですね。
たかだか数万の管理費や、駅までのわずかの距離に執着するような枝葉にしか気付かない愚かしい方には、是非とも他所をあたって頂きたいものですね。