ポレスター長泉ピアコート

安いやからはそれだけの報いを受ける

１５７で質問したものです。
１５９さんにお聞きしたいのですが、
それ以外は上って書いていますが、それ以外ってどんなことがありますか？

長泉地区のマンションは供給過多のようですが、静鉄マンションは発売後本当にすぐに売りきれるでしょうか？
静鉄マンションもピアコートと同じように、売れなかったときには値下げして安価になるんですよね。
そうなった時に、即入居可能で、安価、買物は不便・・いったい静鉄マンションのいいところって、何が残るんでしょうか・・。
供給過多もあり、今後発売するマンションは入居数が少なくて管理費など回収できなくなるリスクはピアコートより高い気がするんです。
ピアコートはあと１０くらいらしいので、十分販売されているので、そのリスクは少ないと思いますがいかがでしょうか？
静鉄マンションのいいところってなんでしょうか？

１５９さんではありませんが、いくつかお答えしますね。
まず駅からの距離について１５９さんはたった４分違いとしか認識されていませんが、
現実的には資産価値が全く異なるほど両者には差があります。
一般的に徒歩圏というのは歩いて１５分圏内のことを指します。
要するに静鉄の物件は駅まで歩ける立地でピアコートはそうではないのです。
資産価値は売却時に明確になりますが、駅から１５分以内の物件では１分近くなる毎に数百万単位で
価値は変動します。マンションで駅から徒歩圏外の物件というのは価値が絶対的に低いのはもちろんですが、
売却しようにも買い手がつかないことにも大きな問題があります。自分は売却しないから・・・と今は考えている
かと思いますが、このようなファミリー物件で一生買い替えせず同じところに住む確立は決して高くないです。

次に売れ残り住戸についてですが、静鉄の物件の設定価格が判らないのでなんとも言えませんが、
デベが地元で多数実績のある静鉄なので安心感は全く異なりますし、建物自体のグレードもピアコートと同じとは
思えませんので、私見として大量に売れ残ることは想像し難いです。
ここで売れ残りが出るのかなど実は問題ではなく、売れ残った住戸をどう処理するかが大きな問題になります。
ピアコートでは既出のような大幅な値引きによって売れ残り住戸を処理しているようです。値引きは秘密裏に
行われすぐには表面化しませんが、いずれ売却時などに明らかとなり、特に値引きなしで購入された住戸に対して
は大きな損害を与えることになります。値引きにより資産価値がいっきに目減りしてしまうのです。

一方の静鉄ではどのような対応を取られるのか、地元企業ですから購入者への被害も考えずに値引きして売り逃げ
することなどありえません。これまでの実績からみると売れ残った住戸は静鉄自身あるいは関連会社でいったん
買い取り、社用（社宅等）として利用するかあるいは賃貸とし、タイミングを見て再販するなどの対応により、
物件が値崩れすることを防いでいます。

さらに管理についてはどのような対応がなされるのか未知数ですが、実績からみると少なくとも静鉄の物件で
大きな問題はないと考えられます。例えば駅前の一番町ハイツは静鉄の物件ですが昨年長期修繕が適切に
実施されているようですし、物件の資産価値は１０年を経てもなお高く維持されているのは中古市場をみても
明らかです。管理がおろそかになったり、デベが非協力的だったりすると１０年、２０年先の資産価値は大きく
損なわれます。

他にも共用施設や住設など細部の仕様はわからない状況ですが、静鉄の物件がこのピアコートよりも劣ることは
考え難いです。

１５７です。

すいません。
１６３さん、回答ありがとうございました。
ただ・・期待した回答があまりにも違ったので、もう一度質問させてください。
住みやすさや、周りの環境など、ピアコートと静鉄マンションを比べてどうなんでしょうか？

一生住まず、後々の売却を考えるなら資産価値が問題になるのはわかるのですが・・
一生住むつもりで考えているので、資産価値より、住みやすさ、周りの環境など、生活のしやすさを質問させて頂いているのですが・・

ご近所さんしかわかりませんよね・・たぶん・・

１５７です。追加で・・

いろいろとネットでマンションの値崩れについて見たのですが、全国どこも起きているようですよね・・。
この経済状況なら仕方ないことなのかもしれません。
今後もマンションの値崩れは続くと書いてありましたが、結局そうなると、後々将来の資産価値を懸念して物件を選ぶより、今の立地条件、毎日の生活重視で選ぶべき・・となおさら考えてしまいます。
三島駅南口駅前の再開発の話もあるようですが、東京などの駅ビルやショッピングモールなど充実している駅近物件ならまだしも・・あまり充実していない三島駅に近いことはメリットなのでしょうか・・。
三島大社があるので、都市開発事業みたいな大々的な開発はできなそうですよね。

”三島駅に近い＝電車通勤に便利？”ってことでしょうか？東京へ新幹線通勤する方にはいいのかもしれませんが、
車が主な交通手段の私には、駅にそう頻繁に行くこともないですし、徒歩１３分も１７分もかわらないんですよね・・。都心部では車ではなく電車通勤が主ですので、駅近や徒歩圏内は重視されますが・・。
ここは田舎ですからね・・トホホ

静鉄マンションができて、それに伴い近くにお店ができるとかなにか情報ないんでしょうか・・
いろいろと思ったことを書いてしまいすいません。

157さん　解答になっているか分かりませんが私見です。

①静鉄のマンションとポレスターでは環境面でそんなに差が有るとは思えません。
　ポレスターに住んでみての感想ですが。あの土地って感覚的に目の前にあるぐ
　らい近いです、徒歩4分の感覚に個人差はあるでしょうが。当初1階に店舗を入れ
　る13階建ての建築物にする計画があったとの噂が有りましたが、無くなったよう
　ですね。近くに新たなお店が開店するような話は今の所耳にしていません。

②資産価値の行く末については現時点で考察する事は困難でしょう、分譲後の問題
　如何で資産価値が変わる事も珍しくないですし。

③163さんの仰るようにデベの信頼度は重要だと思います。確かにマリモは外様で
　静鉄は地場ですから。どう捉えるかは買う人の判断でしょう。

④計画段階であれだけ地場の住民ともめて建設反対を押し切ったマンションの入居
　者さんがうまく地元のコミュニティに馴染めるのか不安です。子育て時期の方も
　多いでしょうから、近隣との付き合いはこの地域では重要な気がします。

余計なことを心配しないでもここと静鉄の物件とでは販売価格が比較にならないので、
考えるだけ無駄ですよ。はっきりとは言いませんが、同じファミリー向けの物件で、
購入層の年齢、家族構成等は同じでもターゲットとなる所得層が全く異なります。
営業さん曰く三島駅界隈でも最高額（駅近の東レ物件ね）までは届かないものの、
比較的高価格になるとの話で、販売価格はほぼ決まっているようでしたから。

157さん

比較で悩んでいるという公平なスタンスを演じつつも、実質的には静鉄を否定されているので、営業さんの匂いがしないでもないですが、購入検討者さんだと信じてまじめに回答します。

あなたが求めてることを実現させるなら、迷わずここを買うのがいいですよ。お薦めします。これだけ品質に疑問意見が出てても、みんなにダメだと叩かれてもあまり気にならないのですよね。それなら満足できる条件の物件を格安で、しかも特別割引までしてもらって買えるのだから超お買い得ですよ。嫌みではなく本当にそう思います。

マリモと静鉄、私の認識は例えて言うなら、電気製品で、中国メーカーと日本メーカーの違いですよ。基本的な機能が揃っていて、とりあえず使えれば十分という価値観の人は中国メーカーを買われるのだと思います。
私は、高くても日本メーカーを選びます。飽きのこない品のいいデザイン、実際に使うと価値がよく分かる細かな部分の基本性能の高さ、長く安心して使える品質、スペックには現れにくい使いやすさ、所有する喜び、他人からいいねと言われる満足感なんかに価値があると考えるので。

157さんが、こういった品質重視の価値の違い、感性の違いにピンと来ないかたなら、いくら他人に「違いは何？」と聞かれても、私達の答えは永遠に理解・納得ができないでしょう。それなら自分の価値観の選択を信じて迷わず購入されるのがいいと思いますよ。

またまた全国のマンションが値引き販売されてるかのような書き込み。
私はこの誘導にいつも腹が立つ。

これは値引き販売マンションの営業の常套手段。
値引きに理解ある住人を装う場合もあるから、
検討者の皆さんは本当に気をつけよう。

この手の輩は具体的に「○○マンションも値引きを打診した」と書けない。
さすがに掲示板でもウソは営業妨害、損害賠償で訴えられるから。

で、具体的に書けないから、書けない理由だけを並べる。
「常識ある大人なら言えない情報だと理解できるでしょ」とか。
その常識って何よ？。
一般の人の商取引で掲示板で言えないことなんて無いでしょ。
白い粉じゃないんだから。

更に許せないのが、竣工前の値引き。
先に買ったお客様に失礼でしょ。
全く同じ商品を全く同じ時期に受け取って、
何百万も支払うお金が違うなんて理不尽でしょ。
そんな会社は、購入者をお客様だと思ってないはず。

私は購入者ではないので被害はない。
でも、こんなひどい商行為を許したくない。
不誠実な会社を市場から退場させたい。

もともと販売価格が安いのに売れなくて、さらに値引きをするデベのマンションなんてかなりやばいでしょ
それだけ安くするには施工会社を安くたたくしかない
さらにこのデベはほとんど施工者任せだから手抜きされても仕方がない
結局問題が多発して、ポレスターブランド自体がマイナスとなってしまう
ほうっておいても市場から退場するでしょうね
でも購入してしまった方は気の毒ですね

１５７さん、「一生住むつもりで考えているので、資産価値より、住みやすさ、周りの環境など、生活のしやすさが大事」だなんて、矛盾した事を言ってることが分かってますか？　資産価値は住むこととは別に存在しているものではありませんよ。「住みやすさ」「周りの環境」「生活のしやすさ」そういったものが「資産価値」そのものなのですから。

一戸建てなら、自分がそこでの生活に満足していれば、他の人が感じる価値（資産価値）がどうであれ全く構わないという図式が成り立つ場合があります。でもマンションは単独では存在できないのでこの図式は成り立ちません。資産価値が低いマンションは、レベルの低い住民に入れ替わる、空き部屋ができて治安がが悪くなる、費用が捻出できず管理が悪くなる、近隣との関係が悪くなるなど、悪循環がどんどん増幅されて比較的速いスピードで住みやすさを蝕んでいきます。

人によって駅近が住みやすかったり、日常の買い物に便利な所が住みやすかったり色々だと思います。その感じ方は人それぞれで全然構わないのですが、マンションの場合は上記の理由で、自分だけでなく多くの人が感じる住みやすさ、つまり資産価値が非常に重要になります。不動産は基本的には住みたい人の多寡で価値が決まるものです。

また、一生住むつもりで購入しても、長い人生の中で状況が変わって売ることは少なくないです。分譲マンションの中古売買って非常に多いですよ。その大半は一生住むつもりで買った人達です。もっといい家に住みたくなった、家族が増えて狭くなった、親の面倒を見ることになった、離婚や家族に不幸が起きた、会社をクビになってローンが払えない、上の住人の音が我慢できない、隣の住人とトラブルになった、予期しない様々な変化が生じます。

幸い不動産は10年20年使ってもきちんと価値が存在する数少ない商品です。売ることで、不確定な変化に対してある程度リスクに対応することができます。だからこそ資産価値が大事だとも言えます。幸せな人生を送られたいなら、大きな買い物なんですから資産価値にこだわることをおすすめします。

１６３です。
住みやすさと周辺の環境の差を比較するのは両物件の立地からすると容易ではないように思います。
駅や公共施設、利便性の高い商業施設等が最寄りにあるエリアでなら比較のしようもありますが、
スーパーやコンビニ、クリーニング屋まで徒歩何分といったレベルの話を希望しているのなら
個人の嗜好や１６８さんのおっしゃるように価値観によって左右されてしまいますので。

あと気になったのが、一生お住まいになるとのことですがその場合、ご自身と物件自体の寿命を考慮する
必要があります。購入者が５０～６０代であれば言われるように一生居住できる可能性は高いと思われますが、
この物件の主な購入者層である２０～３０代の方が一生居住することを前提に資産価値を考慮せず購入するのは
少し乱暴なことに見えてしまいます。当然ながら維持管理の状況により物件の寿命は異なってきます。

１５７さんが他の物件と細かい点まで比較検討されているのは全く正しい姿勢ですが、ご家族を含めたご自身の
ライフプランと照らして長期的な視野をもって検討された場合に何が重要項目なのかを見極めて、優先順位付け
を行い各物件に当てはめてみることをお勧めしたいです。後悔のない良い買い物ができると良いですね。

No.167さん、上の書き込み後に貴殿のレスに気付いたのですが、貴殿の指摘は正しいと思います。このポレスターと静鉄、そう言われてみれば確かに客層が全く違いますね。私の試算では同じ90平米超の物件で1000万円程度の差が生じそうです。この価格差だと購入層はほとんど重なりませんね。

同じ土俵に乗せて比較させる営業戦略にまんまと引っかかってしまいました。掲示板で検討中の人を装って「差がないのでは？」と書けば、両社の価格差をみて割安だから買いたいと思うお客さんが出てきそうですもんね。住まいに詳しい人を名乗りながらこんな罠に嵌ったことが恥ずかしい。

普遍的な価値のある内容に無関心を装い、ほとんど評価に値しないことに着目して比較検討しているように
振舞っているさまは確かに利害関係のある営業さんの書き込みのようにみえてしまいます。
一方で資金的に他の物件には全く手が届かないもののポレスターならなんとか購入できそうな人たちにとって
みても購入するにあたっては、他物件とは明らかに劣っていることや価格面に跳ね返ってくるような重要事項には
自然と目をそらし、逆に価値の無いものに無理やり価値を見出してまでポレスターを選択する合理性を導いて
自分を納得させる材料をみつけようとしているようにもみえます。
どちらにしてもまともな行為にはみえませんね。

すみません、もし分かる方がいたらお教えいただきたいのですが。

建設用地の取得価格　内外装の仕様　躯体/内装・設備の費用比　噴水ポンプ施設及び遊歩道の維持管理費用　販売価格

などが公になっていない状態で「資産価値」という話が出ていますが、不動産を価値に換算できる指標が無い現状でなぜ断定的な比較が出来るのでしょうか？

面白そうなので口を挟みましたが、ポレスターは低級マンション、静鉄は高級マンションみたいな一辺倒の意見が目白押しですね。不動産関係の方も書き込みされているのでしょうか？

例えば自称詳しい人、一般情報若しくはチラシに出ていた情報などで90平米超の物件で1000万円の差が有りそうなどと試算できるとしたら相当なものですね一度詳しくその理論をお伺いしたいものです。内情を知っていれば別ですが・・・。

ここまで攻守いいたい放題だとさすが匿名掲示板だと感心します。

非常に申し訳ないですが、この板を再度確認する可能性は非常に低いので言いっぱなしになってしまう事ご容赦ください。

とても参考になりました。

優良なマンションとそうでないところではこれ程までに違いがあるとは知りませんでした。
売れ残った物件の処理の仕方やマンションにおける住みやすさの価値など目から鱗です。

資産価値が高い、低いというのはどのようなことなのか具体的に良く理解できたように思います。
このような知識なしにマンションを購入するのは怖いことですねー

↑は「教えて欲しい」と最初に書いておいて、最後に「もう見ない」って…
お前が一番無責任な書き込みだろ

ここはポレスター長泉ピアコート専用だ。

「長泉ガーデンマンション」のスレを作りなさい！
ホームページに問い合わせの電話番号があるだろ。

175さん

もう戻って来られないとのことなので無駄かも知れないけど、一応返答しておきます。

175さんはコスト情報がないことから、1000万円差の算出を疑問視されてますが、マンション価格は費用積算と市場価格の両面から決めていくことはご存知ですよね。マンションの事業性を判断する際、つまり用地を買収したり、建築や売り出しを決定する際には、最初に市場価格の予想があって、そこから採算性をみていきます。

私は一級建築士ではないので、費用の積算からの算出は出来ませんが、市場からの推定はそこそこ自信があります。ぜひ皆さんも試しにやって欲しいのですが、立地、デベ、近隣の売り出し価格と売れ行きの比較から、素人でもかなり近い所まで予想できますよ。

私は東部地区で10年分の新築と中古のマンション価格の情報ストックがあるので、それを元に推定してます。話題物件は売り出し前に価格予想して遊びますが、ほぼ、±200万円差に収まります。

価格予想はそれほど難しくありませんよ。多数のマンションを比較検討された方なら、自分の中の情報の蓄積で、感覚的に高い安いがわかってきます。それが分からないと、買う買わないの判断が出来ないし、そういった多数の人の感覚が蓄積したものが市場価格なので、感覚であってもそれほどいい加減なものではありません。

まあ、厳密な計算式があるわけでなく、これ以上は、実績で判断してもらうしかありませんね。90平米、東向きリビング、5階の物件比較で950万円の差と予想してます。±200万円の差に収まっているはずです。違ってたら好きなように罵ってください。

＞ポレスターは低級マンション、静鉄は高級マンションみたいな一辺倒な意見

静鉄が高級とは思わないが、両者に大きな差があることに異論があるのは175と営業だけだろ
1000万円の正しさはさておき、購入層が全く異なることも疑いない
議論の本質として違和感はない